Boligpolitikk og byutvikling

Transkript

1 Boligpolitikk og byutvikling Byutviklingskonferansen, Grieghallen, Bergen 29. november 2013 Berit Nordahl, UMB

2 Forutsetning for vellykket fortetting 1. Hva skjer? Nye boliger som drivkraft i byutvikling 2. Hvordan styres utviklingen? Rammebetingelser som ny(bolig)byggingen skjer innenfor 3. Muligheter for bedre bruk av instrumentene i Plan- og bygningsloven 2

3 Vi lever i sentraliseringens tidsalder! Vi har sterk vekst: befolkningen har økt med hittil i år 11 fylker hadde flyttetap 8 fylker hadde flytteoverskudd Vi flytter til sentrumsområder Vi bor tettere Sentrum blir mer og mer bosted, ikke bare arbeidssted 3

4 Vi flytter innenfor kommunen for å få mer egnet sted å bo: 4

5 Befolkningsveksten setter spor Materiellstrukturen er treg. Endrer vi den i riktig retning? Bygges det for alle grupper Bygger vi eksklusivt for en elite og deres barn? Bygger vi med en urban profil? Bygger vi med forstadspreg? 5

6 Hvordan er bildet for Bergen? 6

7 Det bygde miljøet endrer karakter sakte, men sikkert Bygning for bofellesskap Boligblokk Rekkehus, kjedehus og andre småhus Tomannsbolig Enebolig Kilde: SSB statistikkbanken 7

8 Antall Prisindeks UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP Nye innbyggere strømmer til byen og utbyggerne strever med å følge opp med tilstrekkelig nye boliger Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger Boligpris 1991= Kilde: Barlindhaug og Nordahl (2012) Boligbyggingens Prisrespons,. NIBR-rapport 8

9 Kortere tidshorisont: Ferdigstilte boliger etter kvartal fra : nye boliger (kilde SSB) 0 Serie1 Kilde: SSB 9

10 Det bygges over alt Mye har preg av forstadsbygging. Har Bergen ambisjoner om urban fortetting? Hvordan er profilen på sentrumsnære prosjekter? 10

11 Hvem bygger vi for? Det har vært selgers marked: Nye boliger er betydelig dyrere enn brukte boliger. Mange betaler mye for å realisere boligdrømmen Bergen: kvm pris for Nye eneboliger i prosent av pris på bruktmarkedet

12 Planlagt og igangsatte boliger i Bergen siste 2 år: ca 750 leiligheter fordelt på 21 prosjekter Snitt på 35 boliger pr prosjekt Snittpris: 3,8 mill/ kr/m2 Størrelse: 85 kvadrat i snitt De selges (fortsatt) raskt: snitt 64 % solgte Kilde: Eiendomsverdi AS 12

13 13

14 14

15 Våre styringsparametre hvordan brukes disse ØKONOMI JUSS VISJONER 15

16 Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer for konkrete prosjekter 16

17 Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer 17

18 Hvordan bruke kommunens reguleringsautoritet til å skape heterogene boligområder Indirekte gjennom å påvirke boligsammensetningen er ikke tilstrekkelig..og har utilsiktede virkninger Mer direkte virkemidler må til 18

19 Vi fant store variasjoner i prisklasse i hvert prosjekt Er det tilstrekkelig til å skape sosialt heterogene områder? Kilde: Eiendomsverdi AS, egen sammenstilling, presentert i Nye boliger i storbyene, NIBR rapport (se nest siste foil) 19

20 Styrer sammensetning av boligtype og leilighetsfordeling befolkningssammensetningen i et område? ( ) De minste boligene kjøpes ikke sjelden av foreldre som skal leie ut enten til sine barn eller til andre. Mange kjøper som pengeplassering mens barna fortsatt er ganske unge (12-13 år) for å leie ut i en periode. NOU Norges offentlige utredninger 2011: 15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtiden Et grovt anslag er at 50 % av alle boligene som selges til aldersgruppen år får bistand fra foreldrene på en eller annen måte. Kilde: Nye boliger i storbyene, se nest siste side 20

