OBOS. Fakta og analyse

Transkript

1 OBOS Fakta og analyse

2 Innhold 1. God fart i norsk økonomi Økt aktivitet i boligmarkedet Sterk vekst i boligprisene etter finanskrisen Befolkningsframskrivinger og boligbehov Bygges det nok boliger i de store byene? Hvordan blir veksten i antall førstegangsetablerere i de store byene framover? Hva skjer? Nytt fra regjeringen

3 1. God fart i norsk økonomi Økt innenlandsk etterspørsel driver oppgangen Høy reallønnsinntektsvekst arbeidsledigheten på vei ned Økte boligpriser og boliginvesteringer Mot gradvis økning i styringsrenten, men fortsatt lave renter En moderat konjunkturoppgang i annet halvår 2010 ser nå ut til å bli avløst av høyere vekst. Økt innenlandsk etterspørsel driver oppgangen, mens vekstimpulsene fra utlandet blir beskjedne i de første årene. Både DnB Nor og Nordea, som la fram nye prognoser i mai, har oppjustert sine forventninger for 2011 og Særlig gjelder dette DnB Nor som nå tror på en mye høyere vekst i år. Konjunkturoppgangen vil trolig bidra til at arbeidsledigheten vil falle de neste årene. Både DnB Nor og Nordea ser nå for seg at ledigheten blir mye lavere i år og framover enn de la til grunn for noen måneder siden. Lønnsveksten vil ta seg noe opp, men det vil også rentene og etter hvert den underliggende inflasjonen. Varierende vekst blant handelspartnerne Veksten er fortsatt sterkere i de framvoksende økonomiene enn i industrilandene, selv om veksttakten har avtatt noe. Blant industrilandene er veksten særlig sterk i Tyskland og Sverige. Statsgjeldsproblemer i en rekke andre OECD-land fører til innstramninger i finanspolitikken, og arbeidsledigheten holder seg høy i de fleste industrilandene (10 prosent i euroområdet). Norges Bank sier nå at forventningene til rentene hos våre handelspartnere fremover samlet sett er noe lavere enn det så ut da banken la frem sine analyser i mars. Økte boliginvesteringer og høy vekst i husholdningenes konsum Investeringene i petroleumsvirksomheten fikk en kraftig økning i 4. kvartal 2010 og forventes også å øke klart i år og neste år, mens veksten deretter antas å bli moderat. Tendensen til økte investeringer i fastlandsnæringene gjennom fjoråret ser ut til å fortsette framover. Både investeringene i næringsvirksomhet, boliger og offentlig sektor er forventet å øke betydelig de nærmeste årene. SSB anslår veksten i investeringene i fastlands- Norge til 7-9 prosent og veksten i boliginvesteringene til 9-11 prosent fram t.o.m Norges Bank er prognosemiljøet som forventer sterkest oppgang i boliginvesteringene i år (+20%). DNB Nor har oppjustert sine forventninger kraftig sammenlignet med forrige kvartalsrapport (opp fra 5,5% til 10%). Det samme gjelder for 2012 (fra 10 til 13 %). Husholdningenes økonomi samlet sett vil fortsette å bedre seg de kommende årene. Tiltakende reallønnsvekst medfører at husholdningenes inntekt går klart opp til tross for økte renter. Dette sammen med økt boligformue, bidrar til at konsumet er forventet å øke de neste årene. Det er økende bekymring hos Norges Bank for at husholdningenes høye gjeldsbelastning utgjør en risikofaktor for den finansielle stabiliteten i Norge. Norske husholdninger har en gjeldsbelastning på over 200 prosent av disponibel inntekt og gjeldsnivået er økende. Gjeldsbelastningen 2

4 gjør at husholdningene er sårbare overfor inntektsbortfall eller en markert økning i renten. Med stigende rente kan den høye gjeldsbelastningen dempe veksten i boliginvesteringene og i konsumet. Økte renter framover Styringsrenta ble sist satt opp med 0,25 prosentpoeng 12. mai i år etter å ha ligget på 2 prosent fra mai i fjor. Norges Bank valgte å holde renten uendret på sitt møte 22. juni. Norges Banks hovedstyre holder fast på sin vurdering fra mars om at renten gradvis skal settes opp gjennom andre halvår. Oppgangen i renten forventes i hovedsak å følge anslagene som ble lagt frem i mars-rapporten, men den kan komme litt tidligere. Norges Bank forventer at inflasjonen tar seg opp mot 2,5 prosent i løpet av de to neste årene. Det er utsiktene til en forsterket norsk konjunkturoppgang som trekker i retning av økte renter framover. Norges Bank viser til at det er tegn på at arbeidsmarkedet strammes til, og at arbeidsledigheten går noe raskere ned og lønnsveksten tiltar litt mer enn ventet. Det er også tegn til mangel på enkelte typer arbeidskraft, bl.a. ingeniører i industri og bygg og anlegg. Samtidig vil den høye befolkningsveksten øke etterspørselen etter varer og tjenester, herunder boligtjenester. Videre peker Norges Bank på at det er oppgang i boligprisene og i leiemarkedet i byene, og boliginvesteringene tiltar raskt. Men mer usikre utsikter for verdensøkonomien taler i følge Norges bank, for at en går forsiktig fram i rentesettingen. Nedgang i forventede renter hos våre handelspartnere og svake tall for amerikansk økonomi sammen med gjeldssituasjonen i Europa, innebærer en risiko for lavere vekst. Denne økte usikkerheten gjør at Norges Bank valgte å holde renten uendret på siste rentemøte. Dersom uroen i finansmarkedet slår ut i betydelig svakere vekst eller at kronen styrker seg vesentlig, så kan økningen i renten bli skjøvet ut i tid. Motsatt vil en uventet sterk økning i aktiviteten eller i pris- og kostnadsveksten bety en kraftigere oppgang i renten enn det Norges Bank ser for seg nå. Hovedstyret vedtok på sitt møte 22. juni at styringsrenten bør ligge i intervallet 2 ¼ - 3¼ prosent i perioden fram til Norges Bank legger fram nye prognoser for den økonomiske utviklingen 19. oktober, men vil kunne fravikes dersom norsk økonomi blir utsatt for nye store forstyrrelser. SSB regner med at pengemarkedsrenta vil endres om lag i takt med styringsrenta, og at den i slutten av 2014 vil komme over 6 prosent. Gjennomsnittlig utlånsrente i bankene vil da kunne komme opp i 7,5 prosent. Økte boligpriser Målt som årsgjennomsnitt steg boligprisene ifølge SSBs kvartalsstatistikk i 2010 med vel 8 prosent, selv med et lite fall gjennom annet halvår. I første kvartal i år var veksten også vel 8 prosent (8,4) høyere enn på samme tid i fjor. Høy befolkningsvekst, bedring av konjunktursituasjonen med høy realinntektsvekst og fortsatt lave renter en stund til, gir i følge SSB utsikter til vekst i boligprisene på vel 8 prosent i 2011 og rundt 7 prosent årlig i 2012 og Med stigende boligpriser bedres lønnsomheten av boligbygging, og det er årsaken til at SSB venter at boliginvesteringene vil ta seg klart opp framover. DnB Nor anslår at boligprisene vil øke med 9 prosent i år og 7,5 prosent i

