FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE KJØPER/EIERSKIFTE

Transkript

1 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE KJØPER/EIERSKIFTE Råteskadet tilbygg opplyst om selvbygging? avh.l. 3-7, 3-9 og 4-19 (3). Aktuelle eiendom er en ½ part av tomannsbolig bygget i 1980, solgt som den var for kr 1 mill. ved kjøpekontrakt undertegnet Kjøper overtok eiendommen I egenerklæringsskjema hadde selger krysset av for ja bl.a. på spørsmål Har du selv foretatt bygningsmessig endring/påbygg?, og i feltet for anmerkninger noterte han Utebod, kjøkken. Kjøper la ny takstein på huset høsten 2003, og håndverker påpekte da at alle veggene i tilbygg/påbygg ved inngangspartiet var råteskadet. I forbindelse med prisvurdering sommeren 2004 opplyste håndverkeren at påbygget ikke var fagmessig utført og at dette var årsaken til skadene. Kjøper reklamerte , og det er oppstått tvist om dette var for sent. I forbindelse med saken har selger forklart at den bygningsmessige endringen som han hadde opplyst om i egenerklæringen, bestod i at kjøkken og stue ble utvidet ved at hhv. entré og bod ble fjernet. I samme anledning ble utebod m/vindfang delvis omgjort til entré, i tillegg til at det ble satt opp en ved-/redskapsbod mot vestsiden av huset. Spørsmål om selger hadde plikt til å opplyse om at han selv hadde oppført tilbygget i tilknytning til inngangspartiet, om denne plikten kan anses oppfylt ved besvarelsen i egenerklæringen og hvis ikke om han derved var grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru, jfr. avh.l tredje ledd. Subsidiært spørsmål om forholdet utgjør en mangel som selger er ansvarlig for. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr Forsikringsskadenemnda bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangler etter avh.l. 3-7, 3-8 og 3-9, herunder om det er reklamert for sent, jfr. avh.l I henhold til avh.l taper kjøperen retten til å påberope en mangel, dersom han ikke reklamerer innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde vært oppdaget. Det er ikke omstridt at fristen er oversittet i denne saken. Spørsmålet er derfor om selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig opptrådt i strid med god tro, slik at mangelen likevel kan gjøres gjeldende, jfr. avh.l nr 3. Den aktuelle mangelen gjelder råte i veggene i tilbygg/påbygg ved inngangspartiet. Tilbygget ble laget av selgeren selv, og skadene skyldes at arbeidet ikke ble fagmessig utført. Det foreligger brudd på en rekke norske byggeforskrifter og standarder. Selger krysset i egenerklæringsskjema av for ja bl.a. på spørsmål nr 33; Har du selv foretatt bygningsmessig endring/påbygg? I feltet for anmerkninger noterte han Utebod, kjøkken. Ifølge senere opplysninger fra selger besto den bygningsmessige endringen i at kjøkken og stue ble utvidet ved at hhv. entré og bod ble fjernet. I samme anledning ble utebod m/vindfang delvis omgjort til entré. I tillegg ble det satt opp en ved-/redskapsbod mot vestsiden av huset. Den knappe anmerkningen er noe forvirrende, fordi det ikke Side 1 av 7

2 fremgår klart hvilken utebod han snakker om, og selgers egne arbeider er også mer omfattende enn den knappe anmerkningen gir grunnlag for å anta. Nemnda kan likevel ikke se at denne mangelen ved egenerklæringen må regnes som grov uaktsom eller i ond tro. Selger har forklart at han anså inkludering av tidligere utebod til entre som en endring, mens den nyoppførte boden ikke kunne karakteriseres som endring eller påbygg. Nemnda mener dette gir en rimelig forklaring på forholdet mellom bodene. Den knappe angivelsen må også sees i sammenheng med at det var klart synlig at boligen hadde et påbygg som de øvrige boligene i rekken ikke hadde. Selger kan ha ment at det derfor ikke var nødvendig å gå mer i detaljer. Risikoen knyttet til egenarbeider har