Finansklagenemnda Eierskifte

Transkript

1 Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN International Insurance Company of Hannover Limited Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Deler av opparbeidet tomt på fremmed grunn avhl. 3-8, 3-10 og En enebolig i Asker, oppført 2007, ble solgt som den var i 2013 for kr 7,75 mill. med overtakelse Av dokumenter fremlagt før salget fremgikk det at det var planer som kunne påvirke eiendommens omgivelser. I forbindelse med at en nabo skulle skille ut tomter for ny bebyggelse måtte veien forbi eiendommen utvides. Naboen gjorde da kjøper oppmerksom på at hekk, portstolper og beplanting måtte fjernes, da dette var anlagt utenfor eiendommens reelle grense. Kjøper reklamerte over forholdet til selskapet. Kjøper krevde erstattet utgifter til flytting av deler av eiendommen, samt et skjønnsmessig prisavslag for tap av tomt. Selskapet erkjente ikke ansvar. Selskapet viste til at kjøper hadde vært kjent med den størrelsen veien var regulert til, samt at de reelle grensene fremgikk av det kartet som var inntatt i salgsdokumentasjonen. Selger hadde ikke kjent til at veien faktisk skulle utvides og selger hadde dermed oppfylt sin opplysningsplikt. Uansett var det arealet som kjøper hevdet å miste, ikke vesentlig i forhold til avhl Nemnda vurderte det slik at det forelå mangelsansvar for selskapet på grunnlag av avhl. 3-8, og kjøper fikk dermed medhold. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: kjøpers krav: kr , samt forsinkelsesrente. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Det kan ikke forventes at en alminnelig forbruker vil skjønne at arealet på tomten er mindre enn det som han er vist i virkeligheten. Kjøper har trodd at han fikk det areal som var tilplantet og som fremstår som hage rundt huset. At dette arealet er mer enn 945 m 2 som oppgitt i oppgaven, er uten betydning når forskjellen ikke er større enn i dette tilfellet. Selv om selger ikke har gitt positive opplysninger om at hekk og annen beplantning lå innenfor tomtegrensen, er det naturlig å oppfatte markedsføringen slik. Etter nemndas oppfatning foreligger det derfor en uriktig opplysning når deler av den avbildede hage ikke inngår i husets tomt, jf. avhl Det er heller ikke opplysninger som tyder på at dette ikke har innvirket på kjøpet og det foreligger således en mangel ved eiendommen. Kjøper har krevet prisavslag tilsvarende kostnaden ved å flytte beplantning og port, slik at alt ligger på egen eiendom. Han har innhentet pristilbud for dette på kr og nemnda tilkjenner ham et slikt avslag. I tillegg er det krevet et skjønnsmessig prisavslag for at tomten er mindre enn kjøper fikk inntrykk av og etter nemndas oppfatning må dette fastsettes skjønnsmessig. Det dreier seg om et mindre avvik på en forholdsvis stor tomt, som etter nemndas oppfatning, ikke fører til noen vesentlig verdireduksjon. Prisavslaget settes etter dette til kr med tillegg av forsinkelsesrente fra som er 30 dager etter at kravet ble satt frem overfor selskapet. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Christian Fr Wyller (leder), Thalina Kofoed Skramstad, Ole Smedsrud, Tommy Ravndal, Thomas Iversen og Martin Tonning. Side 1 av 5

2 Saken reiser spørsmål om selskapet er erstatningsansvarlig etter avhl. 3-7 eller 3-8 for at del av opparbeidet tomt er på annen manns grunn. Dersom det foreligger en mangel, reiser saken også spørsmål om prisavslagets størrelse, erstatning og krav om forsinkelsesrente. Den aktuelle eiendommen, en enebolig i Asker fra 2007, ble markedsført som en perfekt familiebolig med fin beliggenhet og sol fra morgen til kveld. Det var inntatt flere bilder av tomten i prospektet. Om tomten ble det opplyst at denne var på 946 m 2 og var pent opparbeidet med bl.a. plen, hekk og gårdsplass med belegningsstein. Prisantydning var kr 7,99 mill. Vedlagt prospektet fulgte kart over eiendommen. Veiene rundt eiendommen var markert med grått og eiendommen var markert med rødt. Den røde markeringen var i tråd med