Vår referanse Arkivkode Sted Dato 09/ DRAMMEN PRINSIPPER FOR NY HUSLEIEBEREGNING I KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER

Transkript

1 Notat Til : Rådmannen Fra : Bystyret Kopi : Vår referanse Arkivkode Sted Dato 09/ DRAMMEN PRINSIPPER FOR NY HUSLEIEBEREGNING I KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER Bakgrunn I Boligsosial handlingsplan er følgende vedtatt: Det legges frem forslag til ny husleieberegning i første halvår Forslaget baseres på følgende forutsetninger: - Husleien skal dekke alle kostnader til boligen, inkludert vedlikehold som sikrer god bygningsmessig standard - I tråd med statlige boligpolitikk skal det legges til rette for en subsidiering av leietaker og ikke boligen ( Vedtatt av Bystyret i sak 56/ 2012, 22. mai 2012) Rådmannen følger opp dette vedtaket i Økonomiplan Det fremmes forslag om å innføre nye prinsipper for husleieberegning, basert på en modell med kostnadsdekkende leie. I dette notatet foreslås det hva som bør inkluderes i disse kostnadene og hvilke konsekvenser slik husleieberegning vil medføre for leieprisen. Leietakere som ikke har økonomi til å betjene økt husleie, har mulighet til å søke statlig bostøtte og økonomisk sosialhjelp. Dette er behovsprøvde ordninger for alle økonomisk vanskeligstilte, også innbyggere som eier eller leier privat bolig. NAV vil bli tilført midler for å kunne finansiere en forventet økning av økonomisk sosialhjelp og økte administrative kostnader. Dette er midler som i dag brukes til å finansiere boligen ved overføringer av sentrale midler til DEKF. Det fremmes derfor ikke forslag om nye ordninger for subsidiering av leietakere. Hensikt Kostnadsdekkende husleie er innført i flere av de største bykommunene ( se vedlegg 2). Modellen sikrer likebehandling av vanskeligstilte på boligmarkedet uavhengig av om boligen er kommunal eller privat. Hensikten med omlegging til ny modell for husleieberegning er todelt:

2 For det første bør husleien være på et nivå som innebærer at leietaker ikke blir innelåst i et kommunalt leieforhold på grunn av subsidiering av boligen. Husleienivået bør derfor være på et nivå som gjør at det blir lettere å komme videre i boligmarkedet, enn det er med dagens sterkt subsidierte leie. I Drammen fastsettes husleien i dag etter en modell som ikke tar hensyn til de faktiske kostnadene ved boligen og det er fastsatt en maksimalgrense for leien. Denne maksimalgrensen fører til at husleien, spesielt de store boligene, er svært lavt priset. For eksempel er leieprisen for et rekkehus på 170 m2 over 3 plan, i henhold til maksimalgrensen, kr per måned. Ordinær markedsleie er ca kr per måned for tilsvarende bolig. En husleie som i så stor grad avviker fra leieprisen i det ordinære markedet gjør det vanskelig for leietakeren å komme inn i det ordinære markedet. Det legges derfor opp til en ordning med økonomisk støtte til leietaker fremfor subsidiering av bolig. For det andre skal modellen sikre at husleien er tilstrekkelig til å opprettholde en god bygningsmessig standard gjennom vedlikehold, oppgradering og modernisering. Økte leieinntekter foreslås tilbakeført til boligsosialt arbeid, blant annet gjennom økt ramme for økonomisk sosialhjelp. Kostnadsdekkende leie er et boligsosialt virkemiddel og ikke et innsparingstiltak. Boligsosial Handlingsplan innebærer at kommunen i perioder vil ha behov for flere kommunale boliger. Når økonomisk støtte gis til personer og ikke til boligen vil kommunen kunne yte bistand til flere personer med lik ressursinnsats. Saksutredning Dagens modell for fastsetting av husleie i kommunale utleieboliger I dag fastsettes husleiene i alle de kommunale utleieboligene etter en modell som ikke tar hensyn til de faktiske kostnadene ved boligen. Husleien fastsettes skjematisk ut fra boligens størrelse og standard, med et tak som er knyttet til maksimalsatser i den statlige bostøtteordning. Dette medfører at leien i de kommunale boligene ikke dekker de reelle kostnadene som er knyttet til boligen, og den er til dels betydelig lavere enn leie i det private markedet. Tabellen under viser gjennomsnittlig leiepris slik den er i dag, og gjennomsnittlig markedspris på tilsvarende bolig Boligtype Størrelse Dagens leiepris Anslått markedsleie 3 roms Åssiden 69 m roms Fjell 48 m roms Bragernes 28 m Rekkehus Konnerud 115 m Fastsetting av husleie alternative modeller Husleielovens begrensinger

