FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE EIERSKIFTE

Transkript

1 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE ACE EIERSKIFTE Defekt vannpumpe og stokkmaur oppdaget kort tid etter overtakelse avh.l. 3-7 og 3-9. Et hus bygget omkring 1956, med påbygd bad og inngangsparti fra 1976, ble kjøpt as-is for kr Kjøper reklamerte i mai og juni samme år over stokkmaur og feil ved vannpumpa. Kostnadene til utrydning av stokkmauren, merarbeid ved rehabilitering av badet (gulvbelegg skulle uansett byttes) og utskiftning av vannpumpa var anslått til i overkant av kr inkl. mva. Kjøper mente at selger v/representant (sønn) måtte ha kjent til stokkmaurangrepet. Selger anførte at maur kun var sett utendørs tidligere og at det var naturlig, siden eiendommen hadde naturtomt. Inne hadde man observert grønne fluer ( kufluer ), som kunne forveksles med flygemaur (stokkmaur), noe selger benektet at han hadde gjort. Selskapet anførte at det var påregnelig at vannpumpa måtte byttes ut, siden den hadde begrenset levetid. Utbedringskostnadene på badet mente selskapet for det meste relaterte seg til oppgraderinger som det ikke kunne være ansvarlig for, da badet var 28 år. For øvrig ble det vist til takstrapporten, hvor det var gjort et stort fradrag for utidsmessighet, elde/slitasje m.v. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr (kr bad + kr pumpeanlegg). Forsikringsskadenemnda bemerker: Nemnda er enig med selskapet i at en vannpumpe har begrenset levetid og at det derfor måtte påregnes at den en dag i nær fremtid ikke ville virke lenger. Den virket, etter det nemnda forstår, da eiendommen ble overtatt. Etter nemndas mening er det ikke sannsynliggjort at selger kjente til stokkmaurangrepet. At det er maur på en naturtomt er ikke overraskende. Det skal betydelig grad av ekspertise til for å forstå at maur ute, også kan innebære stokkmaurangrep inne. Det samme gjelder tolking av flueforekomster i landbruksdistrikt. På den annen side er det ikke noe i saken som gir grunnlag for å anta at kjøper i større utstrekning enn selger var eller burde vært oppmerksom på stokkmaurangrepet. Når det derimot gjelder badet, finner nemnda at kjøper må gis medhold. I egenerklæringen er det svart nei på at det var noen feil ved badet. Det viste seg ved nærmere undersøkelser at undergulvet var delvis oppspist av maur, slik at det av den grunn måtte skiftes ut, med påfølgende reparasjoner. Etter nemndas mening foreligger det da en feil som er uten sammenheng med et baderoms vanlige levetid. Det er således opplyst at det ikke var avdekket noen lekkasjer. Reparasjonene av stokkmaurskadene er beregnet til ca kr Nemnda finner at dette er mer enn tilstrekkelig til at manglene må anses for å være vesentlige, jfr. avh.l Kjøper må derfor gis medhold. Reparasjonen av badet representerer imidlertid en Side 1 av 6

2 vesentlig standardhevning. Det må derfor gjøres fradrag for dette. Nemnda setter fradraget skjønnsmessig til 50 %. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Engstrøm, Fritzø, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak HT(TB) av Saken gjelder spørsmålet om ACE er ansvarlig for forhold ved det aktuelle huset under selgers eierskifteforsikring, jfr. avh.l. 3-7 og 3-9. Før kjøpet var det fremlagt salgsoppgave, egenerklæringsskjema utfylt av selger og verdiog lånetakst. Av salgsoppgaven fremgikk at eiendommen, en enebolig, var bygget i Om de påberopte forhold er det kun opplyst at det er privat vannkilde/brønn på egen grunn, som deles med nabo. Prisantydning for