sammenheng med muligheten for mangler ved en slik bygging. I dette tilfellet fremgår at det er en slik risiko knyttet til deler av boligen, herunder kjøkkenet. Det forhold at arbeidet var mer omfattende, innebærer en merrisiko, men nemnda kan ikke se at dette alene kan forsvare karakteristikken grov uaktsomhet. Ifølge de fremlagte opplysninger tok det tre år før råteskadene ble oppdaget. Etter nemndas oppfatning er det derfor ikke grunnlag for å anta at det forelå noen mangler på salgstidspunktet som selger måtte være klar over, og det er heller ikke opplysninger som tilsier at han var klar over risikoen for slike skader. Etter nemndas oppfatning kan derfor ikke 4-19 nr 3 anvendes i denne saken. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Wilhelmsen (leder), Fritzø, Norseth, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak JM(HI) av Saken gjelder ACEs (heretter: selskapet) avslag på kjøpers krav om prisavslag, eller erstatning etter avhendingsloven, herunder prinsipalt spørsmålet om kjøper har reklamert i tide, subsidiært om det foreligger en mangel. Aktuelle eiendom er en ½ part av tomannsbolig bygget i 1980, solgt som den var, for kr 1 mill. ved kjøpekontrakt undertegnet Kjøper overtok eiendommen I egenerklæringsskjema undertegnet , krysset selger av for ja bl.a. på spørsmål nr 33; Har du selv foretatt bygningsmessig endring/påbygg? I feltet for anmerkninger noterte han Utebod, kjøkken. Kjøper reklamerte overfor selskapet i eget skjema undertegnet og opplyste der at aktuelle forhold ble oppdaget I fjor sommer. I eget følgeskriv datert forklarte hun at håndverker, som hadde lagt takstein på huset høsten 2003, hadde påpekt at alle veggene i tilbygg/påbygg ved inngangspartiet var råtne og måtte skiftes ut. I bekreftelse opplyste håndverkeren (LS) at: Dette påbygget er oppført av tidligere eier, og er ikke fagmessig utført. Det er ikke lufting bak panel. Dette har ført til fukt og råteskader i alle vegger. Alle vegger må således skiftes ut. Dette er en ekstraordinær skade som ikke ville ha oppstått dersom arbeidet hadde vært utført av fagmann. Side 2 av 7

3 Selskapet avslo kravet med henvisning til at det var reklamert for sent iht. avh.l 4-19 første ledd. Selskapet ga samtidig uttrykk for at det ikke kunne se at 4-19 tredje ledd kunne komme til anvendelse. Kjøper påklaget avslaget i brev til selskapet og fremholdt at avh.l tredje ledd kom til anvendelse. Etter at selskapet fastholdt avslaget og sendte varsel om foreldelse iht. FAL 8-6 tredje ledd klaget kjøper til FKK : At veggene var råtne fordi arbeidet ikke var fagmessig utført, fikk jeg først vite i sommer i forbindelse med at LS kom for å gi pris på jobben og rapportere om skaden og hvordan den var oppstått. Kjøper innhentet rapport fra firmaet K: Etter mitt skjønn skyldes fukt- og råteskadene helt og holdent at norske bygge- forskrifter og standarder ikke fulgt ved innbygging av nytt inngangsparti og bod i vn 9. Støpt golv på grunn er ikke utført ihht NBIs serie byggedetaljer A , både mht varme og fuktisolering Bindingsverksvegger er ikke utført tilfredsstillende ihht NBI A , og 255, verken mht bæring isolering eller dampsperre. (som dampsperre er brukt oppskårede søppelsekker) Innsetting av dør og vindu er ikke gjort etter NBI A og 721. Tak er ikke utført ihht NBI , -102, -207 eller -208, samt , både mht fall, lufting, isolering og beslagsarbeider. Min konklusjon blir derfor, dessverre, at det ikke er mulig å utbedre fukt- og råteskadene her på annen måte enn å rive hele tilbygget og sette det opp på nytt, på riktig måte iflg byggeforskriftene. Jeg har av den grunn bare reparert de synlige skadene her midlertidig, skiftet råtne stolper og kledningsbord osv, men finner det ikke regningssvarende å utbedre flere skader, da nye skader vil komme hele tiden. Rapporten