3 Husleieloven gjelder for utleie av kommunale boliger. Dette innebærer at husleien uansett ikke kan reguleres til et høyere nivå en såkalt gjengs leie i markedet. Markedsleie: Markedsleien er den husleien som markedet, i gjennomsnitt, er villig til å betale for leiligheten på det tidspunktet den leies ut. Gjengs leie : Gjengs leie er den husleien man finner i sammenlignbare leiligheter hvor leieforholdet har vart en stund. Når man sammenligner leiligheter, skal man bl.a. se på standarden både på leiligheten og fellesarealet, bomiljø, og om det er heis, balkong osv. Kostnadsdekkende leie: Kostnadsdekkende husleie er den husleien som dekker alle reelle kostnader ved boligen. Det vil være nødvendig å avklare hvilke kostnader som skal legges inn, og om den kommunale boligmassen skal sees under ett slik at utleieprisen ikke er avhengig av om det er en nykjøpt bolig eller en bolig hvor investeringskostnadene er delvis nedbetalt. Kostnadsdekkende husleie er ikke et entydig begrep og vurderingene bygger på en generell oppfatning av hva som kan inngå uten å trekke inn fortjenestebegrepet. I nevnte NOU: 2011:15 gis likevel noen føringer: Kommunene kan fritt fastsette husleien innenfor husleielovens regler, men Husbanken anbefaler å ta utgangspunkt i en kostnadsdekkende husleie ved tildeling av tilskudd til utleieboliger. Den beregnes ut fra drifts- og vedlikeholdskostnader og avkastningen boligkapitalen kunne ha fått ved annen anvendelse. Rådmannen foreslår at fastsette husleien i de kommunale utleieboligene etter er kostnadsdekkende prinsipp. Beregning av kostnadsdekkende leie Kostnader for kommunale utleieboliger består av to hovedposter: kapitalkostnader og driftskostnader. Kapitalkostnader Kapitalkostnader bør beregnes med grunnlag i den avkastningen boligkapitalen kunne ha fått ved annen anvendelse. ( ref. tidligere kommentert anbefaling fra Husbanken i NOU 2011:15) 1. Boligkapitalen Drammen Eiendom KF eier pr boliger. Boligene er fordelt på 588 andeler i borettslag og 446 egeneide boliger. Verdien på disse er anslått til ca. 750 mill. kr. Verdianslaget er basert på en gjennomsnittlig verdi pr. m2 på kr fratrukket fellesgjeld i borettslag. Bokførte verdier i Drammen Eiendom KF s regnskap er på 309 mill. kr. Det betyr at det er en skjult verdi i boligkapitalen på omkring 440 mill. kr. 2. Kapitalavkastningsfaktor Det er naturlig å legge til grunn et lavt avkastningsmål uten risikopåslag. Langsiktig statsobligasjonsrente kan være et godt utgangspunkt. Langsiktige statsobligasjoner har nå en rente på1,5 % (5 år) til 2,0 % (10år). I tilegg til denne løpende avkastningen må en kostnadsdekkende leie ta høyde for avskrivninger og verdislit i eiendomsmassen. Dette for å kunne reinvestere og håndtere tyngre moderniseringer /oppgraderinger utover løpende vedlikehold. Avskrivningene bør være på 2,5 % av verdiene på egen eide boligeiendommer.