5 Boligprisindeksen for boliger i alt og for blokkleiligheter. Prognose for prisvekst for boliger i alt fra SSB og DnB Nor. Årsvekst 25 % 20 % 15 % 10 % 05 % 00 % -05 % -10 % Boliger i alt Blokkleiligheter Prognose prisvekst boliger i alt, prognose er snittet av anslagene fra SSB og DnB Nor Arbeidsledigheten er avtakende Sysselsettingen har økt noe etter 1. kvartal i Det forventes at denne utviklingen vil forsterkes framover. Arbeidsstyrken vil imidlertid trolig også øke, både som følge at en større andel av befolkningen i ulike aldersgrupper ønsker å arbeide og at befolkningen øker. Arbeidsledigheten har gått noe ned hittil i år og SSB forventer at den vil falle til 3,3 prosent i år. SSB antar at det tar noe mer tid før arbeidsledigheten kommer ytterligere ned, og er således mer forsiktig i sitt anslag enn Norges Bank som tror på en raskere nedgang i ledigheten. SSB forventer at det først vil bli en videre nedgang i arbeidsledigheten litt ut i 2012, og videre ned til 2,8 prosent i I siste kvartalsrapport (mai) foretok både DnB Nor og Nordea en kraftig nedjustering av sine anslag for arbeidsledigheten i år. I snitt forventer de fem prognosegiverne det refereres til i tabellen nedenfor en ledighet på 3,2 prosent i Lønnsveksten på vei oppover SSB oppjusterer sine forventinger til lønnsveksten, og anslår at årslønnsveksten i år vil bli på 4,1 prosent mot 3,7 prosent i fjor. SSB har dermed oppjustert sitt anslag fra februar betydelig. Det er forventet at en tilstramming i arbeidsmarkedet og bedret lønnsomhet i næringslivet vil bidra til økt lønnsvekst i de kommende årene. I 2014 forventer SSB at årslønnsveksten nærmer seg 5,6 prosent. Både DnB Nor og Nordea har også oppjustert sitt anslag for årslønnsveksten i år og i 2012, bl.a. på bakgrunn av mer fart i økonomien og bl.a. et dyrere lønnsoppgjør i kommunene enn forventet (4,3 prosent). Det ligger nå an til en gjennomsnittlig lønnsvekst på 4,2 prosent i 2011 i følge de fem prognosegiverne som det refereres til i tabellen nedenfor. Prisveksten holder seg lav en stund til Den underliggende veksten i konsumprisene har vært meget lav hittil i år. Framover vil økte innenlandske kostnadsimpulser trekke opp, men en styrking av krona en stund framover vil trekke i retning av lavere inflasjon. Som årsgjennomsnitt regner SSB med at veksten i konsumprisindeksen justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI- JAE) gradvis øker fra 1,3 prosent i år til 2,5 prosent i SSB tror dermed på en raskere vekst i KPI enn Norges Bank. SSB peker på at høye energipriser i år vil bidra til at veksten i konsumprisindeksen i alt blir noe høyere enn veksten i KPI-JAE i år. Konsumprisindeksen vil få en vekst på 1,9 prosent år, mens veksten vil bli noe lavere neste år, med 1,3 prosent. Dette vil innebære en tendens til økning i reallønnsveksten framover. 4

6 Anslag for norsk økonomi fra ulike prognosegivere 1 per Arbeids- Bolig- Bolig- Konsum Penge- ledighets- Progn. BNP Konsum investeringer pris pris markeds- Lønns- rate (AKU) tidsp. i alt Hush.mv. vekst rente* vekst (nivå) 2007 (06/2011) 2,7 5,4 2,9 12,6 0,8 5,0 5,4 2, (06/2011) 0,7 1,6-11,6-1,1 3,8 6,2 6,3 2, (06/2011) -1,7 0,2-17,8 1,9 2,1 2,5 4,2 3, (06/2011) 0,3 3,7-2,2 8,3 2,5 2,5 3,7 3, SSB (06/2011) 2,3 3,4 16,8 6,9 1,9 2,9 4,1 3,3 Norges Bank (06/2011) 1,75 3,5 20,0 1,75 2,25** 4,25 3,25 DnB NOR (05/2011) 2,7 3,0 10,0 9,0 1,3 2,9 4,3 3,1 Nordea (05/2011) 2,2 3,3 1,8 4,0 3,0 Handelsbanken (04/2011) 2,0 3,3 1,9 4,2 3,4 Gjennomsnitt 2,2 3,3 15,6 8,0 1,7 2,9 4,2 3, SSB (06/2011) 2,8 5,1 8,0 6,8 1,3 3,8 4,3 3,2 Norges Bank (06/2011) 2,75 4,5 1,75 3,5** 4,75 3,0 DnB NOR (05/2011) 3,1 4,0 13,0 7,5 1,6 3,8 4,8 2,7 Nordea (05/2011) 2,3 3,0 2,2 4,7 2,8 Handelsbanken (04/2011) 2,2 3,3 1,8 4,5 3,3 Gjennomsnitt 2,6 4,0 10,5 7,2 1,7 3,8 4,6 3, SSB (06/2011) 3,0 5,5 9,9 6,8 2,0 4,8 4,5 2,9 Norges Bank (06/2011) 2,25 3,25 2,5 4,5** 4,75 3,0 DnB NOR (05/2011) 2,4 3 10,0 5,0 2,4 4,5 4,8 2,6 Nordea Handelsbanken (04/2011) 1,9 3,0 2,1 4,5 3,1 Gjennomsnitt 2,4 3,7 10,0 5,9 2,3 4,7 4,6 2,9 1 Norges Banks lønnsvekst er basert på TBUs definisjoner og beregninger. BNP-anslaget ser bort fra svingninger i kraftproduksjonen, eksportanslaget omfatter både tradisjonelle varer, reisetrafikk og andre tjenester Importanslaget til Norges Bank, DnB Nor og Handelsbanken omfatter både varer og tjenester Nordeas lønnsvekst er inkl. pensjonskostnader Handelsbankens investeringsanslag er ekskl. offentlig forvaltning * 3 måneders NIBOR ** styringsrente, inngår ikke i gjennomsnittsberegningen av pengemarkedsrenten 5