ble sendt FKK i brev og krysset dermed FKKs brev til klager , hvor kontoret ga uttrykk for at det ut fra foreliggende opplysninger ikke så grunnlag for å kritisere selskapets standpunkt. Kjøper presiserte deretter sitt syn i nytt brev til FKK , hvorfra hitsettes: Jeg gjorde ACE oppmerksom på at jeg ble kjent med skaden i "fjor sommer" i deres reklamasjonsskjema med dato Den skaden jeg ble gjort kjent med i september 2003, var at det var råte i flere vegger. LS, som gjorde meg oppmerksom på dette, fortalt også at det var lignende skader hos naboen, som ikke har noe lignende tilbygg. Jeg visste ikke da hvorfor skaden hadde oppstått, og tenkte ikke på at eierskifteforsikringen kunne komme til anvendelse. LS hadde allerede utbedret skaden hos naboen ved å skifte ut materialene i en vegg ved inngangspartiet, og lovte å ta mitt også til våren. Våren 2004 kom, og i slutten av juni eller begynnelsen av juli kom LS (etter mye mas fra meg),for å se på skaden, og gi meg en pris. Først da gjorde han meg oppmerksom på at skaden var oppstått som følge av at bygget ikke var oppført etter forskriftene. Han sa IKKE hva som var gjort galt, men ba meg ta bilder av veggene. Han "åpnet" heller ikke bygget, slik K gjorde 15. desember Det er vel ingen som varsler et forsikringsselskap uten å ha grunn til å tro at skaden har noe med forsikringen å gjøre? At dette kunne ha noe med eierskifteforsikringen å gjøre, fikk jeg først vite i juni/juli Da kan det ikke være foreldet i august samme år. Jeg legger også ved egenerklæringen tidligere eier av tomannsboligen fylte ut i forbindelse med forsikringen, hvor han har krysset av at han har utført bygningsmessig endring/påbygg, men under anmerkninger har han kun skrevet UTEBOD, KJØKKEN. Der står det ingenting om inngangspartiet. Likeledes skriver han NEI på om han selv har utført arbeider på elektrisk anlegg, noe som tydeligvis Side 3 av 7

4 ikke stemmer, da jeg som nevnt i et tidligere brev, har hatt elektriker som har utbedret svært mye grunnet farlige koblinger og lignende. FKK ba selskapet om å vurdere reklamasjonsspørsmålet opp mot avh.l tredje ledd. Selskapet innhentet deretter kommentar fra selger, som forklarte at den bygningsmessige endringen som han hadde opplyst om i egenerklæringen, bestod i at kjøkken og stue ble utvidet ved at hhv. entré og bod ble fjernet. I samme anledning ble utebod m/vindfang delvis omgjort til entré, i tillegg til at det ble satt opp en ved-/redskapsbod mot vestsiden av huset. Selskapet fant i lys av dette at de bygningsmessige endringene som selger hadde opplyst om, også omfattet tilbygget og at selger ikke hadde opptrådt på en slik måte at vilkåret i avh.l tredje ledd kunne anses oppfylt. FKK ba kjøper oversende en plantegning/skisse som viser hvilke deler som er bygget av selger, hvilke deler som er råteskadet og hvor uteboden og kjøkkenet er plassert i forhold til inngangspartiet. Kjøper engasjerte firmaet SK, som avga rapport etter befaring på eiendommen I lys av dette påpekte FKK overfor selskapet bl.a. at: Når det gjelder hvilke opplysninger som må anses å være gitt i forbindelse med salget, må det etter min mening foretas en tolkning av den informasjonen som framkommer av egenerklæringa. I dette tilfellet vil det være av betydning hva som må antas å ligge i uttrykket utebod. Inngangspartiet besto opprinnelig av en bod samt et overbygg/vindfang utenfor inngangsdøra. I dag inneholder inngangspartiet en entré, en skyvedørsgarderobe og en bod... Av planskissene vårt kontor har mottatt går det imidlertid fram at leiligheten har flere boder. Bl.a. er det satt opp en bod langs vestveggen. Slik jeg forstår skissene, har man ikke tilgang til boden langs vestveggen direkte fra leiligheten; den eneste døra til denne boden ser ut til å være ut mot hagen. Boden i inngangspartiet