Forsikringsklagenemnda Eierskifte

Transkript

1 Forsikringsklagenemnda Eierskifte Uttalelse FKN Protector Forsikring ASA Eierskifte Oppsigelse av eierskifteforsikring for sent varslet? - FAL Selger kjøpte den aktuelle boligen i 2004 og reklamerte overfor tidligere hjemmelshaver og Protector. Reklamasjonssaken pågikk mellom 2006 og 2008 og resulterte i en dom i forliksrådet der Protector ble dømt til å betale et prisavslag på kr bl.a. pga. fukt i soverom. Før dommen hadde imidlertid selgerne solgt eiendommen til nye kjøpere, uten å opplyse om negative forhold ved eiendommen. Selgerne hadde tegnet eierskifteforsikring i Protector. Ny kjøper overtok boligen og reklamerte til Protector , bl.a. på fukt i soverommet. Selskapet ba kjøper sende inne ytterligere dokumentasjon. Kjøpers advokat oversendte en kopi av forliksrådsdommen til selskapet i nov og sendte deretter inn en takstrapport i brev av Den sendte selskapet en underretning til selger der de orienterte om at forsikringen var sagt opp med umiddelbar virkning med bakgrunn i at selger hadde brutt sin informasjonsplikt i relasjon til FAL 4-1. Selgers advokat bestred at selskapet kunne si opp forsikringen og mente at selskapet ikke hadde reklamert rettidig ihht. FAL 4-14 da det allerede ved oversendelsen av forliksrådsdommen fra kjøpers advokat i nov måtte anses å ha tilstrekkelig kunnskap til å varsle selger om mulig svik. Selskapet mente at det først fikk tilstrekkelig kunnskap ved oversendelsen av skadetakstrapporten i juni Forsikringsklagenemnda Eierskifte bemerker: Det følger av FAL 4-14 at selskapet må gjøre gjeldende innsigelse etter FAL kapittel 4 uten ugrunnet opphold etter at selskapet får kunnskap om den omstendighet som innsigelsen grunner seg på. I denne saken mottok selskapet i nov dommen i forliksrådet mot tidligere eier og Protector, hvor det går frem at selgeren i nærværende sak har fått medhold i krav som følge av mangler ved eiendommen. Reklamasjonen i nærværende sak gjelder for en stor del samme forhold som dommen i forliksrådet. Flertallet, Bergsåker, Vinje og Kiil, bemerker: Flertallet ser det slik at innholdet i dommen ga selskapet tilstrekkelige opplysninger til å gjøre gjeldende svik eller annen forsømmelse av opplysningsplikten i nærværende sak. At det ikke er full overensstemmelse mellom selgerens tidligere reklamasjon og kjøpernes nye reklamasjon overfor selgeren, er ikke avgjørende, så lenge selskapets sviksinnsigelse bygger på de opplysninger som foreligger om selgerens tidligere reklamasjon. Oppsigelse pga. svik ble først meddelt sikrede i sep Dette er for sent i forhold til kriteriet uten ugrunnet opphold i Det fremgår av bestemmelsens annet ledd at selskapet dermed har mistet retten til å påberope forsømmelse av opplysningsplikten overfor sikrede. Side 1 av 6

2 Mindretallet, Norseth og Okkenhaug, er kommet til at selskapet ikke har gjort gjeldende sin innsigelse for sent. Fristen begynner å løpe fra det tidspunkt selskapet ble kjent med det forhold som begrunner innsigelsen, se FAL Dommen fra forliksrådet og reklamasjonen er bare på enkelte punkter sammenfallende. I forbindelse med at forliksrådsdommen ble oversendt selskapet, var det ikke knyttet noen kommentarer til denne, eller presisert hva det ble reklamert over. Reklamasjonen var heller ikke underbygget av noen sakkyndig erklæring. Selskapet var på dette tidspunkt ikke kjent med hvorvidt de påberopte forhold helt eller delvis var utbedret eller forsøkt utbedret. Selskapet hørte ikke mer fra kravstiller før det var gått 8 måneder. Det reklameres på det tidspunktet også over de mer alvorlige forhold tidligere behandlet i forliksrådet. Først på dette tidspunktet ble det oversendt en sakkyndig rapport som redegjorde for manglene og som gjorde at selskapet hadde tilstrekkelig grunnlag til å vurdere i hvilken grad selger hadde brutt sin opplysningsplikt. Etter mindretallets oppfatning løper fristen etter FAL 4-14 først fra dette tidspunktet. Under noe tvil har følgelig mindretallet kommet til at selskapets reaksjon er rettidig. KONKLUSJON: Sikrede gis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Kjetil Norseth, Elisabet Okkenhaug, Jarle Vinje og Ingebjørg Kiil. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak CE av Sak gjelder oppsigelse av eierskifteforsikring begrunnet i påstand om at selgerne (heretter omtalt som A) har brutt opplysningsplikten i FAL 4-1, herunder spørsmålet om selskapet har beskjed uten ugrunnet opphold, jf.. FAL A annonserte sin enebolig til salgs sommeren Det ble utarbeidet et salgsprospekt og prisantydningen ble satt til kr Det ble opplyst at huset var bygget i 1976 og at det var bygget et tilbygg i I salgsprospektet fremgikk at boligen ble solgt som den er, jf. avh.l. 3-9 annet pkt. Det ble også utarbeidet en boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst, datert Markedsverdi ble satt til kr 1,5 mill. A fylte ut et egenerklæringsskjema Det fremgikk at de hadde bebodd boligen siden Det ble ikke gitt noen opplysninger av negativ art i egenerklæringsskjemaet. A krysset av i skjemaets siste side på at de ønsket å tegne eierskifteforsikring. I henhold til forsikringsvilkårene pkt. 6.5 kan selskapet si opp forsikringen dersom det blir kjent med at selger forsettlig eller grovt uaktsomt har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Kjøperne (heretter omtalt som B) kjøpte huset som den er for kr 1,5 mill. ved kjøpekontrakt av Avtalt overtakelse var En uke før overtakelsen var A i rettsmøte i forliksrådet mot Protector. Forsikringsselskapet representerte de personene som hadde solgt boligen til A i Protector ble dømt til å betale A kr i prisavslag Fra rettsboken datert hitsettes: Side 2 av 6

3 Klagerne kjøpte en bolig, i den stand den var. Det er i hovedsak tre mangler. Det første er et tilbygg som er oppført feil og må rives og oppføres på nytt. (Klagernes takstmann) har et kostnadsoverslag på utbedring på kr inkl. mva. (Selskapets takstmann) har et kostnadsoverslag for det samme på kr eks mva.... Den andre mangelen vedrører fuktskader på soverom. (Selskapets takstmann) oppgir her at årsaken til problemene skyldes at sengen er satt inntil yttervegg. (Klagernes takstmann) anslår kostnadene ved utbedring til kr inkl. mva. Den tredje mangelen gjelder skader på laminatgulv i stue. Her hevder (selskapets takstmann) at dette skyldes at det er benyttet for mye vann når gulvet er vasket. (Klagernes takstmann) mener at skadene skyldes fuktvandring fra grunnen opp gjennom betonggulvet og opp i laminatgulvet p.g.a. manglende damptetting. Gulvet er lagt over tidligere belegg. Gulvet buer. (Klagernes takstmann) har anslått kostnadene ved utbedring til kr inkl. mva. Den reklamerte B overfor Protector på forhold som de hadde oppdaget etter overtakelsen. Det ble reklamert over fukt på kjøkken og soverom og avvik i el. installasjonen på kjøkkenet. B skrev videre i reklamasjonen: Fuktighet er målt den 23/sept. 08 og det viser rødt på instrument i 3 steder i huset 2 på kjøkkenet og ett på soverommet (foran stue). kjøkkenet: det er uvisst hvor mye vann som er gått i veggen og under gulvet. Vegger (treverk) er råtten. soverom viser fuktighet målt den 23/09 08 og det er uvisst hvor fuktighet stammer i fra på alle steder. El-installasjoner på kjøkkenet er blitt demontert og ble lagt igjen åpent uten å sette dem på plass. Det er gjort til ubrukelige og farlige gjenstander som krever nytt arbeid/installatør eller montør. Selskapet tilskrev A i brev av og opplyste om at de hadde mottatt reklamasjon fra B. A ble bedt om å gi tilbakemelding på om de kjente til forholdene. Selskapet skrev også til B og ba om at kravet ble dokumentert ytterligere. Bs advokat tilskrev selskapet i brev mottatt hos selskapet der han opplyste om at takstmann ville bli engasjert. I brevet fremkom