Forsikringsklagenemnda Skade

Transkript

1 Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN Protector Forsikring ASA Eierskifte Manglende varmepumpe, feil garasjeplass, feil ved bad avh.l. 3-8 og 3-9 Enebolig oppført i 1973 ble overdratt as is for kr 1,13 mill. Kjøperne reklamerte overfor selskapet, over manglende varmepumpe, defekt og feilmontert toalett, feil ved dusj og bad, samt at de på visning hadde blitt forevist en annen garasje enn den de ble tildelt etter innflytting. Selger opplyste at varmepumpen var blitt fjernet etter pålegg fra borettslaget. Han fremholdt at han hadde vist riktig garasje til megler før visning. Selskapet fant at kjøperne ikke kunne ha hatt klare forventninger om at varmepumpen skulle følge med. De kunne heller ikke se at kjøperne hadde fått en annen garasje enn forespeilet, da kjøperne etter selskapets syn ikke ble forespeilet en bestemt garasje. De øvrige forhold kunne etter selskapets syn ikke anses som vesentlige mangler. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr ,50. Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangler ved bolig solgt som den er, jf. avh.l. 3-8 og 3-9. Kjøperen hevder at det foreligger mangler pga. manglende varmepumpe, forevisning av gal garasje, og feil ved dusj og bad. Varmepumpen: Spørsmålet er her om det er gitt gale opplysninger om varmepumpen, jf. avh.l Av verdi- og lånetaksten fremgår at det er lagt inn... varmepumpe med fjernkontroll i stue (denne ligger det søknad inne hos borettslaget om godkjenning for, takstmannen har ikke blitt forevist godkjenning av denne). Ifølge selgeren ble varmepumpen ikke godkjent av Borettslaget og ble fjernet etter pålegg fra borettslaget. Varmepumpen ble fjernet før boligen ble lagt ut for salg, men var montert ved en uoffisiell visning før eiendommen ble lagt ut. Det står ikke noe om varmepumpen i salgsoppgaven på internett, og den er heller ikke avbildet i prospektet. Nemnda er enig i at det i utgangspunktet er gitt gale opplysninger om at varmepumpe fulgte med. Kjøperen måtte imidlertid være forberedt på at denne ikke ble godkjent. Kjøperens forventning på grunnlag av de gitte opplysninger gjelder derfor kun verdien av pumpen i demontert stand. Verdien på varmepumpe i montert stand er oppgitt til kr Det fremgår ikke hva monteringsutgiftene utgjør, og heller ikke hva som må regnes for videresalgspris. Nemnda legger under noe tvil til grunn at pumpens verdi etter disse fradragene er såpass beskjeden at det må presumeres at den ikke har innvirket på salget. Det foreligger derfor ikke noen mangel på dette punkt. Feil garasje: Side 1 av 6

2 Kjøperne anfører at megleren hadde pekt ut porten til en spesiell garasje, og at det i ettertid viste seg at dette var feil. Ifølge selskapet har megleren informert om at det ikke ble forevist en spesifikk garasje. Nemnda har ikke grunnlag for å avgjøre hvilken fremstilling som her er korrekt. Det er derfor ikke dokumentert at det foreligger gale opplysninger på dette punkt. Nemnda kan for øvrig heller ikke se at kjøperen har dokumentert kravet om verdireduksjon på kr Kjøperen viser til uttalelse fra en takstmann, men denne er ikke fremlagt, og det er ikke mulig for nemnda å vite hva den bygger på. De påståtte problemene mht. inn- og utkjøring er heller ikke dokumentert. Kjøperen anfører videre at numrene på garasjene er endret i etterkant, slik at det nummer som ble oppgitt under visningene ikke lenger stemte med de opprinnelige. Betydningen av dette er imidlertid ikke dokumentert. Feil på bad Her foreligger det ikke gale opplysninger. Etter avh.l. 3-9 har eiendommen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Vesentlighetsvurderingen skal ihht. rettspraksis bedømmes ut fra arten og omfanget av den fysiske mangel, husets alder, vedlikehold og fysiske tilstand for øvrig, hvilke opplysninger som er gitt ved