4 Verdislit og avskrivninger i borettslag håndteres i borettslagene og vil fremkomme som økte leiekostnader. Basert på ovenstående vil kapitalkostnadene som må dekkes inn, være på ca. 26 millioner kroner i. Driftskostnader Dagens driftskostnader Beløp Kommentar Leiekostnad 30,5 mill. kr. Kostnader knyttet til husleie / felleskostnader i borettslag, samt kostnader til innleie i det private markedet Lønns- og administrasjonskostnader 8,2 mill. kr. Dekker alle direkte lønnkostnader knyttet til boligforvaltningen samt andel for felles kostnader i DEKF (husleie, regnskap, administrasjon mv.) Vedlikehold 11,7 mill. kr. 9,7 mill. kr. er oppussing av boligene innvendig og 2 mill. kr. er utvendig vedlikehold. Driftskostnader bolig 7,0 mill. kr. Dette er løpende kostnader til reparasjoner (VVS, elektro, mv), utomhus, renovasjon, kommunale avgifter, snøbrøyting etc. Sum driftskostnader 57,4 mill. kr. De samlede kostnadene som må ligge til grunn ved beregning av kostnadsdekkende leie er derfor 83,4 millioner kroner. Porteføljetenkning Kostnadsdekkende leie innebærer at husleien må fastsettes ut fra et porteføljeperspektiv hvor alle de nevnte drifts- og kapitalkostnader knyttet til boligene skal dekkes ved en fordeling på alle boligene. Husleiene blir slik sett fastsatt ut fra en felles matrise basert på størrelse og standard og uavhengig av når boligen er anskaffet, anskaffelseskostnad, eller hvilken bydel den er lokalisert. Standarden på de kommunale boligene blir vurdert og kategorisert i 4 grupper, i henhold til Norsk standard. Ny husleie i Beregnet ut fra en avkastning på boligkapitalen på 750 millioner kroner med avkastning på 3,5%

5 Summen av driftskostnader (57 mill. kr.) og kapitalkostnader ( 26 mill. kr) som skal inndekkes, er 83 mill. kr. Dagens husleier gir inntekter på ca. 65 mill. kr. Dette innbærer at det er en nødvendig med en økning av husleiene med ca. kr. 18 mill. kr. eller 28 % i gjennomsnitt. Basert på en porteføljetenkning vil økningen kunne variere noe fra bolig til bolig avhengig av standard og størrelse. Tidligere maksimumsleie på kr fjernes, og minimumsleien foreslås økt til kr ,-. Fordelt på alle boligene er det angitt en tabell som angir effektene på husleieøkningen i snitt for ulike boligstørrelser (pris per måned). Det presiseres at tabellen viser en snittpris. Denne vil variere fra bolig til bolig fordi prisen også settes i forhold til boligens standard. HYBEL 1 ROM 2 ROM 3 ROM 4 ROM 5 ROM+ Nye priser Nåværende priser Økning i kr økning i % 25,5 % 20,0 % 24,4 % 19,2 % 26,3 % 39,4 % Høyeste leie Størst økning i kr Både i kroner og prosent kommer de største økningene på de største boligene. Dette skyldes at disse har vært underlagt maksimumsleien på kr De største boligene er store leiligheter og rekkehus. Den høyeste husleien blir på kr ,- gjelder et rekkehus over 3 plan på 170 m2 på Åssiden. Dette vurderes å være en forsiktig og moderat husleie for en slik bolig i et markedsperspektiv. Kostnadsdekkende leie ikke for leietakere i tilpassede utleieboliger Nedenfor er to ulike boligtyper av kommunale utleieboliger beskrevet. 1. Ordinære utleieboliger (883 stk.) De fleste kommunale utleieboligene er boliger til innbyggere som er vanskeligstilte på boligmarkedet, men hvor økonomi ikke er eneste årsak til at de er vanskeligstilte. Tilgang på bolig kan for mange være like vanskelig som økonomi. Bolig er et viktig virkemiddel for å hjelpe, og det er forutsatt at leietakeren i løpet av kort tid skal klare enten å kjøpe eller leie egen bolig. Leietakerne har husleiekontrakt på inntil 3 år og betaler husleie etter gjeldende regler. Leietakernes inntektsgrunnlag er ulikt. Noen har ordinær arbeidsinntekt, ofte supplert med ulike typer offentlig økonomisk støtte. Andre har varige ytelser fra Folketrygden. 2. Bofelleskap og serviceboliger I denne boligkategorien utgjør bolig og tjenester et hele, hvor tilpasningen av boligen er vesentlig for tjenestestilbudet. Disse boligene er for definerte målgrupper. De fleste av boligene har fast bemanning. Leietakere i disse boligene har husleiekontrakt og betaler husleie etter gjeldende regler. Leietakerne har i hovedsak pensjons- og trygdeytelser eller andre offentlige ytelser som inntektsgrunnlag. Forslaget om endret husleieberegning gjelder boligene i den første kategorien som beskrevet over; de ordinære utleieboligene. For den andre kategorien anbefales det at dagens modell for husleiefastsetting videreføres.

