Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/ Åsane, Gnr. 207, Bnr. 59 m.fl., Liavegen, boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID , 2. gangs behandling Hva saken gjelder: Ard arealplan AS fremmer på vegne av forslagsstiller BOB Eiendomsutvikling AS planforslag for et område sør-vest for Liavatnet i Åsane bydel. Planområdet ligger mellom Liavegen og Flaktveitvegen ca. 2,5 kilometer nord-øst for Åsane lokalsenter. Intensjonen med foreliggende planforslag er å legge til rette for småhusbebyggelse i terrasserte volumer med interne trappeløp og uteoppholdsarealer. Figur 1. Oversiktsbilder av planområdet. Det foreslås 127 nye boenheter i en kombinert småhus- og terrassebebyggelse med varierende høyder opp til 8 etasjer (inkludert 2 parkeringsgarasjer). Boligene foreslås med et variert bruksareal fra 36 m 2 til 115 m 2 og med en blanding av 2, 3 og 4-roms leiligheter. Sykkelparkering og boder planlegges i 2. etasje over parkeringsgarasjen. Bebyggelsen foreslås delt opp i to store bygningsvolumer; ett bygg nord i planområdet med tilkomst til Liavegen og ett bygg sør i planområdet med tilkomst til Liaflaten. I korridoren mellom de to bygningsvolumene foreslås det å bygge en trapp. Foreslått trapp vil gi en forbindelse mellom Flaktveitvegen og Liavegen og sikre en offentlig gangforbindelse mellom rekreasjonsområdene ved Liavatnet og Jonsokhaugen. Forslag til grad av utnytting for blokkbebyggelsen (BBB1) er % BRA=140 %. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet fra til

2 Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema i vedlagte fagnotat, og nedenfor følger oppsummering av hovedproblemstillingene i plansaken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til kommuneplanens arealdel (KPA) I gjeldende kommuneplan (KPA 2010) er planområdet vist som område for bebyggelse og anlegg, hvor ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren. For ny boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % -BRA= 60 %. Det åpnes for differensiert utnyttingsgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets kvaliteter. Planområdet har en sentral beliggenhet med god kollektivdekning og nærhet til fremtidig bybanestopp. Foreliggende planforslag med en utnyttingsgrad på % - BRA=140 % vurderes derfor til å være i samsvar med intensjonene i gjeldende KPA. I forslag til ny KPA er planområdet vist som ytre fortettingssone der maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 100 %. Foreliggende planforslag er ikke i samsvar med forslag til ny KPA. Fortetting er en målsetting i forslag til ny kommuneplan og planområdet grenser til byfortettingssone for Nyborg-området. Plangrep og støy har vært gjenstand for flere møter med forslagsstiller og konsulent. På bakgrunn av gjeldende KPA og etter en samlet vurdering finner fagetaten å kunne anbefale den foreslåtte utnyttingsgraden på % - BRA= 140 %. Forholdet til gjeldende reguleringsplan for området I gjeldende reguleringsplan (plan ID vedtatt i 1976) er planområdet regulert til boligformål. Foreliggende planforslag innebærer en økt boligfortetting i forhold til gjeldende reguleringsplan for området. Forholdet til områdereguleringsplan for Nyborg Det er under arbeid en offentlig områdereguleringsplan for Nyborg næringsområde. Hovedmålsettingen med områdereguleringsplanen er å fortette langs eksisterende og planlagt kollektivåre, herunder å fastsette en framtidig bybanetrasé gjennom Nyborg. Videre legges det opp til at Nyborg skal omformes fra et bilbasert næringsområde til et urbant og attraktivt byområde med et mangfold av aktiviteter og et betydelig innslag av nye boliger, der anbefalt utnyttingsgrad for boligbebyggelsen varierer mellom % - BRA = 140 % til 200 %. Foreliggende planforslag for Liavegen boliger vurderes til å være i samsvar med intensjoner om boligfortetting i områdereguleringsplanen. Uteoppholdsarealer Det legges i foreliggende planforslag opp til en glidende overgang mellom private og felles uteoppholdsarealer internt i bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for et tydelig skille mellom private og felles uteoppholdsarealer. Forslag om 127 nye boenheter innenfor planområdet utløser et krav om minimum 3810 m 2 felles uteoppholdsareal (127x30 m 2 ) for boligprosjektet. Krav til felles uteoppholdsarealer er løst både på terrengnivå og på takflater. Planlagt felles uteoppholdsareal på takflater internt i bebyggelsen er beregnet til ca m 2. Totalt felles uteoppholdsareal innenfor planområdet er beregnet til ca m 2. Internt i boligområdet er det planlagt småbarnslekeplasser (1-7 år) og lekeplasser for litt eldre barn. Uteoppholdsarealet mot Flaktveitvegen er planlagt som et naturlekefelt. Privat uteareal for alle boenhetene foreslås på balkonger og i hager internt i bebyggelsen. Det skal være minimum 7 m 2 privat uteareal per boenhet. Planområdet er orientert mot sør og vest med gode solforhold hele året. Ved vårjevndøgn er det estimert at området har i overkant av 10 soltimer. 2

