Øvre Eiker kommune lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak i sak 68/12 - konsesjon for erverv av gbnr 180/30 m fl VEDTAK

Transkript

1 Fylkesmannen i Buskerud,-3SEPT, 20_ 17Vår dato: Vår referanse:2011/8661 Arkivnr.:323 Deres referanse: Saksbehandler: Eli Kristin Nordsiden Øvre Eiker kommune Rådhuset lnnvalgstelefon: Hokksund Øvre Eiker kommune lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak i sak 68/12 - konsesjon for erverv av gbnr 180/30 m fl VEDTAK Fylkesmannen finner at det er grunnlag for å erklære vedtak fattet av Øvre Eiker kommunestyre 23. mai 2012 i sak 68/12 som ugyldig etter kommuneloven 59 og opphever vedtaket. Vi viser til kommunens oversendelse av 21. juni Saken er oversendt Fylkesmannen som krav om lovlighetskontroll etter kommuneloven 59. Bakgrunn for saken Fylkesmannen gjennomførte tidligere i år lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak om å gi konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 180, bnr. 30 m.fl. i Øvre Eiker kommune. Kommunestyrets vedtak ble opphevet, jf vårt vedtak av 9.mars Sakens behandling i kommunen Konsesjonssøknaden er nå behandlet på nytt i kommunen. Rådmannen skriver i sin saksutredning: «I lys av taksten revurderer rådmannen sitt opprinnelige standpunkt, slik at priser på inntil kr. 3,2 mill. vil kunne tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. For verdsetting av eiendommens enkelte deler jf. forskrift 8. desember 2003 nr om saksbehandling mv. i kommunen i saker etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven 1 andre ledd, vises det til taksten.» Rådmannen anbefalte å avslå konsesjonssøknaden ut fra at kjøpesummen på kr. 3, 8 mill. ikke tilgodeser samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf konsesjonsloven 9 nr.l. Saken har vært behandlet i fagkomite for næring-, miljø og kultur og i kommunestyret. Fagkomite 3: Næring-, miljo og kultur - møte 9.mai 2012 sak 21/12 Helge Chr. Aaby fremmet følgende forslag: «Heidi Jorem Sollien og Martin Sollien gis konsesjonfor erverv av gbnr. 180/30, 64 og 68 i Øvre Eiker for kr. 3,8 mill, på vilkår av (1) at de innen ett år bosetter seg på eiendommen og deretter bebor den i minstfem år og (2) at sameie opploses, eventuelt ved tvangsopplosning etter sameieloven 15, Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: Postmottak@fmbu.no

2 Side 2 av 6 dersom samlivet brytes eller dersom rettighetsforholdene i sameiet endres ved frivillig overdragelse eller beheftelse, dødsfall eller som følge av kreditorpågang. Begrunnelse Landbrukstaksten legges til grunn medfolgende avvik: Dyrka mark og skog kr ,- (som takst) Driftsbygninger kr ,- (som takst) Våningshus kr.i ,- (som takst) Bo verdi tillegg kr ,- (+ kr ,- iforhold til takst) Sum kr ,- Landbrukstaksten følger ikke naturlig prisutvikling. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdien vil den avtalte pris på kr. 3, 8 mill, ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M-1/2010 av Det er således i tråd med Landbruksdepartetnentets retningslinjer og onsker om at forholdene legges til rette for bosetting også utenfor de sentrale strøkene.» Forslaget fra H. Aaby ble vedtatt med 4 stemmer mot 2 stemmer som innstilling for kommunestyret. Kommunestyret mote 23. mai 2012 Gard Firing fremmet rådmannens anbefaling: Søknaden avslås. Begrunnelse: Den avtalte prisen tilgodeser ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Forslaget ble satt opp mot innstillingen fra Fagkomite 3. Fagkomiteens med 23 mot 14 stemmer. innstilling ble vedtatt Kommunestyrets vedtak i sak 68/12: «Heidi Jorem Sollien og Martin Sollien gis konsesjon for erverv av gbnr. 180/30, 64 og 68 i øvre Eiker for kr. 3,8 mill. på vilkår av (1) at de innen ett ar bosetter seg på eiendommen og deretter bebor den i minst fem år og (2) at sameie oppløses, eventuelt ved tvangsoppløsning etter sameieloven 15, dersom samlivet brytes eller dersom rettighetsforholdene i sameiet endres ved frivillig overdragelse eller beheftelse, dødsfall eller som følge av kreditorpågang. Begrunnelse Landbrukstaksten legges til grunn med følgende avvik: Dyrka mark og skog kr ,- (som takst) Driftsbygninger kr ,- (som takst) Våningshus kr ,- (som takst) Bo verdi tillegg kr ,- (+ kr ,- iforhold til takst) Sum kr ,- Landbrukstaksten følger ikke naturlig prisutvikling. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdien vil den avtalte pris på kr. 3, 8 mill. ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M-1/2010 av Det er således i tråd med Landbruksdepartementets retningslinjer og ønsker om at forholdene legges til rette for bosetting også utenfor de sentrale strøkene.» Kommunens behandling av lovlighetsklagen Tre av kommunestyrets medlemmer (Gard Firing, Bente Skårdal Kleven og Kristoffer Røren) har fremsatt krav om lovlighetskontroll av vedtaket.

