Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til!

Transkript

1 Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til! Wien, Jan Håvard Valstad Analysesjef EM1MN

2 Boligmarkedet er mer interessant enn sex (antall treff på Google siste 12 mnd) Men hva skjer med boligmarkedet i Midt-Norge?

3 Hva skjer med boligmarkedet i Midt-Norge? Vi skal se på de viktigste driverne: 1. Makroøkonomisk bakteppe 2. Drivere for etterspørselen 3. Kjøpeevne og betalingsvilje 4. Hva selger hva selger ikke? Hva betyr dette for 2014 og videre?

4 Vi går i detalj på de største byene i Midt-Norge Trondheim Kristiansund Molde Ålesund

5 Hvor vinner vi i 2014?

6 Makroøkonomiske bakteppe

7 Norge lever godt på eksport av olje og gass

8 Kilde: SMN Markets / Petter Eilif de Lange Makrobildet Q Så lenge vi har en oljepris over 100 USD/ fat har vi høye investeringer og grunnlag for økonomisk vekst 240,0 240,0 210,0 210,0 180,0 180,0 150,0 150,0 120,0 90,0 60,0 30,0 0,0 0,0 Norge - Petroleumsinvesteringer Norge - Petroleumsinvesteringer NOK mrd NOK mrd

9

10 Vi importerer lav rente og ledig arbeidskraft

11 Drivere for boligetterspørselen

12 Netto befolkningsutvikling bestemmer behovet for nye boliger. Tilførsel av nybygg skaper dynamikk i hele boligmarkedet Netto befolkningsutvikling: Fødde Døde Tilflytting, innenlands Demografisk sammensetning: Utflytting, innenlandsk Alder Innvandring Familiestruktur Utvandring Hver flytter de fra? = Netto befolkningsutvikling Dynamikken i boligmarkedet Hvem er innvandrerne, og hva ønsker de? Balansen tilbud / etterspørsel Tilførsel av nye boliger = Boligtype som etterspørres Rentebane og framtidsutsikter Økonomi og kjøpeevne Psykologi og mediebilde = Farten i boligmarkedet

13 Eksplosiv befolkningvekst i de store byene fra Innvandring har vært driveren for befolkningsveksten innbyggere ( ) Historisk befolkningvekst i Trondheim per år, , fordelt på hovedgrupper Befolkningsvekst innvandring Vekst 2.generasjons innvandrere Reproduksjon, tilflytting, levealder Historisk befolkningvekst i Molde per år, delt på grupper Netto innvandring Reproduksjon, tilflytting, levealder Innenlandsk tilflytting Historisk befolkningvekst i Ålesund per år, delt på grupper (estimater for 2012) Netto innvandring Reproduksjon,, tilflytting, økt levealder Innenlandsk tilflytting Historisk befolkningvekst per år Kristiansund, delt på grupper Netto innvandring Reproduksjon, tilflytting, levealder Innenlandsk tilflytting NB: Kommunesammsnslåing i 2007, som økte innbyggertall med 30 % manuelt korrigert for i dette oppsettet. Underliggende befolknignvekst startet før sammenslåing Kilde: SSB, EM1MN Analyse

14 Prognostisert sterk befolkningvekst neste 10 år. Innvandrerne drar lasset også i fremtidsscenarioet Forventet befolkningvekst i Trondheim per år SSB MMMM, fordelt på netto innvandring og resterende drivere Innvandringsoverskudd MMM0 SSB HHMH Forventet befolkningvekst i Molde per år SSB MMMM, fordelt på netto innvandring og resterende drivere SSB HHMH Innvandringsoverskudd MMM0 Årlig vekst: (MMMM) 2500 SSB MMMM SSB MMMM Forventet befolkningvekst per år SSB MMMM, fordelt på netto innvandring og resterende drivere Innvandringsoverskudd MMM0 SSB HHMH SSB MMMM Forventet befolkningvekst per år Kristiansund SSB MMMM, fordelt på netto innvandring og resterende drivere SSB HHMH Innvandringsoverskudd MMM Kilde: SSB, EM1MN Analyse

