Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene. Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010

Transkript

1 Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010

2 Noen problemstillinger Mosseregionen ligger nær Oslo Vil det være attraktivt å bo i regionen, selv for de som jobber i Oslo? Kan regionen tiltrekke seg unge og barnefamiler ved å tilby boliger som disse etterspør? Vil disse bo sentralt eller perifert i regionen?

3 Disposisjon Utflyttere fra Oslo hvem er de og hvor flytter de? Befolkning eller boliger - hva kommer først? Planlegging og byggebeslutninger boligprisenes rolle Boligsosiale utfordringer Boligpriser og boligetterspørsel Boligbyggebehovsberegninger for Oslo og Akershus Bolig- og bostedspreferanser i ulike livsfaser

4 Landet ellers 25 Utflytting fra Oslo: Utlandet 20 Prosentvis fordeling av utflytterne i % av Oslos utflyttere havner i Mosseregionen: personer (30 % av disse kommer fra Oslo indre øst)

5 Hvem flytter fra Oslo til omlandet? 0-5 år: 14 % 6-15 år: 6 % år: 26 % år: 32 % Andel personer med barn: 34 % Ikke-vestlig landbakgrunn: 14 % Østeuropeisk landbakgrunn: 6 %

6 Befolkningsutviklingen styrer boligbyggingen Netto innflytting Befolkning t 0 Befolkning t 1 Andre faktorer Nybygging Boligmasse t 0 Boligmasse t 1

7 Boligbyggingen styrer befolkningsutviklingen Befolkning t 0 Befolkning t 1 Nybygging

8 Planleggingsverktøy Bruke SSB befolkningsfremskrivninger og beregne boligbyggebehov? Bruke KOMPASS? Det fins ikke modeller eller verktøy som tar hensyn til lokal boligetterspørsel Hva med nye trender har flere folk nå urbane preferanser?

9 1.1 Søk komm.bol drift boligformål Begj. Tvangss Midl. Bol Boug.belast Brutto investest Trangbodd Startlån Boligpris Bol.tilsk.Utl.bol Husleie Tvang/begjært Komm. Boliger Gjeldsrådg Flyktninger 0104 Moss Barnevern Bostøtte Sosialhjelp 0135 Råde 0136 Rygge 0137 Våler

10 Utbyggingspolitikk Hvem tar byggebeslutninger (2005)? Utbyggere 45 % Boligbyggelag 22 % Individuelle byggherrer 22 % I perifere kommuner er 58 % individuelle byggherrer Hva er kommunens rolle Arealplanlegging, hvor skal boligene komme? Regulering, bestemme hva slags boliger som skal bygges hvor? Tilrettelegge men la markedet bestemme hva som blir bygget? Boligutvikling som en del av en omfattende stedsutvikling Boligbygging uten en aktiv næringspolitikk?

11 Boligmarkedet Boligprisnivået er styrende for utbyggernes vilje til å bygge Salgsprisen på brukte boliger sier noe om hva en kan selge nye boliger for Salgsprisene må være høyere enn bygge- og tomtekostnadene Prisene varierer mye mellom kommunene og innen kommunene i Mosseregionen dette vet utbyggerne og eiendomsmeglerne Hva med selvbyggere legges det opp til et stort omfang? Mer konjunkturuavhengig

12 Hva bestemmer ulikheter i boligprisnivået? Geografi (ulik kjøpekraft og byggekostnader) Sentralitet (arealknapphet) Egenskaper ved boligens omgivelser Støy, hage, avstand til tjenester, senter/butikker, skole kollektivtilbud, grøntområder osv Egenskaper ved boligen Hustype, standard, ulike typer rom, flere bad/wc, garasje Egenskapenes betydning varierer med hustype Geografi og sentralitet betyr mest

13 Kvadratmeterpriser i Osloregionen Indre vest 46,3 Ytre vest 44,3 Indre øst 39,6 Indre ring vest 35,6 Ytre sør 33,1 Indre ring sør 30,7 Groruddalen 30,2 Indre ring nord/øst 28,3 Ytre ring sør 22,7 Drammensregionen 22,5 Ytre ring nord/øst 21,8 Ekstra ring 21,7