opparbeidingen av tomten slik den fremsto på visning. I forbindelse med salget ble det innhentet en verdi- og lånetakst. Selger tegnet eierskifteforsikring ved utfylling av egenerklæring. Selger opplyste å ha eid boligen siden byggeår. Selger svarte "ja" på selskapets spørsmål om det forelå planer som kunne påvirke eiendommens omgivelser. Eiendommen ble solgt som den var for kr 7,75 mill. ved kjøpekontrakt datert Overtagelse fant sted som avtalt I forbindelse med at naboen i vest ønsket å fradele tomter og bygge ut disse, fikk naboen pålegg fra kommunen om å utvide veien forbi den aktuelle boligen. Naboen gjorde da kjøper oppmerksom på at deler av hagen var anlagt utenfor eiendommens grenser. Dette medførte at kjøper måtte fjerne eller flytte deler av hagen. Kjøper innhentet pris fra anleggsgartner på at dette ville koste kr Kjøper reklamerte til selskapet på at deler av hagen var anlagt utenfor eiendomsgrensen. Eiendomsgrensen gikk ikke inntil veien slik både kartet i prospektet og opparbeidingen av tomten gav inntrykk av, men lå et stykke inn i hagen til både mot nord og mot vest. Ved salget hadde det ikke vært satt ut grensemerker, men det var nå gjort. Kjøper oversendte bilder som viste at flere deler av hagen var anlagt utenfor eiendommens reelle grense. Kjøper anførte at det forelå en uriktig opplysning, jf. avhl Kjøper viste i den sammenheng til at både selger, som hadde eid boligen siden byggeår, og megler måtte ha hatt kjennskap til eiendommens reelle grenser. Kjøper hadde innhentet kart fra kommunens nettsider hvor dette fremgikk tydelig. Kjøper krevde prisavslag lik utbedringskostnadene på kr for å få flyttet deler av hagen mot nord. Når det gjaldt grensen mot øst, måtte kjøper ved et eventuelt videresalg opplyse om at tomten faktisk var mindre enn det opparbeidingen skulle tilsi. Kjøper krevde derfor et forholdsmessig prisavslag i forhold til dette på kr Dette var et forholdsmessig prisavslag, jf. avhl Arealet mot vest, som ikke tilhørte eiendommen, utgjorde ca. 50 m 2. Med en kvadratmeterpris på kr 2.960, ville tapet utgjøre kr , men kjøper krevde kun kr Selger viste til at eiendommens reelle grenser hadde fremgått av det kartet som lå ved salgsoppgaven. Selger hadde opparbeidet tomten i tråd med et tilbud som opprinnelig var blitt fra A, som hadde stått for utgravingen av tomten. Portstolpene var plassert på et naturlig punkt på innkjøringen og innkjøringen ble anlagt for å komme i kontakt med veien. Selskapet avviste kjøpers krav. Selskapet bestred at det var grunnlag for et krav for delen av tomt mot øst da hekken var anlagt innenfor tomtegrense. Når det gjaldt del av tomt mot nord, viste selskapet til at samtlige kart viste at tomegrensen gikk omtrent midt i innkjørselen. Kartet som var inntatt i prospektet viste eiendommens faktiske grense markert med sorte linjer. Kjøper måtte følgelig ha forstått at deler av innkjørselen lå utenfor tomtegrense. Anførselen om at selger og megler hadde kjent til hvor grensene gikk kunne ikke føre frem. Sett i sammenheng med at kjøper hadde fått opplysninger om at det forelå planer som kunne påvirke eiendommens omgivelser, fant selskapet at risikoen for at disse planene kunne medføre konsekvenser i form av endringer i Side 2 av 5

3 tilknytning til innkjørsel måtte plasseres hos kjøper. Forhold som oppsto etter overtagelsen var uansett kjøpers risiko, jf. avhl Kjøper var ikke enig i selskapets standpunkt. Kjøper viste til at kommunen hadde målt opp eiendommen og at hekken mot øst var plassert på kommunens eiendommen. Kjøper fastholdt at kartet, som var vedlagt prospektet, viste at hekk, brostein, bedd og portstolper sto innenfor eiendommens grenser. Selskapet innhentet en takstrapport fra B. B konkluderte med at hekk, portstolper og bed med busker mot nord var etablert utenfor tomtegrense mot nord. Ettersom veien skulle utvides til den bredden den var regulert til, som var synlig i salgsoppgaven, måtte dette flyttes. Når det gjaldt hjørnet bak garasje, så var veien anlagt her, men