3 Figur 2. Illustrasjon og fotomontasje av foreslått bebyggelse og forbindelser, montasje sett fra Liavegen. Det er rekkefølgekrav til opparbeidelse av støyskjerming for felles leke- og uteoppholdsareal i planforslaget. Kommuneplanen sine krav til felles og private uteoppholdsarealer (størrelse, kvalitet og tilgjengelighet) er i hovedsak ivaretatt og vurderes som tilfredsstillende. Trafikkstøy/støyskjerming Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra Liavegen i vest og fra Flaktveitvegen i øst. Det vil være behov for relativt omfattende støyskjermingstiltak for å sikre at private og felles uteoppholdsarealer får støynivå som tilfredsstiller bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Langs Liavegen planlegges det både støyvoller og støyskjermer. Mot Flaktveitvegen er det kun støyskjermer. Støyskjermingstiltakene skal gjennomføres slik at privat og felles uteoppholdsareal sikres tilfredsstillende støynivå, dvs. ikke støynivå over 55 db. Bebyggelsen lengst nord i planområdet ligger mest utsatt for støy. Uten støyskjerming ligger støynivået over grenseverdien 55 db på flere av de foreslåtte private balkonger/terrasser. Private uteoppholdsarealer må i de mest utsatte etasjene skjermes med et tett rekkverk og absorbenter i tak for balkonger som er overbygde. Bebyggelsen i sørøst ligger mindre utsatt for trafikkstøy, og her er støynivået tilfredsstillende på private uteoppholdsarealer uten skjermingstiltak. Det anbefales at minst halvparten og minimum ett av soverommene planlegges med vindu mot en fasade med tilfredsstillende støynivå, eller bak en støyskjermet balkong. Krav til gjennomføring av støyskjermingstiltak er fastsatt i reguleringsbestemmelsene 2.6. For å sikre areal til støyskjermer og støyvoller er illustrasjonsplanen gjort juridisk bindende for plassering av støyskjermer og støyvoller. Støyskjermingstiltakene skal utformes slik at de forholder seg visuelt og estetisk til boligbebyggelsen og landskapet. Figur 3. Støyvoll er vist med lyseblå felt i bilde til venstre. Støyskjermer vist med lilla farge i bilde til høyre. 3

4 Det er utarbeidet revidert støyrapport (vedlegg F). Støyrapporten skal være retningsgivende for foreslått utbygging. Støyskjermer langs med Flaktveitvegen er foreslått med maksimal høyde på inntil 1,5 meter over terreng og vil ha god effekt ettersom veien ligger høyere enn boligene. Utforming av støyskjermer mot Flaktveitvegen må tilpasses gang- og sykkelveger fra boligene og trappen som er foreslått mellom Liavegen og Flaktveitvegen. Anbefalte tiltak i støyrapport datert skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Detaljutforming av støyskjermer mot Flaktveitvegen må avklares i søknad om rammetillatelse, og gjennomføres i samråd med Statens vegvesen. Figur 4. Illustrasjon av støyskjermer og støyvoller mot Liavegen Illustrasjonsplan Deler av illustrasjonsplanen (vedlegg E) er foreslått til å være juridisk bindende for gjennomføring av boligprosjektet. Dette gjelder for utforming av bebyggelsen/bygningstypologi, plassering av støyskjermer og støyvoller, renovasjonsløsninger og offentlig tilgjengelig trapp mellom Liavegen og Flaktveitvegen. Fagetaten vurderer det som positivt at deler av illustrasjonsplanen gjøres bindende. Estetikk, fjernvirkning og nærvirkning Intensjonen er at foreslått bebyggelse skal fremstå som en moderne fortolkning av en landsby eller en husklynge med interne gangveger og uteoppholdsarealer. Ønsket er at bebyggelsen skal tilpasses landskapet ved at den følger terrenget opp mot Jonsokhaugen og ikke fremstå for massiv mot Liavatnet. Forslagsstiller mener området (tomten) tåler den foreslåtte utnyttelsen fordi terrenget på tomten gjør det mulig å plassere bygningene med god terrengtilpasning. Intensjonen