eiendommen var satt til kr Fra selgers egenerklæringsskjema fremgår det: 1. Kjenner du til feil ved våtrommene, f.eks. lekkasje, råte eller soppskader? Nei 7. Kjenner du til sopp, råteskader eller angrep fra skadedyr? Nei Om eiendommen er det i verditaksten bl.a. opplyst: 3. Eiendommens tomt Eiendommen har eget vann- og avløpsnett. Vann fra brønn. Pumpeanlegg med trykktank. Brønnen er felles med nabo. 6. Bygningsmessig beskrivelse Bad og vaskerom Vask-/baderom delvis i tilbygg. Bad med vinylbelegg på golv og våtromstapet på vegger. Badet er innredet med dusj, servant, speil/lys og wc. Sluk i golv i vaskerom i kjeller. Avløp til sluket går til gammel septiktank. Innvendig røropplegg er vesentlig fornyet. Varmtvannsbereder på 120 l. fra Noe knirk i golv rundt sluk. Bevegelser i golvet har ført til skader på overflater. 9. Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon Hovedbygg 40 % Beregnede byggekostnader etter fradrag = Markedsanalyse Varierende vedlikeholdt og oppgradert boligeiendom beliggende i landlige omgivelser. 11. Verdikonklusjon Dagens normale salgsverdi: kr Av kjøpekontrakten fremgår at eiendommen ble kjøpt som den er for kr Avtalt overtagelse var satt til Den reklamerte kjøper på stokkmaur på eiendommen. Fra reklamasjonen gjengis: Side 2 av 6

3 Vi har oppdaget stokkmaur i boligen var skadedyrkontrollen på befaring (A A/S). Ifølge A A/S har ikke dette kommet i år. Han fant død maur i kjelleren, og det er observert større stokkmaur med vinger. Begge deler betyr at huset har hatt stokkmaur over en lengre periode. Knirk og svikt i gulv på badet kan tyde på at de har gjort skade i svillene der Tidligere eiers representant kommenterte kjøpers reklamasjon slik: Hadde det vert stokkmaur i boligen i en lengre tid, noe representanten fra skadedyrkontrollen hevder, ville vi ha oppdaget dette. Stokkmaur gjør store skader på kort tid. Det var ingen døde mauer på kjellergulvet ved befaring eller overtakelsen av huset, noe megler har bekreftet. Og vi merket ikke noe av dette under rengjøringen. Når det gjelder badegulvet er det ingen svikt, slik dette hevdes, men knirk er det, og dette fikk kjøper opplysninger om under visning og ved overtakelsen av huset. Dette er det opplysninger om i salgsoppgaven under pkt. 6. Bygningsmessig beskrivelse fra takst. Når det gjelder knirken i badegulvet har denne vert der i mange år, og grunnen er det at der er varmekabler i tregulvet og at sponplatene ble spikret og ikke skrudd fast. Dette fikk (kjøper) også beskjed om, og da sier han at badet skal han gjøre om, så dette var ikke noe problem for ham. Huset ble bygget i 1956, bad og inngangsparti ble påbygd i Dette og alle positive og negative ting vedr. huset ble det opplyst om ved salget. Den reklamerte kjøper på feil ved vannpumpen: Vi har privat vann og avløp. Problemet som nå har oppstått er at vi er vannløse. Det er ikke brudd på vannledningen (er blitt sjekket). Pumpa går, men den drar bare luft. I følge rørleggeren er den nok for liten i forhold til dimensjon på sugeledningen, og at høyde og avstand er for stor. Ny pumpe (tilsvarende) koster ca kr Selgers representant kommenterte reklamasjonen på vannpumpen slik: Han besiktiget selv vannpumpa ved overtakelsen av huset. Og det ble opplyst om at pumpa ikke er helt ny, men ca år gammel. Det hevdes i klagen at en rørlegger mener pumpa er for lita, dette må bero på en misforståelse. Pumpa ble installert av fagfolk fra en rørlegger bedrift, og den har fungert bra i alle år, mens våre foreldre hadde huset. Pumpa, sugeledningen, høyde