BOLIGMELDING FOR DRAMMEN KOMMUNE

Transkript

1 Forslag til BOLIGMELDING FOR DRAMMEN KOMMUNE Forslag dat

2 Innhold 1.0 INNLEDNING FORMÅL MED BOLIGMELDINGEN VIDEREFØRING AV BYVEKST MED KVALITET BAKGRUNN, FAKTA OG ANALYSE BEFOLKNINGSVEKST BOLIGVOLUM BOLIGTYPER, -STØRRELSER OG -KVALITETER BOLIGPRISER EIERFORMER OG BOLIGSOSIALE FORHOLD AREAL FOR BOLIGUTBYGGING UTFORDRINGER OG MULIGHETER BOLIGPRISER URBANE FAMILIEBOLIGER POTENSIAL FOR GENERASJONSSKIFTE MANGFOLD I BOLIGTILBUD BOLIG- OG BOKVALITET KOMMUNENS ROLLER OG VIRKEMIDLER DRAMMEN KOMMUNE - STATUS SAMARBEIDSPARTNER PLANMYNDIGHET INFRASTRUKTURINVESTERINGER GRUNNEIER KOMMUNALE BOLIGER INNOVASJONSAKTØR MARKEDSFØRING ERFARINGER FRA SANDNES KOMMUNE ERFARINGER FRA STAVANGER KOMMUNE ERFARINGER FRA KRISTIANSAND KOMMUNE ERFARINGER FRA ASKER KOMMUNE VURDERINGER BOLIGPRISER PRISREGULERING TOMTEKJØP STRATEGI FOR BYVEKST ORGANISERING MÅL BOLIGPRODUKSJON BEDRE REGIONALT BOLIGTILBUD BEDRE BOLIGER BEDRE BY- OG BOLIGOMRÅDER FORUTSIGBARHET OG TYDELIGHET FORSLAG TIL KOMMUNENS AKTØRROLLE STRATEGIER OG TILTAK ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER LITTERATURLISTE... 42

3 1.0 Innledning 1.1 Formål med boligmeldingen Boligmeldingen fastlegger kommunens boligpolitiske mål, samt strategier og virkemiddelbruk for å oppnå disse målene. Boligmeldingen tar utgangspunkt i en helhetlig gjennomgang av boligmarkedet og foreslår en kommunal boligpolitikk. Drammen står overfor utfordringer og muligheter knyttet til forventet og ønsket befolkningsvekst. Bystrategien Drammen Byvekst med kvalitet er kommuneplanens samfunnsdel. Den ble vedtatt den og har en tidshorisont på 25 år. Byvekst med kvalitet har som overordnet mål at Drammen skal legge til rette for befolkningsvekst og at veksten skal brukes som et virkemiddel til å skape kvalitet. Boligmeldingen konkretiserer og operasjonaliserer de boligrelaterte målene som er fastlagt i bystrategien. Hovedspørsmål som behandles i boligmeldingen er: Hvordan sikre at Drammen får nok boliger til å kunne ta i mot forventet og ønsket befolkningsvekst? Hvordan sikrer Drammen tilstrekkelig rimelige boliger til å møte behov til innbyggere med vanlige inntekter? Hva kommer til å påvirke prisutviklingen for boliger framover? Hvordan sikre at Drammen har et mangfoldig boligtilbud som kan møte den regionale konkurransen i boligmarkedet? Hvordan sikre at Drammen har boliger av god kvalitet? Forslag til revidert kommuneplanens arealdel ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn den Kommuneplanens arealdel legger føringer og rammer for hva slags boligtyper som bygges og hvor boligutbygging skal skje. Boligmeldingen etablerer rammene for hvordan boligutvikling kan brukes til å oppruste ulike områder og byen som helhet. Drammen kommune har et lovpålagt ansvar for å hjelpe med å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. Dette gjelder personer som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Denne målgruppens boligbehov ivaretas gjennom kommunens boligsosiale hovedsatsinger: Boligsosialt utviklingsprogram, Boligløft og Boligsosial handlingsplan I Boligsosial handlingsplan gis det en helhetlig framstilling av mål og virkemidler for den boligsosiale del av kommunens boligpolitikk. Det anses som hensiktsmessig at kommunens boligsosiale arbeid fortsatt ivaretas og videreføres gjennom disse satsingene. I 2014 gjennomføres det en evaluering som kan antas å resultere i noen endringer i det boligsosiale arbeidet. Temaplan for Helse, sosial og omsorg er under utarbeiding og forventes å bli politisk behandlet i Begge disse prosessene er selvstendige og inngår ikke i boligmeldingen. 1.2 Videreføring av Byvekst med kvalitet Helt sentralt i Byvekst med kvalitet står vekst i form av befolkningsvekst, boligvekst og næringsvekst. Dette gjenspeiler også kommunens visjon: Større, smartere og sunnere. Drammen bystyre har tatt et tydelig valg om ja til vekst. Ikke fordi befolkningsvekst er et mål i seg selv, men fordi veksten gir mulighet når det gjelder å utvikle Drammen til å bli en enda bedre by. Befolkningsveksten vil kunne gjøre det mulig å utvikle og modernisere Drammen, både når det gjelder næringsliv, offentlig virksomhet, kultur og opplevelser, handel, boliger og nye felles byrom. En større by vil kunne yte bedre tilbud til hele befolkningen. Mulighetene som ligger i befolkningsveksten og dynamikken den skaper kan brukes som en drivkraft i byens fysiske utvikling. Den kan sørge for å omdanne områder som har behov for 1