21 Trengs flere virkemidler dersom kjøpegruppene skal utvides? Eielinje - Også for lavinntektshushold - Støttet kjøp i rimelige områder Kommuner forsøker med Kommunal forkjøpsett i nye prosjekter, organisert slik at også hushold med lavere inntekter kan kjøpe. NOU Norges offentlige utredninger 2011: 15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtiden Kilde: Nye boliger i storbyene, se nest siste side 21

22 Det gjøres forsøk med kommunale strategiske tomtekjøp Kommunen kjøper når staten tilbyr Kommunen bruker egen bolig/eiendomsmasse i bytte Kommunene tør å sitte på litt areal Som brukes ovenfor private utbyggere i konkrete utbyggingsprosjekter 22

23 1: Salg på vilkår: Påvirke boligsammensetningen utover det som er mulig via reguleringsautoriteten Åpne opp for flere utbyggere/byggherrer (via ulike former for konkurranse) 2: Bytte areal med utbyggere: Påvirke tilgangen av areal i områder der kommunen ønsker utbygging, men grunneier vil videreføre dagens arealbruk 3: Partnerskap: Inngå i utviklingsselskap med kommersielle utbyggere for å sikre at en andel av boligene oppføres for målgrupper som kommunen er opptatt av Inngå i partnerskap der kommunen gir for å oppnå bestemte kvaliteter i boligbyggingen 23

24 Forkjøpsrett i nye boliger? Kompenseres til markedspris Optimal løsning når det gjøres i dialog med utbygger - Fingerspitzgefühl Partnerskap mellom kommunen og utbyggere Kommunen disponerer en andel av arealene Boligstiftelse? Boligbyggelag? Utleie? Fingerspitzgefühl Kommunalt oppkjøp av arealer Salg på vilkår der eieform spesifiseres! Salg på vilkår der pris til boligkjøper spesifiseres! Fingerspitzgefühl 24

25 Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer 25

26 ANG: VISJONER Riktig bygningstypologi på riktig sted Riktig dimensjonering av prosjektet Riktig funksjonsblanding Heterogene områder urban profil Situerte, dialogbaserte, tilpassede løsninger: Lokalisering, lokalisering og lokalisering: Hvor i sentrum, hvor i området, hvor i bygget 26

27 Tomteakkvisisjon, markedsvurderinger Investor Utbygger Kommunale myndigheter Skissere plan og muligheter Samarbeide, endre tilpasse Regionale myndigheter Regionale planer Forhånds høring Offentlig ettersyn

28 Bussselskapet T-bane Interessegrupper Regionale kulturminner Regionale vegmyndigheter Rådmann Interessegruppe Skole, oppvekst, omsorg Kommunal infrastruktur Kultur Barnehage Friluft Vann, vei, avløp, kabling, strøm, gang- og sykkelvei... Plan Politikere Partigrupper By/kommunestyrepresentanter PLANFORSLAGET Økonomien i prosjektet

29 Heterogen befolkning bidrar til byliv 29

30 Litteratur: Berit Nordahl, Rolf Barlindhaug, Eli Havnen, Siri Nørve, Alv Skogstad Aamo Utbyggerstyrt byutvikling? NIBR-rapport 2011:21 ( Kjetil Sørlie, Marit Aure, Bjørg Langset: Hvorfor flytte? Hvorfor bli boende? Bo- og flyttemotiver de første årene på 2000-tallet NIBR Rapport 2012:22 (Kan lastes gratis ned fra Rolf Barlindhaug, Eliln Børrud, Bjørg Langset, Berit Nordahl Nye boliger i storbyen. Hvem kjøper og hva slags bokvaliteter tilbys? NIBR Rapport 2012:31. (Kan lastes gratis ned fra Berit Irene Nordahl (red): Boligmarked og boligpolitikk. Akademika Forlag (kan kjøpes i bokhandler eller bestilles fra 30

31 Takk for meg! 31