BERGEN KOMMUNE Unntatt offentlighet. Off.l. 14 Næring, eiendomsforvaltning og samferdsel/bergen Kommunale Bygg

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Unntatt offentlighet. Off.l. 14 Næring, eiendomsforvaltning og samferdsel/bergen Kommunale Bygg Til: BNES - Stab v/ Mette Gjerde Kopi til: Fagnotat Saksnr.: Emnekode: BBE-1663 Saksbeh: GUKL Fra: Bergen kommunale bygg Dato: 23. september 2010 SAMDAL SKOLE. GNR. 68, BNR. 3 I BERGEN KOMMUNE. OVERDRAGELSE AV SKOLEEIENDOM. Hva saken gjelder: 1. Bakgrunn og forutsetninger Bergen bystyre besluttet i bystyremøte , sak , å legge ned skoledriften ved Samdal skole fra høsten I forbindelse med nedleggelsen ble det bestemt at lokalbefolkningen i Samdal skulle få overta skoleeiendommen. Bergen kommunale bygg (BKB) mottok e-post fra Byråd for finans, konkurranse og eierskap den , der det ble vist til møte i byrådet samme dag samt hvilke forutsetninger som skulle gjelde for overføringen: "- Eierskapet må overføres til en selvstendig juridisk enhet, dvs at de frivillige kreftene må organisere en slik enhet. - Overføringen gjelder kun så lenge bygget benyttes til det forespeilede formålet. Bygget føres tilbake til kommunen dersom dette ikke lenger skulle være tilfellet. - Det må kunne dokumenteres hvordan oppgradering av bygget er tenkt og sannsynliggjøres at alle kostnader knyttet til dette tas av den juridiske enhet som overtar bygget fra kommunen. Ingen av disse kostnadene skal på noe tidspunkt hefte kommunen. - Disse forhold skal sannsynliggjøres skriftlig til kommunen v/bkb." Vedlegg 1: E-post av til BKB fra Byråd for finans, konkurranse og eierskap 2. Dialog mellom partene Lokalbefolkningen avholdt folkemøte, der det ble vedtatt at en skulle gå i dialog med kommunen om overtakelse av skolebygningene og stifte et grendelag. Samdal Grendalag ble registrert i Enhetsregisteret i Brønnøysund den

2 I brev av til BKB fremla Samdal Grendalag kopi av vedtektene for laget samt en orientering om foreløpig drifts- og økonomiplan. Vedlegg 2: Brev av til BKB fra Samdal Grendalag Det ble avholdt møte mellom BKB og representanter fra grendelaget. Der ble det avtalt at grendelaget skulle fremlegge budsjett og at kommunen skulle utarbeide forslag til avtale om overdragelse av skoleeiendommen. Pga. vannledningsbrudd på eiendommen kunne ikke verditakst innhentes før bruddet var ordnet og reparasjoner foretatt. Dette var på plass i slutten av mars måned, og befaring av EiendomsRådgivning AS v/øystein Andersen ble foretatt den Markedsverdien ble satt til kr Kommunen mottok budsjett fra grendelaget den Den oversendte kommunen forslag til avtale om overdragelse til grendelaget. I tilsvar fra grendelaget mottatt ble det opplyst at en ønsket endringer i forslaget, og hvilke forandringer dette gjaldt. Noen av disse ønskene ble tatt til følge, og korrigert avtale ble oversendt til grendelaget den I svar mottatt fra grendelaget har de kommentert det reviderte forslaget, og det konkluderes med at kommunen og grendelaget fortsatt har ulik oppfatning av grunnlaget for avtalen. Se nedenfor. 3. Nærmere om ulikhetene i avtaleforslagene BKB har laget et forslag til avtale der en har tatt utgangspunkt i avtaler i lignende saker samt at vilkårene fra byrådet er tatt med. I tillegg har en gjort noen endringer i tråd med grendelagets ønsker. Vedlegg 3: Bergen kommune v/bkb sitt forslag til avtale om overdragelse Grendelaget har ikke undertegnet på det siste avtaleforslaget fra kommunen, og har et eget forslag til avtale. De har tatt utgangspunkt i BKB sitt avtaleforslag, men har endret det slik at det er i samsvar med de lovnader de oppfatter at de opprinnelig ble forespeilet fra politisk nivå i kommunen. Vedlegg 4: Samdal Grendalag sitt forslag til avtale om overdragelse Grendelaget har derfor bedt om at deres eget forslag til avtale, sammen med deres kommentarer til avtaleutkastene fra kommunen, blir oversendt til politisk behandling. Av ulikhetene i forslagene samt brevene fra Samdal Grendalag følger det at grendelaget ber om at politikerne skal behandle de nedennevnte kravene til endring i kommunens avtaleforslag (vedlegg 3): 2

