Finansiering av kommunalt disponerte utleieboliger. Husbanken

Transkript

1 Finansiering av kommunalt disponerte utleieboliger Husbanken

2 Hva kan kommunen gjøre? 2

3 3

4 Finansiering Husbanken finansierer Kjøp og utbedring Oppføring Ombygging av eksisterende boligmasse Oppgradering Ordinært vedlikehold eller rehabilitering finansieres ikke 4

5 Virkemidler Grunnlån Tilskudd til utleieboliger 5

6 Grunnlån Formålet med grunnlånet er å bidra til å skaffe boliger til vanskeligstilte bidra til å fremme viktige boligkvaliteter som miljøeffektivitet og universell utforming i ny og eksisterende bebyggelse 6

7 Grunnlån til utleieboliger Boligsosiale prosjekter prioriteres Mulighet for inntil 50 års nedbetalingstid 100% finansiering Balansering av kvalitetskrav 7

8 Tilskudd til utleiebolig Redusering av ramme i 2017 Total ramme kroner 834,4 millioner Mål om minst boliger 8

9 Tilskudd til utleiebolig En gulrot for fremskaffelse av flere kommunalt disponerte utleieboliger Beregnes med utgangspunkt i økonomien i prosjektet 9

10 Hvorfor basert på økonomien? Effektiv utnyttelse av Husbankens tilskuddsramme Sikre prosjekter samme økonomiske forutsetninger uavhengig av beliggenhet og spesialtilpasninger Enkel men god vurdering av økonomien i prosjektet 10

11 Beregningen Tilskuddet beregnes basert på følgende variabler: Prosjektkostnad Husleie Ledighet FDV-kostnader Hvorav ledighet og FDV-kostnader er faste satser 11

12 Ett husleieprinsipp for alle Ulike husleieprinsipper i kommunene Rettferdig utmåling Gjengs leie/markedsleie legges til grunn 12

13 Hva er gjengs leie? Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på lignende leievilkår (Husleieloven) Boligbygg definerer gjengs leie som en forsinket speiling av utviklingen i markedsleie 13

14 Hvorfor gjengs leie? Kommunal- og moderniseringsdepartementet har anbefalt å subsidiere beboerne gjennom behovsprøvde ordninger som bostøtte fremfor husleiesubsidiering (Kommunalog regionaldepartementet, Rundskriv H- 20/01 En solidarisk boligpolitikk) 14

15 Subsidiering av husleie «Hvis leier betaler mindre i husleie enn ved privat leie, eller kommunens husleieinntekter er lavere enn kostnadene ved boligen, kan det sies at husleien er subsidiert.» (NOU 2011:15 Rom for alle) 15

16 Konsekvenser av subsidiert husleie Er lite målrettet som virkemiddel Innlåsingseffekt Implikasjoner for samarbeid med private aktører Implikasjoner for det private leiemarkedet for øvrig 16

17 Søknadsfrister tilskudd til utleiebolig Uavklart, men 17

18 18

19 Samarbeid med private aktører Et godt supplement til kommunens egen boligmasse Det er behov for flere utleieboliger - både kommunalt disponerte og ordinære utleieboliger Det skjer noe i markedet økt interesse hos utviklere / eiere / forvalter Det er behov for en økt profesjonalisering på utleiersiden 19

20 20

21 Leiemarkedet 18% leietakere Småskalautleie Mindre boliger og mer trangboddhet Opphoping av bomiljøproblemer blant leiere Diskriminering Kortsiktighet 21

22 Dette er nytt: Kommunen som pro-aktiv bestiller av private utleieboliger gjennom Husbankens virkemidler 22

23 Arbeidsprosess Kommune- Husbanken- Tilbyder «Vi vil» Sonderinger/ forankring Kontakt HB «Vi Trenger» Kartlegging av behov Orientering Utlysing «Vi velger» Valg av tilbyder/ prosjekt Ev. med prekvalifisering «Vi realiserer» Oppføring/ Kjøp/ Ombygging «Vi følger opp» samarbeid/ drift ? 23

24 Fase 1: «Vi vil»- Om forankringen i kommunen Forarbeid/ sonderinger. Kommunen gjør seg kjent med muligheter for fremskaffelse av boliger i samarbeid med private utleiere. Ev. Orienteringsmøte v/ Husbanken for kommunen- eller eventuelt flere kommuner i regionen. (Veiviseren «Bolig for velferd» fra 1. november) Forankring av modellen i kommunens ledelse. Skal vi satse på dette eller ikke? Det innhentes politisk fullmakt til å satse på samarbeid med private tilbydere. Kommunen kontakter Husbanken for å innlede et samarbeid. Kommunen har kartlagt eget boligbehov 24

25 Fase 2: «Vi trenger»- Om utlysingen av behovet 1. Behov Hvor i kommunen ønsker vi slike utleieboliger? Hvilken type boliger (hustyper) har vi behov for? (Enebolig/ tomannsbolig/ småhus/ blokk?) Hvordan skal fordeling av boligstørrelser være? (2-roms, 3-roms, 4-roms) Hvor mange boliger trenger vi? Hva etterspørres? Oppføring av nye boliger eller kjøp? Ombygging av annen bygningsmasse eller oppgradering? Hvordan skal forvaltning og oppfølging av beboere og bomiljø være? Leveringstid. (Når trenger kommunen disse boligene?) Egnethet for målgruppen. Andre spesielle behov som skal dekkes/ kvaliteter som etterspørres? 2. Kommunen inviterer og gjennomfører åpent orienteringsmøte for interesserte boligutbyggere/utleiere. 3. Utlysing av behov i lokalavis, kommunens nettside el.l. (Ev. prosess med prekvalifisering Konkurranseprogram med kravspesifikasjon) 25

