Byrådssak /19 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /19 Saksframstilling Vår referanse: 2019/ Åsane. Gnr. 187, bnr. 5, Haukedal, Spondalen Øst - Mindre endring av reguleringsplan. Hva saken gjelder: Forslagsstiller, Block Watne AS fremmer forslag til endring av reguleringsplan for Åsane, gnr. 187, bnr. 5, Haukedal, Spondalen øst, (arealplan-id , vedtatt ). Planområdet ligger vest for Haukedalen skole ved Hesthaugveien i Åsane bydel. Formålet er å endre feltene B4, K4 og K5 fra henholdsvis enebolig- og blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. Viktige tema i planprosessen har vært håndtering av vegstøy, grad av utnytting, parkeringsløsning, terrenginngrep og uteoppholdsarealer. Fastsatte byggehøyder økes ikke. Utnyttelsesgrad økes noe. Parkeringsplasser legges i underetasje. Antall parkeringsplasser halveres. Planområdet ligger omtrent 1 km vest for Åsane sentrum og grenser til Hesthaugvegen (fylkesveg 240) i sør og Hesthaugvegen og Haukedalen skole i øst. Figur 1-Oversiktskart med planområde markert lilla strek 1

2 Figur 2- Moderplanen med planavgrensing for endringsområde vist med rødstiplet linje Figur 3-Forslag til endring av plankart De viktigste endringene i planforslaget er: Arealbruk endres fra blokkbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse. Småjusteringer i formålsgrenser. Byggehøyder reduseres i tråd med ny bruk av området. Parkeringsplass over bakken reduseres. Omlegging av internveg med tilkomst til parkeringskjeller. Internveg endres til G/S- veg og interne gangveger sikres Ny småbarnlekeplass på tidligere snuhammer. Støyskjerm er innarbeidet i plankartet, i henhold til gjeldende plan og i tråd med ny støyrapport av De viktigste endringene i forslag til bestemmelser er: Oppdaterte rekkefølgekrav og fellesområder Nye bestemmelser for å sikre utforming av støyskjerm og murer, Egne bestemmelser foreslås for konsentrert småhusbebyggelse, BKS1 BKS5 o Økning på 610 m 2 BRA. o Parkeringsdekning for bil foreslås med minimum 1 plass per boenhet og maksimum 0,9 plasser per 100 m 2 -BRA bolig. o Halvparten av minimumskravet til privat uteareal kan løses på takterrasser. o Det skal opparbeides lekeplass for småbarn o Ny illustrasjonsplan ( ) gjøres retningsgivende for området. For fullstendig oversikt over foreslåtte endringer i plankart og bestemmelser vises til kapittel 7 i planbeskrivelsen. 2

3 Fagetatens vurdering og anbefaling: Gjeldende plan legger opp til omfattende terrenginngrep og bruk av støyskjerm i et område som i forslag til ny KPA2018 er vist som ytre fortettingssone, på grensen til øvrig byggesone. Fagetaten har i planprosessen vært opptatt av at endringene skal bidra til å dra mer i retning av gjeldende byutviklingspolitikk. Vurderingene må ses i sammenheng med pågående byggesaker, iverksatt bearbeiding av eksisterende terreng og vegetasjon, samt at det i gjeldende vedtatte plan åpnes for løsninger som støyskjerm og utstrakt bruk av murer. Planprosess Oppstart av planarbeidet ble kunngjort og varslet Saken ble oversendt berørte parter og myndigheter for uttale Uttale etter: Merknader Oppsummering/endringer: Oppstart 2 private, 6 offentlige Var i hovedsak positive til de foreslåtte endringene. Søknad om endring 1 privat, 9 offentlige - utarbeidet ny VA-rammeplan - lagt til bestemmelser om støy og støv. - justeringer etter tilbakemelding fra byplanavdeling Tabell 1- Oversikt over merknader. For fullstendig oversikt over vurdering av mottatte merknader vises til planskildring kap.4 (vedlegg C) og merknadsskjema (vedlegg D) Etter fagetatens vurdering er endringene i samsvar med kriteriene i pbl Fagetatens kommentarer til sakens sentrale problemstillinger. Moderplanen ikke er optimal med tanke på dagens krav til kvalitet i fortettingen. I gjeldende plan legges det opp til omfattende terrenginngrep og bruk av støyskjerm i et område som i forslag til ny KPA2018 er vist som ytre fortettingssone. Fagetaten er opptatt av at endringene skal bidra til å dra mer i retning av gjeldende byutviklingspolitikk. Det er kun de foreslåtte endringene som er gjenstand for diskusjon og vurdering. Øvrige tema anses som tilfredsstillende løst og belyst. Parkering og tilkomst Moderplan: Endringsforslag: Parkeringsplasser Parkeringsplasser både: -innenfor felt P2 -i parkeringskjeller -på bakken i front av -åpner ikke for parkering innenfor byggefeltene på bakkenivå. -reduserer regulert parkeringsareal på bakkeplan. bebyggelsen Parkeringsdekning Min. 42 plasser plasser Tilkomst Kjøreveg -erstatter 368 m 2 kjøreveg med 450 m 2 GSveg (f_gs1 og f_gg1-3) - sikrer gangtilkomst mellom rekkehusene, parkeringsanlegg og uteoppholdsarealer. - atkomstvegen legges om slik at biler kjører direkte ned i parkeringsanlegg. Med endringsforslaget unngås det meste av biltrafikk i den sentrale delen av planområdet. Det vil bli mindre biltrafikk mellom bebyggelsen, til fordel for gangveger og lekeplass. Det legges også opp til vesentlig lavere parkeringsdekning. Fagetatens vurdering er at disse endringene positive og i samsvar med intensjonene i KPS og prinsippsak om parkering. 3