salget, skyldforhold, samt forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2003) s 170 flg. Utbedringskostnadene for manglene ved badet beløper seg til kr 6.406,50. Utgiftene relaterer seg til utskifting av dusj- og servantbatteri. Utskifting av dusj- og servantbatteri må i utgangspunktet anses som en del av det alminnelige vedlikeholdet for en bolig. Den aktuelle boligen er fra 1973, og kjøperen måtte derfor regne med en del oppgradering og vedlikehold. Dette må gjelde selv om badet ble pusset opp for 8 år siden, jf. at det også ble gitt opplysninger om fuktutslag på badet. Nemnda finner det klart at dette isolert sett ikke er tilstrekkelig til å utgjøre et vesentlig avvik. KONKLUSJON: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trine-Lise Wilhelmsen (leder), Ulla Wangestad, Kjetil Norseth, Jarle Vinje og Vidar Holm. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak CF av Saken gjelder Protectors forståelse av avh.l. 3-8 og 3-9, samt Enebolig oppført i 1973 ble overdratt as is for kr 1,13 mill. Det het i verdi- og lånetakst: Det er lagt inn... varmepumpe med fjernkontroll i stue (denne ligger det søknad inne hos borettslaget om godkjenning for, takstmannen har ikke blitt forevist godkjenning av denne). Kjøperne tilskrev boligbyggerlaget De hadde oppdaget at det manglet varmepumpe i leiligheten, til tross for opplysninger i takst. På visning ble kjøperne forevist en annen garasje enn Side 2 av 6

3 den de ble tildelt etter innflytting. Videre påpekte kjøperne at toalettet var defekt og feilmontert, og måtte skiftes, samt at de måtte engasjere rørlegger for å kunne benytte dusj og bad. Etter anmodning fra boligbyggerlaget, sendte kjøperne en reklamasjon til selskapet. I brev av ba selskapet kjøperne om å fremlegge en sakkyndig redegjørelse av skadenes omfang, årsak og antatt utbedringskostnad, idet selskapet fant at skadene ikke var tilstrekkelig dokumenterte. Mht. varmepumpen kommenterte selger følgende: I salgsoppgave var det ment å selge varmepumpe med huset. Men dette ble ikke godkjent av Borettslaget og ble fjernet etter pålegg fra borettslaget. Og i tillegg har (borettslaget) satt dette opp med forbehold om at varmepumpe kunne selges med hvis styret ga godkjenning til dette. Dette ble ikke godkjent og ble fjernet før denne ble lagt for salg. Den var tilstede da vi hadde en uoffisiell visning. Kjøperen fikk se huset før det kom for salg. Men da nabo klaget på støy fra varmepumpen ble denne fjernet. Og ble fjernet da borettslaget ikke godtok støy fra denne. Selgeren viste videre til at det ikke stod noe om varmepumpen i salgsoppgaven fra internett, og at den heller ikke var avbildet i prospekt. Selger stilte seg uforstående til hva som kunne ha skjedd med garasjeplassen, men fremholdt at han hadde vist riktig garasje til megler. Han kjente ikke til mangler ved bad og toalett. Kjøperne sendte brev til selskapet og ba om opplysninger om den videre fremdrift i saken. Selskapet viste til at kjøperne fremdeles ikke hadde fått dokumentert utbedringskostnadene, og at selskapet derfor ikke hadde tilstrekkelig dokumentasjon til å ta stilling til hvorvidt forholdene utgjorde en mangel etter avhendingsloven. Videre anførte selskapet: Vi kan for ordens skyld opplyse at det er slik at det i mangelsvurderingen legges stor vekt på boligens og den enkeltes bygningsdels alder. I dette tilfelle er boligen over 30 år på salgstidspunktet. Når dere kjøper en eldre bruktbolig som her, så vil dere måtte påregne vedlikeholds- og utbedringskostnader. Vi vil her påpeke at det ut i fra våre opplysninger dreier seg om en eldre garasjeport og et eldre bad, og det skal derfor en del til før det foreligger et vesentlig avvik fra forventbar stand med hensyn til disse bygningsdelene. Når det gjelder feil ved telefonlinjen så kan vi vanskelig se at mindre utgifter til å reparere denne skal utgjøre