4 fornyelse og legge til rette for en moderne, urban byutvikling med større utvalg og flere tilbud og mindre bilavhengighet, forurensning og klimagassutslipp. En større by vil også kunne gjøre det mulig å utvikle flere konsentrerte områder i Drammen, med variasjon av boliger av god kvalitet, innenfor ulike prisnivåer, med ulik utforming og i ulike deler av byen. Det er ikke satt et konkret mål om vekst i Byvekst med kvalitet. SSBs middelalternativ (MMMM) for befolkningsframskriving fra 2012 defineres som ramme for målene, og hvor stor vekst man kan tiltrekke og skal legge til rette for i kommunens planlegging. Denne viser en vekst på over innbyggere i Drammen fram til 2036 (1,5 % per år). Det foreligger nå en oppdatert befolkningsframskriving fra SSB (MMMM) som viser vekst på under innbyggere fra 2014 fram til 2040 (1,1 % per år). I den neste 25-årsperioden kan en forvente at det stadig vil komme nye framskrivinger som vil vise varierende befolkningsvekst for Drammen. Denne boligmeldingen legger befolkningsvekst på mellom 1,1 % og 1,5 % til grunn. Forslag til revidert kommuneplanens arealdel ble førstegangsbehandlet i bystyret den Her foreslås det en total planreserve tilsvarende utbygging av omtrent boliger for å legge til rette for 1,5% årlig befolkningsvekst. Boligmeldingen behandler spørsmålet om hvordan planreservene realiseres gitt at forventet befolkningsvekst finner sted. Forutsetningen og rammene for befolkningsveksten er at Drammen er en del av Osloregionen, som er en Europas hurtigst voksende regioner. For at Drammen skal kunne ta imot en slik befolkningsvekst over tid, er man avhengig av at det bygges nok boliger over tid. For at en årlig befolkningsvekst på 1,1 1,5% skal kunne realiseres er det nødvendig med nye boliger i snitt per år (avhengig av hvilke typer boliger som bygges). Høy befolkningsvekst må følges opp med vekst i antall arbeidsplasser om balansen mellom antallet innbyggere og arbeidsplasser skal opprettholdes. Det innebærer rundt nye arbeidsplasser fram til 2040, som tilsvarer i underkant av 400 i snitt per år. For det boligpolitiske feltet har Byvekst med kvalitet følgende langsiktige mål og strategier: Langsiktige mål Det skal være et mangfold av boliger i Drammen og Drammensregionen når det gjelder pris, størrelse, beliggenhet og utforming. Nye boliger skal være energieffektive. Et større og variert tilbud av boliger i bydelene. Strategier Byveksten skal fortrinnsvis skje i elvedalen og skal legge til rette for at større andel av transporten skal skje ved å gå, sykle eller benytte kollektivtransport. Et stort flertall av nye boliger søkes etablert innenfor elvedalen. Kommunen skal føre en eiendomspolitikk i byområdet, med strategiske oppkjøp av eiendommer med tanke på utbygging av sosial infrastruktur og tilrettelegging for annen utbygging. Områdeutvikling og investeringer skal prioriteres der dette kan gjennomføres som samarbeid mellom kommunen, andre offentlige etater og private. Sørge for en helhetlig planlegging av store, nye boområder for å sikre fortetting med gode kollektivløsninger og velutviklet infrastruktur. 2

5 Bakgrunn, fakta og analyse 2.1 Befolkningsvekst Drammen har innbyggere per 1. januar 2014 og er landets 10. største kommune. Den årlige befolkningsveksten i Drammen har vært på 1,6 % (953 personer) i snitt i perioden var et toppår med en befolkningsvekst på 1415 personer. Etter 2007 har befolkningsveksten gått kraftig ned og var i 2013 nede i 741 personer. Nedgangen i befolkningsveksten har sammenheng med at netto utflytting har vært større enn netto innflytting utflyttingen de siste årene. Netto antall husholdninger som har flyttet inn og ut av Drammen har vært stabilt. Men sammenlignet med tidligere år har andelen barnefamilier som har flyttet fra Drammen til nabokommunene og andelen aleneboende og par som har flyttet til Drammen vært noe større enn tidligere (Flytteanalyser i Drammen 2014 og Bolig- og befolkningsatlas for Drammen kommune 2013). Fra 2000 til 2010 var utflyttingen svært stabil på omtrent 3200 personer årlig, mens fra 2010 til 2014 flyttet det i snitt omtrent 4000 personer ut av kommunen hvert år. Fram til i dag har innflytting til Drammen i større grad enn tidligere vært et resultat av innflytting direkte fra utlandet. I 2005 var innflyttingen fra utlandet i underkant av 500 personer, mens den i 2013 var i underkant av 1100 personer. Antall personer Fødselsoverskudd Innflyttinger Utflyttinger Nettoinnflytting Befolkningsvekst Befolkningsvekst i Drammen Kilde: SSB. I perioden har det vært en netto innflytting av familier med små barn (0-5 år) fra Oslo, Bærum, Asker og Norge i øvrig med unntak av resten av Østlandet. I samme periode har det vært en netto utflytting av unge voksne (20-39 år) med små barn til omlandskommunene Hurum, Røyken, Sande, Svelvik, Lier, Nedre Eiker og Øvre Eiker. I aldersgruppen 40 år og eldre har det i perioden vært en netto innflytting til Drammen. Dette gjelder også innflytting fra omlandskommunene. Dette kan tyde på at en del har flyttet fra Drammen til omlandskommunene mens de hadde små barn, og så er flyttet 3