7 2. Økt aktivitet i boligmarkedet Fortsatt lav rente, selv om den er på vei oppover Høy reallønnsinntektsvekst Lavere arbeidsledighet og optimisme blant forbrukerne Høy befolkningsvekst gir stort behov for boliger Igangsettingen av boliger fortsetter å stige kraftig vekst i Oslo og for leiligheter Stigende ordrereserver og økt ordretilgang Bedring av konjunktursituasjonen med lav arbeidsledighet, optimisme blant forbrukerne, høy realinntektsvekst samt lav rente en stund til, trekker i retning av økte boligpriser og økte boliginvesteringer framover. I tillegg drives boligprisene av at boligbyggingen ikke har holdt tritt med befolkningsveksten. Både tall for igangsetting, ordretilgang, ordrereserver, prisutvikling og antall omsatte boliger peker nå i retning av mer fart i boligbyggingen og i boligmarkedet. Det ble registrert igangsettelser av boliger (alle typer) i Med en befolkningsvekst på vel og ca flere husholdninger, så er ikke det nok til å holde tritt med boligbehovet. Igangsettingstallene per mars i år tyder imidlertid på at boligbyggingen (dersom disse faktisk blir igangsatt) kan nærme seg veksten i antall husholdninger, dvs ca dersom veksten fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 holder seg ut året. Igangsettingen av boliger kraftig opp, men opp fra et rekordlavt nivå Tallene for igangsettingen er basert på statistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) som måler byggeaktiviteten i form av gitte igangsettingstillatelser 2 det enkelte år. 2 Igangsettingstallene i byggearealstatistikken bygger på datoer for når tillatelsene registreres av kommunene i Matrikkelen. At det gis en igangsettingstillatelse, innebærer ikke alltid at bygging settes i gang umiddelbart. Særlig i nedgangstider vil det kunne være en del byggeprosjekter som ikke blir satt i gang, eller blir utsatt etter at tillatelse for bygging er gitt. Når Det siste tiåret har antall igangsatte og fullførte boliger variert mye fra år til år. Antall igangsettelser var på topp i 2006 da det ble registrert igangsettelser av boliger. Det ble fullført flest boliger i 2007 vel Finanskrisen rammet hardt, og både registrerte igangsettingstillatelser og fullføringen av boliger falt dramatisk fram til 2009/2010 og endte på sitt laveste nivå det siste tiåret. Registrerte igangsettingstillatelser tok seg litt opp igjen i Fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 var det sterk vekst. Fig. Registrerte igangsettingstillatelser(ig), faktiske igangsettelser og fullførte boliger. Antall per år i perioden 2000 til registrert IG Faktisk igangsetting målt des 2010 Fullførte boliger byggeaktiviteten vender fra et lavt til et høyt nivå, eller omvendt, kan dette få betydning for tolkingen av statistikken. 6

8 Et økende antall registrerte igangsettelser sier noe om positiv fremtidstro blant aktørene i boligmarkedet. Dersom stemningen snur, så vil mange la være å igangsette prosjekter som de har fått tillatelse til å gå i gang med. I så fall vil faktisk igangsettelser bli lavere enn registrerte igangsettingstillatelser. I 2008 var faktisk igangsetting betydelig lavere enn antall igangsettingstillatelser, slik at SSBs tall gir et mer positivt bilde av 2008 enn det faktisk var. Mens det var registrert igangsettelser, var det faktiske antallet kun (målt ved utgangen av 2010). I 2009 ble det registrert igangsettelser for boliger, det laveste antallet siden Faktisk igangsatt var betydelig lavere (målt ved utgangen av 2010). Det er laveste faktisk igangsetting siden Men her kan det fortsatt være noe etterslep på rapporteringen fra kommunene slik at 2009-tallet vil bli oppjustert fram i tid. Det samme gjelder 2010 hvor det foreløpig er stor forskjell mellom registrerte og faktiske igangsettelser (hhv mot 16112). Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser) av boliger - ujustert og trendserie. Jan 1983 til april M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Igangsatte boliger, ujustert Igangsatte boliger, trend registrerte igangsettingstillatelser var noe høyere i perioden enn midt på 80-tallet. Per mars 2011 var antall registrerte igangsettelser nesten like høyt som i Kraftig vekst i igangsettingen av leiligheter, men opp fra et svært lavt nivå Foreløpige tall fra SSB tyder på at boligbyggingen var markant høyere i januar-april 2011 sammenlignet med samme periode året før. Det ble gitt igangsettelsestillatelser for 9994 nye boliger i januar-april i år, en oppgang på 2847 boliger (40 prosent) sammenlignet med samme periode i fjor. Antall fullførte boliger steg med knappe 6 prosent fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal Hvis denne veksttakten holder seg ut året, så vil det bli fullført ca boliger i Fullføringen av boliger må øke betydelig dvs med mer enn per år for å møte boligbehovet framover. Antall husholdninger er antatt å vokse med vel per år mot 2030 (jf. SSBs befolkningsframskriving, alternativet med middelsvekst). Boligprodusentenes Forening melder om at igangsatte boligenheter har økt med 48,4 prosent 1. kvartal i år sammenlignet med 1. kvartal i For leiligheter er veksten på 114 prosent. Også Boligprodusentenes Forening viser til at det vil bli igangsatt nærmere boligenheter i 2011 dersom aktiviteten i markedet fortsetter med samme styrke som nå. Vel av disse vil være leiligheter. Leilighetsmarkedet er dermed igjen den store motoren i markedet, med en andel på knappe 50 prosent. Trendkurven for registrerte igangsettelser for boliger viser en klar oppgang, men det er et godt stykke igjen til igangsettingstallene i perioden Antall 3 Basert på vel 700 enkeltaktørers innrapporteringer av sine 1. kvartalstall 2011 til Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 7

