FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR

Transkript

1 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR EIERSKIFTE Skjult lukt etter kattehold, tvist om utbedring avh.l Den aktuelle enebolig er oppført i 59 og ble overdratt ved kjøpekontrakt av for kr , med overtagelse Eiendommen trengte oppussing og under dette arbeidet blir det avdekket et luktproblem i huset. Det kom da frem at tidligere eier hadde holdt katter og på eldre dager ikke klarte å håndtere dette. Selger er tidligere eiers barn og har ikke selv bodd i huset. Det er enighet om at selger ikke var klar over luktproblemet og spørsmålet i saken er om denne "skjulte" mangel er vesentlig i forhold til avh.l Det foreligger to rapporter om utbedring med svært store differanser når det gjelder kostnadene. Kjøpers rapporter viser utbedringskostnader på kr mens selskapets rapport mener at kostnadene kan begrenses til kr TVISTEBELØP: Kr eks. mva. Sekretariatets redegjørelse: sak EB (BK) Saken gjelder forståelsen av Gerlings vilkår for boligsalgsforsikring av jan. 99: 3.1 Selskapet svarer for sikredes (selgers) rettslig ansvar etter AHL for krav om prisavslag og erstatning som fremsettes mot sikrede eller selskapet i forsikringstiden. Den aktuelle eiendom er en enebolig oppført i 59, som ble overdratt ved kjøpekontrakt av for en kjøpesum på kr 1.1 mill. Eiendommen ble overtatt Av saksdokumentene fremgår at eiendommen trengte en viss oppussing, men inneholder ingen opplysninger om de aktuelle luktproblem etter kattehold. Det fremkommer at selger ikke selv har bodd i huset, som var bebodd av hennes foreldre. Etter overtagelsen gikk kjøper i gang med å pusse opp huset og under dette arbeidet ble luktproblem etter kattehold avdekket. Kjøper tilskrev selger som svarte: Hadde jeg på noe tidspunkt trodd at opplysninger om kattehold skulle bli av betydning for ny eier, så hadde jeg selvfølgelig tatt opp det. For å ta kattehistorien veldig kort, så startet det med at moren og faren min begynte med rasekatter, og hadde, en for dem flott hobby med reiser, utstillinger og nye venner i inn og utland. De var i avisen med priser for beste rasekatt, og hadde stor glede av det de holdt på med. Det var ingen problemer knyttet til dette før moren min ble syk. De drev ikke katteoppdrett, men valgte å la en katt få et kattekull (4 stk). Disse kattene ble lovet bort, men moren min klarte ikke å gi dem fra seg, og det var i den perioden at problemene begynte. Hun ble presenil, og mistet grepet på hverdagen, noe som fikk følger også for alt rundt henne. Dagligdagse ting fungerte ikke lenger, hun kunne skru på kokeplater, begynte å lage mat for så å gå fra alt sammen. Vi var lite hjemme i denne perioden, for det fungerte bedre at de kom på besøk hit. Vi synes det var mye katter, men problemet for oss var jo ikke kattene, men at moren min var syk. Jeg har prøvd å finne tilbake til bilder som kunne si noe om årstallet hun kom på sykehjem, og tror det må ha vært 86/87. Det var en lettelse for alle, spesielt faren min. Han forsto at hun aldri ville komme hjem igjen, han avlivet alle kattene, og pusset soverom og kjøkken. I løpet av de siste 13 årene er det jo ingenting som har tydet på at katteholdet skulle ha "satt seg i huset", derfor har jeg heller ikke tenkt på dette som noe problem for eventuelle kjøper.