derimot, har man kun tilgang til via entreen. Etter min mening kan det derfor spørres om det ikke ville være naturlig å oppfatte uteboden som er omtalt i salgsoppgaven og egenerklæringen som boden langs vestveggen. Dersom man legger en slik forståelse til grunn, fikk kjøperne i så fall ingen indikasjoner på at også inngangspartiet var oppført av selgeren selv. Av selgerens brev av går det dessuten fram at selgeren har foretatt bygningsmessige endringer ved både å oppføre inngangspartiet og føre opp boden mot vestsida av huset. Jeg er usikker på om kjøperen burde forstått det faktiske omfanget av selgerens selvbygging på bakgrunn av ordene utebod, kjøkken i egenerklæringen. At selgeren presiserer hvilke arbeider han har foretatt lenge etter at avtalen ble inngått, kan ikke tillegges vekt i vurderinga av om selgeren har overholdt sin opplysningsplikt. På bakgrunn av momentene som er påpekt ovenfor, anmoder jeg selskapet om nok en gang vurdere om avhl tredje ledd kommer til anvendelse. Jeg ønsker også selskapets syn på hvorvidt det påberopte forholdet utgjør en mangel. Selskapet fremholdt bl.a. at utfyllingen av egenerklæringsskjema ikke er noen garanti fra selger, men opplysninger gitt etter beste skjønn og at dette er vektlagt i rettspraksis. Selskapet la videre til grunn at det var enighet om at reklamasjonsfristen i avh.l første ledd var oversittet, slik at spørsmålet er om unntaksbestemmelsen i tredje ledd kommer til anvendelse. Selskapet redegjorde deretter for rettspraksis knyttet til begrepet grov uaktsomhet, herunder slik dette fremkommer i Rt 1989 s 1318 og LB (Borgarting), og konkluderte med at det skal mye til før en selger kan anses å ha opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Selskapet presiserte sakens problemstilling og sitt syn på denne slik: Vi kunne kanskje ha skjønt kjøperens argumentasjonsmåte dersom selger ikke hadde opplyst å ha utført arbeider på boligen selv, eller dersom selger hadde latt være å si hvor han hadde utført arbeider selv. Men dette er ikke tilfelle her. Side 4 av 7

5 Problemstillingen blir følgelig om selger ved sin bekreftende utfylling av egenerklæringsskjemaet på at han har utført arbeider på boligen selv, med tilleggsordene "utebod, kjøkken" har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig i strid med god tro, ved ikke å presisere hvilke(-n) bod han har utført arbeider på. Det vises her til at boligen i følge skisser hadde tre boder. Likevel er det ikke dokumentert at kjøper stilte noe spørsmål verken før avtaleinngåelsen, ved undertegning av kontrakten eller senere ved overtagelsen, om hvilke(-n) bod selger hadde foretatt arbeider på. Kjøper kunne enkelt ha spurt selger før avtaleinngåelsen dersom dette var av betydning for vurderingen hennes om å kjøpe boligen eller ei, hvis hun basert på opplysninger i salgsdokumentasjonen var i tvil om hvor han hadde utført arbeider. Det må også vises spesielt til at det fremgår av kjøpers senere innhentede befaringsrapport utført av SK at det er synlig at den aktuelle boligens inngangsparti avviker fra de andre identiske naboboligene. Dette indikerer at det er boden i inngangspartiet, det referes til i selgers egenerklæringsskjema. Undertegnede finner følgelig at de opplysningene selger ga, sammenholdt med synlige avvikende inngangsparti fra de andre naboboligene, hver for seg og også samlet, ga kjøperne foranledning til å undersøke dette nærmere dersom det var av betydning for deres avtaleinngåelse. Sett i lys av sitater fra Høyesterettsdom og Borgartingsdom, kan selskapet ikke se at selger har opptrådt på en slik måte som foranlediger sterk bebreidelse for mangel på aktsomhet, eller at selgers opptreden på noe vis har vært kvalifisert klanderverdig, eller noe markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Basert på foreliggende