9 Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser)av ulike boligtyper Enebolig Tomannsboliger Rekkehus/kjedehus Småhus med 3 boliger eller flere/terassehus Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 2 etasjer Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 3 og 4 etasjer Store frittliggende/sammenbygd boligbygg på 5 etasjer eller over Det er særlig antall registrerte igangsettingstillatelser for blokkleiligheter (blokker med 3 etasjer eller mer) som tok seg opp fra 2009 til Nivået er imidlertid langt under toppnivået fra 2006 etter at igangsettingen av disse blokkleilighetene falt kraftig fra 2006 til 2009, og var på det laveste nivået som er registrert det siste tiåret. Sammenlignet med utviklingen for blokkleiligheter har antall registrerte igangsettingstillatelser til oppføring av eneboliger, småhus og andre delte boliger variert relativt lite de siste ti årene. Men målt i prosent har igangsettingstallene svingt en del for småhus og lavblokker også. Kraftig vekst i igangsettingen i Oslo, for øvrig store regionale forskjeller Oslo og Akershus fikk det kraftigste fallet i igangsettingen av boliger i forbindelse med finanskrisen, men igangsettingen har tatt seg kraftig opp igjen. For Oslo sin del økte igangsettingen fra vel 200 til nesten 1500 fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011, og dermed var igangsettingstallene for Oslo nesten tilbake til det høye nivået i 1. kvartal Akershus hadde også sterk vekst igangsettingstallene. For Vestfold, Hordaland og Rogaland var det en relativt flat utvikling i igangsettingen fra 1. kvartal i 2010 til 1. kvartal i år. I Østfold tok igangsettingen seg opp, mens det var en klar nedgang i Sør Trøndelag. Sistnevnte må sees i sammenheng med et svært høyt nivå på igangsettingen i 1. kvartal i Igangsettingen av boliger i Vestfold, Rogaland, Sør Trøndelag tok seg opp allerede fra 1.kvartal 2009 til 1. kvartal 2010, og kom dermed noe raskere i gang etter finanskrisen enn i Oslo og Akershus. I Hordaland har igangsettingstallene i relativt liten grad vært påvirket av finanskrisen. 8

10 Fig. Igangsettingen (registrerte tillatelser) av boliger 4 per 1. kvartal etter fylke i perioden 1.kv 2000 til 1.kv Østfold 02 Akershus 03 Oslo 07 Vestfold 11 Rogaland 12 Hordaland 16 Sør-Trøndelag kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv Eneboliger med og uten hybel/sokkelleilighet, tomannsboliger horisontalt og vertikaldelte, rekkehus, frittliggende boligbygg på 2 etg eller mer, småhus med 3 boliger eller mer 9

11 Ordretilgangen og ordrereservene på nye boligbygg øker Det var en sterk vekst i ordretilgangen til boligprodusentene i Ordretilgangen på rehabilitering har vært jevn god også under finanskrisen. Men dette utgjør så liten verdi at det har ikke vært nok til å gjøre noe særlig utslag på den totale ordetilgangen for boligprodusentene. Fig. Ordretilgangen av boligbygg i alt, nye boliger og rehabilitering av boligbygg. 1. kvartal kvartal Indeks 2005= Vestlands-fylkene har hatt en god vekst i ordrereservene gjennom 2010, og nivåene er nå høyere enn toppnivåene i På Østlandet har det også vært en oppgang i ordrereservene gjennom fjoråret, men ikke så sterk som i Midt-Norge og på Vestlandet. Når både igangsettingen, ordretilgangen og ordrereservene stiger, så kan det være et tegn på at det kan bli høyere priser og lengre gjennomføringstid på nye byggeprosjekter. Fig. Ordrereservene innen bygg (bolig og andre bygg) høyest på Vestlandet og i Midt-Norge. 1.kvartal kvartal Indeks 2005= Boligbygg - trend Boligbygg, nye Boligbygg Boligbygg, rehabilitering Midt Norge inkludert Møre- og Romsdal hadde klart mindre nedgang i ordrereservene under finanskrisen enn de andre regionene. Både Midt-Norge og Oslo, Akershus og Østfold Telemark, Vestfold og Buskerud Rogaland Hordaland og Sogn og Fjordane Møre og Romsdal, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag Landet i alt 10

12 3. Sterk vekst i boligprisene etter finanskrisen Sterk prisvekst for alle typer boliger fra 1.kvartal 2010 til 1. kvartal 2011, men noe høyere for blokkeligligheter (9,7 mot 8,4%). I gjennomsnitt kr per kvm for borettslagsleiligheter i Oslo per 1. kvartal 2011 Hittil i år har Stavanger hatt sterkest prisvekst for blokkleiligheter, mens Bergen har hatt sterkest prisvekst for boliger i alt Alle faktorer peker i retning av økte boligpriser de nærmeste årene, men renten kan bite etter hvert Mye tyder på at boligprisene vil fortsette å vokse. Boligprisene drives av at lånerenten fortsatt vil være lav en stund til, at den gode inntektsveksten hos husholdningene fortsetter, at arbeidsledigheten avtar, at forbrukerne er optimistiske og at boligbyggingen er for lav i forhold til befolkningsveksten. Men etter hvert som rentenivået kommer opp på et mer normalt nivå, så vil det kunne dempe boligprisveksten noe. Det gjelder selv om boligbyggingen ikke er stor nok til å dekke boligbehovet. Tab. Boligprisindeksen for boliger i alt og for blokkleiligheter (selveier og borettslag) 4.kv 2010 til 1.kv kv 2010 til 1.kv 2011 Boliger i alt Blokkleiligheter i alt Boliger i alt Blokkleiligheter i alt I alt 5,1 % 5,7 % 8,4 % 9,7 % Oslo med Bærum 5,9 % 6,2 % 10,9 % 9,9 % Stavanger 5,1 % 7,8 % 10,4 % 13,7 % Bergen 6,9 % 6,5 % 12,2 % 10,6 % Trondheim 5,7 % 6,1 % 9,2 % 12,0 % Akershus utenom Bærum 4,5 % 5,1 % 5,9 % 7,6 % Sør-Østlandet 3,1 % 3,1 % 4,7 % 7,0 % Boligprisindeksen viser en vekst på 5,1 prosent og 8,4 prosent for boliger i alt for hhv perioden 4 kv til 1. kv 2011 og for 1. kv 2010 til 1. kv For blokkleiligheter var prisveksten hhv 5,7 og 9,7 prosent. Bergen hadde den sterkeste prisveksten for boliger i alt, mens Stavanger toppet prisveksten for blokkleiligheter. Den laveste prisveksten har en for Sør-Østlandet og det gjelder både når en ser på boliger i alt og på blokkleiligheter. Sør-Østlandet omfatter Østfold, Vestfold, Buskerud og Telemark. Med unntak av i Bergen og i Oslo med Bærum har blokkleiligheter i de regionene det sees på her, gjennomgående hatt en sterkere prisvekst fra 1. kvartal 2010 til 1. kvartal 2011 enn boliger i alt. Prisen på blokkleiligheter i Stavanger er nesten fordoblet siden 2005 Det er særlig prisutviklingen for blokkleiligheter i Stavanger som skiller seg ut når en ser på prisutviklingen i perioden 1. kvartal 2005 til og med 1. kvartal Kvadratmeterprisen for blokkleiligheter i Stavanger har nesten doblet seg i denne perioden. Prisutviklingen har imidlertid også vært like sterk for andre boligtyper i Stavanger i dette tidsrommet. 11