området var innenfor tomtegrensen og burde innlemmes i eiendommen. B var enig i den pris kjøper hadde innhentet på utbedring. Som minneløsning tilbød selskapet et prisavslag på kr Selskapet fastholdt at det ikke forelå mangel etter avhl. 3-8, men at problemstillingen heller var knyttet til hvorvidt selger hadde gitt mangelfulle opplysninger, jf. avhl Spørsmålet var om selger hadde opptrådt tilstrekkelig grovt uaktsomt ved å ikke vite at deler av innkjørselen var opparbeidet utenfor tomtegrensene. Etter selskapets oppfatning hadde selger handlet i god tro og selger handlemåte utgjorde uansett ikke et markert avvik fra forsvarlig opptreden, jf. dom fra Hålogaland lagmannsrett av I alle tilfelle var innvirkningskriteriet ikke oppfylt sett hen til at utbedringskostnaden var beskjed i forhold til kjøpesummen, samt at utvidelsen av veien ikke var kjent ved salget. Et eventuelt prisavslag måtte uansett utmåles forholdsmessig, jf. avhl første ledd. Selskapet viste i den sammenheng til at formålet måtte være å kompensere kjøper for den risiko kjøper måtte ha akseptert dersom det var blitt opplyst om at deler av innkjørselen ikke var på egen tomt. De påløpte kostnader knyttet seg til et vedtak som ikke var kjent på salgstidspunktet noe selger ikke kunne ha opplyst om. Selskapet fremsatte et nytt tilbud til kjøper på kr Kjøper brakte saken inn for sekretariatet for Finansklagenemnda. Kjøper anførte at det forelå en mangel etter både avhl. 3-7 og 3-8. Kjøper anførte til at selger måtte ha kjent til at eiendommen var anlagt utenfor de reelle grensene. Kjøper viste i den sammenheng til at selger hadde sendt ut nabovarsel for bygging av garasje, hvor eiendommens reelle grenser fremkom. Selger burde ha opplyst om at tomten var mindre enn slik den fremsto på visning. I tillegg var opplysningen om at eiendommen var opparbeidet med beplantning, gårdsplass og hekk ikke riktig, eller i beste fall misvisende, når dette lå utenfor eiendomsgrensen. Det var ikke mulig å se av kartet, som var inntatt i prospektet, at deler av hagen lå utenfor tomtegrensen. Kartet i seg selv var både misvisende og uriktig. Etter selskapets oppfatning var både forholdet knyttet til at tomtegrensen gikk midt i innkjørselen og reguleringen av veien opplyst om ved salget, jf. avhl Utvidelsen av veien var imidlertid ikke kjent for selger på salgstidspunktet, men selger hadde vært kjent med at naboen ønsket å bebygge utskilte tomter. Dette ble det gitt opplysninger om i egenerklæringen. Avviket kjøper måtte avstå i forbindelse med utvidelse av veien var ikke tilstrekkelig til å være vesentlig, jf. avhl Det måtte i denne vurderingen også vektlegges at kjøper hadde også fått mer tomt enn forespeilt bak garasjen. Selskapet fastholdt at det verken var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, samt at en eventuell opplysningssvikt uansett ikke hadde hatt innvirkning på den inngåtte avtalen. Kjøper fastholdt til at kartet, som var inntatt i prospektet, ikke på noen måte kunne forståes slik at deler av hagen var anlagt utenfor eiendomsgrensene. Den foreliggende saken måtte vurderes etter avhl. 3-7 og 3-8 og ikke avhl. 3-3, idet det ikke forelå et avvik i forhold til det opplyste areal på 946 m 2. Slik sekretariatet forsto sakens faktum, var det tomtearealet som ble oppgitt i salgsdokumentasjonen korrekt. Problemet var at deler av den opparbeidede hagen lå på annen manns (kommunens) Side 3 av 5

