Kjøp av tre borettslagsleiligheter, finansavtaleloven 47

Transkript

1 Kjøp av tre borettslagsleiligheter, finansavtaleloven 47 Saken gjaldt spørsmålet om banken hadde en frarådningsplikt i 2006, da banken utstedte et finansieringsbevis på kr ,- for å finansiere klagers kjøp av borettslagsleilighet i Bodø. Klager hadde fra før kjøpt to borettslagsleiligheter i samme by. Nemnda bemerket bl.a. at i og med at klager hadde kjøp tre leiligheter, hadde hun satt seg i en utsatt posisjon. Klagers beregninger fremsto imidlertid ikke som urealitiske da finansieringsbeviset ble utstedt i 2006, og banken ble bundet, og klager ikke hadde noe valg etter at kjøpekontrakt var inngått. Nemnda vurderte at det var fullt mulig for klager å gjennomføre sin plan, og at banken ikke hadde en frarådningsplikt i I. Saksfremstilling Klagen gjelder spørsmålet om banken har oppfylt sin frarådningsplikt ved låneopptak, jf finansavtaleloven 47. Våren 2006 søkte klager om finansieringsbevis for innskudd på kr i forbindelse med kjøp av leilighet i Bodø (leilighet 3). Fellesgjelden på leiligheten var kr Finansieringsbevis pålydende kr ble utstedt av banken 30. juni Planlagt overtagelse av leiligheten var vår/sommer Kjøpesummen skulle etter avtalen innbetales ved overtagelse. I juni 2006 var klager i sin siste måned i en engasjementstilling. Fra august 2006 hadde hun fått 50 % stilling som koordinator i, med årlig lønn kr Hun fikk i tillegg en annen 50 % stilling. Sist registrerte inntekt var kr i 2004, idet klager i mellomtiden hadde vært student. Lån på kr ble innvilget 23. april Tilsagnsbrevet, som klager har signert, inneholdt en klausul om frarådning. Da finansieringsbeviset ble utstedt i juni 2006 eide klager fra tidligere to leiligheter; en som hun bodde i (leilighet 1), og en annen i (leilighet 2) som hun skulle flytte til når den ble innflyttingsklar høsten Klagers plan var at salg av leilighet 1 skulle delfinansiere leilighet 2, som igjen skulle selges for å delfinansiere leilighet 3 ved overtagelsen. Hun hadde tidligere fått innvilget lån i banken på kr til refinansiering av lån til leilighet 1 og kr til innskudd til leilighet 2. Etter at kjøpekontrakt for leilighet 3 var inngått var klagers totale gjeld/forpliktelser kr , inklusive gjeld og fellesgjeld for alle tre leilighetene og studielån kr Før kjøpekontrakt for leilighet 3 ble inngått, skal klager fra eiendomsmegler ha fått opplyst estimert salgssum for leilighet 1 (ved salg høsten 2006) og leilighet 2 (for salg vår/sommer 2008). Antatt netto 1