14 Hva bestemmer boligprisutviklingen? Inntekt Arbeidsledighet Rente Skatteregler Forventninger om framtiden (landets og egen økonomi) Boligmassens størrelse (eller hvor mye som bygges)

15 Hva bestemmer regional boligetterspørsel? Faktorene som påvirker individuell boligetterspørsel Antall potensielle innflyttere Regionens attraktivitet Arbeidsmarkedet i regionen Avstand/reisetid til Oslo eller andre større byer Som steder å arbeide Som steder med kulturtilbud m.m

16 Beregninger av byggebehovet i Oslo og Akershus Forutsetter konstant boligdekning fremover Konstante boligfrekvenser for ulike aldersgrupper Holder også konstante frekvenser for hver boligtype 3 ulike befolkningsfremskrivninger fra SSB Noen resultater:

17 Oslo: Byggebehov Oslo HHMH MMMM LLML Faktisk MMMM LLML HHMH Nye boliger Pr.år Vekst 35 % 26 % 45 %

18 Oslo: Boligbyggebehov pr. år fordelt på boligtyper 2500 Oslo LLML MMMM HHMH Enebolig Delt bolig Blokk 1-2 rom Blokk 3+ rom

19 Akershus: Byggebehov Akershus HHMH MMMM LLML Faktisk MMMM LLML HHMH Nye boliger Pr.år Vekst 38 % 31 % 47 %

20 Akershus: Boligbyggebehov pr. år fordelt på boligtyper 2500 Akershus LLML MMMM HHMH Enebolig Delt bolig Blokk 1-2 rom Blokk 3+ rom

21 Fordeling av boligbyggebehov på områder i Akershus. Prosent LLML MMMM HHMH Follo Vest Nedre Romerike Øvre Romerike Sum

22 Noen spørsmål Hvordan vil markedsforhold påvirke det som faktisk vil bli bygget? Er befolkningsprognosene gode hva med framtidig innvandring? Blir det helt galt å si at dagens hustypefordeling på aldersgrupper også skal gjelde i framtiden? Hva med unge urbane? Barnefamilier i by? Vil nye eldre bo i blokk?

23 Flyttefrekvenser etter alder 35,0 30,0 25, ,0 15,0 10,0 5,0 0,0 0-9 år år år år år år år år år 90 år og over

24 Noen trender Unge flytter i stadig oftere til storbyene Fødsler utsettes i forhold til tidligere Mange unge føder i storbyene og blir der lenger med barn før de flytter videre Men mange blir i storbyregionen

25 Andelen barn som flytter ut 0-5 år og 2008 Oslo Bergen Stavanger Trondheim Kristiansand 2002-til Omland 4,6 1,9 3,1 2,2 1,7 Rest Norge 3,1 2,7 2,3 3,8 2,9 Utland 1,2 0,4 1,1 0,7 0,3 Sum 8,8 5,0 6,5 6,8 4, til Omland 4,0 1,8 3,9 1,7 1,7 Rest Norge 2,9 2,6 2,7 3,4 2,6 Utland 0,9 0,4 0,9 0,4 0,2 Sum 7,8 4,7 7,5 5,5 4,6

26 Andelen barn som flytter ut 6-15 år og 2008 Oslo Bergen Stavanger Trondheim Kristiansand 2002-til Omland 2,1 0,9 1,6 0,8 0,8 Rest Norge 1,2 1,1 1,1 1,7 1,5 Utland 1,2 0,2 1,0 0,3 0,4 Sum 4,5 2,2 3,7 2,9 2, til Omland 1,5 0,6 1,2 0,6 0,7 Rest Norge 0,9 0,9 1,1 1,6 1,3 Utland 0,7 0,2 0,5 0,3 0,1 Sum 3,2 1,8 2,9 2,5 2,1