et vesentlig avvik fra forventet stand. Når det gjelder det forhold at dere påstår å ha fått en annen garasjeplass enn det dere ble forevist på vising, så har megler kommentert dette. Megler har opplyst at det ikke ble pekt på en bestemt garasje ved visningen, men det ble bare informert hvilket bygg garasjen var i. Dere fikk derfor ingen spesifikke opplysninger om hvilken garasje som fulgte med boligen. Vi kan derfor ikke se at det skal være gitt uriktige opplysninger med hensyn til garasjeplass, og vi mener derfor at det ikke foreligger en mangel etter avhendingsloven 3-8. Selskapet påpekte at varmepumpen ifølge megler var framontert før visningen, og at det i verdi- og lånetakst var opplyst at det var søkt om godkjenning av varmepumpen hos borettslaget, men ikke avgjort. Selskapet avviste at den manglende varmepumpen og feil anvist garasjeplass utgjorde mangler. De ba videre om dokumentasjon på feil ved telefonlinje og dusj. Kjøperne var ikke enige: Viser til at varmepumpe er inntatt både i prospektet og den takst som fulgte salgsprospektet. Det som er inkludert i en takst skal følge eiendommen hvis ikke annet utrykkelig er avtalt. At varmepumpen ble fjernet fra boligen, uten at dette på noen måte ble opplyst, og etter at takst og visning var foretatt, har selvfølgelig betydning for den pris som kjøperne til slutt betalte. Side 3 av 6

4 Autorisert rørleggerfirma (X) opplyser at antatt gjenanskaffelseskostnad vedr. varmepumpe og montering er det samme som det tilbudet de har gått ut med i lokalavisen , dvs. kr Når det gjelder feil tilvist garasje vises til meglers opplysninger gitt både muntlig og skriftlig i saken. Selskapets muntlige kontakt med (boligbyggerlaget) tilsier at alle opplysninger er innhentet og forutsettes kjent for selskapet. Den av megler tilviste garasje - forut for kjøpet - var av meget stor betydning for hele kjøpet. Omstendighetene som forelå før og etter overtakelse av bolig og garasje er tidligere dokumentert, og det minnes om at det ikke hadde vært aktuelt å kjøpe denne bolig hvis kjøperne hadde vært klar over at de kjøpte en annen garasje enn den tilviste. Kjøperne ble altså ikke gjort kjent med dette forhold før de hadde inngått avtale om kjøp. Taksmann (JR) anslår skjønnmessig betydningen av feil tilvist garasje, utelukkende ut fra det forhold at den til slutt tilviste garasje (etter overtakelsen) har en adskillig vanskeligere inn/utkjøring, bør tilsi en prisreduksjon/erstatning på kr Utbedringskostnadene for manglene ved badet beløp seg til kr 6.406,50, og det totale kravet var kr ,50. Selskapet opprettholdt sitt standpunkt om at kjøperne ikke kunne ha hatt klare forventninger om at varmepumpen skulle følge med, jf. tidligere argumentasjon. Selskapet kunne heller ikke se at kjøperne hadde fått en annen garasje enn forespeilet, da de etter selskapets syn ikke ble forespeilet en bestemt garasje. Når det gjaldt feil ved dusj, anførte selskapet: Det dreier seg om 6.406,50 kr for utskiftning av dusjbatteri og servantbatteri, samt en del diverse mindre forhold. Spørsmålet blir derfor om dette utgjør en mangel etter avhendingsloven 3-9. Vi kan ikke se at det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om dette forholdet, jf. avh.l. 3-7 eller 3-8 jfr pkt. Uansett så er forholdet for lite til å anses for å ha virket inn på kjøpet som er et vilkår etter de nevnte bestemmelsene. Vi kan heller ikke se at et slikt mindre forhold skal utgjøre et vesentlig avvik fra forventbar stand etter avh.l pkt. Dette spesielt med tanke på badets alder. Det fremgår ikke når badet er bygget, og man må derfor legge til grunn at dette er fra byggeåret Uansett så vil utskiftning av blandebatteri være en del av det forventbare vedlikeholdet ved bad. Her må man også ta i betraktning at det var gitt opplysninger om fuktutslag ved badet, noe som medfører at man alene ut i fra