2 Faren min var en oppegående, nevenyttig mann, og jeg har ikke lagt meg opp i hvordan han har gjort ting. (Jeg har jo ikke bodd i huset siden 69). Jeg sa på møtet med megler at jeg ikke kunne forstå hva det skulle være som gjorde at jeg trengte forsikring, og at dukket det opp noe så ville jeg bli like lei meg som dere. Eierskifteselskapet engasjerte en takstmann som utarbeidet en skaderapport, hvorav blant annet det fremkommer: Skadeårsak og omfang: Eier overtok boligen Ved modernisering av boligen viste det seg at det var en spesiell lukt i gulver, delvis i nedkant av vegger og i nedre del av innredning på kjøkken. Ved befaring viste eier til treverk som var revet opp fra gulv og innredningen på kjøkken. Belegg på gulv i stue var ikke revet opp ved befaring. Undertegnede rev opp en liten bit av belegget og det forekom lukt/urinlukt fra gulvbelegg. Den samme lukten var det i treverk på gulv og i nedre del av kjøkkeninnredning. Det har blitt opplyst at tidligere eier for mange år siden drev med katteoppdrett. Konklusjon: Årsak til skade er urin fra dyr/katter. Utbedring: Total utbedring av skade kr ,- eks mva. Det er ikke fratrukket noe for standardhevning. Selskapet engasjerte etter dette et nytt takstinstitutt som hadde et annet syn på utbedringsmetode og kostnader: 3.3 Utbedring Urin fra katter inneholder mye bakterier som lukter, lukten kan fjernes ved at man med kjemikalier dreper bakteriene. Stedene der det lukter må frigjøres slik at man kommer til med sprøyting av det bakteriedrepende middelet, det vil i dette tilfellet si at i hovedsak må møbler, gulvlistene og innredninger fjernes, enkelte steder der lukten er ekstrem må man løste på gulvbelegget for å få sprøytemiddelet inn. Lukt kan også reduseres/fjernes ved å stenge lukten inne, dvs man bygger lukt inne med å påføre et tett materiale, dette er en noe mer usikker måte å sanere lukt på. 3.4 Takst for utbedring Fjerning av gulvlister og innredninger der det er nødvendig på grunn av lukt langs veggene kr Sprøyting av bakteriedrepende middel kr Remontering kr Rigg og drift kr Sum utbedring og eksklusive MVA kr Kjøper redegjorde etter dette for bakgrunnen for de to takstene og at dette tok svært lang tid, noe som forhindret og forsinket innflyttingen i det nye huset. Fra kjøpers rapport fremkommer at det var selskapet som bestilte også den første rapporten, selv om kjøper her står oppført som oppdragsgiver. Selskapet avviste ansvar under eierskifteforsikringen: Takstmann M har laget en skaderapport som konkluderer med at gulver og kjøkken må skiftes ut for å fjerne lukten og det er ikke gjort noe frådrag for standardhevning. 2/6

3 Vi er derimot av en annen oppfatning når det gjelder utbedring av denne type skader. Vår takstmann R. beskriver i sin takst en reparasjonsmetode som ville gjøre at huset kom tilbake i den stand som tilstandsrapporten beskriver, uten lukt. Vi må legge til at det i tilstandsrapporten er beskrevet at boligen må påregnes kostnader til utbedring/oppgardering og vedlikehold. Det står også beskrevet under innvendige overflater: " Innvendige overflater kan påregnes litt oppgradering og vedlikehold". I tillegg er det gitt tilstandsgrad 2, som sier middels kraftige symptomer. Det burde derfor være godt kjent at boligen hadde behov for oppussing og i henhold til forsikringsvilkårenes pkt. 4.1 er mangler oppgitt i salgsdokumentasjonen ikke dekket av Avhendingsloven og da heller ikke av forsikringen. Eiendommen er videre solgt med kontraktklausulen "som han er", et forhold som innebærer at en mangel må være "vesentlig" for at selger skal kunne gjøres ansvarlig for den. jf. avh.l Den totale reparasjonskostnaden etter vår takstmanns oppsett er kr , inkl. m.v.a. og dette ansees ikke som vesentlig når boligen er solgt som den er. Vesentlighetsnivået er av domstolene satt til minimum 3-5 % av salgssum, uavhengig av om selger har forsikret sitt ansvar etter avh.l. Kjøper kontaktet skadesaneringsfirma som ga slik uttalelse: Det var veldig sterk lukt under belegg i soverom og stue i 1. etg. (50 m 2 ) som tydelig bærer preg av at det har vært katteproblemer der. Vi anser derfor at belegget må rives og fornyes. Gulv og nederst på vegger må behandles med luktfjerning ut fra leverandøren på luktfjerningsmiddelet er urin etter katter absolutt det verste som kan fjernes. Det har også vært problemer i alle de andre rommene i 1. etg. Vi så på sokler til kjøkken og skapdører i gang. Det lukter sterkt også her og anser at dette må fornyes, det er lite annet å gjøre. Det er litt usikkert hvor mye arbeid det er med luktfjerning på grunn av at ytong er som en svamp, og vi kan ikke si hvor langt inn i elementene lukten sitter. Derfor blir vår pris en anslått pris. Arbeidet med riving, skrape lim etter belegg, luktfjerning av gulver og nedkant av vegger samt km og rekvisita vil ha en kostnad på kr pr. m 2. grunnflaten er på 104 m 2. Kjøper kontaktet advokat som imøtegikk selskapets avslag, men selskapet fastholdt sitt syn. Kjøper kontaktet deretter FKK: I sep. 00 kjøpte vi eiendommen H.veien 8 i kommune. Under oppussingsarbeid oppdaget vi en svært intens og spesiell lukt i huset, som viste seg å stamme frå katter. Vi tok umiddelbart kontakt med selger og eiendomsmegler, som sendte opp en takstmann for å taksere skaden. Megler orientert oss om at denne takstmann var godkjent av forsikringsselskapet, han takserte skaden til kr ex mva. I forhold til denne taksten sendte vi krav til forsikringsselskapet som sendte ny takstmann, han takserte skaden til kr , inkludert MVA. På bakgrunn av siste takst avviste Gerling Norge vårt krav. Vi har i forbindelse med arbeidet vi har utført, for å bli kvitt luktproblematikken i huset, hatt utgifter som langt overskrider den høyeste taksten. Etter å ha bodd i huset en tid har vi nå startet enkelt oppussingsarbeid i kjelleren og også her er luktproblematikken til stede. Luktproblematikken var ikke nevnt i salgstakst eller selgers egenoppgave som fulgte huset ved salg. At det i tilstandsrapport er sagt at bolig må påregnes kostnader til utbedring/oppgradering og vedlikehold vil vi ikke si er forenlig med det arbeid som har vært nødvendig å utføre i huset. Vi har fjernet alt som var mulig å fjerne av treverk, skrapt gulver, sprøytet med kjemikalier osv. for i størst mulig grad å bli kvitt lukten, før vi har kunnet begynne med vanlig utbedring/oppgradering. 3/6