15 Kilde: Samarbeidsrapport NIBR/ Fafo 2012, Utvikling av boforhold blant arbeidsinnvandrere fra Øst-Europa over tid, SSB, EM1 Analyse (Arbeids)innvandrere til Midt-Norge følger et boliglivsløp hvor 2/3 trer inn på det ordinære boligmarkedet etter ca 5 år. De har gjeldsbetjeningsevne, men må spare opp egenkapital Boliglivsløp for arbeidsinnvandrere til Midt-Norge (forutsatt gjennomsnittlig lik adferd som arbeidsinnvandrere fra Øst-Europa) Fase 1: 1.-3.år Fase 2 : 2.-5.år Fase 3 & 4 : år Antall per husstand Ca 5 per husstand, nyankommet Etter 5 år: 2/3 blir i Norge 1/3 reiser hjem Ca 2,5 per husstand, etablert Restrende Trondheim; 1,76 Tid

16 Kilde: SSB, EM1 Analyse Det er behov for nye boliger årlig i Midt-Norges fire største byer. Trondheim trenger boliger i året fra underliggende befolkningsvekst og sanering 2014 ca fra innvandrere under etablering Behov 2018 ca ekstra i HHMH HHMH 2018 ca 1600 Behov 2014 / HHMH HHMH Behov 2014 / HHMH 2018 Ca HHMH Behov HHMH 2014 / xx xx Boligbehov fra underliggende befolkningsvekst og sanering (SSB Middelsscenario, MMMM) Boligbehov fra innvandrere under etablering (MMMM) HHMH xx Ekstra boligbehov ved Høyvekstscenarioet, HHMH Årlig boligbehov

17 Byene i Midt-Norge trenger fortsatt urbainisering gjennom tilførsel av nye, arealeffektive leiligheter Over 70 % av husholdningene er 1 eller 2 personer Kun 19 % - 46 % av boligene er leiligheter (Oslo 75 %) Andel leiligheter, dagens boligmasse 100,00% 80,00% 75% 60,00% 46% 40,00% 20,00% 31% 24% 19% 0,00% Trondheim Ålesund Molde Kristiansund Oslo Stor vekst i aldersgrupper som etterspør leiligheter Markedet etterspør leiligheter og innstegs-familieboliger Førstegangskjøper år Familieetablering år «Ut av enebolig» år 2/3-roms 40-60m2 og 3/4roms m2 Rimelige familieboliger

18 Kjøpeevne og betalingsvilje for nybygg

19 Kilde: NEF / EM1 Analyse Nybygg henvender seg til de samme kjøperne som bruktbolig, men ligger prismessig i øvre segment. Nybygg påvirkes mer av kjøpeevne og svingninger i markedet Utvikling i leilighetspriser (m2), Trondheim 50`??? Prisen på nybygg kan ikke frikobles fra fjøpeevnen (og beregnes fra dagens kostand) 40`? 30` 20` 10`

20 Kilde: EM1 Nybyggkjøperanalyse september 2013, NORFAKTA for EM1MN, Nybyggkjøpere Trondheim Boligkjøperne (og banken) har bestemt hva de vil kjøpe for. Dette må vi høre på for å sluttselge nybygg Boligkjøperne forholder seg til totalpris (avgjort sammen med baken) og totalopplevelsen av boligen. Får jeg en god bolig for denne prisen? Kvadratmeterpriser er i mindre grad i fokus hos boligkjøperne

21 Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN Eksempel på kjøpsevneanalyse: Etablererleilighet Trondheim: Kjøpeevnen til par under 30 år varierer mellom bydelene i Trondheim avhengig av utdanning, arv og hjelp fra foreldre Trondheim ØST: 49 % kan betale 3 MNOK -> 60 m2 til 50`/ m2? Etablererleilighet? (par inntil 30 år) TRONDHEIM SYD: Kjøpeevne topersonshusholdninger Hvor stor andel av boligkjøperne sikter prosjektet mot? Trondheim SYD: Treffe 50 % av markedet? Kan koste maks 2 MNOK -> 40 m2 til 50`/ m2? -> 60 m2 til 33`/m2? 49 % kan betale 2 MNOK 21