er at bebyggelsen skal fremstå som lite dominerende og delvis skjule fjernvirkningen av dagens fjellskjæring opp mot Flaktveitvegen. Det er sikret at skjæringer skal tildekkes med løsmasser og beplantes, og at mørke arealer i tilknytning til skjæringer skal lyssettes. Rådet for byforming og arkitektur (RBA) har uttalt seg positivt til foreliggende planforslag (se vedlagte fagnotat for utdrag av uttalen). Fortetting med kvalitet er et sentralt tema i kommunens arealpolitikk. Utfordringen med planområdet er å etablere ny bebyggelse som er terrengtilpasset og ikke fremstår som dominerende. Fagetaten slutter seg til rådet for byforming sin uttalelse til prosjektet, og etter fagetatens vurdering har forslagsstiller, ut fra illustrasjonsmaterialet, lykkes med å dempe uttrykket av den nye bebyggelsen på en krevende tomt. Fordelingen av vist volum og byggehøyder gir prosjektet en følelse av menneskelig skala, hvilket er en kvalitet kommunen ønsker i alle prosjekter. Innslag av tre i fasaden bidrar til intensjonen om å etablere et strøkstilpasset prosjekt, hvilket etter fagetatens vurdering er et positivt grep. Fagetaten stiller seg positiv til det arkitektoniske uttrykket som sådan, men anbefaler at prosjektet bearbeides 4

5 videre frem til innsending av byggesak, for i enda større grad sikre gode bokvaliteter for beboerne og redusere fjernvirkning av prosjektet. Parkering I foreliggende planforslaget har forslagsstiller redusert parkeringsdekningen for bil i forhold til kravet i gjeldende kommuneplan. Det er foreslått 1,1 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig og maksimum 127 parkeringsplasser for bil, noe som utgjør 1 parkeringsplass per boenhet. Det legges til rette for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal under tak i garasjer og i boder. Fagetaten har ingen merknader til den foreslåtte reduksjon i parkeringsdekning for boligprosjektet. Delingsøkonomi i boligprosjektet Boligprosjektet er planlagt med utstrakt bruk av delingsøkonomi. Forslagsstiller vil legge til rette for to felles hybler som ikke skal være mindre enn 16 m 2. Hyblene skal være tilgjengelig for beboere i prosjektet for lån/leie. Videre legges det til rette for flere fellesfunksjoner som bryggeri, treningsrom, snekkerverksted, lokaler til en kafe eller mindre spisested, vaskeanlegg for sykkel etc. Fagetaten er generelt positiv til felles bruk av funksjoner i boligprosjekt. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Arealet foreslått regulert til boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB1) er m 2 og maksimal utnyttelsesgrad (%-BRA) er foreslått til % -BRA=140 %. Dette innebærer en samlet utbygging på m 2 BRA. Maksimal mønehøyde er foreslått til kote + 121,00 meter, og laveste planeringshøyde er foreslått til kote + 88,50 meter. Bebyggelsen er foreslått terrassert med varierende høyde på opptil 8 etasjer (inkludert 2 parkeringsgarasjer). For fagetatens kommentarer til trafikksikkerhet, renovasjonsløsning, universell tilgjengelighet, konsekvenser for naboer, barn og unges interesser og forholdet til Naturmangfoldsloven vises det til vedlagte fagnotat. Fagetatens konklusjon Planområdet ligger sentralt i Åsane bydel, med nærhet til buss og fremtidig bybanestopp. I foreliggende planforslag legges det til rette for boliger med gode kvaliteter som utsikt og nærhet til offentlige tjenester, rekreasjon og handel. Fagetaten er positiv til forslaget om fortetting i dette området. Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig (småhus/terrassebebyggelse) og det planfaglige grepet. Det vurderes som positivt at tverrforbindelsen/trappen mellom Liavegen og Flaktveitvegen forslås etablert samtidig med bebyggelsen. Foreliggende planforslag vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, og planforslaget er hovedsakelig i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planområdet grenser til et allerede bebygd boligområde, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel, samt bidra til en god fortetting. Planforslaget legger opp til en terrassert bebyggelse, da tilpasset terrenget, og med en småhusskala. Denne tilpasningen gjør at volumet fremstår som nedskalert, og selve bygningsvolumene fremstår som småhus på 2-4 etasjer. Volumet kan likevel anses som noe høyt ettersom det kan bygges opp til åtte etasjer inkludert 2 etasjer med parkeringskjeller. Men, byrådet ser at planforslaget er godt gjennomarbeidet og at grad av utnyttelse er i samsvar med intensjonene i gjeldende KPA som åpner for differensiert utnyttingsgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene. Videre legges det opp til god tilrettelegging for gående og syklister og gode tilpasninger mht. estetikk og arkitektur. 5