13 Fig. Boligprisutviklingen (blokkleiligheter, selveier og borettslag) i ulike regioner og i landet totalt målt ved boligprisindeksen. Prisvekst for OBOS-Oslo, indeksert. Indeks 2005= I alt Oslo med Bærum Stavanger 140 Bergen 120 Trondheim Akershus utenom Bærum Sør-Østlandet OBOS-Oslo og OBOS Den sterke prisveksten kan ses i sammenheng med at husholdningene i Rogaland har hatt høyest inntektsvekst i landet i (+ 18 prosent), og at Rogaland (samt Akershus) har den største andelen husholdninger med høy inntekt. Det omsettes dessuten relativt få blokkleiligheter i Stavanger 5. Det innebærer at prisstatistikken er basert på få observasjoner, og noe av prisveksten kan dermed være et resultat av tilfeldigheter. Prisutviklingen for blokkleiligheter har fulgt samme mønster uansett om en ser på Oslo/Bærum, OBOS-Oslo og landet i alt. Prisene er økt med knappe 50 prosent siden 1. kvartal 2005 og fram til i dag. Prisutviklingen for OBOS-boliger inkluderer bare brukte boliger, og er således ikke helt sammenlignbar med prisutviklingen i byene/regionene i figuren ovenfor da de omfatter både nye og brukte boliger. Det gjelder særlig dersom nye OBOS-leiligheter har hatt en annerledes prisvekst enn de brukte leilighetene. Generelt bør en være varsom når en tolker prisutviklingen på boliger da den blir påvirket av mange faktorer, og særlig gjelder dette hvis det er et lite utvalg. For eksempel vil endringer i sammensetning av boligenes beliggenhet, standard og størrelse influere på prisutviklingen det enkelte kvartal. 5 I 1. kvartal ble det omsatt 240 selveierleiligheter, basert på det som omsettes på Finn.no, dvs ikke en fulltelling. For blokkleiligheter i borettslag oppgir SSB bare omsetningsstatistikk for Rogaland og ikke for Stavanger alene. I Rogaland ble det omsatt 348 blokkleiligheter i borettslag i 1. kvartal i år. 12

14 Prisutvikling på borettslagsleiligheter Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter for borettslagsleiligheter er om lag 25 prosent høyere i Oslo enn på landsbasis. Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for borettslagsleiligheter i landet totalt passerte kr i 1. kvartal 2011 en oppgang på vel 5670 kr per kvadratmeter siden 1. kvartal Oslo har høyeste kvadratmeterpris på omsatte borettslagsleiligheter og passerte kroner i 1. kvartal Prisen i Oslo er dermed ca 25 prosent høyere enn snittprisen på borettslagsleiligheter i Norge. Målt i prosent har prisveksten for borettslagsleiligheter på landsbasis vært så vidt høyere enn prisveksten i Oslo i perioden 1. kvartal 2009 til 1. kvartal 2011 (23 mot 22%). Fig. Pris per kvm for borettslagsleiligheter (brukte og nye) i Oslo og i Norge omsatt til lavere kvadratmeterpris enn leiligheter i alle de fylkene vi ser på her. Østfold og Rogaland hadde minst prisforskjell mellom småhus og leiligheter. Fig. Pris per kvadratmeter for borettslags-boliger (brukte og nye) i utvalgte fylker per 1.kv Småhus Blokkleiligheter 01 Østfold 07 Vestfold 12 Hordaland 16 Sør-Trøndelag 11 Rogaland 03 Oslo K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 03 Oslo Landet totalt Høy pris per kvadratmeter i Rogaland nesten Oslo-priser Rogaland er fylket med den nest høyeste kvadratmeterprisen for borettslagsboliger omsatt 1. kvartal Småhusene er 13

15 Priser på OBOS-boliger Leiligheter i Stavanger på pristoppen Prisen per kvadratmeter for OBOS boliger i alt (småhus og leiligheter) lå i 1. kvartal i år på kroner. Det er en oppgang på 6 prosent fra 1. kvartal 2010, og en vekst på 21,3% fra 1. kvartal OBOS-Oslo hadde i 1. kvartal i år en pris per kvadratmeter på kroner (for både småhus og leiligheter). Leilighetene var registrert med en snittpris på kroner, mens småhusene hadde en snittpris på kroner per kvadratmeter. OBOS-prisene omfatter, som tidligere nevnt, bare brukte boliger, og er således ikke sammenlignbar med kvadratmeterprisene i SSBs statistikk. Dersom en hadde inkludert salg av nye boliger, så ville trolig kvadratmeterprisen for OBOS-boliger vært høyere enn det som framgår her. Oslo hadde høyest kvadratmeterpris for omsatte småhus i 1. kvartal, men for leiligheter var kvadratmeterprisen høyere i både Rogaland og i Akershus enn i Oslo. Det har imidlertid vært omsatt få OBOSboliger i fylkene utenom Oslo i første kvartal i år (137 av 1251), så prissammenligningene må tolkes med varsomhet. Fig. Pris per kvadratmeter for OBOS-boliger (brukte) i ulike fylker, 1. kvartal Kilde: OBOS Leiligheter BRL OBOS-Oslo OBOS-Rogaland Småhus BRL OBOS-Akershus OBOS-Vestfold 14