4 Arealformål og grad av utnytting Moderplan: Endringsforslag: Grad av utnytting (BRA) 3190m m 2 over bakken og 800m 2 under bakken Endringen i BRA tilsvarer ca 81%-BRA for planområdet, som innebærer en økning på ca 10 %-BRA i forhold til moderplanen. Etter fagetatens vurdering er dette en beskjeden økning i grad av utnytting, til fordel for tilrettelegging for familieboliger og fjerning av parkeringsplasser på bakkenivå. I tillegg bidrar forslaget til en økt variasjon i boligtyper innenfor et stort planområde som ellers er regulert for blokkbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse. Foreslått grad av utnytting er i samsvar med gjeldende KPA2010 og forslag til ny KPA2018. Minste uteoppholdsareal For uteoppholdsarealer gjelder areal- og kvalitetskravene fra KPA2010. Ved å endre fra blokk til rekkehusbebyggelse endres MUA: Blokk Rekkehus 30m 2 /boenhet 50 m 2 /boenhet Felles uteoppholdsareal 7m 2 /boenhet 75 m 2 /boenhet Privat uteoppholdsareal Endringen at det samlede kravet til minste uteoppholdsarealer øker fra 1357 m 2 til 2357 m 2. Private uteoppholdsarealer er foreslått fordelt mellom forsiden og baksiden av rekkehusene i tillegg til takterrasser. For feltene BKS2-BKS5 vil det være nødvendig med takterrasser for at halvparten av det private uteoppholdsarealet skal ha sol kl vårjevndøgn. Felles uteoppholdsarealer skal løses innenfor felt f_blk1 og f_blk2. Figur 4 - Utsnitt illustrasjonsplan Det kan argumenteres for at rekkehus skal ha alt privat uteareal på bakken og at takterrasser ikke passer inn i området. Fordelen med uteoppholdsarealer både foran og bak huset, i tillegg til takterrasse, er at det vil øke beboernes tilgang til solfylte områder ved at de kan bruke de ulike utearealene til ulike tider av året og døgnet. Etter fagetatens vurdering er løsningen tilfredsstillende på grunn av at det i foreliggende endring er lagt opp til å endre fra blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i ytre fortettingssone. Plassering og terrengtilpasning Planområdet er bratt. Ifølge forslagsstiller er endringsforslaget bedre terrengtilpasset med vesentlig mindre bruk av murer enn det som legges opp til i moderplan. I utarbeidelsen av moderplanen var buffer mellom planområdet og skolen et tema. Murene vil henvende seg til uteoppholdsareal, skoleplassen og fortauet. Det er fortsatt vist en 3,6 meter høy mur ved felt BKS5 og f_svg3. Avbøtende tiltak er sikret i bestemmelse ved at forstøtningsmurer skal utføres i naturstein eller tildekkes med beplantning. Moderplanen åpner for større terrenginngrep enn det som foreligger nå, og fagetaten slutter seg til den foreslåtte løsningen. 4