4 eiendom. Selv om oppgitt tomteareal var korrekt, ville det, etter sekretariatets syn, kunne foreligge mangel dersom kjøperne før kjøpet fikk inntrykk av at grensene gikk andre steder i terrenget enn det som er korrekt. Forutsetningen var at dette inntrykket var skapt av selgeren, eller at selgeren hadde unnlatt å korrigere det inntrykket som en vanlig kjøper fikk ut fra forholdene på stedet. I denne saken indikerte plasseringen av plen, beplantning og støttemur/kantstein andre tomtegrenser enn de korrekte. Det var ikke et vilkår for mangel at avviket fra korrekte tomtegrenser var vesentlig, eller at selgeren hadde opptrådt særlig klanderverdig, slik det var ved utendørs arealavvik etter avhl Opplysninger om korrekte tomtegrenser var, i tilfeller hvor forholdene på stedet viste feilaktige grenser, noe som en kjøper hadde grunn til å regne med å få. Sekretariatet viste i den sammenheng til FinKN Når selgeren visste, eller måtte vite at grensene gikk andre steder enn kjøper fikk inntrykk av, måtte kjøper kunne gjøre gjeldende mangel i medhold av 3-7 om opplysning som selgeren kjenner eller må kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Hvorvidt selgeren kjente til at deler av plen, hekk og mur lå på annen manns grunn var uvisst, men ut ifra at selgeren sto som byggherre av garasjen, som kjøper hadde vist til, burde selgeren ha vært kjent med eiendommens grenser. Det var ingenting som tydet på at selgeren eller megleren i salgsdokumentasjonen hadde henledet kjøpers oppmerksomhet på uoverensstemmelser mellom det vedlagte kartet og indikerte grenser i terrenget. Sekretariatet hadde mottatt kopi av det kartet over eiendommen som var vedlagt prospektet. Etter det sekretariatet forsto, var eiendommens opparbeidede areal innenfor det området som er markert med rødt. Sekretariatet hadde ved sin vurdering lagt til grunn at den røde markeringen også var til stede på det kartet som medtatt i prospektet. Av kartet kunne det ses en annen markering innenfor den røde, som etter det sekretariatet forsto, var eiendommens faktisk grense. Slikt avvik var ikke lett å se for personer som ikke er vant med å lese kart av denne typen, og avviket kunne ikke anses akseptert av kjøper. Etter sekretariatets vurdering kunne ikke kartet tolkes dithen at forholdet må anses kjent for kjøperne, jf. avhl Sekretariatet bemerket at kartet heller ikke inneholdt noen tegnforklaring selv om dette var vanlig. Når det gjaldt spørsmålet om manglende opplysning hadde virket inn på kjøpet, var det selgeren som har bevisbyrden for at manglende opplysning ikke har virket inn i samsvar med det som er lagt til grunn av Høyesterett i forhold til 3-8, se Rt s. 612 (avsnitt 42) og Rt s. 976 (avsnitt 37). Etter sekretariatets vurdering kunne ikke denne bevisbyrden anses oppfylt i saken. Kjøper hadde for øvrig vist til at kjøper ville få kostnader på kr for å flytte portstolper, mur, hekk og annen beplantning som følge av at veien nå skulle utvides. I tillegg ville både hagen og gårdsplassen bli mindre etter nødvendige endringer og eiendommen ville da bli mindre attraktiv ved et eventuelt videresalg. Selskapet påpekte at uenigheten mellom partene i hovedsak gikk ut på utmålingen av prisavslaget, noe sekretariatet ikke hadde kommentert. Selskapet fastholdt at selger ikke kjente til forholdet og påpekte at selger ikke hadde erkjent positiv kjennskap til forholdet. Når det gjaldt FinKN , var problemstillingen ikke ulik den foreliggende. Nemnda hadde konkludert med at prisavslaget måtte utmåles skjønnsmessig i tråd med selskapets vurdering. Kostnadene i de to sakene var omtrent sammenfallende og selskapet tilbød kjøper, i tråd med nemndsuttalelsen, en minnelig løsning på kr Kjøper viste til at det i FinKN var en del usikkerhet knyttet til om kjøper kunne få kjøpt det manglende arealet av naboen. Det var årsaken til at nemnda utmålte et lavere prisavslag. I den foreliggende saken var det ikke knyttet noen usikkerhet til utbedringskostnadene på kr Dette beløp var selskapets takstmann også enig i. Verdiforringelsen ved at hagen ble mindre måtte utmåles skjønnsmessig, noe kjøper krevde kr for. Selger hadde uansett utvist tilstrekkelig grad av skyld slik at vilkårene for erstatning etter avhl også var oppfylt. Side 4 av 5

5 Finansklagenemnda Eierskifte bes om å ta stilling til om selskapet er erstatningsansvarlig etter avhl. 3-7 eller 3-8 for at del av opparbeidet tomt er på annen manns grunn. Dersom det foreligger en mangel, reiser saken også spørsmål om prisavslagets størrelse, erstatning og krav om forsinkelsesrente. Tidligere uttalelser: Rettspraksis: LH Side 5 av 5