16 4. Befolkningsframskrivinger og boligbehov 4,9 millioner i Norge ved inngangen til 2011 om lag 6,1 til 6,6 millioner i 2030 (hhv middelsvekst og høyvekstalternativet) Mellom og flere husholdninger per år fram mot 2030 (hhv middelsvekst og høyvekstalternativet) Oslo har den største folketilveksten høy nettoinnvandring viktigste grunn til det Sterk vekst i de eldre aldersgruppene i alle byene, men yngrebølge i Oslo Ved inngangen til 2011 var folketallet i Norge 4,9 millioner etter en befolkningsvekst på vel personer i Veksten tilsvarer en økning på ca husholdninger i 2010, og det er nå om lag 2,2 millioner husholdninger i Norge. Nettoinnvandringen er den viktigste grunnen til folketilveksten, og mer enn to tredjedeler av tilveksten skyldes den. Befolkningsframskrivinger fra SSB (middels vekst 6 ) anslår at det vil være ca 6,1 millioner innbyggere i Norge i Det tilsier en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca per år, eller flere husholdninger per år (snitt på 2 personer per husholdning). Dette er mye sterkere enn veksten på husholdninger per år som vi har hatt det siste tiåret. Både levealder, fertilitetsmønstre, flytting mellom land og innenlands spiller en rolle for befolkningsutviklingen og - sammensetningen. Nettoinnvandringen har vært langt høyere enn det SSB forutsatte i prognosene i SSB har bl.a. som følge av det oppjustert sine nye befolkningsprognoser kraftig fra i fjor. Forventet folketall i 2030 er nå på 6,6 millioner i høyvekstalternativet, og er således høyere enn høyvekstanslaget fra Et folketall på 6,6 millioner i 2030, vil gi en gjennomsnittlig tilvekst på vel per år mot 2030, eller ca husholdninger (ca to personer per husholdning). Det er særlig aldersgruppen 55+ som vil vokse framover og spesielt vil det bli mange flere i aldersgruppen år i I dag er det ca personer i denne aldersgruppen. I 2030 forventes det å være nesten 1,0 til 1,1 millioner personer (hhv middels og høyvekstalternativet). Befolkningsprognosen viser også god vekst i antall barn og unge. Det er også forventet vekst i aldersgruppen 20 til 35 år, de såkalte førstegangsetablererne, som skal ut i boligmarkedet for første gang. Forventet vekst for denne gruppen er nesten like høy som for de yngste, men klart lavere enn for de eldste aldersgruppene. De største byene i Norge samt Tønsberg og Fredrikstad har til felles at de vil få en sterk vekst i aldersgruppen 65+, men det varierer hvor sterk forgubbingen av befolkningen i de ulike byene vil bli. Oslo, Tønsberg, Trondheim og Stavanger forventes å få størst prosentvis vekst av barn og unge blant de byene vi ser på her. Det kan bety at det særlig vil bli behov for flere familieboliger i disse byene. For å kunne møte den framtidige etterspørselen etter boliger, er det også grunn til å se nøyere på hva slags boliger de etter hvert mange i aldersgruppen år vil etterspørre. Både det at de blir mange flere og har god økonomi, gjør denne 6 Middelsvekstalternativet = middels nasjonal vekst (MMMM), Lavvekstalternativet= lav nasjonal vekst (LLML);,Høyvekstalternativet = høy nasjonal vekst (HHMH). Prognoser per juni I figurene med prosentvis vekst i ulike aldersgrupper blir den prosentvise veksten i de aller eldste aldersgruppene så høy fordi den regnes ut fra et lavt antall (selv om gruppen vokser, så er de fortsatt få). 15

17 aldersgruppen interessant for boligbyggerne. Fig. Befolkningsframskriving (middelsvekstalternativet) for hele landet. Alderssammensetningen i 2011 og i år 4 år 8 år 12 år 16 år 20 år 24 år 28 år 32 år 36 år 40 år 44 år 48 år 52 år 56 år 60 år 64 år 68 år 72 år 76 år 80 år 84 år 88 år 92 år 96 år MMMM-alternativet Boligbygging og folketilvekst bygges det nok? I perioden ble det i gjennomsnitt bygget knappe boliger per år, mens den gjennomsnittlige folketilveksten per år var på vel Det er særlig de siste fire til fem årene at folketilveksten har vært markert høyere enn tidligere, og i de siste fire årene har tilveksten i gjennomsnitt vært på bortimot per år. Hvis folketilveksten etablerer seg på et så høyt nivå og boligbyggingen fortsetter på samme nivå som siste tjue år, så vil det bli et stort gap mellom boligbehovet og tilbudet av boliger i årene framover. Særlig gjelder dette hvis høyvekstalternativet slår til. Da vil veksten i antall husholdninger per år fram mot 2030 bli dobbelt så høy som den gjennomsnittlige boligbyggingen per år i forrige tjueårsperiode. En befolkningsvekst i henhold til middelvekstalternativet vil også gi høyere vekst i boligbehovet per år enn en videreføring av nybyggingstakten de siste tjue årene kan dekke opp. Det er kun en befolkningsvekst i tråd med det mest forsiktige anslaget som kan gi en noenlunde balanse mellom boligbehov og boligtilbud dersom det fullføres like mange boliger per år fram mot 2030 som det har vært gjort de tjue årene vi har lagt bak oss. I anslagene for boligbehovet framover er det ikke tatt hensyn til boligsanering, så det reelle boligbehovet vil være noe høyere enn det som beskrives i dette notatet. 16

18 Fig. Boligbygging og folketilvekst per år siste 20 år og prognoser for befolkningsvekst mot Hele landet vekst fra til = Fullførte boliger Folketilvekst per år Fullførte boliger snitt per år Befolkningsvekst M snitt Befolkningsvekst L snitt Befolkningsvekst H snitt /OBOS. Hva slags boliger kan det bli større etterspørsel etter? Eldre-rush etter leiligheter Aldersgruppen vil fram mot 2030 bli en stor gruppe med god kjøpekraft. I høyvekstalternativet vil det som nevnt foran være 1,0 til 1,1 million personer i denne aldersgruppen (hhv middels- og høy vekst). Det betyr i så fall en vekst på mellom knappe til per år fram mot 2030, og utgjør en vesentlig annerledes utvikling enn vi har hatt de siste tjue årene. Da ble det i gjennomsnitt 400 færre i denne gruppen per år. Selv lavvekst-alternativet vil gi en sterk økning i åringene per år mot 2030 (18600). Prognosesenteret har laget på vegne av Boligprodusentene, svarer mange av de som i dag bor i enebolig og småhus at de ønsker å flytte til en leilighet når de ser ti år fram. Det er særlig de eldre som ønsker leilighet. Forskyvingen i preferanser sammen med at det blir flere eldre skaper behov for flere leiligheter. Prognosesenteret anslår at befolkningsveksten fram mot 2020 og boligsaneringen gjør at det årlig må bygges ca nye boliger. Minst halvparten av disse bør være leiligheter, som en følge av eldrebølgen 8. Hva slag boliger og boligkonsepter vil alle disse åringene komme til å etterspørre? I en spørreundersøkelse om bl.a. boligpreferanser som

19 Fig. Gjennomsnittlig årlig vekst i åringer i Norge siste 20 år og prognoser for gjennomsnittlig vekst per år mot etter hvilket vekstalternativ vi legger til grunn. I alternativet basert på middels vekst vil det være om lag 1,2 millioner førstegangsetablerere i Norge i 2030, dvs bortimot flere enn pr /OBOS -401 vekst per år vekst per år L vekst per år M vekst per år H Fig. Gjennomsnittlig årlig vekst i antall førstegangsetablerere (20 35 år) i Norge siste 20 år og prognoser (lav, middels og høy vekst) for gjennomsnittlig vekst per år mot Hvordan blir veksten i førstegangsetablererne framover? Utviklingen i aldersgruppen år de såkalte førstegangsetablererne - sier noe om behovet for boliger framover, og da særlig små og rimelige boliger /OBOS vekst per år vekst per år vekst per år vekst per år L M H De siste tjue årene har det vært en gjennomsnittlig nedgang i antall førstegangsetablerere per år på nesten Dette står i sterk kontrast til utviklingen framover. Befolkningsprognosene viser en årlig vekst i antall førstegangsetablerere på mellom 6400 og fra i dag og mot 2030, alt En mye sterkere forventet vekst i antall førstegangsetablerere per år framover enn det var i tjueårsperioden vi har lagt bak oss, taler for at det vil bli større etterspørsel etter boliger tilpasset denne gruppen framover. 18