dette kunne måtte påregne utbedringskostnader. Konklusjonen er at det ikke foreligger en mangel for badets vedkommende. Kjøperne klaget saken inn for KFE: (Datteren til kjøperne) var til stede på begge visninger og hun bekrefter følgende når det gjelder varmepumpen: Kjøperne spurte megler på 1. visning hvor denne sto. Det visste han ikke og løp rundt for å se foreslo til og med sikringsskapet ute ved inngangsdøren. Fra vår side er det dokumentert at varmepumpen sto oppført både i salgsannonse i avisene, i prospekt og i takst. I tillegg ble ikke kjøperne informert om at varmepumpen eventuelt ikke skulle følge kjøpet/boligen før avtale om salg/kjøp ble gjort. Når det gjelder garasjen er det ikke riktig oppgitt slik Protector forsikring ASA sier i sitt brev av , at " megler informert at det ikke ble opplyst om en spesifikk garasje på visningen. Det ble bare pekt på bygget hvor garasjene ligger." Hvor får Protector forsikring ASA disse opplysninger fra? Og... selvfølgelig er heller ingen av disse opplysninger dokumentert av forsikringsselskapet... for opplysningene er uriktige. Det forholder seg faktisk slik at (datteren til kjøperne) har bodd naborekka i svært mange år og at (kjøperne) derfor meget godt kjente til hvor garasjerekka lå. I tillegg - og som Protector forsikring ASA forsøker å holde skjult - var det, slik vi tidligere har beskrevet, svært viktig med en lett adkomst dvs. inn/utkjøring fra garasjen ut fra det forhold at bilen (en større personbil) lett skulle kunne kjøres både ut og inn av garasjen av (kjøper) som på det tidspunkt var ca. 80 år. Side 4 av 6

5 Dette var svært viktig for i det hele tatt å vurdere kjøp av den aktuelle leilighet, og det er med andre ord usant det Protector forsikring ASA nå fremfører om at det bare ble "pekt på" hvor garasjene lå. (Datteren til kjøperne) opplyser videre at megler var med ned til garasjerekka og skulle vise frem den aktuelle garasjen som lå på fremsiden og midt i rekka, men som megler ikke hadde nøkkel til og derfor ikke fikk låst opp. I ettertid har - som Protector forsikring ASA tidligere har mottatt dokumentasjon om, og også fått bekreftet fra boligselskapet - boligselskapet ensidig endret nummeret på garasjen fra det som stod i kjøpekontrakten, og som av den grunn uomtvistelig er dokumentert skulle være den riktige garasje, over til en annen garasje med en annen og mye vanskeligere beliggenhet. Kjøperne viste videre til at badet ble pusset opp for mindre enn 8 år siden av tidligere eier, og således ikke var fra Selskapet opprettholdt sitt standpunkt: Feil anvisning av garasje og manglende varmepumpe I henhold til kommentarer inngitt fra megler fremkommer det at det ikke ble fremvist en spesiell garasje i forbindelse med salget av eiendommen. Det fremkommer videre ingen opplysninger i salgsdokumentasjonen vedrørende garasjeplassen utover at det er "garasje i fellesanlegg". Kjøperne kunne således ikke ha en berettiget forventning en spesiell garasje. I salgsdokumentasjonen er varmepumpen kun nevnt i taksten under punkt 900 Annet. Her fremkommer det at det er søkt om godkjenning hos borettslaget, men at godkjenning ikke foreligger. Varmepumpen er ikke nevnt under punkt 320 Varme eller andre steder i salgsdokumentasjonen. Varmepumpe var også fjernet før visning Vi kan ikke se at kjøperne hadde en berettiget forventing om ev varmepumpe ved kjøpet. Vi kan følgelig ikke se at det foreligger mislighold av selgers opplysningsplikt, jfr. avh.l. 3-7 og 3-8. Feil ved dusj Kjøper har fremlagt dokumentasjon på skifte av dusj- og servantbatteri med en kostnad på kr 6.406,5. Utskifting av dusj- og servantbatteri må anses som en del av en boligs alminnelig vedlikehold. Under enhver omstendighet er ikke utbedringskostnader å kr 6.406,5 tilstrekkelig til at forholdet utgjør et vesentlig avvik. KFE fant at det ikke forelå noen mangel ved eiendommen. Kjøperne klaget saken inn for FKK. FKK stilte spørsmål ved selskapets standpunkt når det gjaldt varmepumpen. For øvrig hadde kontoret ingen innsigelser til selskapets standpunkt. FKK påpekte: Jeg er enig med selskapet i at det må ha vært påregnelig for klager at det kunne komme pålegg om at varmepumpen måtte fjernes. Det er imidlertid bruken av varmepumpen som var klagers risiko i så henseende. Varmepumpen som sådan var en del av salgsobjektet. Selskapet anfører at varmepumpen ikke var montert under visningen, og at det var opplyst om at denne måtte godkjennes av borettslaget. Klager hevder å ha stilt spørsmål om varmepumpen på første visning. Megler visste ikke at pumpen allerede var tatt ned, og klager ble heller ikke opplyst om dette fra selger før overtakelse. Slik jeg forstår saken, var varmepumpen fjernet da klager overtok huset, slik at den fysisk ikke fulgte med. Det er således gitt en uriktig opplysning etter avh.l. 3-9 jfr. 3-8, ved at boligen ble opplyst solgte med varmepumpe. Antatt gjenanskaffelseskostnad for varmepumpe og montering er opplyst å være kr I FSN 4231 uttaler nemnda at utbedringskostnader på 2 % er nok til å oppfylle innvirkningskriteriet i avh.l. 3-8 annet ledd. I nærværende sak utgjør tapet 1,8 % av kjøpesummen på 1,13 mill., noe som må være tilstrekkelig til at den uriktige opplysningen må anses å ha virket inn på avtalen. Side 5 av 6

6 Risikoen klager løp ved ikke å ta forbehold om varmepumpen ved kjøpet, var å ikke få bruke den, da bruken krevde styrets godkjenning. Varmepumpen som sådan inngikk uansett i salget, jfr. salgsdokumentasjon. Selskapet var uenig: Varmepumpen er kun nevnt ett sted i salgsdokumentasjon, under takstens punkt 900 Annet. Her opplyses det også at det er søkt om godkjenning for installasjon av varmepumpen hos borettslaget, og at det ikke foreligger godkjenning. Under takstens punkt 320 Varme er det derimot kun angitt elektriske panelovner i de fleste rom. Videre er en varmepumpe er en stor og synlig innretting, langt på vei tilsvarende air conditioning, som synes godt i en stue. Det må således ha vært synlig for kjøper ved visning at det ikke var installert noen varmepumpe i stuen. Dersom varmepumpen var av særskilt betydning for kjøper burde kjøper undersøkt forholdet nærmere eller tatt forbehold ved budgivning. Slike forundersøkelser eller forbehold ble ikke tatt. At varmepumpen var fjernet før visning fremkommer av e-post fra megler På grunnlag av salgsdokumentasjon var det dermed påregnelig for kjøper at det kunne komme pålegg fra borettslaget om at varmepumpen måtte fjernes. At det kom slik pålegg fra borettslaget, og at varmepumpen ble fjernet kan således ikke medføre mangelsansvar for selger. Under enhver omstendighet er det selskapets standpunkt at de er uten betydning hvorvidt varmepumpen var en del av salgsobjektet, all den tid det var påregnelig for kjøper at det kunne komme pålegg om fjerning av varmepumpen. En varmepumpe som ikke kan benyttes har ingen selvstendig verdi og forholdet ville klart ikke virket inn på avtalen. Kjøperne presiserte at megler hadde vist dem en konkret garasje, men ikke hadde nøkler. I ettertid viste det seg at megler pekte ut porten til feil garasje. I tillegg ble numrene på garasjene endret i etterkant, slik at det nummer som ble oppgitt under visningene ikke lenger stemte med de opprinnelige. Kjøperne hevder at megler visste dette, da det etter at boligen ble overtatt ble sendt ut opplysninger om dette fra megler til boligeierne. Nemnda bes ta stilling til om det er gitt en uriktig opplysning etter avh.l. 3-8 når det gjelder varmepumpen og garasjen, subsidiært om forholdene utgjør en vesentlig mangel etter avh.l Nemnda bes ta stilling til om forholdet ved dusj og bad utgjør vesentlige mangler etter avh.l Tidligere uttalelser: sammen med flere mindre forhold gulv Side 6 av 6