Saksframlegg. AVVIKLING AV STARTLÅN TIL DEPOSITUM OG INNFØRING AV FORBEDRET GARANTIORDNING Arkivsaksnr.: 10/1130

Transkript

1 Saksframlegg AVVIKLING AV STARTLÅN TIL DEPOSITUM OG INNFØRING AV FORBEDRET GARANTIORDNING Arkivsaksnr.: 10/1130 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak/innstilling: 1. Garanti innføres som hovedordning for bistand til å stille sikkerhet i private utleieforhold. 2. Det innføres en forbedret garantiordning der garantien gir tilnærmet like vilkår som depositum. 3. Det kan etter vurdering innvilges et sosialt lån ihht Lov om sosiale til dekning av depositum. 4. Praksisen med sjekk av leieforholdenes lovlighet opprettholdes 5. Ordningen med startlån til depositum gjeninnføres hvis Husbanken åpner opp for at dette blir et nytt virkemiddel innenfor startlånsordningen. Anbefalinger fra evalueringsrapporten legges da til grunn for innføring av ny ordning. Rådmannen legger frem en orienteringssak hvis dette blir aktuelt. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/1130 1

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Bakgrunn I 2003 forespurte Trondheim kommune Husbanken om startlånordningen også kunne benyttes til finansiering av depositum i private leie boliger. Husbanken stilte seg positiv til dette som en prøveordning, og det ble satt i gang et arbeid med å utrede denne muligheten. Utredningen førte til at man tok i bruk dagens ordning der kommunen gir startlån til depositum. Denne ordningen ble igangsatt fra 1. mars 2007, og planen var at ordningen skulle evalueres innen to år. For å skaffe bedre grunnlag for evalueringen, særlig med tanke på tapsavsetninger, ble evalueringen utsatt til høsten 2009 og ordningen videreført til 31. desember Evalueringsrapport ligger som vedlegg til saken. Før 2007 hadde kommunen kun en ordning med kommunal garanti som sikkerhet for skyldig husleie eller skader på husrommet. Ordningen ble administrert av sosialtjenesten og finansiert av økonomisk sosialhjelp. Da nåværende ordning med startlån til depositum ble tatt i bruk, var målsetningen at ordningen skulle oppfattes som bedre enn garanti og dermed føre til at flere kunne skaffe seg bolig på det private leiemarkedet. Dette skulle også medvirke til å redusere søknadstilgangen og ventelistene i forhold til kommunale utleieboliger. Husbanken har hele tiden gitt Trondheim kommune positive signaler i forhold til videreføring av ordningen etter prøveperiodens slutt Departementet signaliserte også i sitt mål og tildelingsbrev for 2009 at Husbanken skulle se nærmere på denne ordningen, og om det kan være formålstjenelig og bruke startlån til depositum som et generelt boligpolitisk virkemiddel. I tillegg har Husbanken stilt seg positiv til en videreføring av ordningen så sent som høsten 2009 gjennom uformelle samtaler. Det kom derfor som en stor overraskelse da Husbanken meddelte på et samarbeidsmøte at det allikevel ikke er aktuelt og videreføre ordningen. Husbanken har derfor gitt beskjed om at de avvikler prøveordningen pr Husbanken vil vurdere om ordningen skal innføres på generelt grunnlag, men dette krever høyst sannsynlig en forskriftsendring. Siden en videreføring krever endring i gjeldende regelverk, var det heller ikke mulig og utvide prøveordningen ytterligere. Trondheim kommune må derfor avvikle ordningen med startlån til depositum per Dette saksfremlegget handler derfor både om erfaringer med bruk av startlån som depositumslån og forslag til hvordan kommunen fremover skal bistå med sikkerhetsstillelse ved leie av privat bolig. Erfaringer med bruk av startlån til depositum Dagens ordning med startlån til depositum har klare fordeler i forhold til tidligere garantiordning. Utleiere aksepterer i større grad depositum enn en garanti, noe som skal gjøre det enklere å skaffe bolig for leietaker. Dagens saksbehandling bidrar både til å sikre at leieobjektene er godkjent som bolig, og at leiekontraktene er i samsvar med husleieloven. Imidlertid er det også en del ulemper med dagens praksis. Blant annet behandler kommunen mange søknader som ikke resulterer i utbetalt lån (73 %). Låntaker blir belastet renter samt etableringsgebyr ved utbetaling av lånet fordi mange ikke har midler til å betale gebyrene. Beløpet legges til depositumsbeløpet og blir en del av det rentebærende lånet som skal tilbakebetales. Saksbehandlingen med kontrollrutiner og Saksfremlegg - arkivsak 10/1130 2