6 tilbake til Drammen når barna er blitt voksne og har flyttet hjemmefra (Flytteanalyser i Drammen 2014). 2,5 % 2,3 % 2,0 % 1,8 % 1,5 % 1,3 % 1,0 % 0,7 % 0,5 % 0,2 % 0,0 % Befolkningsvekst i Drammen og utvalgte kommuner Kilde: SSB. Drammen har hatt en befolkningsvekst som er forholdsvis lik sammenlignbare kommuner. Bare Oslo, Skedsmo og Sandnes har hatt en vesentlig høyere befolkningsvekst de siste 10 årene, mens Fredrikstad, Kongsberg og Øvre Eiker ligger lavere. Antall innbyggere Framskriving befolkningsvekst Reell befolkningsvekst Befolkningsframskriving for Drammen (middelalternativet MMMM). Kilde: SSB. Den nyeste befolkningsframskriving fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra 2014 og viser at Drammen vil ha innbyggere i Denne framskrivingen er SSBs middelalternativ (MMMM) og baseres på en middels nasjonal vekst. Det tilsvarer befolkningsvekst på nesten personer i perioden , som utgjør 1,1 % (800 personer) per år i snitt. 4

7 Befolkningsframskrivingen for innebærer en nedjustert vekst - med rundt 300 færre personer per år i snitt - sammenlignet med SSBs framskriving fra SSBs framskriving fra 2012 tilsvarer befolkningsvekst på omtrent 1,5% (1100 personer) per år i snitt. Det kan forventes at det stadig vil komme nye framskrivinger som vil vise varierende befolkningsvekst for Drammen. Det kan derfor være hensiktsmessig å legge en befolkningsvekst mellom 1,1 % og 1,5 % til grunn for kommunens videre planlegging. SSBs befolkningsframskrivinger baseres i hovedsak på regionale og nasjonale demografiske mønstre (fruktbarhet, dødelighet, flytting og innvandring) fra de senere årene. De tar ikke hensyn til lokale planer for boligbygging og andre politiske vedtak, heller ikke dagens boligtilbud. Usikkerheten i befolkningsframskrivinger blir større jo lenger fram i tid det gjelder. Sammenligning av framskriving av befolkningsvekst i Norge og i Drammen i ulike aldersgrupper Kilde: SSB. I perioden forventes det at aldergruppen år får en lavere vekst enn den totale befolkningsveksten i Drammen. De fleste småbarnsforeldre befinner seg i denne aldersgruppen. Det er en trend på landsbasis at vekst i denne aldersgruppen er lavere enn total vekst. Drammen har hatt høyere befolkningsvekst enn landsgjennomsnittet i de fleste aldersgrupper, også blant åringene. Derfor viser framskrivingen en tilsvarende vekst fordelt på aldersgrupper i perioden Boligvolum Det er registrert rundt boliger og omtrent like mange husholdninger i Drammen per 1. januar I snitt bor det 2,1 personer per bolig i Drammen. De siste 10 årene har boligproduksjonen i Drammen ligget på gjennomsnittlig 322 boliger per år. Det er store forskjeller i den årlige boligproduksjonen i denne perioden. Blant annet ble det bygget færre enn 60 boliger i 2004, mens det i 2007 ble bygget rundt 700 boliger. Boligproduksjon er konjunkturavhengig og påvirkes i stor grad av svingninger i økonomisk aktivitet både nasjonalt og internasjonalt. I 2007 stoppet salg av nye boliger opp i hele landet blant annet på grunn av lavere forventninger om prisvekst. Dette ble forsterket av at finanskrisen svekket boligmarkedet. Disse forholdene bidro til at boligproduksjonen gikk ned i årene etter Det må forventes at boligproduksjonen også framover vil være utsatt for konjunkturer. 5

8 Antall personer/b Befolkningsvekst Boligproduksjon (ferdigstilte) Befolkningsvekst og boligproduksjon Kilde: SSB. I perioden var befolkningsveksten i snitt på 953 personer per år. Med utgangspunkt i et snitt på 2,1 personer per bolig vil denne befolkningsveksten tilsvare et økt boligbehov på 454 boliger per år. Dette er rundt 125 færre boliger per år enn det som ble produsert i samme periode. Dette gapet kan forklares med at antall personer per bolig i snitt tidligere i tiårsperioden har vært lavere enn dagens 2,1. En stor andel av de nye ferdigstilte boligene i perioden er leiligheter i sentrum og nær elva som har vært kjøpt av middelaldrende og eldre uten barn eller med utflyttede barn. Flyttekjeder utløst av denne boligproduksjonen har frigjort brukte familieboliger (i flere ledd av flyttekjeden). Dersom husholdningene som flytter inn i flere av disse er større enn de som flytter ut, blir befolkningsveksten større enn det som kan forklares av produksjon av nye boliger alene. Dersom hele boligbehovet som følge av forventet befolkningsvekst på personer per år skal dekkes ved produksjon av nye boliger, vil det bety at må bygges boliger i snitt per år fram til Nåværende snitt på 2,1 personer per bolig er lagt til grunn for denne beregningen. Dette vil innebære en større boligproduksjon enn snittet for de siste ti årene, som var 322 boliger per år. Det er ikke alltid en direkte sammenheng mellom befolkningsvekst og boligproduksjon på kort sikt. Ledigstilte boliger som tas i bruk og ulike former for fleksibilitet i eksisterende boligmasse gjør at befolkningsvekst og boligproduksjon kan være i utakt på kort sikt. På lang sikt ser man normalt en tydelig sammenheng mellom disse faktorene. 6