også følgende: Jeg er også kjent med at (A) også har reklamert i forhold til tidligere hjemmelshaver. Kopi av dom i forliksrådet følger vedlagt. På den bakgrunn ber jeg om å få tilsendt dokumentene i denne saken til kortvarig gjennomsyn. Selskapet besvarte Bs advokat i brev av De opplyste at advokatene ikke hadde innsynsrett i den saken som gjaldt As reklamasjon mot selskapet og skrev at de ville vurdere reklamasjonen så snart de mottok ytterligere dokumentasjon. Det ble utarbeidet en skadetakstrapport som dokumenterte de forhold som B hadde reklamert over. Det ble reklamert på elektrisk anlegg, baderom, fukt i kjøkkengulv, fuktskade på soverom, skjevheter i gulv, manglende listverk og uferdig gulv, utekran, tilbygg. Utbedringskostnadene ble taksert til kr eks. mva. Takstmannen mente også at tilbygget måtte tilbakeføres til carport og dette representerte en verditap på kr Bs advokat tilskrev selskapet i brev av der det ble opplyst at B ønsket å heve kjøpet pga. de forholdene som var avdekket i takstrapporten av Side 3 av 6

4 Selskapet tilskrev A i brev av og varslet om at eierskifteforsikringen A hadde tegnet ble sagt opp som følge av fremkalt forsikringstilfelle. Selskapet viste til takstrapporten av og anførte at det var avdekket flere forhold vedr. tilbygget, som var en vesentlig del av As saksgang mot Protector i perioden Selskapet anførte også følgende: Etter en gjennomgang av salgsdokumentene fra da dere solgte eiendommen så fremkommer det ingen opplysninger om at det forelå en pågående tvist mellom dere og Protector angjeldende tilbygg, fuktskader soverom og laminatgulv stue. Det fremkommer heller ikke at tilbygget/carporten ikke er byggemeldt, og at omfattende arbeider må foretas for å få denne godkjent eller tilbakeført til opprinnelig carport. Som vedlegg til dette brev, følger kopi av den reklamasjon og de skaderapporter som dere selv innhentet i den ovennevnte sak mot Protector. Disse forholdene ble etter det dere har opplyst om ikke utbedret før videresalg. Egenerklæringsskjemaet har etter det vi kan se flere uriktige opplysninger. Det vises her til skjemaets punkt 6, 7, 8, 9, 11, 13, 15 og 17. Videre fremkommer det heller ingen konkrete opplysninger om den pågående sak eller de graverende forhold som ble avdekket i øvrige dokumenter. Dere har etter vår oppfatning brutt deres plikt i forsikringsavtalelovens 4-1 til å svare riktig og fullstendig på selskapets spørsmål.... Etter vår vurdering, er bruddene på deres opplysningsplikt til oss så alvorlig at dere må anses for svikaktig å ha forsømt opplysningsplikten, jf. forsikringsavtaleloven ledd. Det følger da av nevnte bestemmelse at vi som forsikringsselskap er uten ansvar. Under enhver omstendighet, er dere så mye å bebreide for forsømmelsen, at forsikringstilfelle anses som forsettlig fremkalt jf. forsikringsavtaleloven 4-9 første ledd og at vi uansett ikke er ansvarlige. Vi viser til at det dreier seg om grovt klanderverdig opptreden og om opplysninger som forsettlig er holdt tilbake og som er av fundamental betydning for eiendommens funksjon og dermed også vårt ansvar. Dere måtte forstå at denne kunnskapen og de forhold som var kjent ved boligen ville føre til at det ble reist et krav mot oss som forsikringsselskap. Det følger av forsikringsavtalelovens ledd 2. pkt., at vi som forsikringsselskap kan si opp deres forsikring med øyeblikklig virkning dersom dere har opptrådt svikaktig. Vi er av den oppfatning at dere har utvist svik med forsett i denne saken som nevnt ovenfor og dere underrettes herved om at forsikringen er sagt opp med øyeblikkelig virkning. Selskapet sendte også et brev til Bs advokat der de opplyste at As forsikring var sagt opp og at B måtte henvende seg direkte til A og ikke til forsikringsselskapet. As advokat sendte inn klage til FKK Det ble anført at selskapet ble kjent med de forhold som begrunnet sviksinnsigelsen allerede ved