6 Det foreslås ikke at leien i spesielt tilpassede boliger, hvor leietakerne i all hovedsak har sin primære inntekt i form av trygd og pensjon, omfattes av ordningen. Det er ofte kommunen som ønsker at leietakere bruker disse boligene fordi kommunen har tjenestetilbud tilknyttet disse, og fordi boligene kan være fysisk tilrettelagt for å ivareta leietakeres behov. Det er ønskelig at dagens praksis med maksimumsleie på kr 7.500,- fjernes for alle de spesielt tilrettelagte boligene. Dette taket medfører at det i dag ikke er mulig å justere disse leiene i takt med konsumprisindeksen. Leien i tilpassede boliger foreslås derfor videreført etter dagens modell. Ny husleie Konsekvenser for leietakerne Ny beregning av husleien i de kommunale utleieboligene vil føre til økt husleie for de aller fleste. Leietakerne i de ordinære kommunale utleieboligene er tildelt boligen fordi de er vanskeligstilte på boligmarkedet, men økonomi alene skal ikke være årsaken til at de er tildelt bolig. Dette betyr at en del av leietakerne vil ha god nok økonomi til å kunne håndtere denne husleieøkningen, men det vil også være leietakere som ikke har tilstrekkelig inntekt til å betjene økt husleie. Leietakere som ikke har økonomi til å betjene økt husleie, har mulighet til å søke statlig bostøtte og økonomisk sosialhjelp. Dette er behovsprøvde ordninger for alle økonomisk vanskeligstilte, uavhengig av om man har egen eiet eller leiet bolig. NAV vil bli tilført midler for å kunne finansiere en forventet økning av økonomisk sosialhjelp og økte administrative kostnader. Dette er midler som i dag brukes til å finansiere boligen ved overføringer av sentrale midler til DEKF. Innfasing av kostnadsdekkende leie Den nye husleiefastsettingen innføres gradvis over en 3-års periode, i tråd med regler i Husleieloven. Kostnadsdekkende leie tas i bruk fra ved inngåelse av nye kontrakter og ved forlengelse av kontrakter. For løpende kontrakter innføres nye husleier gradvis etter hvert som Husleieloven gir anledning til å regulere leien. I innføringsperioden for kostnadsdekkende husleie vil inntektsøkningen føres som sentral reserve og tilføres NAV og Drammen Eiendom etter behov. Det vil bli gjort en gradvis omdisponering av midler slik at stadig mindre overføres til Drammen Eiendom til dekning av husleie samtidig som budsjettet til NAV styrkes for å møte behov for individuell subsidiering og økte kostnader til økonomisk sosialhjelp som følge av dette. Tilsvarende gjelder for Senter for rusforebygging. Det legges opp til en tett og individuell informasjon til leietakere etter hvert som de varsles om at husleien skal økes. Drammen Eiendom vil samarbeide med de virksomhetene som bistår de enkelte leietakere, for å sikre veiledning og best mulig trygghet for alle leietakere i overgang til ny leie. Innføring av kostnadsdekkende leie vil medføre økte leiekostnader for de fleste. I gjennomsnitt vil leien øke med ca. kr kroner per måned. Leietakere som ikke har økonomi til å betjene økt husleie kan søke statlig bostøtte og økonomisk sosialhjelp.