3 dokumentasjonskrav tar uforholdsmessig lang tid i forhold til antall utbetalte lån. Dette gjør at det er en utfordring å ekspedere de reelle søknadene raskt nok, og det kan medføre at utleierne blir utålmodige og leietakerne mister boligen fordi andre leietakere blir prioritert. Leietakerne må i tillegg forholde seg til mange instanser, kommunen, låneforvalter, banken og utleier. I tillegg er det stor grad av mislighold av startlån til depositum. 39 % av alle lånene er misligholdt, og 20 % er sendt til inkasso. Dette tyder på at Trondheim kommune per i dag gir lån til en gruppe som ikke er i stand til å betjene lånene Da ordningen med startlån til depositum ble innført, ble ordningen med garanti avviklet. Dette har vist seg å være en svakhet under prøveperioden. Ved innvilgelse av startlån til depositum blir søkere med manglende betjeningsevne og gjeldsproblemer frarådd å ta opp lånet. Mange i denne gruppen kunne fått tilbud om garanti i stedet for lån, men dette har ikke vært tilgjengelig som virkemiddel. Erfaringen så langt tyder derfor på at kommunen må tilby garanti som supplement til startlån til depositum. Garanti og depositum i ASSS kommunene Trondheim kommune er den eneste av landets ti største kommuner (ASSS kommunene) som tilbyr startlån til depositum. I forbindelse med evalueringen har rådmannen undersøkt hvilke virkemidler de andre store byene bruker når det kreves sikkerhet ved leie av bolig. Undersøkelsen tar utgangspunkt i ASSS kommunene, og åtte av kommunene responderte. Det var store forskjeller i ordninger og virkemiddelbruk. Samtlige kommuner brukte garanti som hovedalternativ ved sikkerhetsstillelse i leieforhold. Omfanget av garantien varierer imidlertid en god del. De dårligste garantiene dekker kun ubetalte husleier og har en varighet på maksimalt ett år. De beste garantiene dekker ubetalte husleier og skader, og har en varighet på kontraktens lengde, maksimalt tre år. Foruten Trondheim er det kun Oslo som har en klar politikk på å tilby lån til depositum som en del av virkemiddelbruken for å skaffe sikkerhet i leieforhold. Fem andre kommuner kan unntaksvis tilby lån til dette formålet. I alle tilfellene innvilges det ordinære sosiale lån. Alle kommunene ble spurt om sine erfaringer med kommunens ordning. Tilbakemeldingene er at ordningen med garanti stort sett fungerer greit, men at en del utleiere ønsker bedre sikkerhet. Det er spesielt de kommunene med dårlig garantiordninger som melder om problemer i forhold til utleiere. Tilbakemeldingen er videre at utleier foretrekker depositum fremfor garanti. Dette er også konsistent med utleiemarkedet for øvrig, der depositum er mest brukt som sikkerhet i leieforhold. Finansiering av lån til depositum Det følger av forskrift til Husbankloven at startlånet skal benyttes til finansiering av egen bolig. Egen bolig er definert til å være en eieform: selveie eller andels- /boligaksje-eie. Leieboliger faller dermed utenfor begrepet egen bolig i forhold til startlånet. Kommunal garanti etter lov om sosiale tjenester har en begrenset målgruppe. Lån til depositum favner videre enn en ren garantiordning og er således et nytt boligpolitisk virkemiddel. Husbanken ga Trondheim kommune dispensasjon fra forskriften om startlån og samtykket i at lånet kunne benyttes til depositumslån til private leieboliger som en prøveordning for to år og ut Prøveordningen innebærer at kommunen bærer risikoen for tap fullt ut. Resultater Det er i dag en lavere andel mottakere av økonomisk sosialhjelp som benytter ordingen enn før ordningen med startlån til depositum ble innført. Dette tyder på at kommunen når en bredere målgruppe og dermed hjelper flere personer inn på det private leiemarkedet. I dag er 73 % av låntakerne ikke mottakere av Saksfremlegg - arkivsak 10/1130 3