oversendelsen fra Bs advokat i brevet mottatt hos selskapet Man viste til at forliksrådsdommen inneholdt beskrivelser av mangler og feil som A hadde gjort gjeldende overfor selskapet og at det var tilsvarende feil som B nå gjorde gjeldende mot A og forsikringsselskapet. Det ble hevdet at selskapet ikke kunne gjøre svik gjeldende fordi man ikke hadde overholdt reklamasjonsfristen i FAL Dette ble begrunnet med at det gikk nærmere ti måneder fra selskapet mottok forliksrådsdommen til man varslet om oppsigelse av forsikringen. Subsidiært ble det anført at det ikke forelå svik ettersom selskapet måtte være kjent med boligens mangler gjennom den forutgående tvistesaken for forliksrådet. Selskapet innga tilsvar til FKK i brev av og opplyste at de opprettholdt sitt tidligere standpunkt i saken. Man anførte at man ikke hadde tilstrekkelig informasjon til å ta standpunkt i saken ved innsendelsen av kopi av forliksrådsdommen i nov Selskapet begrunnet dette med følgende: Boligen,... ble den solgt fra (A) til (B). Overtakelse var Nye eier, (B) reklamerte til Protector den over fukt på kjøkken og soverom, samt avvik på det elektriske anlegget. Kjøperne fikk svar fra selskapet den , der de blir bedt om mer dokumentasjon av kravet. I brev fra kjøpers advokat, i november 2008, blir dommen fra Forliksrådet vedrørende selgers reklamasjon til tidligere salgsledd sendt inn Side 4 av 6

5 til selskapet med bemerkninger om takstmann vil bli engasjert for å få belyst omfang, årsak og utbedringskostnader. Vi kan ikke se at det i dette brevet framsettes ytterligere reklamasjon over forholdene som framkommer i dommen. I november 2008 har kjøper kun reklamert over fukt på soverom og kjøkken, samt avvik på det elektriske anlegget. Selskapet er på dette tidspunkt ikke gjort kjent med at nye eier, (B) har et ønske om å reklamere over det mest vesentlige forholdene i dommen fra forliksrådet i... Først i brev mottatt på vårt kontor den 24. juni 2009 blir selskapet gjort kjent med alle punktene som ønskes å reklamere over og det blir innsendt en rapport over forholdene. På dette tidspunktet blir selskapet kjent med at ingen av forholdene som er omtalt i dommen fra Forliksrådet er utbedret eller opplyst om. Samt at det er disse forholdene som nye eier ønsker å reklamere over. På bakgrunn av dette er det her klart at selskapet ikke har vært kjent med forholdene som kunne medføre at regelen i forsikringsavtaleloven 4-14 kunne komme til anvendelse før den FKK tilskrev selskapet i brev av Det ble vist til at de forholdene som B reklamerte over og de forholdene som A hadde fremmet forliksklage over, delvis gikk ut på det samme, herunder fukt på soverom. Man hevdet at bakgrunnen for at Bs advokat sendte over rettsboken i nov var å orientere om at de forhold B reklamerte over i sep var de samme som var omtalt i rettsboken fra forliksrådet. Fra brevet hitsettes videre: Selskapet har videre anført at de først fikk kunnskap om at de forholdene som er omtalt i dommen ikke er utbedret eller opplyst om. Etter min mening har det formodningen mot seg at selskapet først oppdaget dette , ettersom rettsboken inneholder en beskrivelse av hva sikrede tidligere hadde reklamert på, og dette var sammenfallende med kjøpers reklamasjon av Det kan derfor tyde på at selskapet må anses å ha fått positiv kunnskap om forholdene, allerede ved mottak av rettsbok fra forliksrådet. Etter min mening forelå det således tilstrekkelig opplysninger i november 2008 til at selskapet kunne foreta en vurdering om sikrede hadde brutt sin opplysningsplikt jfr. FAL 4-1 flg. Opplysningen om at kjøper reklamerte over fuktskader på soverommet som hadde sammenheng med stuen, samt opplysningene i rettsboken om at sikrede hadde reklamert over og fått prisavslag for fuktskader på dette soverommet, kan som nevnt tale for at selskapet hadde positiv kunnskap om forholdet. Selskapet kunne også enkelt ha sendt