3 Side 3 av 6 Lovlighetsklagen gjelder prisvurderingen av eiendommen, nærmere bestemt spørsmål om hvor stort boverditillegg som kan tillates ved verdsetting av eiendommen og om prisen oppfyller vilkårene i konsesjonsloven 9. Kommunestyret behandlet lovlighetsklagen i møte 20.juni 2012, og opprettholdt vedtaket i sak 68/12. Fylkesmannens merknader Adgangen til lovlighetskontroll Kommuneloven 59 gir Fylkesmannen en begrenset adgang til å overprove vedtak truffet av kommunale og fylkeskommunale organ. Fylkesmannen skal oppheve avgjørelsen hvis det er gjort slike feil at den er ugyldig. I motsetning til det som gjelder forvaltningsklager, hvor fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, har Fylkesmannen bare en begrenset prøvelsesrett etter kommuneloven 59. Etter kommuneloven 59 nr.1 kan tre eller flere medlemmer av kommunestyre sammen bringe en avgjørelse truffet av et folkevalgt organ iim for departementet (Fylkesmannen). 59 har egne bestemmelser om saksbehandlingen. Krav om lovlighetskontroll skal etter 59 nr. 2 fremsettes for det organ som har truffet den aktuelle avgjørelsen. Hvis dette opprettholder avgjørelsen, skal saken oversendes Fylkesmannen. Lovlighetskontroll av vedtaket Ved lovlighetskontroll skal det etter 59 nr. 4 tas stilling til om avgjørelsen er innholdsmessig lovlig er truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelse, og er blitt til på lovlig måte. I kravet om at avgjørelsen skal være innholdsmessig lovlig, ligger både et krav om at den ikke skal stride mot lov, og at den om nødvendig skal ha hjemmel i lov. Kravet om at avgjørelsen skal være truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelse går på såkalt personell kompetanse. Kravet om at avgjørelsen er blitt til på lovlig måte, refererer seg for det første til krav til den ytre saksbehandlingen i forvaltningsloven, i særlovgivningen og ulovfestede prinsipper. Kommunestyret har avgjørelsesmyndighet i konsesjonssaker. Kravet om at avgjørelsen skal være truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelsen er oppfylt. Spørsmålet er om konsesjonsvedtaket er innholdsmessig lovlig og om vedtaket har blitt til på lovlig måte. Lovlighetsklagen knytter seg til prisvurderingen av eiendommen, og da hvor stort boverditillegg som kan settes. Det følger av konsesjonsloven 1 at lovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eierog bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, blant annet for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen.