2 fortjeneste etter salg av begge leilighetene var satt til kr Fortjenesten skulle forutsetningsvis benyttes til nedbetaling av lån til kjøp av leilighet 3. I ettertid viste det seg at leilighet 1 ble solgt for mindre enn estimert salgssum. Leilighet 1 ble solgt høsten 2006 for kr ; kr mindre enn estimert. Hun flyttet da inn i leilighet 2. Sommeren 2007 fikk klager 100% fast stilling som kultursjef i kommune, hvilket medførte at hun måtte flytte fra Bodø til. Hun bestemte seg da for å legge leilighet 3, som hun ennå ikke hadde overtatt, ut for salg høsten Leiligheten ble ikke solgt. Våren 2008 la hun ut både leilighet 2 og 3 for salg. Klager fikk informasjon om at leilighetene var vanskelig å omsette, og leilighetene ble i stedet leiet ut. Leilighet 3 ble leiet ut med tap. Hun måtte derfor ta opp lån på kr i banken i februar 2008, blant annet for å dekke første avdrag på fellesgjelden som forfalt i november 2008 med kr Pr klagetidspunktet har klager total gjeld på kr , hvorav kr utgjør ordinære lån på leilighet 2 og 3, kr utgjør fellesgjeld på leilighet 2 og 3 og studielån kr Hennes inntekt er kr Klager anfører at banken har mislighold frarådningsplikten jf finansavtaleloven 47. Da finansieringsbeviset ble utstedt var banken klar over at hun allerede eide 2 leiligheter med relativt høy fellesgjeld, og hun forpliktet seg til å kjøpe en leilighet til. Hennes gjeldsbelastning ville bli nesten 6 millioner i Banken var også klar over hennes lave inntekt på det tidspunktet; etter fratrekk av skatt hadde hun utbetalt kr pr måned. Videre var banken kjent med at hun ville være uten jobb fra august Frarådningsplikten forelå allerede da finansieringsbeviset ble utstedt. Da lånet ble innvilget var hun allerede forpliktet etter kjøpsavtalen. At hun da ble frarådet er uten betydning. Dersom leilighet 1 og 2 ikke ble solgt før overtagelse av leilighet 3 skulle hun altså med en inntekt på kr være i stand til å betjene en gjeld på kr Og selv med en årlig inntekt på brutto kr fra 2008, som hun hadde presentert for banken, ville det på ingen måte være tilstrekkelig til å betjene gjelden. Selv om den estimerte prognosen ble lagt til grunn; at hun hadde en egenkapital på kr etter salg av leilighet 1 og 2, samt en årsinntekt på kr ville hun likevel hatt en samlet gjeld på kr , som omfattet lån og fellesgjeld på leilighet 3 og studielån. Dette må ha vært åpenbart for banken da den utstedte finansieringsbeviset i Hun ble til tross for dette ikke frarådet å oppta lånet på kr til kjøp av leilighet 3, hverken skriftlig eller muntlig. Det ble heller ikke diskutert med henne hvordan hun skulle klare å betjene gjelden, eller 2

3 hvordan det ville påvirke situasjonen hennes at rentene gikk opp eller boligprisene gikk ned. Banken bestrider at lånet skulle vært frarådet på det tidspunkt da banken forpliktet seg i Det er derfor ikke grunnlag for helt eller delvis bortfall av lånet. I følge banken må klager selv ha risikoen for den gjeldssituasjonen hun er i. Ved opptak av lån til leilighet 2 opplyste hun at salget av leilighet 1 ville innbringe mer enn tilstrekkelig til å dekke kjøpesummen for leilighet 2. Hennes lånebehov var derfor opprinnelig begrenset til refinansiering av lån til leilighet 1 og kr til innskudd til leilighet 2. Før hun flyttet inn i leilighet 2 hadde hun kjøpt nok en leilighet, leilighet 3, i samme komplekset. Hun ble innvilget finansieringsbevis til denne under forutsetning av at salgsprovenyet for leilighet 1 og 2 skulle brukes til kjøpet av leilighet 3. På spørsmål fra banken om hun turde kjøpe leilighet 3 før hun engang hadde flyttet inn i leilighet 2, var klagers tilbakemelding at hun hadde gjort en grundig vurdering blant annet etter råd fra megler. Det var dessuten hennes mulighet for å få større leilighet. Hun opplyste i banken at hun ville få til sammen 1,2 mill i egenkapital etter salg av leilighet 1 og 2, og hun hadde fått fast jobb i Fylkeskommune. Klager har dessuten ikke oppfylt forutsetningene for å få utstedt finansieringsbevis, noe hun selv må ta ansvaret for. I forbindelse med at hun fikk ny jobb og flyttet til pådro hun seg månedlige ekstrautgifter på kr til leie av bolig med mer der. I tillegg misligholdt leieboeren i Bodø leiebetalingen, slik at klager måtte søke refinansiering og økning av lånene. Hun oppfylte heller ikke forutsetningen om salg av leilighet 2, og fikk betalingsproblemer. Lånebeviset for kjøp av leilighet 3 var bindende for banken og måtte oppfylles. Det var basert på opplysninger og forutsetninger 30. juni Ut fra de forutsetninger banken bygget på i 2006, ville klager klart å betjene gjelden tilhørende leilighet 3. Banken la da til grunn inntekt kr og klagers opplysning om at hun hadde mulighet til å øke inntekten. Det er opplyst at inntekten senere på året var kr Ved beregning av gjeldsforpliktelser må det legges vekt på at fellesgjelden knyttet til leilighet 3 etter det opplyste kun skulle renteberegnes. Avdrag skal ikke betales før etter 30 år. Banken viser til Rt 2003 s 1252, samt BKN som har betydelig likhetstrekk med den foreliggende saken. ***** Klagen forstås slik at klager krever at banken sletter lånet på kr helt eller delvis. 3

