Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef

Transkript

1 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef

2 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer i Sør- og Nord- Trøndelag, Møre og Romsdal Eid av og samlokalisert med SpareBank 1- bankene SMN (88%), SNV (7%) og SSS (5%) Omsatte i boliger, herav over 800 nyboliger. I tillegg kommer utleie og salg av næringseiendom Jobber tett med lokale eiendomsbesittere, investorer og utbyggere for å realisere gode nyboligprosjekter, som treffer behovene, ønskene og kjøpsevnen, og skaper dynamikk i de lokale markedene

3 Hva skjer med boligmarkedet i Midt-Norge? Vi skal se på de viktigste driverne: 1. Hva skjedde i 2013? 2. Makroøkonomisk bakteppe 3. Drivere for etterspørselen 4. Kjøpeevne og betalingsvilje

4 Boligmarkedet er mer interessant enn sex (antall treff på Google siste 12 mnd)

5

6 Nybolig er ekstremt konjunkturfølsomt, og salget bremser derfor tidligere og kraftigere

7 det er fortsatt usikkerhet og ulike teorier men regjeringen er tydelig i sin tale! Nobelprisvinner og økonomiprofessor Paul Krugman, Dagens næringsliv onsdag 8. og torsdag

8 Drivere for boligetterspørselen

9 Netto befolkningsutvikling bestemmer behovet for nye boliger. Tilførsel av nybygg skaper dynamikk i hele boligmarkedet Netto befolkningsutvikling: Fødde Døde Tilflytting, innenlands Demografisk sammensetning: Utflytting, innenlandsk Alder Innvandring Familiestruktur Utvandring Hver flytter de fra? = Netto befolkningsutvikling Dynamikken i boligmarkedet Hvem er innvandrerne, og hva ønsker de? Balansen tilbud / etterspørsel Tilførsel av nye boliger = Boligtype som etterspørres Rentebane og framtidsutsikter Økonomi og kjøpeevne Psykologi og mediebilde = Farten i boligmarkedet

10 Vi importerer lav rente og ledig arbeidskraft

11 Befolkningveksten er viktigste driver for bolimarkedet i Trondheim. Forventet befolkningsutvikling i Trondheim til 2030, SSB Middels- (MMMM) og Høyvekstscenario (HHMH) MMMM HHMH ca studenter med annen bostedskommune? mellom : Ca Faksimiler Adresseavisen 2012/13 Kilde: Adresseavisen/ SSB

12 Befolkningveksten skjøt fart fra 2004 drevet av innvandring. Innvandring er også hoveddriveren fremover - befolkningvekst og innvandring er viktigste driver for boligbehovet Historisk befolkningvekst i Trondheim per år, , fordelt på hovedgrupper Befolkningsvekst innvandring Vekst 2.generasjons innvandrere Reproduksjon, tilflytting, levealder Forventet befolkningvekst i Trondheim per år SSB MMMM, fordelt på netto innvandring og resterende drivere Innvandringsoverskudd MMM0 SSB HHMH SSB MMMM % 50 % % Andel (%) innvandrere MMMM: Prognose befolkningvekst ca per år HHMH: Prognose befolkningvekst ca per år Kilde: SSB/ Trondheim Kommune

13 Rekordhøy befolkningsvekst i Registrert befolkningsvekst i 2013 blir noe lavere, dels på grunn av etterregistrering av utvandring i Q (eneste kvartal med registrert negativ befolkningsvekst siden 2000) Årlig netto befolkningsvekst til Trondheim , fordelt på Q1-Q3 og Q Q1-Q3 Q

14 Befolkningveksten gir behov for ca nye boliger årlig. Høyvekstscenarioet øker behovet med ca 250 boliger ekstra i Innvandrerne går inn i bunnen og skaper dynamikk i boligmarkedet Antall SSB HHMH (ca 3 100/ år) Ca i årlig befolkningvekst Ca 1750 i netto innvandringsoverskudd SSB HHMH / Trondheim Kommune (ca 1 600/ år) Nybyggbehov 2014 ca fra innvandrere under etablering Nybyggbehov 2018 Ca fra innvandrere under etablering Ca 800 i fødselsoverskudd, økt levealder og tilflytting 770 fra resterende Befolkningsvekst og sanering 750 fra resterende Befolknigsvekst og sanering Årlig befolkningvekst ( ) Beregnet boligbehov 2014 Beregnet boligbehov 2018 Kilde: SSB, Trondheim Kommune, EM1 Analyse