og avstand er det ikke blitt forandringer på, så dette forstår vi ikke no av. Selskapet avslo deretter kravet. Selskapet kunne ikke se at selger hadde kjennskap til de aktuelle forhold. Selskapet fant videre at vesentlighetsvilkåret ikke var oppfylt. I e-post av oppga kjøper at han hadde fått rørlegger til å skifte ut pumpeanlegget, noe som kostet kr I relasjon til stokkmaurproblemet bemerket kjøper: Forrige eier innrømmer jo også at det har vært maur der i lengre tid. De har bare tatt feil av hva slags maur det er. Saken er nå at i går ( ), begynte vi å rive opp gulvet på badet. Da fikk vi bekreftet vår mistanke om at stokkmaueren er i gulvet og bjelkene der Det er riktig at vi ble opplyst om knirk i gulvet på badet. Hørte og merket det selv også. MEN vi ble opplyst om at grunnen var at sponplatene var spikret, og ikke skrudd fast til bjelkelaget. Nå viser det seg jo at grunnen er STOKKMAUR!!! Tidligere eiers representant bemerket: Anlegget som var der ved overtagelsen har virket tilfredsstillende for våre foreldre i alle år. Selv når vi gjorde rent huset før salget, virket alt ok. At pumpa suger bare luft og ikke vann, som (kjøper) hevder, stemmer ikke. Side 3 av 6

4 Når det gjelder stokkmauren, så hevder (kjøper) at vi har innrømmet at det har vært maur der i lengre tid. Ja, men ikke stokkmaur, men maur under steiner og heller utvendig. Innvendig har det til tider vært grønne fluer, sånne som en kanskje kan forveksle med maur fordi de har store vinger og gjemmer seg i veggene. Hadde det vært stokkmaur der en god stund ville vi også ha merket det. Knirken i badegulvet har vært der siden 1978/79 altså fra ca. 2-3 år etter at det ble lagt. Grunnen til knirken er at det ble lagt varmkabler i gulvet og at platene ble spikret for dårlig. Selskapet avslo kravet på nytt. Selskapet viste bl.a. til at badet var 28 år gammelt og at levetid på vinylbelegg iht. NBI var på 5-15 år. Selskapet viste også til takstens fradrag for utidsmessighet, elde mv. på hele kr , og slik at forventningsnivået til boligen måtte reduseres. Den avga skadedyrfirmaet A A/S uttalelse fra sin besiktigelse : Ved inspeksjon på eiendommen 4. juni 2004 ble det observert stokkmaur som gikk over gårdsplassen fra garasjen til hjørnet av huset hvor badet ligger. Det ble også sett maur som gikk inn under panelet. Innvendig i huset ble det sett noen få individer i gangen og på kjøkkenet i 1. etasje. Nede i kjelleren ble det funnet døde stokkmaur. Inne på badet var det svikt/knirk i gulvet, noe som kan skyldes at maur hadde tilhold i bjelkelaget i gulvet. Eier opplyste også om at han hadde sett maur med vinger. Dette er stokkmaur som svermer for å finne et nytt tilholdssted. Dette kan tyde på at problemet har pågått en stund, da ett stokkmaur-samfunn må bli av en viss størrelse før det tillates sverming fra redet. Kjøper har innhentet pristilbud fra tømrer for utbedring av skade på badet grunnet stokkmaurskostnadene på badet: Gulvbjelker, underbord gulvbjelker, stubbloft, klemlekter, glava til gulv, vannfast spongulv, gips/spongulv, lim, div. skruer og spiker, varmekabel, sparkel for varmekabel, arbeidet er inkludert i prisen. Delvis nytt røropplegg (max kostnad kr.) Pris totalt kr inkl mva. Selskapet avslo kjøpers krav på nytt med disse bemerkningene: Som påpekt i vårt brev av har bad med vinylbelegg på gul en forventbar levetid på 5-15 år, i henhold til levetidstabeller fra Norsk Byggforskningsinstitutt. Ettersom badet er 28 år blir det å anse som utlevd. Følgelig er det forventbart at badets overflater