4 økonomisk sosialhjelp. I den tidligere garantiordningen var det 40% som ikke var mottakere av økonomisk sosialhjelp. Ved å stille sikkerhet gjennom garanti blir utleier gjort kjent med at leietaker får bistand av kommunen for å stille sikkerhet i leieforholdet. Dette kan påvirke utleiers holdning til leietaker. Ved bruk av depositum er det leier som bestemmer om utleier skal bli gjort kjent hvordan midlene til depositum fremskaffes. Det er en fordel at leietaker kan styre dette, slik at utleier kun får den informasjonen leietaker vurderer som nødvendig. Alle omsøkte leieforhold blir sjekket mot GAB-registeret fordi kommunen ikke vil bidra med lån til bosetting i ulovlige boforhold. Dersom leieforholdet ikke finnes i GAB, kontakter finansieringssaksbehandlerne Byggesakskontoret som følger opp med eventuell opprettelse av ulovlighetssak. 37,5 prosent av avslagene på startlån til depositum skyldes at leieboligen ikke er godkjent. Byggesakskontoret uttaler at de ikke har tall på hvor mange boliger som er godkjent eller er opphørt i forbindelse med depositumsfinansieringen. De vurderer imidlertid at tiltaket er et godt og viktig bidrag i kommunens myndighetsutøvelse for å sikre trygge og gode boliger. Anbefalinger Rådmannen tror at dagens ordning med startlån til depositum er et godt virkemiddel for å skaffe bolig i det private utleiemarkedet til en bredere målgruppe enn den tidligere ordningen med en begrenset garanti. Men, det er også behov for en kommunal garantiordning som et supplement til depositumsordningen. Dessverre kan ikke Husbanken forlenge prøveordningen med startlån til depositum etter Dette betyr at Trondheim kommune må avvikle ordningen slik den er i dag og i utgangspunktet gå tilbake til ordningen før , men med noen forbedringer: 1. Garanti innføres som hovedordning for bistand til å stille sikkerhet i private utleieforhold. 2. Det innføres en forbedret garantiordning der garantien gir tilnærmet like vilkår som depositum. 3. Det kan etter vurdering innvilges et sosialt lån ihht Lov om sosiale til dekning av depositum. 4. Praksisen med sjekk av leieforholdenes lovlighet opprettholdes. 5. Ordningen gjelder alle som har rett til bistand gjennom Lov om sosiale tjenester 5,1 og 5,2 6. Ordningen med startlån til depositum gjeninnføres hvis Husbanken åpner opp for at dette blir et nytt virkemiddel innenfor startlånsordningen. Anbefalinger fra evalueringsrapporten legges da til grunn for innføring av ny ordning. Garantiordningen foreslås forbedret og skal gi utleier tilnærmet like gode vilkår som depositum. Det foreslås å innføre en garantiordning som har samme varighet som leieforholdet, begrenset opp til tre år. Garantiordningen skal dekke både ubetalt husleie og eventuelle skader på husrommet. I tilfeller der utleier ikke godtar garanti, kan kommunen innvilge et sosialt lån til leietaker til dekning av depositum. Den nye ordningen vil gjelde leietakere som kan få stønad eller lån ihht Lov om sosiale tjenester kap. 5,1 og 5,2. Dette betyr at enkelte som kan få lån innenfor dagens ordning, vil falle utenfor den nye ordningen fordi denne gruppen ikke er kommunens primære ansvar. Ansvarsfordelingen innenfor boligpolitikken tilsier at staten blant annet tilbyr gunstige finansierings- og støtteordninger. Staten v/husbanken har meldt at det ikke gis anledning til å benytte startlånet til depositumsformål etter Kommunen finner derfor ikke grunnlag for å ta et meransvar for personer som faller utenfor lov om sosiale tjenester. Den foreslåtte endring vil ikke få økonomiske konsekvenser av betydning for kommunen. Den nye ordningen vil imidlertid føre til økte utgifter på budsjettet for økonomisk sosialhjelp i form av utløst Saksfremlegg - arkivsak 10/1130 4

5 garantiansvar og tap på sosiale lån. Denne merkostnaden anslås til 0,4 millioner kroner. Tilsvarende besparelse oppnås på lavere tapsavsetninger i forhold til startlånordningen. Personellressursene som frigjøres i forbindelse med opphør av ordningen med startlån til depositum, omdisponeres til den nye ordningen med garanti.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Helge Garåsen kommunaldirektør Øyvind Hognestad Karlsen Rådgiver Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Saksfremlegg - arkivsak 10/1130 5