4 II. Bankklagenemndas begrunnelse Klagen gjelder spørsmålet om hvorvidt banken hadde en frarådningsplikt da klager opptok lån stort kr ,- i banken for å finansiere kjøp av en borettslagsleilighet i Bodø, og om plikten i så fall er overholdt. Finansieringsbevis ble utstedt av banken i Klager hadde fra før kjøpt to borettslagsleiligheter i samme by. Meningen var å videreselge den først kjøpte før overtagelse av den annen, som igjen skulle selges og delfinansiere kjøpet av den tredje. Klager hadde fra tidligere lånt til sammen kr ,- til disse kjøpene. Klagers beregninger gikk ut på at salgene ville gi et overskudd på noe over kr 1 mill., som skulle benyttes til nedbetaling på det lånet saken gjelder. Salget av den første leiligheten ga ikke det overskudd som var forventet. Videre fikk klager sommeren 2007 en stilling som innebar at hun måtte flytte fra byen, og hun la derfor også de to andre leilighetene ut for salg. Det viste seg imidlertid å være vanskelig å finne kjøpere. Da banken utarbeidet tilsagnsbrevet til klager i april 2008, var det klart at klagers økonomiske situasjon og utsikter var vesentlig endret. Banken fant derfor grunn til å fraråde klager å oppta lånet. Klager var imidlertid da bundet av kjøpekontrakten. På overtagelsestidspunktet for den siste leiligheten i 2008 var klagers samlede gjeld inklusive hennes andel av fellesgjelden tilknyttet leilighetene på nærmere kr 6 mill. Slik finansieringsbeviset lyder i denne saken, er Bankklagenemnda av den oppfatning at banken var forpliktet i henhold til finansieringsbeviset utstedt den 30. juni 2006, mens klager på sin side var bundet av kjøpekontrakten. Frarådningsklausulen var følgelig uten reelt innhold for klager. Det var således før finansieringsbeviset ble utstedt banken måtte vurdere om den hadde en frarådningsplikt. Likeledes vil det være dette tidspunkt som legges til grunn ved nemndas vurdering. Etter nemndas oppfatning bygger klagers satsning på flere forutsetninger, først og fremst knyttet til utviklingen i boligmarkedet, og da særlig for borettslagsleiligheter med lavt innskudd. I og med at klager kjøpte hele tre leiligheter av denne type, satte hun seg i en utsatt posisjon. Slik situasjonen var i 2006, da finansieringsbeviset ble utstedt, fremstår imidlertid klagers beregninger ikke som urealistiske. Nemnda vurderer det slik at det var fullt ut mulig for klager å gjennomføre planen, og hun ville da komme ned på et gjeldsnivå som kunne forsvares, anslått til i overkant av kr ,- i lån til banken og studiegjeld, og økonomi til å betale husleie. Klager har riktignok eksponert seg betydelig i boligmarkedet, men hun har gjort dette helt bevisst, og i samråd med eiendomsmegler. Etter dette er det nemndas vurdering at banken ikke hadde en frarådningsplikt på tidspunktet for utstedelse av finansieringsbeviset. Klagen fører ikke frem. Uttalelsen er enstemmig. 4

5 III. Bankklagenemndas konklusjon Klager gis ikke medhold. Oslo, den 8. februar 2010 Cecilie Østensen Noss Per Kjetil Lilleskare Paal Bjønness Stig B. Andersen Frode Arnesen 5