5 Støyskjerm Moderplanens bestemmelse 1.1 sier at lokal støyskjerming for felt K5 skal vurderes, og dersom plassen tillater det, skal støyskjerming primært ivaretas med voll. I endringsforslaget foreslås støyskjermer som vist på fig 5. Det er ikke avsatt plass i plankartet til en voll. Dette ville ha vanskeliggjort prosjektet og er urimelig å kreve med tanke på at det allerede er åpnet for støyskjerm i vedtatte plan. For lekearealet i felt f_blk1 utgjør ikke støyskjerm særlige negative konsekvenser ettersom det uansett må settes opp gjerde der. Høyden fra fortau til topp støyskjerm vil variere fra ca. 3 til 6 meter. Statens vegvesen har uttalt at en slik løsning vil bidra til mindre attraktiv skoleveg. Fagetaten slutter seg til den vurderingen. For å avbøte de negative effektene foreslås bestemmelser ( 1.1) som sier at støyskjerm skal utføres i støyabsorberende materialer og sakses ved felt f_svg2 for å sikre gjennomgang for fotgjengere. I tillegg skal mur langs Hesthaugvegen utføres i naturstein eller tildekkes med beplantning. Fagetaten anbefaler forslaget om støyskjerm ettersom det er i samsvar med gjeldende plan, og finner løsningen tilfredsstillende med de avbøtende bestemmelsene som er tatt inn. Figur 5- Utsnitt illustrasjonsplan med støyskjermer merket gult Blågrønn infrastruktur, herunder naturmangfold Bevaring av friluftsområder var et tema under utarbeidelsen av moderplanen, og flere arealer ble regulert til offentlige friområder. Naturmangfold er ikke vurdert i moderplanen, noe som er uheldig. Det er registrert gråtrost, tyrkerdue og stær i området. Bestemmelse 1.2 i gjeldende plan sier at bestående vegetasjon i grøntområder og byggeområder skal søkes beholdt i størst mulig utstrekning. På befaring ble det oppdaget at mesteparten av skog innenfor endringsområdet allerede er felt. De foreslåtte endringene forholder seg til rammene av gjeldende plan og får ikke ytterligere konsekvenser for naturmangfold eller friluftsliv. Fagetaten er ikke tilfreds med fremgangsmåten og utførelsen, og etter fagetatens vurdering burde forslagsstiller strukket seg lengre for å oppfylle gjeldende plans bestemmelse om å bevare eksisterende vegetasjon. 5

6 Barn og unges interesser Endringene gjør at det blir tryggere for barn å bevege seg i området. Etablering av lekeplass innenfor felt f_blk1 vil være til barn og unges fordel. Bestemmelse sikrer sti gjennom lekeareal f_blk2 til friområdet F1 hvor det er snarveg ned til skoleplassen. Skolevegen blir noe forringet, jf. vurderingen under punkt om støyskjerm. Det er god skole og barnehagedekning i området. Fagetatens samlede vurdering er at de foreslåtte endringene vil kunne gjøre at barn og unges interesser blir bedre ivaretatt enn i gjeldende plan. Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringene og det planfaglige grepet i endringsforslaget. Alt i alt har endringsforslaget i større grad enn gjeldende plan potensial til å bidra til å nå målene om kvalitet i fortetting i overordnet arealstrategi, herunder KPS Bergen 2030 og nytt forslag til KPA. Forslaget til endring ved forenklet prosess vurderes som tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådens vurdering og anbefaling/konklusjon: Byråden er positiv til transformering fra blokk til rekkehusbebyggelse i planområdet. Det er ønskelig å etablere attraktive bo- og næringsområder ved eksisterende knutepunkt, først og fremst i sentrum og i bydelssentrene. Planområdet ligger inntil en bydelsrute for sykkel med ca. 1km til Åsane senter, butikk og kollektivknutepunkt. Det er ca. 200 m til nærmeste busstopp, og relativ god kollektivdekning i området (ca. 8 avganger mot Åsane terminal i morgenrushet). Alt areal i området for reguleringsendringen er i moderplanen regulert til bebyggelse og anlegg i form av bolig, veg og lekeplass. Endringene som er foreslått er mindre justeringer av formålsgrenser. I naturbase er deler av planområdet vist som «Kartlagt friluftslivsområde», Grøntområde nord for Haukedalen skole. Dette området ble kartlagt i 2016, altså etter at reguleringsplanen ble vedtatt i På kartleggingstidspunktet var dette området skogkledd, men er nå hugd ned. Planendringen vil ikke bidra til ytterligere inngrep i «kartlagt friluftsområde» enn det vedtatt plan ville gjort. Biloppstilling på bakkeplan gir en sterk begrensning på kvalitet på uteoppholdsareal. Byråden er positiv til at reguleringsendringen legger opp til at det i hovedsak parkeres i felles anlegg under bakken, og at flere kjøreveier gjøres om til gang og sykkelveger. For å etablere en slik løsning er det lagt opp til en beskjeden økning i grad av utnytting og antall parkeringsplasser er redusert fra 1,4 til 0,9 plasser/100m 2 BRA. Totalløsningen bidrar til å frigjøre areal til lek, aktivitet og sosiale møteplasser. Det er i endringsforslaget lagt opp til at inntil 50 % av det private uteoppholdsarealet kan legges til takterrasse. Bestemmelsene i KPA 2010 sier ikke noe om en eventuell fordeling av privat uteoppholdsareal på terreng og/eller tak og altan, men at uteoppholdsarealene oppfyller de kvalitetskrav som fremgår av enhver tids gjeldende kommuneplan. Overgang fra blokkbebyggelse til rekkehus medfører at det blir en vesentlig økning i kravene til minste uteoppholdsareal. I forslag til ny kommuneplan er det lagt til grunn at maksimalt 40% av uteoppholdsareal skal legges til takterrasse for å sikre gode uteområder på bakkeplan. Samtidig vil minstekravet til uteoppholdsareal i ny KPA reduseres med 50 m 2 per enhet. Forhold til skole og fjernvirkning Terrenget i planområdet er bratt og lar seg vanskelig bygge ut uten omfattende terrenginngrep. Det er både i moderplanen og endringsforslaget lagt opp til omfattende bruk av murer og støyskjermer. Tiltaket kan virke 6