9 Drammen Asker Bærum Oslo Skedsmo Øvre Eiker Nedre Eiker Lier Røyken Hurum Sande Svelvik Tønsberg Kristiansand Sandnes Stavanger 2.3 Boligtyper, -størrelser og -kvaliteter Drammen har leiligheter og eneboliger og småhus (2013). Av boliger bygget de siste 10 årene utgjør leiligheter 63 %. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Andre bygningstyper Bygning for bofellesskap Boligblokk Rekkehus, kjedehus og andre småhus Tomannsbolig Enebolig Sammensetning av boligtyper i Drammen og utvalgte kommuner. 1. januar Kilde: SSB. Sammenlignet med forstadskommunen Asker og omlandskommunene Hurum, Røyken, Sande, Svelvik, Lier, Nedre Eiker og Øvre Eiker har bykommunen Drammen større andel leiligheter og mindre andel eneboliger. Men Drammen har omtrent samme fordeling mellom eneboliger, småhus og leiligheter som Bærum, som ligger svært nærme Oslo. Men sammensetningen av boligenes størrelse er annerledes. Sammenlignet med omlandskommunene og andre mellomstore byer i Norge, har Drammen en uforholdsmessig stor andel 2- og 3-roms boliger, særlig i bybåndet. Dette har dels historiske årsaker, knyttet til storstilt sosial boligbygging i etterkrigstiden, men også i dag utgjør 2- og 3-roms boliger storparten av det som bygges nytt i sentrum (innenfor Sentrumsplanområdet). Det har vært en liten nedgang i antall registrerte 1- og 2-roms boliger mellom Folke- og boligtellingen i 2001 og Noe av dette kan være en statistisk unøyaktighet som skyldes endring i datainnsamlingsmetode (fra egenrapportering til registerdata). Endringen kan også være reell og være uttrykk for at et antall hybel- og sokkelleiligheter i eneboligområder i 2001 ikke lenger er registrert som egne boligenheter ti år senere. Bedret privatøkonomi i husholdninger kan gi redusert behov for å leie ut, om hybel- og sokkelleiligheter brukes av hjemmeboende tenåringer i husholdningen registreres det ikke som egen husholdning osv. Større utvalg av nye, sentrale småleiligheter gir også vanskeligere marked for utleie av sokkelleiligheter i eneboligområder utenfor sentrum. Befolkningsframskrivingene viser en aldrende befolkning i Drammen. Dette vil medføre flere 1- og 2-personshusholdninger i framtiden, som igjen vil medføre økt behov for bedre tilrettelagte boliger. Boligproduksjonen i Drammen i perioden viser tydelige og ulike mønstre for ulike områder. Det ble bygget flere leiligheter i sentrum og flere småhus i ytterområdene. Små husholdninger (1-2 personer) uten barn har flyttet inn i de nye sentrumsleilighetene mens barnefamilier har flyttet inn i de nye småhusene i ytterområdene. Drammen har i tillegg, av 7