opplysninger finner undertegnede det klart at avhendingsloven 4-19 (3) ikke får anvendelse. Tidligere standpunkt opprettholdes følgelig, jfr. brev fra (selskapet) datert , , samt Når det gjelder om forholdet utgjør en mangel eller ei, jfr. avhendingsloven 3-9, finner undertegnede basert på ovennevnte, ikke grunnlag for å ta stilling til dette. FKK presiserte at avh.l tredje ledd ikke utelukkende krever grov uaktsomhet og viste til Bergsåker Kjøp av fast eiendom (2000) s 347, hvor det gis uttrykk for at regelen innebærer at selgeren ikke vil kunne påberope seg for sen reklamasjon, dersom mangelsansvaret bygger på avh.l I forhold til rettspraksis viste FKK til lagmannsrettsdommer LG (avh.l tredje ledd) og LA (plikt til å opplyse om selvbygging). På bakgrunn av sistnevnte mente FKK det kunne anføres at selger hadde plikt til å opplyse om at han selv hadde oppført tilbygget i tilknytning til inngangspartiet og at vurderingstemaet er om denne plikten må anses oppfylt ved besvarelsen i egenerklæringen: Jeg har tidligere stilt spørsmål om de opplysningene selgeren ga i sin egenerklæring var tilstrekkelig presise til at kjøperen måtte forstå at også tilbygget i tilknytning til inngangspartiet var omfattet av selgerens selvbygging. I denne forbindelse mener jeg det bør legges stor vekt på at rekkehuset hadde flere boder, hvor boden på vestveggen etter mitt syn er naturlig å betegne som utebod, se for øvrig mitt brev av Det kan derfor spørres om selgeren har vært tilstrekkelig presis i sine opplysninger om hvor han selv har foretatt arbeider, eller om han har unnlatt å informere om at også tilbygget i tilknytning til inngangspartiet var oppført av ham selv. Jeg er ikke uten videre enig i selskapets anførsel om at kjøperen burde spurt selgeren om hvilken bod han hadde foretatt arbeider på. Dersom kjøperen oppfattet egenerklæringa slik at selvbygginga gjaldt boden på vestveggen, har kjøperen neppe vært i tvil om hvilken bod selgeren hadde ment. Hun hadde følgelig ingen grunn til å spørre selgeren nærmere om dette. Det kan heller ikke være avgjørende at det var synlig at det var utført arbeider på inngangspartiet til den aktuelle boligen fordi dette inngangspartiet avviker fra inngangspartiene til naboboligene. At kjøperens inngangspart avviker fra naboenes inngangsparti indikerer kun at inngangspartiet har blitt bygget om etter at selve boligen ble oppført. Hvorvidt denne innbygginga ble foretatt av fagfolk eller av selgeren selv, er imidlertid uklart. Selskapets har også anført at egenerklæringa ikke er noen garanti fra selger, men kun opplysninger gitt etter beste skjønn. Jeg er ikke uenig i dette, men finner likevel grunn til å påpeke at selgeren normalt Side 5 av 7

6 bør ha gode forutsetninger for å besvare spørsmålet om han selv har foretatt bygningsmessige endringer/påbygninger korrekt. FKK fant at saken bør forelegges for FSN og ga igjen uttrykk for at det i forhold til det subsidiære spørsmålet var hensiktsmessig om selskapet ville tilkjennegi sitt syn på mangelsvurderingen. Selskapet hadde følgende utfyllende kommentarer: 1. Utebod del av inngangsparti Når en leser ditt brev kan det synes som om du har oppfattet faktum dithen at inngangsparti ikke har/er del av utebod. Dette er i så tilfelle feil. At inngangspartiet har bod støttes blant annet i skriv fra K datert og skriv fra S datert Forsikringstaker opplyser at inngangspartiet ble ombygget ved å bygge uteboden inn/om til del av ny entre til boligen. I tillegg viser forsikringstaker til at det i egenerklæringsskjemaet refereres til "... bygningsmessig endring/påbygg", og han var den gang den eneste i husrekken som hadde foretatt slik endring av utebod, ved å gjøre denne om til del av inngangsparti. 