4 FKK skrev til selskapet: Iht. kjøpekontrakten 7 reguleres mangelsspørsmålet av avhendingsloven (avh.l.) 3-9. Vårt kontor vil innledningsvis bemerke at vi ikke kan se at det ble opplyst om det aktuelle forholdet forut for kjøpet. Angivelse av tilstandsgrad 2 på husets overflater gir etter vår oppfatning ingen indikasjon på luktproblemet, og avh.l kan da ikke komme til anvendelse. Kjøper er således ikke avskåret fra å gjøre forholdet gjeldende som mangel. Det bemerkes videre at det ikke synes å være grunnlag for å hevde at selger har gitt mangelfulle opplysninger om forholdet. Det legges da vekt på at selger ikke bodde på eiendommen. Vårt kontor kan heller ikke se holdepunkter for at selger har gitt uriktige opplysninger. Spørsmålet blir derfor om forholdet medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. I saken er det fremlagt tre sakkyndige uttalelser om forholdet. I uttalelse fra M anslås de nødvendige utbedringer til kr eks. mva. I dette anslaget er det imidlertid medtatt utgifter til nytt belegg og ny parkett. Utfra de opplysninger som ble gitt om boligens overflater i tilstandsrapporten antas at disse utgiftene ikke er erstatningsmessige. I uttalelsen fra R anslås kostnadene til kr eks. mva. Differansen mellom disse to anslagene skyldes ulik vurdering av hvilke tiltak som er nødvendige. I uttalelsen av skadeservice anslås kostnadene til kr Det er opplyst at det ikke er medtatt utgifter til nye gulvflater i dette anslaget. Vårt kontor vil bemerke at selskapets avgjørelse, slik den fremkommer i brev av og , synes å bygge utelukkende på uttalelsen fra R. Vårt kontor kan ikke se at selskapet har gitt noen begrunnelse for hvorfor denne uttalelsen tillegges avgjørende vekt fremfor de to andre, som rent umiddelbart fremstår nokså samstemmige med hensyn til nødvendige utbedringstiltak. Idet det antas at skadevurderingen har betydning for vesentlighetsspørsmålet ber vi om en nærmere l begrunnelse for selskapets standpunkt. Selskapet svarte: De ber at vi spesielt begrunner hvorfor vi har vektlegger rapporten til R mer kontra takstmann M og skadedyrfirma. I de fleste saker som vi nå har gjennomgått og ut fra undertegnedes erfaringer så finnes det flere alternative metoder å utbedre enhver reklamasjon. Det som vi mener er riktig i denne saken er at en eventuell mangel skal kunne utbedres tilbake i samme stand eller i vesentlig samme stand før skaden inntraff. Det er klart at ser en isolert sett på rapportene så er de forskjellige, men utgangspunktet er like. Forskjellen er utbedringsmetoder og teknikk. I rapportene til Skadeservice og takstmann M er det ikke vurdert hva som var opplyst eller kjent på kjøps-/overtakelsestidspunktet. Det er heller ikke tatt hensyn til levetidsbetraktninger, slitasjer eller gjenbruk. I vår forståelse er det i disse rapportene medregnet full oppgradering noe som ikke kjøper har rett på iht. avhendigsloven. I boligsalgsrapporten i forbindelse med kjøp/salg av eiendommen har de fleste bemerkningen fått tilstandsgrad 2, det er gitt informasjon om at boligen er bygget i 59 og det er opplyst at det må påregnes kostnader til utbedring/oppgradering og vedlikehold. Rapporten utarbeidet av Eiendom v/r har de utfra opplysninger fra Veggdyrkontroll AS beskrevet hvilke tiltak som bør/kan gjøres for å sanere lukt uten å foreta full oppgradering. Den rapporten innehar også kostnadsoverslag av beskrevet utbedring. Det er dette i vår forståelse av avhendigsloven kjøper kan ha rett på. 4/6