10 historiske boligreisingsgrunner, et stort antall og en stor andel relativt små boliger (2- og 3- roms) i bybåndet og i drabantbyområder. Nyproduksjonen av sentrumsboliger har ført til flyttekjeder og generasjonsskifte. I et langsiktig og overordnet perspektiv er dette potensialet begrenset. I de senere år har seniorhusholdningene som har flyttet inn i de nye sentrumsboligene i større grad enn tidligere kommet fra de 7 omlandskommunene. Drammen har en lavere andel barnefamilier og yngre aldersgrupper sammenlignet med landsgjennomsnittet for sammensetning av aldersgrupper i befolkningen. En økning i andel av befolkningen i yrkesaktiv alder vil bidra til en mer bærekraftig kommuneøkonomi på sikt. Dersom boligproduksjonen skal svare til en bærekraftig tilvekst av husholdninger i tiårene framover vil det innebære at om lag halvparten av nye boliger er tilrettelagt for henholdsvis barnefamilier og små husholdninger (1-2 personer). De senere årene er det bygget en stor andel leiligheter i sentrum. Framover er det behov for i større grad å forsyne barnefamilier med boliger dersom tilveksten av husholdninger skal være bærekraftig. Potensial for generasjonsskifte Antallet i aldersgruppen 50 år og eldre som bor i små husholdninger (1-2 personer) i 3- eller 4-roms boliger i Drammen har økt i perioden I 2011 dreide det seg om 5574 personer i aldersgruppen år og 3280 personer i aldersgruppen 70 år og eldre. Mange av disse bor i eneboliger eller småhus (rekkehus og lignende) med tilhørende hage. Bragernes, Øren, Aronsløkka, Konnerud og Hallermoen har et høyt antall små husholdninger i aldersgruppen 50 år og eldre som bor i 3- eller 4-roms eneboliger eller småhus. En del i aldersgruppen 50 år og eldre uten hjemmeboende barn kan antas å ønske å flytte til en mer lettstelt bolig. Leiligheter krever mindre stell og vedlikehold enn eneboliger og småhus med hage. I aldersgruppen 70 år og eldre kan det antas at det over tid vil være et større behov for tilrettelagte boliger med universell utforming. Tilgang til uteareal i direkte tilknytning til boligen og boliger med 3 eller flere rom er kvaliteter som etterspørres av barnefamilier. Det betyr at mange eneboliger og småhus med hage er attraktive for barnefamilier. Det antas å være potensial for generasjonsskifte i en del områder preget av større boliger. Potensialet er størst i småhusområder og mindre i bybåndet. Studentboliger Høgskolen i Buskerud og Vestfold (HBV) har mer enn 1300 studenter på studiestedet Papirbredden i Drammen. Det finnes i dag 173 studentboliger i regi av Studentsamskipnaden i Buskerud. Dette er under landsgjennomsnittet for høgskole- og universitetsbyer. Mange studenter leier dessuten boliger eller hybler i det private markedet. Delområder De fleste av de nyere blokkleilighetene er bygd i sentrumsområdene Bragernes, Danvik og Gulskogen. Antallet blokkleiligheter i disse områdene er doblet i perioden , mens antallet eneboliger og småhus i liten grad har økt. Dette har resultert i at i 2011 var omtrent halvparten av boligene blokkleiligheter og halvparten eneboliger og småhus i disse tre områdene. 8

11 Bebodde boliger fordelt på leiligheter og eneboliger/småhus. Kilde: Data fra SSBs Folke- og boligtelling for 2001 og 2011 grafisk framstilt i Drammen kommunes boligatlas. På Åskollen, Skoger, Hallermoen og Vestbygda ble det kun bygd eneboliger og småhus i perioden Med unntak av et mindre antall leiligheter på Åskollen var også alle boliger før 2001 eneboliger og småhus. På Øren, Åssiden, Rødskog og Konnerud har det vært tilvekst av både leiligheter og eneboliger/ småhus. For Konnerud gjør dette seg gjeldende for skoleinntaksområdet som helhet, men ikke for de sentrale områdene på Konnerud. Tilveksten var omtrent like stor i antall av begge boligtyper for alle de 4 områdene. Alle områdene hadde i 2001 en betraktelig større andel enebolig og småhus enn leiligheter. Det har de fremdeles, men fordelingen er endret noe da andel leiligheter er litt større enn den var i I perioden har særtrekk ved sammensetningen av boliger når det gjelder antall rom (størrelse) blitt forsterket i de ulike områder. F.eks. er det i områder med mange 2- og 3-roms i 2001, er det bygd forholdsvis mange nye boliger av samme størrelse. 9

12 Antall bebodde boligenheter etter boligstørrelse. Kilde: Data fra SSBs Folke- og boligtelling for 2001 og 2011 grafisk framstilt i Drammen kommunes boligatlas. Områder med noe flere leiligheter enn eneboliger/småhus i 2001 (Aronsløkka, Åssiden, Bragernes, Øren) har fått en større tilvekst av 3-roms boliger enn andre boligstørrelser. Områder dominert av eneboliger og småhus (Konnerud, Hallermoen, Åskollen, Skoger) utenfor bybåndet domineres av større boliger tilpasset barnefamilier (4-roms og større). Forslag til kommuneplanens arealdel legger opp til at Konneruds boligtilbud skal suppleres med nye leiligheter ved Konnerud senter. Fjell skoleinntaksområde har både eneboliger på Austad og små og store drabantbyleiligheter på Fjell, men har ingen rekkehus/ tett-lav boliger eller andre tettere småhustyper med private og fellesprivate uteoppholdsarealer på bakkeplan. Mange barnefamilier flytter fra Fjell rett før barnas skolestart. Dette kan tyde på at et større tilbud av boliger tilrettelagt for barnefamilier vil kunne bidra til at flere familier blir boende når barna når skolealder. Forslag til kommuneplanens arealdel legger opp til at Fjells boligtilbud skal suppleres med småhus. I sentrum (definert som innenfor sentrumsplanen) er det to grupper som dominerer i dag: Aldersgruppen 55 år og eldre uten hjemmeboende barn og yngre (20-39 år) uten barn eller med småbarn (0-5 år). I den første gruppen er det både mange som har flyttet til Drammen fra andre steder i Osloregionen og mange som forlater en familiebolig internt i kommunen for å flytte til leilighet i sentrum (Flytteanalyser i Drammen 2014). Bragernes har hatt en stor tilflytting i aldersgruppen 40 år og eldre i perioden En stor andel av disse kom enten fra Drammen eller omlandskommunene. Dette er særlig markant i aldersgruppen 55 år og eldre. Det ble bygget mange leiligheter på Bragernes i denne perioden og en del av disse var boliger med service. 10