3 3.1. Retten for Bergen kommune til å kunne kreve at eiendommen skjøtes tilbake vederlagsfritt dersom den ikke lenger anvendes i tråd med grendelagets formål, skal fjernes fra avtalen. (Avsnitt 4 i avtalens pkt. 4) Det samme gjelder bestemmelsene om løsningssum mv. (Avsnitt 6, 8, 9 og 10 i avtalens pkt. 4. Medfører endring av teksten i avsnitt 2 i pkt. 9) 3.2. Det er Bergen kommune, og ikke Samdal Grendalag, som skal dekke alle omkostningene ved tinglysing av skjøtet, herunder dokumentavgift og tinglysingsgebyr. (Avsnitt 2 i avtalens pkt. 6) 3.3. Bergen kommune skal foreta grunnundersøkelser og klargjøre miljøsituasjonen før overdragelsen. (Nytt tillegg i avsnitt 6 i avtalens pkt. 3) 3.4. Bergen kommune skal sørge for bruksendring fra skolebygg til grendehus. (Nytt tillegg i avtalens pkt. 9) Ad I pkt. 4 i begge avtaleforslagene er det enighet om teksten mht. grendelagets formål, samt vilkåret om at kommunen skal ha forkjøpsrett ved videresalg og enhver annen form for eierskifte. Grendelaget har i sitt forslag ikke tatt med byrådets vilkår om at kommunen skal kunne kreve at eiendommen tilbakeføres vederlagsfritt dersom den ikke anvendes i tråd med formålet. De har i brev av vist til at det ikke står noe i vedtaket fra bystyret om dette. I brev av viser laget til de ikke er gjort kjent med forutsetningene fra byrådet, og det står bl.a. følgende: "Vi ble tvert imot forespeilt en nærmest blankooverdragelse som kompensasjon for de ulempene skolenedleggelsen medførte." Vedlegg 5: Brev av , mottatt , fra Samdal Grendalag Vedlegg 6: Brev av , mottatt , fra Samdal Grendalag BKB har i brev til grendelaget vist til at politikerne har ønsket å komme innbyggerne i Samdal i møte slik at eiendommen kan overdras til frivillige krefter og bli en kulturarena for befolkningen der. Formålet med bruken har derfor vært avgjørende for beslutningen om å ikke kreve noen kjøpesum. Skulle det likevel skje at eiendommen ikke blir anvendt av grendelaget til dette formålet, har en av den grunn satt som vilkår at verdiene blir ført tilbake til kommunen. Kommunen har også i pkt. 4 tatt med bestemmelser om fastsettelse av løsningssum dersom kommunen benytter forkjøpsretten samt bestemmelser om hvilken verdi som skal utbetales til kommunen dersom kommunen ikke benytter forkjøpsretten ved salg mv. Grendelaget frykter at dette kan vanskeliggjøre finansiering til nødvendige utbedringer eller vedlikehold. De ser at kommunen må sikre seg at grendelaget ikke overtar bygningene for å kommersielt omsette / avhende disse. De har derfor ingen betenkeligheter med forkjøpsretten 3

4 som foreslås, men mener at de fort kan komme i en situasjon der de kan komme i gjeld til kommunen dersom tilleggsheftelsene i kommunens forslag skal være med. Som svar på dette har kommunen i pkt. 4, 8. avsnitt, 2. setning presisert at dersom eiendommen skulle ha en lavere markedsverdi enn den indeksregulerte verdien av kr , skal grendelaget ikke dekke denne differansen. Ad 3.2. I andre lignende saker der kommunen har overdratt en eiendom vederlagsfritt, har mottaker betalt tinglysningsomkostningene. Grendelaget viser til at de har blitt lovet å få overta skolen vederlagsfritt, og at dette også inkluderer tinglysingsomkostningene. Se også kommentarene under pkt. 3.1 foran. Ad 3.3. I pkt. 3 i avtalen har kommunen med en standardformulering som benyttes ved eiendomsoverdragelser om at grunnen kan inneholde alminnelig forurensning etter områdets tidligere og nåværende bruk. Grendelaget ser det som naturlig at kommunen foretar grunnundersøkelser for å klargjøre miljøsituasjonen før overdragelsestidspunktet, og har tatt med et tillegg om dette i sitt forslag. Vi har i brev til grendelaget avvist dette, fordi det her ikke foreligger opplysninger som skulle tilsi at det skal være noe mer forurensning enn det som alminnelig vil forekomme. Ad Eiendommen skal overtas slik den er. Kommunen har i sitt forslag, på samme måte som i andre lignende saker, derfor tatt med at grendelaget selv er ansvarlig for å innhente alle nødvendige tillatelser, herunder å søke om evt. bruksendringer i forhold til driften av grendehuset. Grendelaget forutsetter at nødvendige bruksendringer blir gitt uten ytterligere kostnader for dem, og har med i sitt avtaleforslag at kommunen sørger for omdisponering fra skole til grendehus. 4. Dekning av utgifter til vedlikehold av bygninger, driftsutgifter mv. Som det følger av pkt. 1 foran, har byrådet bl.a. stilt følgende krav: " - Det må kunne dokumenteres hvordan oppgradering av bygget er tenkt og sannsynliggjøres at alle kostnader knyttet til dette tas av den juridiske enhet som overtar bygget fra kommunen. Ingen av disse kostnadene skal på noe tidspunkt hefte kommunen." 4