5 Når en gjennomgår skaderapporten frå M så er den benevnt at;" Ved modernisering av boligen..." I brev datert er det beskrevet; "Vi er nå i gang med å pusse opp." Utfra de opplysninger som er gitt i salgsdokumentasjonen er dette betydelige signaler at noe må gjøres med boligen. Selger/Gerling Norge AS har fremlagt en rapport frå Eiendom inkl. hvordan dette kunne ha vært utbedret uten vesentlige kostnader slik at denne saken ikke er vesentlig. At derimot kjøper ønsker å pusse opp og eller modernisere boligen med andre metoder/teknikker en å kun bekjempe problemet, vedkommer ikke denne saken. Kjøper bemerket til dette: Gerling henviser til boligsalgsrapporten, der det er bemerket tilstandsgrad 2. Dette er blitt fremmet tidligere av Gerling. Vi har forespurt takstmann M om tilstandsgrad 2 rommer de forhold som huset viste seg å være under etter at luktproblematikken ble avdekket. Han sier at tilstandsgrad 2 ikke har noen sammenheng med de problemene som viste seg å være i huset. Det vises også gjennom den taksten han har gitt i skaderapporten. Vil påpeke at det er samme takstmann som har skrevet boligsalgsrapporten og den første skaderapporten og at begge disse rapportene var bestilt av selger via megler. Vi stiller store spørsmålstegn ved at de metodene, som takstmann R beskriver i sin rapport, på sikt skulle være nok til å bekjempe luktproblematikken i huset. Vi var i kontakt med mange skadedyrfirmaer i den perioden vi undersøkte hva vi skulle gjøre for bekjempe lukten. De sa alle at vi burde fjerne alt som kunne fjernes fra huset, da lukten kunne komme tilbake selv om vi trodde den var bekjempet. Ingen av disse foreslo at vi bare skulle sprøyte langs kanten av veggene. Utfra omfanget av urineringen som hadde foregått i huset, hadde vi ikke noe valg, vi var nødt til å fjerne gulvbelegg m.m. for å komme til med nødvendig utstyr og sprøytemidler. Det er korrekt at vi hadde startet et enklere oppussingsarbeid da vi merket lukten, men det er stor forskjell på vanlig enkel oppussing og det arbeidet vi var nødt til å legge ned for å gjøre huset beboelig. Vi forventer ikke at Gerling Norge AS skal dekke oppgradering av boligen, men vi forventer at de skal dekke kostnadene vi har hatt med å sanere lukt og sette huset i den beboelige standard som vi trodde det hadde da vi kjøpte det. Vil bemerke at i rapporten frå Skadeservice er det ikke tatt med utgifter til oppgradering av boligen, men kun til nødvendig arbeid med hensyn til luktfjerningen. Kjøper har bedt om at saken forelegges nemnda til uttalelse og spørsmålet til nemnda er om kjøper her kan kreve erstatning av eierskifteselskapet under henvisning til gjeldende vilkår og avh.l Tidligere uttalelser: luktproblem Forsikringsskadenemnda bemerker: Om eiendommen kan anses for å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. avh.l. 3-9, avhenger av utbedringskostnadenes størrelse. Det er innhentet 3 forskjellige takstrapporter hvor utbedringskostnadene spriker fra kr til kr Den ene rapporten synes å omfatte utgifter til standardforbedringer. Rapporten fra skadeservice-firmaet av feb. 01 virker svært skjønnsmessig og utilstrekkelig begrunnet. Nemnda har følgelig ikke godt nok grunnlag for å kunne ta standpunkt til størrelsen på utbedringskostnadene. Om det foreligger en mangel eller avh.l. 3-9 kan nemnda derfor ikke ta stilling til. Konklusjon: Saken avvises. 5/6

6 Ved behandlingen deltok Brynildsen (varaformann), Fritzø, Undli, Bergseng Mælan og Skofteland. 6/6