13 I bybåndet utenfor sentrum er det mange 2- og 3-romsboliger og dette har blitt forsterket av boligproduksjonen de siste 10 årene. Dersom boligproduksjonen skal bidra til en mer bærekraftig boligsammensetning, med omtrent halvparten av nye boliger tilrettelagt for henholdsvis barnefamilier og for små husholdninger, må det bygges en større andel store boliger i Drammen. Og dersom en større del av boligveksten skal skje i bybåndet framover betyr det at det må bygges en større andel store boliger i bybåndet utenfor sentrum. Forslag til kommuneplanens arealdel legger opp til at flere store transformasjonsområder i bybåndet skal brukes til boligutbygging. Drammen har en lavere andel barnefamilier og yngre aldersgrupper sammenlignet med landsgjennomsnittet for sammensetning av aldersgrupper i befolkningen. En økning i andel av befolkningen i yrkesaktiv alder vil bidra til en mer bærekraftig kommuneøkonomi på sikt. Dersom boligproduksjonen skal svare til en bærekraftig tilvekst av husholdninger i tiårene framover vil det innebære at omtrent halvparten av nye boliger er tilrettelagt for henholdsvis barnefamilier og små husholdninger (1-2 personer). De senere årene er det bygget en stor andel leiligheter i sentrum. Framover er det behov for i større grad å forsyne barnefamilier med boliger dersom tilveksten av husholdninger skal være bærekraftig. Eksempler på byboliger De store transformasjonsområdene i bybåndet kan romme en stor boligvekst i form av byboliger. Byboliger har en høyere tetthet enn f.eks. eneboligbebyggelse, samtidig med at de kan ha god tilgang til utendørs leke- og oppholdsareal. Årvollskogen borettslag i Oslo består av en kombinasjon av rekkehus og leiligheter med et felles leke- og oppholdsareal. Årvollskogen borettslag, Oslo. Arkitekt: Jensen & Skodvin. I boligprosjektet Magnolia Husene i København er 196 leiligheter og rekkehus plassert rundt ulike felles hage- og lekearealer. Rekkehusene er på 3-4 etasjer. Mange av boligene har direkte adkomst til fellesarealet. Noen av boligene har i tillegg private balkonger og/eller takterrasser. 11

14 Magnolia Husene, Danmark. Ferdig Arkitekt: Juul / Frost Arkitekter. I Malmø på Västra Hamnen er det bygget 18 town houses med inspirasjon fra Amsterdam. Boligene er på omtrent 130 kv.m. hver og går over 4 etasjer. Västra Hamnen, Sverige. Ferdig Arkitekt: Ulf Karmebäck. Boligkvaliteter Storstilt sosial boligbygging i etterkrigstiden har bidratt til at Drammen har et stort antall 2- og 3-roms leiligheter i lavblokker (3-4 etasjer) uten universell utforming. Disse ble bygd før krav om heis i bygg på 3 etasjer og mer ble innført. Før dette ble leilighetsbygg under 4 etasjer kun unntaksvis bygd med heis. Andelen av personer i aldersgruppen 67 år og eldre forventes å øke i forhold til andre aldersgrupper. Det betyr at behovet for boliger med universell utforming vil øke. De omtalte 2- og 3-roms leilighetene tilfredsstiller heller ikke dagens krav til energieffektivitet. I forslag til kommuneplanens arealdel åpnes det for at borettslag kan bygge en etasje med leiligheter på taket av eksisterende boligblokker. Dette vil kunne gi borettslag økonomisk mulighet til å oppgradere eksisterende boliger til dagens kvalitetsstandard når det gjelder universell utforming og energieffektivitet. 12

15 I forslag til kommuneplanens arealdel stilles det krav om områdeplaner for utpekte transformasjonsområder i bybåndet. I forbindelse med områdeplaner vil det være mulighet for å stille krav til andel boliger med universell utforming. 2.4 Boligpriser Et av hovedspørsmålene som boligmeldingen skal svare på er om Drammen har tilstrekkelig rimelige boliger til å møte behovet til innbyggere med vanlige inntekter. Drammen har et tilbud av boliger innen et bredt spekter av prissegmenter. For å vurdere om innbyggere med vanlig lønnsinntekt har råd til å kjøpe bolig i Drammen tas det her utgangspunkt i husholdninger som består av nyutdannede lærere eller sykepleier i sin første jobb. Minstelønn for lærere uten lønnsansiennitet er rundt kr, mens tilsvarende for lønn for sykepleiere er rundt kr. Dette lønnsnivået legges til grunn for beregningene i tabellen under. Det forutsettes videre at husholdningen kan framskaffe en egenkapital på 15% av kjøpesummen. Basert på dette viser beregningene at en husholdning med én voksen som ikke har hjemmeboende barn vil kunne kjøpe en bolig til nesten 1,0 million kroner, mens en husholdning med én voksen med et barn i førskolealder har råd til å kjøpe en bolig til nesten kroner. Husholdninger som består av par uten barn har råd til å kjøpe en bolig til 2,9 millioner kroner, mens par med et barn i førskolealder har råd til å kjøpe en bolig til 2,5 millioner kroner. Brutto lønnsinntekt per år 2 Husholdning 1 (kr) Maksimalt lånebeløp 3 (mill kr) Beregnet kjøpesum 4 (mill kr) 1 voksen ,82 0,96 1 voksen med 1 barn ,66 0,77 Par ,47 2,90 Par med 1 barn ,13 2,50 1) For husholdninger med barn, er det lagt til grunn at barnet er 2 år. 2) Minstelønn for 100% stilling som sykepleier eller lærer uten lønnsansiennitet er lagt til grunn. For husholdninger med 2 voksne er det lagt til grunn at begge jobber i full stilling. Kilde: Hovedtariffavtalen ) Basert på DNBs test av låneevne. Testen tar hensyn til SIFOs beregninger av levekostnader. Total inntekt for husholdninger med barn er oppjustert med ordinær barnetrygd. Kilde: 4) Basert på maksimalt lånebeløp iht Finanstilsynets retningslinjer (2014) som sier at lånebeløp ikke skal overstige 85% av boligens markedsverdi. I perioden januar 2010-juni utgjorde boliger under 2 millioner kroner 58 % av den totale omsetningen på drøyt 3000 boliger i Drammen. Boliger under 1 million kroner utgjorde 8% av den totale omsetningen. I eksempelet med nyutdannede lærere/ sykepleiere vil det bety at husholdninger som består av par har et stort tilbud av boliger i et prissegment de har råd til å kjøpe. For husholdninger med kun én voksen med eller uten barn - vil det være muligheter i et begrenset omfang. 1 Drammen kommune gjennomførte i 2012 en større boligprisundersøkelse der data for alle offentlig omsatte boliger over en 2,5 års periode ble innhentet. Se Drammen kommunes boligatlas. Data fra denne undersøkelsen er her sammenliknet med inntektstall fra Valget om å bruke oppdaterte lønnstall til tross for at det ikke foreligger tilsvarende oppdaterte boligpristall er gjort ut fra en vurdering av at hensikten med dette regneeksempelet er å avdekke og vise sammenheng mellom mønstre, og en vurdering av at boligprisutviklingen for like boliger ikke har vært større enn at tallene i fortsatt kan sies å være tilstrekkelig gyldige og at framtidens/nåtidens omsetningstall uansett ikke vil være tilgjengelige før i ettertid. 13

16 8% 26% 0,5-1,0 mill kr 15% 24% 1,0-1,5 mill kr 1,5-2,0 mill kr 2,0-2,5 mill kr 2,5 mill kr og høyere 26% Omsetning av boliger under 2,5 mill. kr. Januar juni Kilde: Drammen kommune. Innenfor ulike prissegmenter er det stor variasjon i boligstørrelse. Av omsatte boliger under 1 million kroner (som utgjør 8% av omsatte boliger) er 31 % under 40 kvm, 38 % kvm, mens 29 % av de omsatte boligene er på mellom kvm. Dette viser at det er et marked, om noe lite, for boliger under 1 million kroner. For boliger i prissegmentet 1,5 til 2,0 millioner kroner er det et relativt stort utvalg av større boliger. I dette segmentet utgjør boliger på mellom 60 og 79 kvm over 50 %, mens andelen boliger fra 80 kvm og større utgjør 25 %. Antall omsatte boliger kvm kvm kvm kvm kvm Boligomsetning etter prissegment og størrelse. Januar 2010-juni Kilde: Drammen kommune. 14

17 Omsetningshyppigheten av boliger i ulike deler av kommunen er i stor grad påvirket av hvilke boligtyper og -størrelser som finnes. Generelt omsettes leiligheter og mindre boliger vesentlig oftere enn større og dyrere boliger. Boliger i de rimelige prissegmenter (under 2 millioner kroner) er i stor grad knyttet til blokk- og drabantbybebyggelsen, som man spesielt finner på Fjell, Åssiden (Aronsløkka) og Brandengen (St. Hansberget og Rundtom). På Fjell finner man også den største omsetningen av de aller rimeligste boligene (under 1 million kroner). I tillegg er det en forholdsvis god spredning av boliger i de rimelige prissegmentene i bybåndet. Disse består i stor grad av blokkbebyggelse, bygårder og småhusbebyggelse (i hovedsak firemannsboliger). I kommunens ytterområder, hvor andelen leiligheter er lav, er omsetningen av boliger for under 2 millioner kroner beskjeden. Dette gjelder Åskollen, Skoger, Hallermoen, Konnerud og Vestbygda. I disse områdene er det eneboliger og rekkehus som er dominerende. Antall omsatte boliger ,5-2,0 mill kr 1,0-1,5 mill kr 0,5-1,0 mill kr 0,1-0,5 mill kr 50 0 Boligomsetning etter prissegment og skoleinntaksområde. Kilde: Drammen kommune. Prisnivået på boliger i Drammen er relativt lavt hvis man sammenlikner med sentrale kommuner rundt Oslo. Boligprisene i Osloregionen faller jo lenger vekk fra Oslo man kommer. Nordover og sørover fra Oslo faller prisene mer enn de gjør mot Bærum og Asker. Den tendensen man ser i Bærum og Asker med relativt høye boligpriser synes ikke å påvirke prisnivået i Drammen. 15