15 Demografi, dagens boligmasse og signalene fra markedet tilsier fortsatt behov for leiligheter i Trondheim Over 70 % av husholdningene i Trondheim kan (bør?) bo i leilighet Vi får størst befolkningvekst i aldersgruppene år og år Kun 42 % av boligmassen er leiligheter (1/3 delt bolig,1/4 enebolig) Fortsatt behov og marked for leiligheter i Trondheim! + rimelige familieboliger Kilde: Prognosesenteret/ Trondheim Kommune

16 Bør egenkapiralkravet være mer fleksibelt?

17 Kilde: EM1 Nybyggkjøperanalyse september 2013, NORFAKTA for EM1MN, Nybyggkjøpere Trondheim Boligkjøperne (og banken) har bestemt hva de vil kjøpe for. Dette må vi høre på for å sluttselge nybygg Andel nybyggkjøpere som holdt seg innenfor kjøpsgrense 100 % 80 % 60 % 60 % 40 % 20 % 17 % 23 % 0 % Under På grensa Over grensa Boligkjøperne forholder seg til totalpris (avgjort sammen med baken) og totalopplevelsen av boligen. Får jeg en god bolig for denne prisen? Kvadratmeterpriser er i mindre grad i fokus hos boligkjøperne

18 Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN Eksempel på kjøpsevneanalyse: Etablererleilighet Trondheim: Kjøpeevnen til par under 30 år varierer mellom bydelene i Trondheim avhengig av utdanning, arv og hjelp fra foreldre Trondheim ØST: 49 % kan betale 3 MNOK -> 60 m2 til 50`/ m2? Etablererleilighet? (par inntil 30 år) TRONDHEIM SYD: Kjøpeevne topersonshusholdninger Hvor stor andel av boligkjøperne sikter prosjektet mot? Trondheim SYD: Treffe 50 % av markedet? Kan koste maks 2 MNOK -> 40 m2 til 50`/ m2? -> 60 m2 til 33`/m2? 49 % kan betale 2 MNOK 21

19 Eksempel på kjøpsevneanalyse: «Fra enebolig til leilighet» i Trondheim: Historisk prisstigning på dagens bolig avgjør kjøpeevnen for 60+generasjonen (hvilket formuesobjekt har de å bytte inn?) Leilighet til: 60 +, fra enebolig til leilighet Andel lånesøkere 60 + med kjøpeevne innenfor prisintervall: 3, 4,5 og 5,5 MNOK 100 % Trondheim ØST Trondheim SYD 80 % 60 % 40 % 59 % 31 % 41 % 28 % 20 % 0 % 9 % 3 % 3 MNOK 4,5 MNOK 5,5 MNOK Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN

20 TILBUDSSIDEN

21 Totalt 40 Usolgt 13% 85% 51,0 /BRA Status nybyggsalg Trondheim: (per Siste salgsperiode: oktober/ november) Totalt 18 Usolgt 18% 66% 51,1 /BRA Trondheim Totalt: Totalt 212 Usolgt 10% 71% 49,4 /BRA Totalt 590 Usolgt Salgstakt: 10% Sluttsalg: 68% Snitt Pris/ BRA: 42,5 51,1 /BRA Totalt 136 Usolgt 3% 71% 44,6 /BRA Tegnforklaring: Antall Antall Totalt Usolgt Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg Totalt 180 Usolgt 12% 52% 42,5 /BRA 16% 72% Salgstakt siste to måneder (antall solgte ift antall for salg) Andel solgt i prosjektet/ området 49,0 /BRA Gjennomsnittlig Pris / BRA 21

22 Boligtilførsel Trondheim kommune i 2013 og Boliger Studentboliger 700 Omsorgsboliger 40 Boliger Studentboliger 0 Omsorgsboliger Oppgitte tall er estimerte Kilde: EM1 MN, div. utbyggere, Trondheim kommune

23 Ingen tomtemanko i Trondheim med ny arealplan, men fortsatt mange av områdene som ikke gir atteraktive nok regnestykker til at boligutviklerne starter prosjektene 23 Kilde: Trondheim Kommune, Analyser av boligbygging, boligbyggebehov og boligforsyning

24 Nybygg Trondheimsregionon

25 Hva kreves for å lykkes i 2014 Ingen snarveier - man må gjøre hjemmeleksa skikkelig i tidligfase! Nybygg vekstdrivere: Befolkningsveksten fortsetter Økt levealder, husholdningene blir mindre Lavt nybygg-salg i 2013 fører til lav igangsetting/boligbyggingsaktivitet Fortsatt lav rente, lav arbeidsledighet, lønnsvekst (?) På den andre siden: Pristak Strenge utlånsregler.men kan bli myket opp Norske husholdninger har høy gjeldsgrad Byggekostnader > utsalgspriser -> kjøpeevnen. Psykologiske faktorer -> negative oppslag om bolig i media Markedet krever at vi treffer enda bedre på boligtype, utsalgspris!

26 Takk for oppmerksomheten!