7 Dette er behovsprøvde ordninger for alle som er økonomisk vanskeligstilt, uavhengig av om man har eiet eller leiet bolig. Økonomiske/ administrative konsekvenser Kostnadsdekkende leie er et boligsosialt virkemiddel og ikke et innsparingstiltak. Dagens husleier gir inntekter på ca. 65 millioner kroner. Innføring av kostnadsdekkende leie vil føre til en inntektsøkning på ca. 18 millioner kroner. De økte leieinntektene skal tilbakeføres til boligsosialt arbeid blant annet gjennom økt ramme for økonomisk sosialhjelp. Leieinntektene vil også finansiere økte administrative kostnader i NAV og i Senter for rusforebygging. Det forventes at det kan bli økt behov for økonomisk veiledning og økning i antall søknader om økonomisk støtte. Kostnadsdekkende leie vil også sikre at husleien er tilstrekkelig til å opprettholde en god bygningsmessig standard gjennom vedlikehold, oppgradering og modernisering. Oppsummering Husleien i de kommunale utleieboligene er i dag sterkt subsidiert. Kostnadsdekkende leie vil i større grad normalisere prisene i forhold til det private leiemarkedet og vil gjøre overgangen fra kommunal til privat leie eller eie mindre for leietakerne. En omlegging til kostnadsdekkende leie vil føre til at reelle drifts-, vedlikehold- og kapitalkostnader blir dekket av leieinntektene. Omlegging til ny modell for husleieberegning vil føre til husleieøkning for alle leietakere. Leietakere som får økonomiske vanskeligheter med å betjene den nye leien kan søke bistand på to måter; ved 1) å søke statlig bostøtte ii eller 2) å søke økonomisk sosialhjelp. Begge tilskudd søkes fra NAV, og det ene tilskuddet utelukker ikke det andre. Dette er ordninger som tilbys i dag, og som benyttes av både leietakere i kommunale utleieboliger og andre innbyggere som er økonomisk vanskeligstilt. Det er rimelig å anta at flere vil ha behov for å søke begge disse stønadsordningene. For en del av leietakerne vil den statlige bostøtteordningen dekke det vesentlige av husleieøkningen. NAV vil bli tilført midler for å kunne finansiere en forventet økning av økonomisk sosialhjelp. Dette er midler som i dag brukes til å finansiere boligen ved overføringer av sentrale midler til Drammen Eiendom KF. Rådmannen anbefaler at ny modell for husleiefastsetting kun gjøres gjeldende for ordinære utleieboliger og ikke for leietakere i bofellesskap, omsorgsboliger eller spesialboliger. Det foreslås at kostnadsdekkende husleie fastsettes etter boligens størrelse og standard, uavhengig av beliggenhet i byen. Innføring av ny modell for fastsetting av husleie i ordinære kommunale utleieboliger fører til: 1. Husleien i de kommunale utleieboligene fastsettes etter et kostnadsdekkende prinsipp hvor følgende kostnader legges til grunn: ii Husbanken gir individuell subsidiering av boligutgifter, som statlig bostøtte. Ordningen forvaltes av den enkelte kommune, i Drammen kommune gjøres dette av NAV. Bostøtten er en behovsprøvd ordning og kan søkes av husstander med lave inntekter og høye boutgifter.

8 a. Kapitalkostnader, definert som avkastning på boligmassen. Avkastningsmålet settes til rente på norske statsobligasjoner med tillegg av 2,0 %. b. Alle kostnader til drift, vedlikehold og forvaltning av de ordinære kommunale utleieboligene. 2. Endret husleieberegning gjelder ordinære kommunale utleieboliger. Dagens leienivå opprettholdes i omsorgsboligene og spesialboligene som fremover justeres med endringer i konsumprisindeks, dog uten maksimumsbeløp. 3. Totalkostnaden fordeles jevnt på porteføljen av utleieboliger. 4. Husleie fastsettes ut fra boligens størrelse og standard, og er uavhengig av beliggenhet i byen. 5. Ny beregningsmodell iverksettes umiddelbart ved inngåelse av nye kontrakter og dersom det innvilges forlengelse av kontrakt. 6. For leietakere som er i et kontraktsforhold fases ny husleie inn i en periode over tre år, i henhold til Husleielovens regler for leietakere med kontrakt. Etter innfasing av ny husleie skal videre løpende husleiejustering skje i henhold til konsumprisindeks. Eventuell endring som følge av endringer i driftskostnader, rentesats eller boligverdi skal skje innenfor reglene i Husleieloven. Vedlegg: 1. Husleieloven: 2. Oversikt over prinsipp for husleiefastsetting i andre storbykommuner

9 Vedlegg 2 Kommune Husleiefastsetting Tromsø Gjengs leie Trondheim Kostnadsdekkende leie Sandnes Kostnadsdekkende leie Bergen Gjengs leie ( vedtak 1995) Fredrikstad Gjengs leie ( vedtak i 2004) Kristiansand Markedsleie ( vedtak 2010) Oslo Gjengs leie Bærum Gjengs leie som prinsipp ( vedtak 2011) Iverksettes ved inngåelse av nye kontrakter og for 200 leieforhold som har kontrakt inngått før år 2000.