må utbedres. Dette er å regne som alminnelig vedlikehold av et bad, som kjøper må bære risikoen for Slik vi forstår Tømrer Ms prisoverslag relaterer størsteparten av de oppstilte kostnadene seg til utbedring/fornyelse av badegulvet som sådan. Nye varmekabler er opplistet, samt nytt røropplegg. Dette er kostnader som relaterer seg til normalt påregnelig vedlikehold for et så gammelt bad, og som selger ikke står ansvarlig for. Erfaringsmessig vil ikke tømrerarbeidene som direkte relaterer seg til skadene fra maurene beløpe seg til store summer. Følgelig er vi av den oppfatning av at det påberopte forhold ikke vil utgjøre et vesentlig avvik fra eiendommens forventbare stand. Kjøper klaget deretter saken inn for FKK. I klagen oppga kjøper at det han før kjøpet hadde tenkt å foreta seg med knirken i baderomsgulvet var å bytte ut gulvbelegget og samtidig skru fast sponplatene. Kjøper fremla senere en spesifisert oversikt over de utgiftene som hadde påløpt i forbindelse med utbedring av badet og stokkmauren. Kostnaden ved utbedring av badet Side 4 av 6

5 kom på kr , mens utgiftene til sprøyting var på kr I relasjon til utbedringen bemerket kjøper: Så lenge stokkmauren har gjort skade på bærelaget, må man fjerne alt for å kunne bygge det opp igjen. Varmekabler og røropplegg ligger i og under bjelkelaget. Da sier det seg selv at man må fjerne dette for å kunne lage et nytt gulv fra grunnen av. Derfor kostnadene. Normalt vedlikehold vil være å bytte vinylbelegg, kle opp igjen veggene, skifte ut noe sanitærutstyr. I følge forrige eier var grunnen til knirk i gulvet, at sponplatene var spikret og ikke skrudd. (noe som er meget sannsynlig ifølge FAGFOLK) Forskjellen her blir jo da mellom bare å bytte belegg og skru fast noen sponplater, og rive opp alt!! Det er vesentlig forskjell!! Det er ikke normalt vedlikehold! Kan også nevne at gulvet og sponplatene var tørre og fine. Dvs at vinylbelegget IKKE har sluppet igjennom noe fuktighet Selskapet fastholdt på nytt sitt standpunkt med hovedsakelig de samme bemerkningene som tidligere. I brev til selskapet tok FKK opp spørsmålet om ikke selger burde ha opplyst om dyrene som var observert før salget, grønn kuflue. Selskapet kunne ikke se at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Det var ikke sannsynliggjort at selger hadde forvekslet kufluer med stokkmaur. Etter et skjønnsmessig fradrag som var gjort i takstrapporten (om lag 40 %), var ikke utbedringskostnadene i en slik størrelsesorden at vesentlighetskravet i avh.l. 3-9 annet ledd var oppfylt. FKK vurderte saken igjen og skrev: Når det gjelder vurderingen etter 3-7 minner jeg om at det ikke kreves at kjøperen faktisk visste om, eller med viten hadde observert stokkmaur før overtagelse, jf. måtte kjenne til. Det fremgår av rapporten fra S AS at problemet nok har vedvart en stund, noe som kan tas til inntekt for at det foreligger en mangel etter 3-7. Jeg viser til FSN 4841, selv om nemnda ikke tar stilling til spørsmålet. (Skadedyrkontrollen) har videre, som selger, opplyst at det ble observert stokkmaur som gikk over gårdsplassen fra garasjen til hjørnet av huset hvor badet ligger. Dette er noe som kan tyde på at det selger faktisk så var stokkmaur og ikke vanlige maur, da en slik vandring av maur forekommer når bestanden har utviklet seg over tid. Riktignok ligger huset på en naturtomt, og forekomst av maur kan ikke sies å være uvanlig på slike tomter. Det er videre opplyst at det fra selgers side er observert kuflue. Undertegnede vet ikke hva slags innsekt dette er, men