4 Side 4 av 6 I tillegg heter det i konsesjonsloven 9: "Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: I. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning om erververen anses skikket til å drive eiendommen om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen eller antallet sameiere okes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på dem som har yrket sitt i landbruket." Vedrorendeprisvurdering Eiendommen gnr. 180, bnr. 30 m.fl. består av våningshus, stabbur, låve og vognskjul. En del av låven er innredet til hundepensjonat. I følge landbruksregistret består eiendommen av 48 daa jord, 60 daa skog og 3 daa annet areal. I landbrukstaksten av 15. september 2011 er eiendommen verdsatt slik; dyrka jord kr, skog kr, driftsbygning kr, våningshus og stabbur til kr og bostedsverdi til kr. Samlet verdi for eiendommen er satt til kr. Det følger av konsesjonsloven 9 at det skal legges særlig vekt på hensynet til "en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling". Gjennom endringen av "Forskrift av 8. desember 2006 nr om saksbehandling i kommunene mv. i saker etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven" ble begrunnelsesplikten knyttet til prisvurdering strammet inn. Endringen trådte i kraft 1. juli 2009 og innebærer en plikt for kommunene til å vise hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. Etter forskrift om saksbehandling skal det i vedtaket vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. I kommunestyrets vedtak fremgår det nå hvilken verdi som er lagt til grunn for eiendommen, og det foreligger derfor ikke lenger brudd på forskriftens 1 annet ledd som krever at det i kommunens vedtak skal vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkeltkomponenter. Kommunestyrets begrunnelse for å akseptere konsesjonsprisen er at landbrukstakstens boverdi på kr ,- ikke følger den naturlige prisutviklingen. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdien vil den avtalte salgsprisen ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M 1/2010, i følge flertallet i kommunestyret. Etter kommunestyrets oppfatning (flertallet) er prisen på kr. 3,8 mill godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i rundskriv M-1/2010 og således i tråd med retningslinjer og ønsker om at forholdene legges til rette for bosetting også utenfor de sentrale strøkene. I lovlighetsklagen er det vist til at et fagmessig skjønn i denne saken ikke kan tillate at over 2/3 av mulig boverditillegg, som er satt i rundskriv M-1/2010 til ,- kan brukes på

5 Side 5 av 6 denne eiendommen. Eiendommen er plassert ca. 10 km fra nærmeste tettstedssentrum (Skotselv) og ca. 20 km unna nærmeste bysentrum (Hokksund). Dette er heller ikke et over normalt attraktivt boområde i denne delen av kommunen, ei heller kommunen sett i helhet. Det er ikke et område utsatt for prispress. Fylkesmannen vil vise til at rundskriv M -1/2010 må ses i sammenheng med rundskriv M- 3/2002 som sier noe om når boverdi skal kunne tillegges verdi. En «boverdi» kan legges til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsnivå ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer. Et slikt tillegg av «boverdi» må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Ved vurderingen av størrelsen på eventuell «boverdi», vil tomtepriser på boligeiendommer i området - ved siden av det alminnelige prisnivå på boligeiendommer - gi en viss veiledning. I områder med sterkt prispress er det likevel ikke ønskelig at verdien av boligen på en landbrukseiendom når markedsverdien for boliger på tomteeiendommer. I forbindelse med endringen av rundskrivet i 2010 der rammen for boverdi ble økt fra kr til kr , ble det uttalt at det er viktig å holde fast på at det er bruksverdien til landbruksformål og kostnadsnivået for landbruksbygg som skal danne grunnlaget for prissettingen. Behandling av denne saken viser at det er ulike oppfatninger i kommunen når det gjelder verdsetting av boverdien. Det kan imidlertid ikke være slik at kommunestyret helt skjønnsmessig kan sette en boverdi bare beløpet er innenfor den øvre grense rundskrivet setter på kr ,-. Verdien av boverdien må fastsettes i tråd med de retningslinjene som trekkes opp i rundskriv M-3/2002. Fylkesmannen er i likhet med mindretallet i kommunestyret, også av den oppfatning at en boverdi som ligger i øvre del av verdiskalaen, ikke kan anvendes i dette tilfelle sett ut fra eiendommens beliggenhet og at området ikke er utsatt for prispress. Etter vår vurdering kan ikke konsesjonsvedtaket anses som et innholdsmessig lovlig vedtak da da vurderingen av boverdien ikke følger prinsippene fastsatt i rundskrivene M-3/2002 og M-1/2010. Konklusjon Fylkesmannens finner at det er grunnlag for å erklære kommunestyrets vedtak av 23. mai 2012 i sak 68/12 som ugyldig i relasjon til kommunelovens 59 og vedtaket oppheves. Lovlighetsklagen har etter dette ført frem. Fylkesmannens vedtak i sak om lovlighetskontroll kan ikke påklages etter forvaltningsloven. Kommunen bes orientere kommunestyrerepresentantene Firing, Skårdal Kleven og Røren om utfallet av saken.

6 Side 6 av 6 tter fu m u Ca Ass. fylkesmann nte N. Fje Kopi til: Heidi J. og Martin Sollien Sønjuveien 3330 SKOTSELV