20 5. Bygges det nok boliger i de store byene? Hvis befolkningsveksten blir så sterk som i SSBs middels- og høyvekstprognose, så er boligbyggingen alt for lav i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Fredrikstad og Tønsberg. Det er et særlig stort gap mellom befolkningsveksten og boligbyggingen i Oslo. Oslo kan få nesten flere innbyggere per år mot 2030 det krever at boligbyggingen må bortimot tredobles for å dekke boligbehovet Hvis befolkningsveksten og boligbyggingen i Bergen, Trondheim, Stavanger, Fredrikstad og Tønsberg fortsetter i samme takt som i de siste årene, vil det bli et stort boligunderskudd. Mange flere eldre og en større andel eldre som prefererer å bo i leilighet vil gi et eldre-rush etter leiligheter. Dette gjelder i alle byene. Yngrebølge i Oslo gir behov for flere familieboliger. Også Tønsberg, Trondheim og Stavanger får god vekst i antall barn og unge noe som indikerer behov for flere familieboliger også i disse byene Antall førstegangsetablerere vil i 2030 være 12 til 38 prosent høyere enn i dag i alle byene vi ser på her. Fredrikstad vil ha lavest vekst, Oslo høyest. (Basert på middelsvekstalternativet). Høyvekstalternativet gir en vekst på mellom 16 (Fredrikstad) og 46 prosent (Oslo). Alle byene vil ha sterkere vekst i antall førstegangsetablerere per år fram mot 2030 enn de har hatt i de siste tjue årene. Dette gjelder både om en ser på middels- eller høyvekstalternativet. Unntaket er Oslo, hvor middelsvekstalternativet gir om lag samme vekst i antall førstegangsetablerere per år fram mot 2030 som det har vært i snitt siste tjue år. Veksten i antall førstegangsetablerere vil bli særlig sterk mot Det gjelder alle byene. Byene vokser og boligbehovet øker Alle de store byene, Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim har hatt sterk folketilvekst de siste ti årene. Nettoinnvandringen i 2010 var som tidligere nevnt høyere enn det SSB har lagt til grunn i sine prognoser også høyvekstalternativet. Nesten alle kommuner i Norge hadde et innvandringsoverskudd i 2010, men den høyeste nettoinnvandringen hadde Oslo, Rogaland og Hordaland. Oslo/Akershus og Rogaland/Hordaland sto til sammen for praktisk talt halvparten av landets totale nettoinnvandring, noe som er litt høyere enn deres andel av landets befolkning (42 prosent). Hvis befolkningsveksten blir så sterk som prognosen basert på middels- og høyvekstalternativet sier, så må boligbyggingen kraftig opp i alle de byene vi ser på her for å dekke boligbehovet. Fram mot 2030 ligger det an til en kraftig vekst i folketallet per år i Oslo, uansett hvilket vekstalternativ vi ser på. Det er først og fremst størrelsen på nettoinnvandringen som blir avgjørende for Oslos vekst. I høyvekstalternativet vil Oslo ha en folketilvekst på gjennomsnittlig per år fram mot 2030, vel 5600 mer per år enn i de siste ti årene. Hvis størrelsen på husholdningene i Oslo holder seg som i dag (1,89 personer), så vil det bety en vekst i antall husholdninger på om lag 7400 per år. For å møte et så stort boligbehov som dette vil gi, må det bygges nesten 2,7 ganger så mange boliger i Oslo hvert år frem mot 2030 som det i 19

21 gjennomsnitt har vært gjort per år i de siste ti årene. Bergen vil kunne få en årlig vekst på ca 5300 innbyggere fram mot Det er rundt regnet i gjennomsnitt nesten 2500 (88 prosent) flere per år enn det har vært i de siste ti årene. Det innebærer at antall fullførte boliger må mer enn dobles per år for å møte veksten i antall husholdninger. Fredrikstad må også øke boligbyggingen betydelig og bygge ca 2,25 ganger så mange per år som i siste ti årsperiode- for å matche veksten i antall husholdninger de neste tjue årene. Når en ser på boligetterspørselen framover er det også viktig å ta hensyn til at endringer i befolkningssammensetningen kan gi endrede boligønsker. Selv om nybyggingen er på et nivå som matcher behovet for antall boliger relativt bra, så kan det oppstå mismatch mellom tilbudet og etterspørselen av boliger. Den sterke veksten i antall eldre kan f eks bety at det vil bli langt større etterspørsel etter leiligheter framover. Endrede behov og ønsker er derfor også forhold som boligbyggerne må ta hensyn til. Fig. Befolkningsvekst og boligbygging. Gjennomsnittlig antall fullførte boliger og folketilvekst siste ti år og prognoser for gjennomsnittlig befolkningsvekst per år i 2011 til Middels vekst (M) og høy vekst (H) Oslo Bergen Trondheim Stavanger Fredrikstad Tønsberg Fullførte boliger, snitt per år Folketilvekst snitt per år Prognose , vekst per år, M Prognose , vekst per år, H /OBOS. Befolkningsvekst og boligbehov i Oslo Behov for kraftig vekst i boligbyggingen i Oslo Oslo har hatt en mye sterkere befolkningsvekst det siste tiåret enn på 80- og 90-tallet. Denne kraftige veksten forventer vi skal holde fram og bli minst like sterk de kommende årene. Det er meget sannsynlig at Oslo vil passere et folketall på i Oslos befolkning vil i følge befolkningsprognosene fra SSB øke med mellom til fra 2011 til 2030, alt etter om vi ser på middels- eller 20