18 Kilde: Eiendomsverdi Fakta-ark for 04/2012 Prisnivå for eneboliger og delte boliger langs aksen Oslo-Drammen-Skien.. Kilde: SSB Prisnivået i bykommuner lenger ut enn Drammen, som for eksempel Tønsberg, ligger på omtrent samme prisnivå som Drammen, selv om avstanden til Oslo er mye større. Prisnivået i Drammen er på omtrent samme prisnivå som byer og tettsteder som Moss og Jessheim (Ullensaker), som ligger omtrent like langt fra Oslo. Drammen har et boligtilbud med stor variasjon i boligtyper og prisnivå og har en stor andel rimelige boliger, som man ikke finner like tydelig i sammenlignbare bykommuner. Omgivelseskvalitet og transportmessig tilgjengelighet er i dag de viktigste konkurransefaktorene i det regionale bolig- og arbeidsmarked. Sammenlignet med omlandskommunene har Drammen et mer mangfoldig kultur-, handel- og servicetilbud, større tilbud av arbeidsplasser og bedre tilbud med kollektivtransport. Dessuten har Drammen et større mangfold i boligtilbudet når det gjelder boligtyper, -størrelser og prisklasser. I Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sande og Svelvik er prisnivået det samme som eller lavere enn i Drammen. Disse kommunene har flere billige boliger enn Drammen, men har ikke Drammens omgivelseskvaliteter, transportmessige tilgjengelighet og mangfoldige boligtilbud. Dette betyr at Drammen ikke konkurrerer med omlandskommunene på boligpris, men på bykvaliteter og sentral beliggenhet. 2.5 Eierformer og boligsosiale forhold Drammen er en by med relativt store sosiale forskjeller, og er på mange måter kjennetegnet med en storbys utfordringer. Oslo er i mange sammenhenger den byen som likner mest på Drammen. Man finner både store geografiske forskjeller, forskjeller mellom ulike grupper (etniske og sosiale) og i boligsammensetting i ulike bydeler. Det er relativt store forskjeller også i kvadratmeterpris for boliger mellom ulike områder i Drammen. Type eierskap til boligene er ofte av stor betydning og en indikasjon på ulike sosiale forhold mellom kommuner og innad i kommuner. 50 % av alle bebodde boliger i Drammen er bosatt av husholdninger som eier sin egen bolig. Dette er betydelig under landsgjennomsnittet, og henger sammen med at en større andel bebodde boliger eies gjennom borettslag/ 16

19 0106 Fredrikstad 0219 Bærum 0220 Asker 0231 Skedsmo 0301 Oslo kommune 0602 Drammen 0604 Kongsberg 0624 Øvre Eiker 0625 Nedre Eiker 0626 Lier 0627 Røyken 0704 Tønsberg 1001 Kristiansand 1102 Sandnes 1103 Stavanger 1902 Tromsø aksjeselskap. På landsbasis er denne andelen på 13 % mens den i Drammen er på 25 %. Av andelen som leier bolig er det liten forskjell mellom Drammen på 25 % og landet for øvrig med 23 %. En høy andel leiligheter til utleie gir fleksibilitet for blant annet studenter og midlertidig arbeidskraft (fra utlandet), samt et større handlingsrom i kommunens boligsosiale arbeid. I tillegg kan et stort leiemarked gjøre det lettere for husholdninger i etableringsfasen å finne en egnet bolig. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Boligen leies Eies gjennom borettslag eller aksjeselskap Selveier alene eller gjennom sameie Eie- og leieformer i Drammen og utvalgte kommuner. Kilde: SSB Leiemarkedet i Drammen er sammensatt og dekker hele kommunen, men med en større overvekt av utleieboliger i sentrumsområdene på Strømsø og Bragernes. Det er en bred fordeling av boligtyper innenfor leiemarkedet i Drammen. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Boligen leies Annen bygningstype Bygning for bofellesskap Boligblokk Rekkehus, kjedehus, andre småhus Tomannsbolig Enebolig Leieboliger i Drammen fordelt på boligtyper. Kilde: SSB. 17

20 Utleieboliger varierer i størrelse og type. Samlet sett er det en stor overvekt av små utleieboliger, der blant annet over 20 % av boligene er under 50 m², og over 50 % er under 80 m². totalt 21 % 36 % 13 % 7 % 14 % Bygning for bofellesskap og annen bygningstype 30 % 30 % 8 % 6 % 7 % Boligblokk 36 % 47 % 10 % 32 % Rekkehus, kjedehus, andre småhus 17 % 43 % 14 % 7 % 10 % Tomannsbolig 8 % 25 % 20 % 15 % 15 % Enebolig 9 % 22 % 11 % 8 % 36 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Under 50 m² m² m² m² 120 m² eller mer Uoppgitt areal Leieboliger i Drammen fordelt på boligtyper og størrelser. Kilde: SSB. Aleneboende utgjør den største gruppen i leiemarkedet. 38 % av alle aleneboende leier bolig. Blant aleneforeldre med yngste barn under 6 år er andelen som leier omtrent 60 %. Flerfamiliehusholdning uten barn 0-17 år Flerfamiliehusholdning med barn (yngste Enfamiliehusholdning med voksne barn Mor/far med store barn (yngste barn 6-17 år) Mor/far med små barn (yngste barn 0-5 år) Par med store barn (yngste barn 6-17 år) Par med små barn (yngste barn 0-5 år) Par uten hjemmeboende barn Aleneboende Selveier alene eller gjennom sameie Leier boligen Eier gjennom borettslag eller aksjeselskap Husholdninger i Drammen etter eie-leieform. Kilde: SSB Drammen har mange kommunale utleieboliger sett i forhold til andre storbykommuner. I Drammen er det en større andel av befolkningen som er vanskeligstilte og trenger kommunale boliger enn i for eksempel Sandnes. 18