22 Eksempel på kjøpsevneanalyse: «Fra enebolig til leilighet» i Trondheim: Historisk prisstigning på dagens bolig avgjør kjøpeevnen for 60+generasjonen (hvilket formuesobjekt har de å bytte inn?) Leilighet til: 60 +, fra enebolig til leilighet Andel lånesøkere 60 + med kjøpeevne innenfor prisintervall: 3, 4,5 og 5,5 MNOK Trondheim ØST Trondheim SYD Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN

23 Nybygg i Midt-Norge: Hva selger hva selger ikke?

24 Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN av Samfunnsøkonomisk Analyse, oktober 2013 Det er usolgte nybyggenheter i Midt-Norge, og de siste to måneder er det kun solgt 225 boliger. Det er en oppbremsing fra i sommer, og salgstakten er lavest i Trondheim og Ålesund Kristiansund og omegn ca 100 usolgte Nord-Trøndelag ca 200 usolgte Molde og omegn ca 100 usolgte Trondheim ca 600 usolgte Ålesund og omegn ca 280 usolgte Sør-Trøndelag u/tr.h ca 200 usolgte Videreføres salgstakten fra august / september tar det 13 måneder å sluttselge prosjektene I Trondheim ville det tatt 17 måneder, og i Ålesund 22 måneder (forutsatt ingen nye prosjekter)

25 Totalt 48 Usolgt 6% 82% 51,0 /BRA Status nybyggsalg Trondheim: (per Siste salgsperiode: august/ september) Totalt 39 Usolgt 13% 46% 59,0 /BRA Trondheim Totalt: Totalt 193 Usolgt 16% 72% 49,0 /BRA Totalt 580 Usolgt Salgstakt: 12% Sluttsalg: 68% Snitt Pris/ BRA: 41,2 59,0 /BRA Totalt 140 Usolgt 11% 70% 44,4 /BRA Tegnforklaring: Antall Antall Totalt Usolgt Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg Totalt 159 Usolgt 11% 52% 41,2 /BRA 16% 72% Salgstakt siste to måneder (antall solgte ift antall for salg) Andel solgt i prosjektet/ området 49,0 /BRA Gjennomsnittlig Pris / BRA 25

26 26 Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN av Samfunnsøkonomisk Analyse, oktober på topp best salgstakt: Små prosjekter utenfor Trondheim hadde høyest salgstakt i aug/ sept. Utsalgspris innenfor kjøpeevnen 10 PÅ TOPP: prosjekt med best salgstakt august/ september: I stor grad utenfor de store byene Kun 1 i Trondheim Klæbu / Buvika Møre og Romsdal Nord-Trøndelag Små byggetrinn, enheter Utsalgspris fra 25` til 42`/ m2 (to unntak på 46`) Sagtunet Korsveien, snittpris 24`/BRA, høy salgstakt Innenfor kjøpeevne til nok

27 10 på topp dyreste prosjekter: Salget på de dyreste prosjektene i Trondheim og Ålesund stoppet opp i august og september 10 PÅ TOPP: prosjekt med høyest kvadratmeterpris aug/ sept: 1. Underhaugsveien 2 67,9`/m2 Trondheim 2. Presidentveita 59,5`/m2 Trondheim 3. Slåtterøtunet/ Moabyen 53,7`/m2 Ålesund KUN 2 SALG TOTALT I AUG/ SEPT Over 60 enheter totalt 2 av prosjektene allerde igangsatt 3 ulike utbyggere 7 salg i august / september (66 av 86 solgt) KUN 3 SALG TOTALT I AUG/ SEPT 300 totalt 95 usolgt Kun 5 salg Totalt 240 enheter 72 usolgte 5 i Trondheim, 1 i Ålesund Snitt kvadratmeterpriser over 50`/m2 6 ulike prosjekter / utbyggere 27 Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN av Samfunnsøkonomisk Analyse, oktober 2013

28 Midt-Norsk boligkrakk? Nei Bygg boligene folk har råd til!! 1. Oljepris over 100 USD/ fatet kombinert med lav økonomisk vekst i Europa gir lav rente og høy befolkningsvekst i midtnorske byer 2. Da er minimumsbehovet for nye boliger: 1. Trondheim: Ålesund: Molde Kristiansund: Nybyggprisen stanget mot et pristak 4. Salgstakten avtok i augsut / september 5. Avgjørende å ta hensyn til målgruppens kjøpeevne

29 Jan Håvard Valstad Analysesjef M: