FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR

Transkript

1 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR EIERSKIFTE Lekkasje på bad tilbakeholdte opplysninger avh.l. 3-2, 3-7, 3-8, 3-9. Vertikaldelt bolig bygget i 73 overdratt som den er for kr På visning forut for kjøpet fremstod badet som oppusset siden byggeåret, uten at dette var nevnt i taksten eller selgers egenerklæring. Ca ¾ år etter overtagelsen oppdaget kjøper at det var lekkasje på det ene badet og at veggen begynte å bule. Ved bruk av dusjen i badekaret holdt ikke veggen/gulvet tett, og store mengder vann rant gjennom taket til badet i underetasjen. Ifølge utøvende håndverker var det sannsynligvis ingen membran og ikke forskriftsmessig tetting mot sluk, slik at vann kunne renne fritt ned til etasjen under. Det var videre ingen tetting rundt badekaret, og fugingen som var utført rundt badekaret/innmuring vitnet generelt om dårlig arbeid. Takstmann konkluderte med at badekaret var blitt flyttet omtrent 10 cm og innmurt i perioden og at lekkasjen antakelig var en følge av denne moderniseringen. Selskapet avslo å dekke skaden, da en utbedring etter byggeåret som ikke var nevnt i taksten måtte ses på som et pluss for kjøper, og at tapet uansett ikke var vesentlig i henhold til avh.l Kjøper anførte at badet fremstod som oppusset på visningen og at badet var utbedret i selgers eiertid. Kjøper la i den anledning vekt på at man måtte legge til grunn de forventninger som var skapt ved den visuelle befaringen. TVISTEBELØP: Kr Sekretariatets redegjørelse: sak KM Saken gjelder spørsmålet om selger har holdt tilbake opplysninger omkring tidligere utbedringer av badet i den overdratte bolig og om kjøper kan kreve erstatning/prisavslag som følge av den manglende/tilbakeholdte opplysningen, jfr. Avhl. 3-7, 3-8, 3-9. Kjøper overtok boligen (bygget i 73) for kr Ca. ¾ år senere oppdaget hun at det var lekkasje på det ene badet og at veggen begynte å bule. Ved bruk av dusjen i badekaret holdt ikke veggen/gulvet tett og store mengder vann rant gjennom taket til badet i underetasjen. Ifølge utøvende håndverker var det sannsynligvis ingen membran og ikke forskriftsmessig tetting mot sluk, slik at vann kunne renne fritt ned i etasjen under. Det var videre ingen tetting rundt badekaret og fugingen som var utført rundt badekaret/innmuring vitnet generelt om dårlig arbeid. Skademelding ble sendt selskapet og badet ble deretter besiktiget av taktsmann som konkluderte med at badegulvet var fra byggeåret (1973), men at badekaret senere var flyttet ca. 10 cm og innmurt. Dette var sannsynligvis gjort mellom 1985 og Under besiktigelsen ble det dessuten funnet mengder av avføring fra en gnager under badekaret. Kjøpers advokat gjorde kravet gjeldende mot selskapet og anførte prinsipalt at man stod overfor en forskriftsmangel jfr. Avhl. 3-2, 2. ledd. Subsidiært viste kjøpers advokat til at selger hadde gitt uriktige opplysninger omkring utbedringer av badet i hennes eiertid og at det var tvilsomt at lekkasjen først hadde oppstått etter overdragelsen. I brev av bestred selskapet kjøpers krav på kr og viste til pristilbudet fra håndverker på kr Selskapet anførte videre at det måtte gjøres et betydelig fradrag

2 for standardheving og at det således ikke forelå noe betydelig avvik fra avtalen etter avhl Det ble innhentet takst hvoretter utbedringskostnadene ble estimert til kr Kjøpers advokat tilskrev etter dette selskapet og fastholdt at det forelå en rettslig relevant mangel i henhold til avhendingsloven, prinsipalt fordi det var gitt uriktige opplysninger og subsidiært fordi mangelen var vesentlig. Kjøpers advokat anførte videre: Det er korrekt at det har skjedd en "modernisering" av badet mellom 85 og 90. Dette er synlig både for forbruker og takstmann. Kjøper hadde grunn til å anta på bakgrunn av befaring av huset forut for kjøpet, at de kjøpte et hus med et modernisert bad. Dette gjelder selv om det ikke er uttalt i taksten at badet var modernisert. Nabo J kan bekrefte at utbedringsarbeider er skjedd. Badet skal således være i samsvar med forskrifter på det tidspunkt utbedring har skjedd. Når det gjelder utbedringskostnader bestrides ikke at det kan være relevant å gjøre fradrag for den fordel kjøper har av å få et nytt bad, men ikke i den grad De antyder. NY SKADERAPPORT ER INNHENTET Eiendommen er besiktiget av en uhildet takstmann, ingeniør KS, som har skrevet en skaderapport datert Takstmann beskriver faktum slik at huset er oppført i 73 og at badegulvet er fra byggeåret. Han uttaler videre at badekar er flyttet ca 10 cm og innmurt. Han tidfester dette til mellom 85 og 90. Han beskriver videre skaden for å ha skjedd ved at bruk av hånddusj i badekaret har gitt søl på vegger som har forårsaket at vann har rent inn i overgang mellom vegg og sokkelfliser. Han konstaterer råte/fuktskade på baderomsvegg. Da mur front til badekaret ble slått ned for å besiktige under badekaret, ble det funnet mengder med avføring fra en gnager. Dette har gitt stygge flekker på flisene som av den grunn er nødt til å skiftes. Takstmann konkluderer på side to første avsnitt at baderomsgulvet er tett. Skadeomfanget er definert slik at vegger under badekartoppen er fuktskadet, plate må fjernes, overgang mot gulv må sikres for vanngjennomtrenging, smøremembran bør påføres og glassfiberstrie. For å få helhetlig farge må hele badet males to ganger. Utbedringskostnader er av takstmann stipulert til ca kr ,- inkl. merverdiavgift. VURDERING AV SKADERAPPORT Etter min oppfatning er det en feilvurdering av takstmann å si at badegulvet er tett når det beviselig har vært en lekkasje gjennom baderomsgulvet og ned i toalett i underetasjen. Baderomsgulvet kan på denne bakgrunn ikke anses å være forskriftsmessig. På grunn av misfarging av baderomsflisene på grunn av ekskrementer fra gnager, er det nødvendig å skifte fliser på gulv. Det bestrides på denne bakgrunn også at prisanslaget til takstmann er korrekt. Utbedringsarbeidene vil være mer omfattende enn antydet, dersom badet skal utbedres slik at det blir i den stand kjøper kunne forventet på kjøpstidspunktet. Jeg vil oppfordre Dem til å innhente en uttalelse fra tidligere eier om hva som egentlig har skjedd med badet, og hvem som har utført arbeidet med moderniseringen. Det kan opplyses at tidligere eiers datter bor i Oslo. Det anføres på denne bakgrunn å være sannsynlig at selger har vært kjent med utbedringsarbeider på badet. Dette burde vært opplyst for kjøper. Det fremstår som usannsynlig at baderomsgulvet plutselig blir utett etter salget. Det anføres under enhver omstendighet og det foreligger en skjult mangel. Badet har vært ubrukelig som baderom, i det dusjen ikke kan brukes normalt. Det anføres videre at 2/5

3 kostnadene i forbindelse med utbedring av mangelen herunder skadene som en følge av mangelen er så store at mangelen må anses for å være vesentlig. Selskapet fastholdt sitt standpunkt i brev av og saken ble klaget inn til Forsikringsklagekontoret. I tillegg til ovennevnte anførsler ble det særlig lagt vekt på at modernisering av badet hadde skjedd i selgers eiertid, jfr. naboens uttalelser, og at selger burde opplyst om dette i egenerklæringsskjemaet hvor andre arbeider var fremhevet. Badet fremstod som modernisert på visningen og kjøper hadde således ut fra en visuell vurdering en forventning om et forskriftsmessig, vanntett bad. FKK henvendte seg deretter til selskapet og bad om at selskapet innhentet en erklæring fra selger i forhold til hvilke utbedringer som var foretatt i hennes eiertid og om dette var utført av faglærte håndverkere. Selskapet repliserte i brev av at det var ukjent for selger at det var foretatt utbedringer av badet og at en eventuell utbedring uansett bare kunne anses å være et pluss for kjøper og at kjøper således hadde fått mer enn hun hadde betalt for. Det ble ikke vedlagt noen erklæring fra selger. FKK tok saken opp med selskapet og viste til uttalelsen fra håndverkerfirmaet W og L (feilaktig kalt takstmann), samt vitneutsagn fra naboen angående badets tidligere utseende. FKK la i det henseendet vekt på at enhver oppussing ikke kunne anses som fordelaktig for kjøper, især dersom denne var utført av ufaglærte med den følge at baderommet ikke var vanntett. Det ble videre lagt vekt på at kjøpers forventninger ut fra den visuelle befaringen måtte få betydning for om det forelå en mangel etter avhendingsloven. Selskapet fastholdt sitt standpunkt i brev av : Det er opplyst i kontraktsdokumentene at boligen er bygget i 73. I salgsoppgaven, verdi- og lånetaksten og selgers egenerklæringsskjema er det opplyst konkret om hva som er gjort av oppgraderinger/modernisering i selgers eiertid. Det er ikke nevnt noe sted at noe er gjort med det aktuelle baderom. Kjøper har således ingen rimelig grunn til å forvente at baderommet er nyere enn nærmere 30 år gammelt. Levetiden er utløpt. Det er meget oppsiktsvekkende at forsikringsklagekontoret omtaler pristilbud fra utførende håndverkere som en erklæring fra takstmann. Det er for undertegnede uforståelig hvordan en "daglig leder" og en "moderniseringsansvarlig" i et håndverkerfirma kan fastslå som "åpenbart" at badet er pusset opp i selgers eiertid (et tidsrom på noen få år). Undertegnede betviler sterkt at håndverkerfirmaet har faglige forutsetninger for å fastslå dette. Videre må uttalelser fra et firma som har økonomiske interesse i sakens utfall ha meget liten relevans som bevis. Videre er det etter undertegnedes oppfatning useriøst å legge til grunn "nabosladder" som faktum, når de aktuelle naboer aldri har vært inne i leiligheten. Forsikringsklagekontorets oppfatning av faktum bygger således på bevis av meget tvilsom vekt. Den eneste autoriserte skadetakstmann som har sett badet er takstmann KS. Han har utarbeidet skaderapport datert Takstmannen bekrefter at badegulvet er fra 1973 og at badekar er flyttet ut ca. 10 cm "sannsynligvis en gang mellom 1985 og 1990". 3/5

4 Takstmann KS bekrefter at badet er nærmere 30 år gammelt samtidig som han bekrefter at badekaret er flyttet mest sannsynlig i et tidsrom forut for selgers eiertid. Utbedringskostnadene er for øvrig satt til kr ,- inkl mva. Forsikringsklagekontoret legger i sitt brev til grunn at oppussingen er foretatt av ufaglærte. Det er mulig at flyttingen av badekaret forut for selgers eiertid er foretatt av ufaglærte men det har denne side ingen kunnskap om, og kan som tidligere opplyst ikke være behjelpelig med noen erklæringer vedrørende dette. I brev av bestred kjøpers advokat at de benyttede håndverkerne var useriøse og at firmaet lot sin uttalelse påvirke av muligheten for å få et oppdrag. Det ble dessuten vist til at naboen ikke hadde noen form for egeninteresse i saken. Selskapet anførte på nytt at det fant det lite betryggende at FKK la vekt på uttalelser fra naboer og hentydet, på tross av naboens beskrivelse, at naboen aldri hadde vært inne i boligen. Kjøper ønsket saken behandlet av Forsikringsskadenemnda. Nemnda bes ta stilling til om selger har holdt tilbake/gitt uriktige opplysninger om boligen, jfr. Avhl. 3-7, 3-8, 3-9. Tidligere uttalelser: E050133* våtrom gulv E050135* våtrom annet (4108) Forsikringsskadenemnda bemerker: Det som etter nemndas mening er avgjørende i denne saken er at kjøperen før handelen ifølge kjøpekontrakten har besiktiget eiendommen, derunder badet. Hvorvidt badet da var fra byggeåret, eller senere er oppgradert, er i forhold til dette uten betydning. Hva kjøper var villig til å betale for eiendommen, vil selvsagt bl.a. være avhengig av hvordan badet fremstår for ham, og dette badet fremsto som et relativt moderne bad med innstøpt badekar. I forbindelse med kjøpet ble kjøper bl.a. forelagt en egenerklæring, og av denne fremgår at selger ikke er kjent med feil i forbindelse med våtrommene. Heller ikke taksten gir uttrykk for, eller advarer mot, feil ved badet. Uansett hva som måtte være årsaken, er det, etter de opplysninger som foreligger, på det rene at det etter relativt kort tid ble avdekket store lekkasjer på badet. Den rørlegger som har gitt tilbud på utbedring har stipulert utgiftene i den forbindelse til vel kr inkl. mva. Det kjøper etter avh.l. har krav på å få erstattet, dersom det foreligger en erstatningsmessig mangel, er det det koster å reparere badet slik at det blir i den stand som kjøper hadde grunn til å forvente ut fra de opplysninger han fikk før kjøpet. Nemnda kan ikke se at det kan reises avgjørende innvendinger mot tilbudet fra rørlegger W i den forbindelse. Pga. skaden måtte badet rehabiliteres fullstendig. Det innebærer etter nemndas mening, at det foreligger en vesentlig mangel ved eiendommen, 4/5

5 jfr. avh.l Det er tale om en mangel som prismessig overstiger 6 % av kjøpesummen, og det er tale om et så vesentlig rom som et bad. Nemnda finner da ikke nødvendig å ta standpunkt til om selger har misligholdt sin opplysningsplikt. Konklusjon: Kjøperen gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Ebeltoft, Undli, Bergseng Mælan og Skofteland. 5/5