2. Synlig at utebod/inngangsparti er ufagmessig utført Videre vises det til klagers innsendte fotografier av inngangspartiet, spesielt bildet av den blå døren, hvor det synes relativt klart at inngangspartiet ikke fagmessig utført. Jeg viser til tre punkter når det gjelder det omtalte fotografiet: a. Belistning på hjørne er amatørmessig utført og mangler delvis. Belistning avsluttes blant annet før den når helt opp til taket. b. Beslagsoverganger ved takrenne er synlig ufagmessige. "Grove" avslutninger av beslag mot takrenne. c. Synlig at belistning rundt vindu og dør mangler helt. 3. Klager har selv ikke anført at hun var i tvil om hvor selger hadde utført egenarbeider Du anfører i ditt brev av at det "etter mitt syn" er naturlig å betegne boden på vestvegg som utebod, samt at "Dersom kjøperen oppfattet egenerklæringa slik at selvbygginga gjaldt boden på vestveggen, har kjøperen neppe vært i tvil om hvilken bod selgeren hadde ment". Her vises det til klager selv, pr dags dato, ikke har anført at hun mener det var naturlig at opplysningen i egenerklæringsskjemaet gjaldt boden på vestveggen. I tillegg vises til at klager heller ikke har nevnt i noen av sine reklamasjoner/henvendelser til selskapet, at selger ikke ga henne opplysninger om at han hadde foretatt endringen av utebod til inngangsparti. I forhold til pkt. 1 presiserte FKK at spørsmålet er om selger ga tilstrekkelige opplysninger til at kjøper forsto at selger også hadde utført arbeider på inngangsparti. I forhold til pkt. 2 påpekte FKK at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. I forhold til pkt. 3 viste FKK til kjøpers brev til selskapet og kjøpers brev til FKK Selskapet hadde følgende kommentarer til redegjørelsen: Det vises i redegjørelsen til tidligere uttalelse E Undertegnede ønsker å påpeke at den sistnevnte uttalelsen er vesentlig forskjellig fra denne saken på flere viktige punkter. I E var det tale om en feil som selger ikke hadde opplyst om og som han åpenbart måtte ha vært klar over før sitt salg. I nærværende sak, vises det til at råteskade var skjult og først ble avdekket av klagers håndverker ca 3 år etter overtagelsen, og reklamert over ca 4 år etter overtagelsen. Videre ønsker undertegnede å presisere at forsikringstakers innbygging av utebod til entre oppfattet han som en endring, jf ordlyden i egenerklæringskjemaet om dette, i motsetning til hans bygging av vedboden som ikke innebar noe endring. Dette er bakgrunnen for at han etter sitt beste skjønn, jf ordlyden i egenerklæringsskjemaet, besvarte egenerklæringsskjemaet som han gjorde. Side 6 av 7

7 Det henvises i den forbindelse til rettspraksis vedrørende selgers utfylling av egenerklæringsskjema etter beste skjønn, som er relevant i forhold til denne saken: 1. Borgarting lagmannsretts dom (LB ): Her uttaler retten av skjemaet legger opp til at selger skal svare etter beste evne, så langt hennes kunnskaper, opplysninger og forståelse om eiendommen rekker. 2. Borgarting lagmannsretts dom (LB ): Retten uttaler at egenoppgaven må forstås som selgers kunnskap om eiendommen, ikke konkret, objektiv beskrivelse av eiendommens egenskaper. 4. Eidsivating lagmannsretts dom (LE ): Retten uttaler at egenerklæringsskjemaet fylles ut av selger etter beste skjønn. Når det gjelder avhendingsloven 4-19, 3. ledd, vises det til at rettspraksis som redegjørelsen henviser til, hvor det av retten legges til grunn at det skal mye til for å konstatere at en handling er grovt uaktsom eller i strid med redelighet og god tro. Selskapet kan ikke se at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at denne unntaksregelen får anvendelse i denne saken. FSN bes etter dette vurdere om kjøper har reklamert i tide, subsidiært om det aktuelle forholdet utgjør en mangel som selger er ansvarlig for. Tidligere uttalelser: ikke opplyst om egeninnsats selgers forhold ledd Dommer: Rt 1989 s LA LB Side 7 av 7