konstaterer at (skadedyrkontrollen) mener det som faktisk ble observert var stokkmaur, og ikke kuflue. Om disse to arter kan sammenblandes vites ikke. Når dette er sagt er det på det rene at dette er et bevisspørsmål det er vanskelig å ta stilling til, og fra FKKs side antydes det ikke at selger her bevisst har tilbakhold opplysninger eller lignende. Avhl pkt. Når det gjelder vesentlighetsvurderingen må denne bero på en vurdering av hva kjøper kunne forvente seg, kontra hva han faktisk fikk. I takstrapport er det ingenting som tilsier at badet var i en slik forfating at det hadde utlevd sin levetid, ei heller ble det gitt andre opplysninger som skulle tilsi at badet var i en stand som tilsa at det måtte utbedres. På den andre siden er det klart at badet var gammelt (28 år) på overtakelsestidspunktet, noe som tilsier at kjøpers forventing senkes noe. Likevel er det slik at utbedringskostnadene slik de er dokumentert for FKK beløper seg til kr Malingsarbeider og belisting er da ikke medregnet. Side 5 av 6

6 Med tanke på at kjøpesummen var kr kan det hevdes at de skader som relaterer seg til den skjulte feilen (stokkmaurangrep) tilfredsstiller de krav som stilles til vesentlig avvik etter pkt. Det vises for øvrig til FSN 4161 og Selskapet påpekte at selger hadde presisert at han ikke hadde forvekslet fluer med stokkmaur, samt at maur heller ikke var observert av takstmann på befaring i huset. Kjøper hadde måttet foreta bygningsmessig inngrep for å kunne påvise skaden. Utbedringskostnadene kunne ikke legges til grunn ved vesentlighetsvurderingen, da det måtte gjøres fradrag for verdiøkningen utskiftning ville medføre. Selskapet hadde følgende kommentar til redegjørelsen: Fra selgers og selskapets ståsted vil det være viktig å få frem innledningsvis i redegjørelsen at det er et dødsbo som står som selger. Selgerne har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor begrenset kunnskap om den sammenlignet med en selger som selv har bebodd den. Kjøper overtar således en større risiko. Dette har også betydning for spørsmålet om selger grovt uaktsomt har forvekslet stokkmaur med vanlige fluer, jfr. avhendingsloven 3-7. Videre er det slik at visse konstruksjoner i bygningen ikke har utlevd sin levetid. I (selskapets) brev av har vi vist til kjøpers innhentede takst. Det fremkommer her at utgifter til å bytte ut stubbloftsplater og spongulv på det aktuelle badet vil komme på kr I tillegg kommer utgifter til sprøyting av maur, hvilket kjøper selv har stipulert til kr Dersom en skal vurdere om det foreligger en mangel i henhold til vesentlighetsvurderingen i avhendingsloven 3-9, vil dette være viktig å få presisert fra selgers og selskapets ståsted. Kjøper påpekte deretter at huset ikke ble solgt som et dødsbo. Selgerne hadde stått for det praktiske de siste årene, som vedlikehold av hust. Den ene sønnens skal ha lagt opp nytt elektrisk anlegg kort før huset ble overdratt. Selgerne må på denne bakgrunn ha hatt tilstrekkelig kjennskap til huset. Det burde også vært opplyst om at det var observert maur i huset, slik at fagfolk kunne ha sjekket opp hva slags type det var. Utgiftene til sprøyting er vurdert av skadedyrskontrollen. Nemnda bes ta stilling til om selgers opplysninger om eiendommen var mangelfulle og evt. om dette kan anses å ha virket inn på avtalen, jfr. avh.l Videre bes nemnda vurdere om eiendommen kan anses å ha vært i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, jfr. avh.l Tidligere uttalelser: 4841 stokkmaur, mitangrep forventbar stand Side 6 av 6