6 Byrådet er opptatt av at slike prosjekter sikrer en variasjon i boligstørrelser, og at det legges til rette for tilstrekkelig antall familieleiligheter. Dette er etter byrådets vurdering tilstrekkelig sikret i forslag til bestemmelser. Det fremgår av at det tillates inntil 127 enheter, det skal ikke etableres nye boligenheter med mindre bruksareal enn 36 kvm (med unntak av to felles hybler) og minst 30 % av boenhetene skal være minimum 3-roms eller større. Det vurderes også som positivt at tverrforbindelsen/trappen mellom Liavegen og Flaktveitvegen forslås etablert samtidig med bebyggelsen. Videre er byrådet positiv til at det legges opp til delingsøkonomi i boligprosjektet, bl.a. med felles hybler. Planforslaget inneholder mange gode intensjoner, men byrådet mener at noen av intensjonene ikke er godt nok ivaretatt i bestemmelsene, og har dermed noen tilføyelser. Forhold til strategisk temakart Planforslaget omfattes av prinsippsak om Strategisk temakart behandlet i Bystyret (sak 225/16) og den såkalte overgangssaken behandlet i Bystyret (sak 178/17). I overgangssaken legges det føringer for behandling av private planforslag knyttet til tidsrom for høring og offentlig ettersyn. Ettersom planforslaget var lagt ut til 1.gangs høring etter vedtak av Strategisk temakart skal det foretas en vurdering om forslaget er i motstrid med Strategisk temakart og kommuneplanens samfunnsdel. Det legges i saken vekt på by- og bokvaliteter og at området har en sentral beliggenhet i forhold til tilkomst via gange, sykkel og kollektiv (f.eks. flere busslinjer i nærheten, med 5-10 minutters frekvens, se s.23 i planbeskrivelsen) til de fleste gjøremål for fremtidige beboere. I forslag til ny KPA er planområdet vist som ytre fortettingssone der maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 100 %. Foreliggende planforslag er ikke i samsvar med forslag til ny KPA, men planområdet grenser til byfortettingssone for Nyborg-området, og fortetting med kvalitet er en målsetting i forslag til ny kommuneplan. Plangrep og støy har vært gjenstand for flere møter med forslagsstiller og konsulent, og planforslaget er godt gjennomarbeidet. Det legges opp til gode kvaliteter knyttet til boforhold, uteoppholdsarealer, arkitektur og estetikk. Planområdet har som nevnt en sentral beliggenhet i den umiddelbare randsonen til Nyborg, der kommunen legger opp til en transformasjon fra et bilbasert næringsområde til et urbant og attraktivt byområde med et betydelig innslag av nye boliger. Med bakgrunn i en samlet vurdering støtter byrådet fagetatens anbefaling mht. den foreslåtte utnyttingsgraden. Energi og klima Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk. I byggeområder utenfor konsesjonsområde for fjernvarme og i prosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme skal passivhusløsninger og bruk av alternative fornybare energikilder vurderes. I Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) er det et mål å redusere klimagassutslipp fra bygninger, og kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologi for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådets politiske plattform fremhever også økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør prioriteres. I tillegg ønsker byrådet å vise til at Bergen kommune skal utvikles som et klimasmart og klimanøytralt samfunn. Utslippsreduksjoner skal tilstrebes innenfor alle sektorer. Byggematerialer bør være fornybare og ha lavest mulig CO2 fotavtrykk og økt bruk av tre er ønskelig. Byrådet foreslår derfor at bestemmelsene suppleres med et punkt om energi og klimagassutslipp, slik det framgår av forslag til vedtak, se forslag til innstilling 2a) og 2b). Overvann Det er utarbeidet en VA-rammeplan ifm. planforslaget og VA-etaten har uttalt seg til denne. 6

