Utvalg Utvalgssak Møtedato Grønn Nemnd. 62/1 - Mollan gård i Verran kommune - Søknad om konsesjon

Transkript

1 Verran kommune Arkivsak. Nr.: 2015/484-2 Saksbehandler: Ole Edvard Silderen, Ansvarlig leder: Jacob Br. Almlid,Rådmann Godkjent av: Jacob Br. Almlid,Rådmann Utvalg Utvalgssak Møtedato Grønn Nemnd 62/1 - Mollan gård i Verran kommune - Søknad om konsesjon Vedlegg 1 62/1 - søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom 2 Vedlegg til konsesjonssøknad for Mollan Gård AS - utfyllende informasjon 3 Eiendomstakst Mollan gnr. 62 bnr 1 og 2 i Verran Utrykte vedlegg: 1 I 62/1 - søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom Mollan Gård AS v/lars Jørgen Lie 2 S 62/1 - Mollan gård i Verran kommune - Søknad om konsesjon Hjemmel for behandling: Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr 98 Rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt Rundskriv M-3/2009 Driveplikten etter jordloven Rundskriv M-3/2002 Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon Rundskriv M-4/2004 Endringer i rundskriv M-3/2002 Rundskriv M-1/2010 Endringer i rundskriv M-3/2002 Saksopplysninger Mollan Gård AS v/lars Jørgen Lie søker konsesjon for erverv av eiendommen Mollan g.nr/b.nr 62/1 i Verran kommune. Eiendommen er kjøpt ved fritt salg, tidligere eier er Hanna Mollan. Avtalt kjøpesum er kr Det er et AS som står som kjøper. Dette AS har tre eiere: Lars Jørgen Lie, Morten Haugen og Øyvind Christiansen. Lie og Haugen bor ikke i Trøndelag for tiden men har konkrete planer om å flytte til Nord-Trøndelag. Christiansen bor i Trondheim. Arealtall konsesjonseiendommen (tall hentet fra AR5):

2 Fulldyrka jord Innmarksbeite Skog, høg bonitet Skog middels bonitet Skog låg bonitet Uproduktiv skog Anna utmark og bebygd Totalareal for eiendommene 12,6 daa 23,5 daa 1 395,2 daa 1 896,2 daa 1 672,9 daa 1 489,3 daa 9 859,1 daa ,8 daa Totaltallet for eiendommen er korrekt i AR5, men arealtallet for skogen er noe høyere i AR5 enn arealet som er oppgitt i skogbruksplanen fra Her er det oppgitt et produktivt skogbruksareal på daa fordelt på 337 daa høg bonitet, daa middels bonitet og 805 daa lav bonitet. Forskjellen her skyldes at man ved klassifisering av skog i AR5 brukes kun flyfoto og tolkning av disse, mens skogbruksplanleggeren er ute på befaring samtidig som han bruker flyfototolkning. Når mye av skogen grenser mot vann, fjell og myrer er det opplagt at skogbruksplanleggeren vurderer en del arealer som ikke produktive, som i AR5 klassifiseringen blir sett på som produktiv. På eiendommen finnes følgende bygningsmasse: Våningshus, trønderlån, grunnflate 132 m 2 i to etasjer, fra 1890, middels god tilstand. Driftsbygning fra 1957, stormskadd i 1992 og da ble bygget ombygd til garasje, god teknisk tilstand. Naust, bygd i 1960, rom for en båt, middels teknisk tilstand. Hytte/skogstue, bygd 1962, 15 m 2, stormskadd, men det står inne forsikring slik at den kan istandsettes, enkel standard. Inntil nylig har det vært aktiv landbruksdrift på eiendommen med hovedfokus på drift av skog og utmarksarealene. Per i dag drives ikke jorda. Ut fra søkers opplysninger har det ikke bodd folk fast på eiendommen siden 1981 da selgers farmor flyttet fra eiendommen. Søker vil ikke bosette seg på eiendommen innen ett år, men planlegger å drive den landbruksmessig forsvarlig. Erververs planer for eiendommen er å videreføre driften av skogen på eiendommen. Forvalte jaktressursen ved å legge til rette for guidet jakt på hjort og elg samt omsetning av kjøttet. Erverver tenker fortsatt å leie ut rypeterrenget. De har planer om å videreutvikle de hyttetomtene som er ferdigregulert samt videreutvikle området rundt Ormsetvatnet. De ser betydelige muligheter for både salg/utleie av hyttetomter og ferdig hytter. Erverver ønsker å se på utvikling av to småkraftverkanlegg, et i Moldelva og et mellom Fosskammen/Fagervikheia. Erverver ønsker å se på muligheten for å realisere Staurheia vindkraftpark som Fred Olsen Renewables AS prosjekterte i Erverver har planer om å realisere fisketurisme på eiendommen med bygging av rorbuanlegg og de har allerede opprettet et samarbeid med de som driver Seter Brygge i Osen for å utvikle et lignende konsept som dem. Søknaden behandles iht konsesjonsloven av 28.november 2003 nr 98. Konsesjonslovens formål framgår av lovens 1: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bla for å tilgodese 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn

3 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftslivsinteresser 5. hensynet til bosettingen Jfr konsesjonslovens 9 skal det ved omsetning av landbrukseiendommer legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis om det ved ervervet oppstår sameie, eller antall sameiere økes. Ved konsesjonsvurderingen skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet, og hvorvidt dette er sammenfallende med de samfunnsinteresser som anses relevante i saken. Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke, skal bero på en individuell og konkret vurdering. Ingen har krav på å få konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Vurdering Forsvarlig prisutvikling: Avtalt pris for kjøpet er kr ,-. Nedre grense for prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom er jfr. rundskriv M- 1/2010 fastsatt til kr ,-. Prisen skal dermed vurderes i denne konsesjonssaken. Under verdiberegningen som ble foretatt av Jon Rannem under landbrukstaksten i 2012 ble den satt til kr., og andre bruk i Verran som i den senere tid har blitt gitt konsesjon finner man at prisen på kr. for Mollan er en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Ettersom Grønn nemnd i Verran har sagt i sak 4/14 at de støtter regjeringens forslag om at prisvurderingen i konsesjonsloven fjernes etter at regjeringen har anmodet om dette i et brev fra LMD datert er det ikke dette punktet som blir tillagt avgjørende vekt. Hensynet til bosettingen i området: Erverver har ikke til hensikt å bosette seg på eiendommen. Området eiendommen ligger i har over tid hatt en befolkningsnedgang. Bosettingshensynet bør på bakgrunn av dette tillegges stor vekt, og bosetting på eiendommen bør sikres gjennom konsesjonsvilkår. Administrasjonen anser at bolighuset på eiendommen er i såpass bra stand at dette kan benyttes som helårsbolig. Det er svært viktig for Verran kommune at man har fastboende i kommunen. Det som opplyses i konsesjonssøknaden at eiendommen ikke har hatt fast bosetting siden 1981 er direkte feil, da selger har hatt bostedsadresse på eiendommen de siste årene. Selger møtte jo også som fast representant i kommunestyret i Verran i tidsrommet fra valget i 2011 til 1. juni I juni 2012 ble hun innvilget permisjon fra sine verv i kommunestyret. Selger har altså hatt bostedsadresse på eiendommen de siste årene selv om hun har vært bortreist i jobbsammenheng. I taksten er boligen beskrevet som en bygning i relativt god stand, men det må påregnes en del vedlikehold og modernisering. Boligen fremstår som en romslig enebolig med nøktern bostandard. Standarden på boligen er av alminnelig karakter og da er administrasjonen uenig i at det ikke skal kreves boplikt på eiendommen. Det vil derfor i vilkår til konsesjonen kreves boplikt, noe som igjen vil være med på å opprettholde bosetting i området. Det er skissert i konsesjonssøknaden at erverver er beredt til å leie ut husene på eiendommen for å oppfylle en eventuell boplikt. Dette mener administrasjonen vil være en svakhet for forvaltningen av en