5 På eiendommen er det et skolebygg og skur med byggeår 1898, en paviljong med antatt byggeår 1970, et pumpehus (vann) oppført i 1970 og et lite drivhus fra I taksten datert er det på side 3 under "Andre opplysninger" vist til at lokalene er fullt ut brukbare til grendehus, aktivitetshus og skolebygg. Den eldre skolebygningen må oppgraderes til dagens krav mht. isolasjon, vindu og ventilasjon. Vedlegg 7: Verditakst fra EiendomsRådgivning AS v/øystein Andersen Det er stor usikkerhet når det gjelder hvilke leieinntekter det er mulig å oppnå. Taksten inneholder opplysninger om brutto leieinntekter basert på utleie på fulltid av de ulike lokalene. Dette er gjort som ledd i beregningen av kapitalisert verdi. Se side 9 og 10 i takstdokumentet. Ved bruk av eiendommen til grendehus vil imidlertid utnyttelsen være en annen. Samdal Grendalag har satt opp et årsbudsjett, mottatt den , der en har ført opp inntekter på kr , og utgifter på kr Budsjettet er opplyst å være nøkternt beregnet ut fra daglig drift i oppstartsfasen. Det er vist til at det er potensial for å øke inntektene, og at en vil kunne søke om tilskudd /støtte ved større vedlikehold og fornyelser. Videre er det stort potensial gjennom dugnadsinnsats. Vedlegg 8: Budsjett fra Samdal Grendalag Budsjettet er vanskelig å vurdere, særlig fordi inntektspotensialet er usikkert. I avsnitt 3 i avtalens pkt. 7 er det tatt med bestemmelse om at grendelaget fra overtakelsestidspunktet svarer for alle eiendommens utgifter og oppebærer eventuelle inntekter. Fra samme tidspunkt overtar også grendelaget risikoen for eiendommen. Dette er standardvilkår ved eiendomsoverdragelser. 5. Forholdet til naboeiendom. Tinglyst bestemmelse. Det er tinglyst en bestemmelse den om at naboeiendommen, gnr. 68, bnr. 8, "..har felles vedlikeholdsplikt for felles vann/kloakkanlegg med kommunens eiendom gnr. 68, bnr. 3 i Fana". Grendelaget har bedt om at kommunen gjennomgår denne avtalen med eier av gnr. 68, bnr. 8, og har vist til at praktiseringen av avtalen ikke har vært i henhold til tinglyst avtale. BKB kan ikke se at det er behov for dette. Det er etter den ikke inngått noen endringsavtale, og den tinglyste erklæringen gjelder fortsatt. Kommunen har også for ordens skyld tilskrevet eier av naboeiendommen den og varslet om eierskiftet. I brevet er det vist til den gjeldende avtalen fra Oppsummering Siden Samdal Grendalag ikke har akseptert hele innholdet i Bergen kommune v/bkb sitt forslag til avtale om overdragelse, foreslås det at byrådet behandler kravene om endring, slik grendelaget har bedt om. Det vises til pkt. 3 i notatet. 5

6 Videre foreslås det at byrådet godkjenner BKB sitt avtaleforslag, men at det forutsettes at avtalen blir korrigert i samsvar med byrådets eventuelle vedtatte endringer. Anbefalt forslag fra Bergen kommunale bygg: 1. Byrådet tar stilling til om kravene fra Samdal Grendalag i pkt ovenfor skal godkjennes. 2. Byrådet godkjenner forslag til avtale om overdragelse av Samdal skole, gnr. 68 bnr. 3, utarbeidet av Bergen kommunale bygg, slik det fremkommer i vedlegg 3, men slik at det evt. gjøres endringer i samsvar med vedtakets pkt. 1. Merete B. Stangeland forvaltningssjef Guro Klyve rådgiver 6