7 Overvann skal håndteres lokalt. Deler av overvannet vil fordrøyes/ infiltreres til grunnen via de grønne områdene rundt og mellom byggene og det resterende av overvannet planlegges å bli ført mot Liavatnet, der det fordrøyes naturlig. Primært er det ønskelig å slippe alt vannet ut i Liavatnet til fordrøyning der, men dersom det settes krav til at overvannet må fordrøyes før det slippes ut i Liavatnet, foreslås det som alternativ løsning å etablere 3 fordrøyningsmagasiner. Grunnet terrengets utforming og byggenes plassering foreslås det å etablere fordrøyningsmagasin som rørmagasiner. Byrådet jobber for innovative løsninger av overvannshåndtering, inkludert mest mulig åpen overvannshåndtering. Det er derfor ønskelig at muligheten for å dekke deler av bygningsmassen med grønne tak og mulighetene for å etablere åpen overvannshåndtering vurderes, slik at magasinvolum kan reduseres. Se forslag til innstilling 2 c), d) og e). Parkering Byrådet er positiv til at det legges opp til en lav parkeringsdekning, men for å sikre god tilrettelegging for el-biler foreslås det en endring i formuleringen, se forlag 2 f). Stedegne planter Byrådet ber om at det tilstrebes bruk av lokale, stedegne planter ved beplanting. Aktuelle planter kan være lokalt voksende trær som bjørk og osp, lavere vekster som kattemynte, blåsvingel, sølvbunke, bregner og lave vekster som gress, marikåpe, krokus, røsslyng og markjordbær. Byrådet oppfordrer også til at man planter nyttevekster som frukttrær og bærbusker, for å øke trivsel og bokvalitet. Se forslag til innstilling g). Utforming, arkitektur, estetikk og kvalitet Forslagsstiller foreslår at bygningsvolumene skal utformes slik at helheten oppleves som variert både i høyde og uttrykk, med felles trapper og plassdannelser inne i området. Videre skal arkitekturen være basert på moderne fortolkning av småhusarkitektur med et forenklet uttrykk. Det skal redegjøres for bygningers utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Alle tiltak skal gis en god materialbruk og en utforming med arkitektonisk kvalitet. Byrådet stiller seg positiv til det arkitektoniske uttrykket som sådan, men mener at bestemmelsene må strammes opp for å sikre at prosjektet oppnår gode bokvaliteter for beboerne og redusere fjernvirkning av prosjektet. Se forslag til innstilling h). Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Åsane, Gnr. 207, Bnr. 59 m. fl., Liavegen, boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert a) Ny bestemmelse 2.8 Energi «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, redusert klimagassutslipp og økt bruk av alternative, fornybare energikilder. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» 7

8 b) Ny bestemmelse 2.9 Klimagassregnskap «For nybygg over 1000 kvm kreves klimagassregnskap. Nullutslippsløsninger skal vurderes og tiltak for reduserte klimagassutslipp skal dokumenteres». c) 2.2.gis ny overskrift «VA- rammeplan, overvannshåndtering og grønne tak». d) Ny bestemmelse 2.2.2: «Mulighetene for å etablere åpen overvannshåndtering skal vurderes, slik at magasinvolum på fordrøyningsmagasin kan reduseres.» e) Ny bestemmelse 2.2.3: «Bygningene/takflatene skal, der det er hensiktsmessig, vurderes opparbeidet med grønne tak av biologisk materiale.» f) Nest siste setning i endres til «Det skal legges til rette for ladepunkter for elbil ved samtlige parkeringsplasser.» g) Nytt strekpunkt under : «All beplantning i felles uteoppholdsareal skal skje ved bruk av stedegne planter, og inkludere bruk av frukttrær og bærbusker.» h) Nytt strekpunkt under : «Uteoppholdsarealene skal utarbeides funksjonelt, slik at de bidrar til gode bokvaliteter for beboerne, med god tilpasning til terreng, eksisterende landskap og resterende grøntstruktur. Tverrforbindelser må etableres på en slik måte at de inviterer til felles bruk.» i) Tillegg under «Material- og fargebruk i skal bidra til å redusere fjernvirkning av bebyggelsen.» Dato: 16. oktober 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A Plankart, datert B Reguleringsbestemmelser, datert C Planbeskrivelse, datert D Merknadsskjema, datert E Merknadskart, datert F Illustrasjonsplan, datert G Illustrasjon MUA m/sol, datert H Utomhusplaner, datert I Illustrasjon parkeringskjeller, datert J Snitt og prinsippsnitt, datert / K Perspektiv, datert / L Oppbygging av prosjekt og uteareal, datert M Renovasjonsteknisk plan, datert N Sol- og skyggeillustrasjoner, datert O Skredfarevurdering, datert P VA-rammeplan, m/uttale fra VA-etaten, datert / Q Støyrapport, m/notat veitrafikkstøy, datert / R Illustrasjon støyskjerm Flaktveitvegen, datert