ut et varsel om mulig avkortning, og man kunne også at foretatt egne undersøkelser om forholdene. Selv om selskapet har påberopt seg kravstillers bevisbyrde i brev til kjøper av , og således har avventet med å undersøke saken inntil de mottok dokumentasjon på kjøpers krav, kan det stilles spørsmål om de kan høres med at kjøpers tidsbruk medfører at selskapet ikke trenger å foreta egne undersøkelser angående forholdene. Selskapet har også avvist å oversende dokumentene i tvisten mellom sikrede og selskapet som ble behandlet i forliksrådet. Dersom selskapet hadde oversendt dette, ville det kunne bidratt til å få klarhet i saken. Selskapet bør ikke kunne fremskynde reklamasjonsfristens utgangspunkt på ubestemt tid ved å unnlate nærmere undersøkelser av faktum i saken dersom mistanke først er oppstått. Jeg viser videre til Brynhildsen m. fl. Forsikringsavtaleloven med kommentarer (2008) s. 177: For de tilfellene der selskapet vurderer å påberope svik, bør vurderingen av «ugrunnet opphold» neppe være for streng. En sviksinnsigelse innebærer en sterk bebreidelse mot sikrede. Selskapet har dessuten en streng bevisbyrde for at det foreligger svik. Det er sannsynligvis derfor i begge parters interesse at selskapet ikke går ut med en sviksinnsigelse før både de faktiske og juridiske sider er vel fundert. Forutsetningen må imidlertid være at saken kontinuerlig er under behandling; blir den liggende uten at noe blir gjort, vil fristen oversittes relativt raskt. Dette sitatet gjelder vurderingen av tidspunktet fra selskapet «ble kjent med det forhold som medfører at regelen kan anvendes» til skriftlig beskjed blir gitt. Det kan imidlertid også få betydning mht. de tilfeller der selskapet får opplysning som må sies å gi grunn til mistanke, men der de unnlater å foreta seg noe. Det kan stilles spørsmål om hensynet til sikredes innrettelse også må få betydning. I dette tilfellet går det nesten 12 måneder fra sikrede får kopi av reklamasjonen fra kjøper, til selskapet sier opp forsikringen. På denne tiden kan det argumenteres med at sikrede har kunnet innrette seg etter at reklamasjonen blir behandlet av selskapet og en eventuell dekningsmessig skade blir tatt hånd om av selskapet. Dette hensynet til innrettelse kan muligens medføre at selskapet har en aktivitetsplikt til å undersøke forholdene nærmere. Side 5 av 6

6 Selskapet skrev til FKK i brev av Selskapet kunne ikke se at innsendelse av en forliksrådsdom, uten ytterligere kommentarer, var tilstrekkelig i forhold til kravet til nøytral reklamasjon. Selskapet var således ikke enig at det var klart at selskapet måtte anses å ha hatt kunnskap på et tidligere tidspunkt enn sommeren Det ble vist til at forholdene som B reklamerte over i sep ikke var 100 % sammenfallende med det som var omtalt i dommen. Selskapet anførte videre: Videre kan vi ikke se at hensynet til sikredes innretting kan tale tungt i denne saken. Selger har blitt informert om reklamasjonen, men har holdt seg passiv i forhold til selskapet. Så lenge selger ikke har vært i kontakt med selskapet, kan vi ikke se at de har fått en forventning om at selskapet skal dekke deres tilbakeholdte opplysninger. Det kommer klart fram av forsikringsvilkårene at selger skal opplyser om alle forhold som kan ha betydning for behandling av saken. Dette er her ikke gjort. Forsikringsvilkårene har selger på salgstidspunkt, kort tid før reklamasjonen, lest gjennom og gjort seg kjent med. Det faktum at selger her har opptrådt svikaktig overfor selskapet er ikke en handling som bør vernes av innrettingshensynet. Forsikringsklagenemnda bes ta stilling til om selskapet kan anses å ha gitt beskjed til selger uten ugrunnet opphold, jf. FAL Subsidiært bes nemnda ta stilling til om selger kan anses å svikaktig ha holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger i relasjon til FAL 4-1. Tidligere uttalelser: grov uaktsomhet AKN Side 6 av 6