26 Fase 3: «Vi velger» - Om valg av utleier- og riktige boliger Kvalitetssikring 1. Tilbydere leverer sitt tilbud. Det holdes ev. møte der tilbyder presentere utleieselskap og prosjekt. Husbanken deltar ved kapasitet. 2. Kommunen vurderer om utleier en ønsket samarbeidspart i dialog med Husbanken 3. Kommunen vurderer om prosjektet er i henhold til utlysing i dialog med Husbanken. Tilbudet vektes iht. til kriterier i utlysing/ ev. konkurranseprogram. 4. Kommunen orienterer aktuelle tilbyder om at de ønsker et samarbeid og sender samtidig beskjed til Husbanken om dette. 26

27 Fase 4: «Vi realiserer» - Oppføring/ kjøp/ oppgradering 1. Kommunen og utleier inngår og signerer en tilvisingsavtale og samarbeidsavtale Samarbeidsavtale revideres ev. i oppstartsåret 2. Eier/ utleier sender søknad om grunnlån/ og eller tilskudd til Husbanken for finansiering av prosjektet. 3. Eier/ utleier sender søknad om utbetaling av lån når prosjektet er ferdigstilt 4. Kommunen tilviser/ tildeler boliger iht. inngått avtale 27

28 Fase 5: Vi følger opp» - Samarbeid i driftsfasen 1. Kommunen og utleier reviderer samarbeidsavtalen og har etablerte rutiner for samhandling og forvaltning av beboere og bomiljø 2. Prosedyrer i tilvisingsavtalen følges ved ledigstillelse av boliger. 28

29 Tre «avtaler» som gir forutsigbarhet 1. Tilsagn om finansiering fra Husbanken Krav til: Profesjonell aktør Tilvisningsavtale Samarbeidsavtale 29

30 Tre «avtaler» som gir forutsigbarhet 1. Tilvisnings- /tildelingsavtalen Avtale mellom utleier og kommune om rett til å tildele boligene Avtalens lengde Partenes forpliktelser og rettigheter Prosess for tilvisning Frister etc. 30

31 Tre «avtaler» som gir forutsigbarhet 2. Samarbeidsavtalen Avtale mellom utleier og kommune om oppfølging- for å sikre et godt bomiljø for alle parter. Avtalens lengde Ansvarsområder Samarbeidsmøter Hvem skal tildeles Etc. 31

32 Hva er en tilvisningsavtale? Og hva er en tildelingsavtale? Handler i all hovedsak om finansiering 32

33 Grunnlån og tilvisningsavtale Husbanken kan finansiere hele boligprosjektet selv om kommunen kun tilviser en andel av boligene. Prosjektet kan få inntil 85% finansiering 50 års nedbetalingstid 1 års avdragsfrihet 33

34 Tilskudd og tildelingsavtale En ekstra gulrot, men Alle boliger som er finansiert med tilskudd skal disponeres av kommunen Strengere målgruppekrav enn på grunnlånet. Benyttes ikke boligene til målgruppene vil tilskuddet kunne bli krevd tilbakebetalt 34

35 Våre krav til aktøren Selskapet driver profesjonell utleie og har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Utleiefirmaet og boligsøker skal inngå leiekontrakt etter husleielovens bestemmelser. Utleier skal benytte balanserte leiekontrakter, det vil si kontrakter som sikrer begge partenes interesser. Leietakerne i boligene som ikke disponeres av kommunen skal tilbys fem års leiekontrakter. Utleieren må godta garantier fra NAV eller kommunen som sikkerhet for depositumet. Det gjøres en vurdering av økonomien i det enkelte prosjekt 35

36 Profesjonell aktør- Selskapet dokumenterer at det har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Beskrivelse av firma/ organisasjonen. (Mer enn firmaattest) Organisasjonsnr. og navn på virksomhet: Kontaktinfo til virksomheten (adresse/ postnr./ telefon/ epost/ internett): Organisasjonskart med eierandel: Organisasjonsform: Virksomhet/Art/Bransje: Stiftelsesår: Leder av virksomheten (navn + kontaktinfo): Regnskapsfører (navn + kontaktinfo): Revisor (navn + kontaktinfo): Virksomhetens forretningside: Har virksomheten tidligere bygget/eid/forvaltet utleieboliger: Har virksomheten andre utleieboliger under forvaltning: Hvordan vil virksomheten gjennomføre kundeforvaltning? Hvordan vil virksomheten gjennomføre den teknisk forvaltning i dette utleieprosjektet: Hvordan vil det løpende vedlikeholdet bli gjennomført: Hvordan vil det planlagte periodiske vedlikeholdet bli gjennomført: Hvordan vil virksomheten gjennomføre den juridiske forvaltning i dette utleieprosjektet: Hvordan vil virksomheten gjennomføre den økonomiske forvaltning i dette utleieprosjektet: Hvordan vil virksomheten legge til rette for at det utvikler seg gode, stabile og trygge bomiljø i dette utleieprosjektet: Hvordan vil virksomheten at samarbeidet med kommunen skal gjennomføres: Hvilke ansvarsområder utover tildeling bør kommunen ha i dette utleieprosjektet: Andre kommentarer/innspill: 36

37 Mange krav vi gjorde sekken litt lettere: Krav til 20 års tinglyst avtale og krav til profesjonell utleie. Merkrav på kvalitetsområdet universell utforming kan fravikes i prosjektet. «Merkrav» knyttet til energi og miljø kan fravikes. 37

38 Flere kommunalt disponerte utleieboliger Flere utleieboliger i det ordinære markedet Et bidrag til et mer profesjonelt utleiemarked 38

39 Artikkel i Plan nr. 6/ Kopier til utdeling her i dag 39