22 høyvekstalternativet (lavvekstalternativet anses som lite sannsynlig). Fig. Befolkningsprognoser for Oslo Antall innbyggere Ant. innbyggere : Lav vekst Middels vekst Høy vekst Folketall Det innebærer at Oslo kan vokse like mye på knappe tjue år som det er antall innbyggere i Bergen per i dag. Det innebærer et behov på vel til knappe flere boliger fram mot 2030 (forutsatt samme husholdningsstørrelse som i dag, dvs 1,89 personer). Boligbyggingen i Oslo er langt under det som må til for å møte en så sterk vekst. En videreføring av nybyggingstakten fra de siste ti årene vil heller ikke være stor nok til å svare på boligbehovet som følger av middels- eller lavvekstalternativet. Yngrebølge i Oslo Oslo vil få betydelig lavere vekst i de eldste aldersgruppene enn landsgjennomsnittet, men vil få en klart sterkere vekst av 8-16 åringer og av åringer. Veksten blant barn og unge og de middelaldrende vil imidlertid være betydelig lavere enn veksten i aldersgruppen 65 til 85 år. Oslo står likevel ikke foran en så tydelig forgubbing av befolkningen som flere av de andre byene og som på landsbasis. Fig. Befolkningsvekst i Oslo og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike alders-gruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 120 % Oslo M Norge M 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 00 % -20 % 0 år 7 år 14 år 21 år 28 år 35 år 42 år 49 år 56 år 63 år 70 år 77 år 84 år 91 år 98 år Oslo har allerede merket effekten av en påbegynt yngrebølge. Det blir født flere barn i Oslo enn tidligere, dels fordi hver kvinne stadig får flere barn, men også fordi svært mange kvinner i fødedyktig alder flytter til byen. I tillegg er det en tendens til at barnefamiliene blir boende i byen lengre enn tidligere 9. Dette trekker i retning av et økende behov for familieboliger (f eks småhus, rekkehus, større leiligheter) i Oslo fram mot Veksten i antall eldre trekker i retning av økt etterspørsel etter flere leiligheter. Befolkningsvekst og boligbehov i Bergen Bergen passerer innbyggere i 2030 Bergen hadde nesten ikke vekst i folketallet på 80-tallet. Men på 90-tallet tok veksten seg opp, og den har vært enda sterkere det siste tiåret. Befolkningsprognosene peker i retning av at den solide befolkningsveksten det siste tiåret vil holde fram mot Dette gjelder uansett hvilken prognose vi ser på. 9 Oslospeilet nr 1 februar

23 Bergen vil ha et folketall på mellom til i Det er mellom til flere enn i dag, og indikerer at Bergen vil ha behov for flere boliger (regner to personer per husholdning). Det krever en nybyggingstakt på vel 1200 til 2500 boliger per år. I de siste ti årene har det blitt fullført ca 1100 boliger per år. En videreføring av boligbyggingen i denne størrelsesorden kan en gi en rimelig balanse mot boligbehovet som følger av lavvekstalternativet. Men i middels- og høyvekstalternativet vil det være et stort gap mellom boligbyggingen og boligbehovet. Bergen ser ut til å få en endring i befolkningssammensetningen som sammenfaller relativt godt med det som forventes for landet som gjennomsnitt, men med noe sterkere vekst i de aller yngste og de aller eldste aldersgruppene, og litt lavere vekst i aldersgruppen år Fig. Befolkningsprognoser for Bergen Antall innbyggere Lav vekst Middels vekst Høy vekst Folketall Bergen vil i likhet med landsgjennomsnittet få en forgubbing av befolkningen p.g.a. klart høyere vekst i gruppen 65+ enn i de yngre aldersgruppene. Veksten i de eldste aldersgruppene trekker i retning av økt etterspørsel etter leiligheter og omsorgsboliger (til de aller eldste). Fig. Befolkningsvekst i Bergen og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 160 % 140 % 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Bergen M Norge M 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Befolkningsvekst og boligbehov i Stavanger Stavanger vokser men bygges det nok boliger til å møte behovet? Stavanger har hatt en markant sterkere folketilvekst på 2000-tallet enn på 80 og 90-tallet. Stavanger forventes å få et folketall på mellom til i Det vil utgjøre en vekst på mellom til i forhold til i dag, og indikerer et behov for flere boliger i 2030 enn i dag (regner to personer per husholdning). Det tilsvarer at det bør bygges ca 700 til 1500 boliger per år. Det er i gjennomsnitt bygget i underkant av 900 boliger per år i Stavanger de siste ti årene. Hvis dette nivået på nybyggingen fortsetter, så vil det det imøtekomme behovet for boliger i henhold til befolkningsprognosen basert på lavvekstalternativet, men ikke middels- og høyvekstalternativet. 22

24 Fig. Befolkningsprognoser for Stavanger Antall innbyggere Ant. innbyggere : Fig. Befolkningsvekst i Stavanger og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på middelsvekstalternativet. 250 % 200 % 150 % 100 % Stavanger M Norge M Lav vekst Middels vekst Høy vekst Folketall % 0 % -50 % 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Sterk vekst i antall eldre i Stavanger Stavanger får en kraftig vekst av åringer fra 2011 til 2030 (ca 80 prosent basert på middelsvekstalternativet), og det er en betydelig sterkere vekst enn en har på landsbasis. Den sterke veksten i antall eldre trekker i retning av økt etterspørsel etter leiligheter. Hvis en større andel av de eldre enn i dag også prefererer leiligheter framfor småhus og eneboliger, så kan det trekke i retning av et stort eldre-rush etter leiligheter i Stavanger. 23

25 Befolkningsvekst og boligbehov i Trondheim Trondheim kan passere innbyggere allerede i 2020 Trondheim hadde nesten ikke vekst i folketallet på 80-tallet. Men på 90-tallet tok veksten seg opp, og folketilveksten ble nesten økt til det dobbelte det siste tiåret. Befolkningsprognosene peker i retning av at den solide befolkningsveksten vil holde fram mot Dette gjelder uansett hvilken prognose vi ser på. Trondheim kan få et folketall på knappe til i Det vil være en oppgang på knappe til sammenlignet med i dag, og indikerer et behov for ca flere boliger eller ca flere per år (regner to personer per husholdning). Det er i gjennomsnitt bygget ca 1100 boliger per år i Trondheim de siste ti årene. Hvis dette nivået på nybyggingen fortsetter, så vil det matche boligbehovet i henhold til befolkningsprognosen i 2030 basert på lavvekstalternativet relativt bra, men ikke prognosen basert på middels- og høyvekstalternativet. Fig. Befolkningsprognoser for Trondheim Trondheim får sterkest vekst i antall eldre, men også god vekst i antall barn og ungdom Trondheim forventes å få høy vekst i antall barn og unge samt i aldersgruppen 70 til 80 år, samt blant noen av de eldste aldersgruppene. Dette indikerer økt behov for hhv familieboliger, leiligheter tilpasset eldre og omsorgsboliger for de aller eldste. Fig. Befolkningsvekst i Trondheim og i landet totalt. Hvor mange flere blir det i de ulike aldersgruppene fra 2011 til 2030? Basert på høyvekstalternativet. 350 % 300 % 250 % 200 % 150 % 100 % 50 % 0 % Trondheim M Norge M 0 år 6 år 12 år 18 år 24 år 30 år 36 år 42 år 48 år 54 år 60 år 66 år 72 år 78 år 84 år 90 år 96 år Antall innbyggere Ant. innbyggere : Lav vekst Middels vekst Høy vekst Folketall