4 såpass stor landbrukseiendom. Derfor blir det i konsesjonen satt vilkår med personlig boplikt for selskapets daglige leder. Driftsmessig god løsning: Mollan g.nr/b.nr. 62/1 er en eiendom med så store ressurser at administrasjonen mener denne skulle være mulig å drive for en fysisk person. At det er et AS som søker konsesjon for eiendommen er en bekymring for administrasjonen, men at man ved å sette som vilkår personlig boplikt på eiendommen vil være med på å styrke at ervervet blir en driftsmessig god løsning selv om det er et selskap som får konsesjon på eiendommen. Erververs skikkethet til å drive eiendommen: Mollan Gård AS er et AS med tre eiere som er kjøpere. Lars Jørgen Lie er oppvokst på Håa gård på Levanger. Han er utdannet sivilingeniør innen el-kraft og jobber i Noble Clean Fuels. Han bor i Olso. Morten Haugen er oppvokst på Levanger, utdannet økonom og jobber innenfor finans med finansiering av mindre selskaper og eiendom. Det er ikke opplyst hvor han bor. Øyvind Christiansen bor i Trondheim. Er en betydelig aktør innen norsk eiendomsutvikling gjennom selskapet NHP Eiendom AS. Han har kompetanse innen drift, forvaltning og utvikling av store skog og jakteiendommer som han eier i både i Norge og Sverige. Det er ikke opplyst om at noen av eierne har landbruksfaglig utdanning. Dette er i og for seg ikke et krav, men det skal i følge loven vurderes om erverver ansees skikket til å drive eiendommen. Kommunen er ikke kjent med at erverver ikke er skikket til å drive eiendommen landbruksmessig forsvarlig. Oppsummering: Det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i Norge i størst mulig grad skal eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommen. Dette begrunnes med at dette har vist seg å være en stabil og rasjonell driftsform. Det gis en åpning i konsesjonslovens 9 tredje ledd for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar dersom dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Administrasjonen ser med bekymring på at landbrukseiendommen blir oppkjøpt av et selskap og ikke av fysiske personer som har til hensikt å flytte til bygda for å drive eiendommen. Intensjonene for å utvikle en eiendom kan være bra, men et samfunn er ikke bærekraftig uten at det har innbyggere med de ringvirkninger som følger med fast bosetting. Eiendommen er solgt på det åpne marked med visning og budrunder. Verran kommune har ingen anledning til å anta at det finnes fysiske personer som er villig til å betale den akseptable kjøpesummen på kr for Mollan g.nr/b.nr. 62/1. Da man har utelukket dette, så er det ingen saklig grunn for Verran kommune å ikke innvilge konsesjon til aksjeselskapet Mollan Gård AS v/ Lars Jørgen Lie. Eiendommen er en betydelig skog- og utmarkseiendom. Ifølge skogbruksplanen var det på taksttidspunktet (2005/2006) m 3 stående kubikkmasse på eiendommen. Det er utregnet en produksjonsevne totalt på m 3 pr år. Selvsagt er dette et teoretisk tall men det viser at det er en betydelig tilvekst på eiendommens produktive skogareal og eiendommen er en betydelig landbrukseiendom i Verran målestokk. Selv om en god del av skogarealet står i bratt terreng så kan man ikke si at det ikke har betydning for verdien eller mulighetene for driften av skogen. Hvis man ser på litt historiske tall for eiendommen så er det i løpet av de siste 24 årene drevet ut ca m 3 tømmer på eiendommen (tall hentet fra skogfondssystemet). Noe som betyr at man ved god skogsdrift av eiendommen fremover kan ta ut ca m 3 tømmer hvert år, uten at man driver rovdrift på

5 skogarealet. Hvis man da forutsetter at skogeier sitter igjen med en rotnetto (tømmerprisdriftskostnad) på 90 kr/m 3, så kan man si at inntektene fra skogen kan ligge på ca kr pr. år. I landbrukstaksten er det vist til at man har gode inntekter fra salg av jakt. Det er elgjakt, hjortejakt og rypejakt. I 2012 er det vist til at eiendommen hadde ca kr i inntekt fra salg av jakt. Eiendommen har 7 regulerte hyttetomter som er klar til salg. Jon Rannem har i sin takst av eiendommen beskrevet at gjennomsnittlig verdi av disse tomtene er kr. pr. hyttetomt. Så det er store muligheter for hyttemarkedet som vil være en betydelig inntekt for driften av denne eiendommen. Ut fra disse vurderingene anser administrasjonen at dette er en landbrukseiendom med såpass store naturressurser som gjør eiendommen meget godt egnet for permanent bosetting. Bolighuset er av alminnelig standard og det er rimelig å sette vilkår om boplikt. Boplikten gjøres personlig slik at det er Mollan Gård AS sin daglige leder boplikten vil hvile på. Administrasjonen konkluderer med at det er med tvil at konsesjon innvilges i denne saken. Men ut fra de momenter som er drøftet i saksfremstillingen har man ikke kommet frem til saklige grunner som gir grunnlag for å avslå søknaden om konsesjon. Dette er en av Verran kommune sine største private landbrukseiendommer med store naturressurser. Da er det rimelig at det stilles krav til de som skal forvalte denne eiendommen fremover, og man har her valgt å legge stor vekt på hensynet om bosetting. Administrasjonen ser med bekymring på at landbrukseiendommer blir spekulasjonsobjekter for aksjeselskaper, uten at det stilles krav om at det skal gis noe tilbake til lokalsamfunnet. Dette ønsker man å bøte på ved å sette som vilkår at det blir personlig boplikt på eiendommen. Ut fra ovenstående finner Rådmannen å kunne anbefale at konsesjon innvilges for Mollan Gård AS v/lars Jørgen Lie. Rådmannens forslag til vedtak Verran kommune gir med hjemmel i konsesjonsloven 2 Mollan Gård AS v/ Lars Jørgen Lie konsesjon for erverv av eiendommen g.nr./b.nr. 62/1 Mollan i Verran kommune. I henhold til konsesjonslovens 11 settes følgende vilkår for konsesjonen: 1. At eiendommen bebos av daglig leder i Mollan Gård AS Lars Jørgen Lie i 5 år. 2. At eiendommen drives landbruksmessig forsvarlig.