7 dominerende, både mot skole og skoleveg. Statens vegvesen anbefaler i sin uttale at planen i større grad bør ha fokus på attraktiv skoleveg. Byråden støtter vegvesenet i dette, og ønsker at utforming av de fysiske omgivelsene skal gjøre skolevegen så attraktiv som mulig. Det er satt bestemmelser om at støyskjerm skal utføres i støyabsorberende materialer og at murer skal utføres i naturstein, eller tildekkes med beplantning. Dette kan redusere ulempen noe. Bergen kommune arbeider systematisk med tilrettelegging for gående og ulykkesforebyggende arbeid. Dette gjenspeiles i kommuneplanens samfunnsdel, og i det pågående arbeidet med etablering av hjertesoner rundt skolene. Figur 6 - Mobilitetskart Byråden er positiv til at det innad i feltet er lagt opp til gode forbindelser på de gående og syklenes premisser. Hovedåren for skolevegen er i mobilitetskartet vist langs Hesthaugvegen. I tillegg er det vist en tilkobling til framtidig tursti i friområde nord for reguleringsendringområdet. Turstien vil ende nord for hente/ bringesonen til skolen. Byråden er positiv til at elevene fra boligfeltet kan bevege seg i et bilfritt miljø helt fram til skolen. Likevel vil ikke turstien være et naturlig valg av skoleveg grunnet stor høydeforskjell (14 høydemeter). Med bakgrunn i dette foreslår byråden å legge inn en snarvei f_sgg4 fra snuhammer på f_sg1 og videre langs vestlig grense av BKS3. Dette vil føre til direkte tilkomst til turstien fra byggefeltet. I tillegg vil trappering av muren føre til lavere fjernvirkning sett fra skolen. Med denne justeringen, anbefaler byråden at forslaget til endring av reguleringsplan godkjennes. Figur 7 - Bevegelsesmønster med forslag til ny snarvei Vedtakskompetanse: I henhold til byrådet fullmakter 18, vedtatt i b.sak 236/16, har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til endring av detaljregulering: 1. Åsane, gnr. 187, bnr. 5, Haukedal, Spondalen øst, arealplan-id , vist på plankart datert med følgende endring: 7

8 a) Det opprettes ny gangforbindelse f_sgg4 videre fra snuhammer i f_sg1 til plangrense nord. Gangvegen etableres i f_svg3/bks5. 2. Reguleringsbestemmelser, datert med følgende endring: b) Tillegg til rekkefølgebestemmelse BKS1, BKS2, BKS3, BKS4 og BKS5: «f_sgg4, skal være ferdigstilt.» 3. Plankart og bestemmelser rettes opp i samsvar med vedtak før kunngjøring. Dato: 21. mai 2019 Anne Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart B. Reguleringsbestemmelser C. Planbeskrivelse D. Merknadsskjema E. Illustrasjonsplan F. Illustrasjon, garasjeplan G. Landskapssnitt H. 3D-utsnitt / perspektiver I. Sol- og skyggeillustrasjoner J. VA-rammeplan K. Støyrapport