SØKNAD OM MINDRE REGULERINGSENDRING AV DETALREGULERINGSPLAN FOR ÅSANE GNR. 182 BNR SALHUSVEGEN 90 PLANID

Transkript

1 Plan- og bygningsetaten Bergen kommune v/marita Solaas Deres ref.: Vår ref.: pvb Bergen: SØKNAD OM MINDRE REGULERINGSENDRING AV DETALREGULERINGSPLAN FOR ÅSANE GNR. 182 BNR SALHUSVEGEN 90 PLANID Mindre/små reguleringsendring, av detaljreguleringsplan for Salhusvegen 90, med planid , vedtatt , legger opp til rekkehus i stedet for blokkbebyggelse. En større parkeringsgarasje er tatt vekk, byggehøydene er lavere eller lik som gjeldende plan bortsett fra på et hjørne av den ene husrekken. Utnyttelsen er betydelig lavere og antall enheter er redusert fra 87 til 46. En har beholdt de gode intensjonene i gjeldende plan om kvaliteter som variasjon både i byggehøyder og i boligstørrelser. Figur 1: plankart - gjeldende plan.

2 Figur 2: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Figur 3: Lokalisering av planområdet I gjeldende kommuneplan er området avsatt til bolig. Gjeldende reguleringsplan er i tråd med kommuneplanen og legger til rette for 86 boligenheter fordelt på syv lavblokker. Ønsket reguleringsendring går ut på å endre arealformålet «boligbebyggelse blokkbebyggelse» til «boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse». Tiltakshaver ser for seg å etablere 46 rekkehus innenfor planområdet. Endring fra blokkbebyggelse til rekkehus medfører reduksjon i kravet til biloppstillingsplasser. I tillegg vil en med rekkehus ha plass til å etablere bodareal i tilknytning til selve huset og ikke nødvendigvis til garasjekjelleren slik det var tenkt i gjeldende plan. Dette fører med seg en frigjøring av areal i de regulerte

3 parkeringsarealene under grunnen og den største av de tre regulerte parkeringsgarasjene samt tilkomsten til denne er blitt overflødige. % BRA i en reguleringsplan er makstall for utnyttingen innenfor et planformål eller et planområde. Med omsøkt reguleringsendring ender en opp med en betydelig lavere % BRA i forbindelse med parkering. % BRA er endret i plankartet og i planbestemmelsene. Gjeldende KPA åpner for 60 % BRA, opprinnelig plan la opp til en utnyttelse noe høyere enn dette på 67 %. Endringsforslag legger opp til % BRA på 55 % inkludert eksisterende bygg innenfor BFS. Planområdet ligger i ytre fortettingssone i forslag til ny KPA, og i forslag til bestemmelser, i punkt 26.4, står det: «Grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene, og skal være mellom 30 % og 100 % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting». Dersom en tar utgangspunkt i beregning av % BRA i utkast til ny KPA ville total % BRA blitt ca. 38,5 %. I begge beregningsmetoder ligger planforslaget nå godt innenfor fagetatens anbefalinger for grad av utnytting. I forbindelse med reviderte byggehøyder og reviderte boligtyper har det vært nødvendig med en revisjon av sol- og skyggeanalyser i tillegg til støyanalyse. Disse ligger som vedlegg til endringssøknaden. Sol- og skyggeanalysene viser at plassering av både privat og felles uteoppholdsareal er gode. Rekkehusene er planlagt med privat uteoppholdsareal både på tak og på terreng og man vil få en fin variasjon av bruken av disse områdene. Foreløpige tall på fordeling av m 2 privat uteoppholdsareal på terreng og på terrasse er lagt ved endringssøknaden. Støyanalysen konkluderer med at det blir nødvendig med støyskjerm langs med f_sv01 for å sikre tilfredsstillende støyforhold på privat uteoppholdsareal på terreng i østlig del av f_bks02. Høyden på denne blir spesifisert i støyrapporten. Støyanalysen viser også at det er nødvendig med støyskjerming på noen av takterrassene. Støyskjerming langs med f_sv01 er vist i situasjosnplanen datert og i støyrapporten. Støyskjerming av nødvendige takterrasser er vist i figur 5. Støyskjerm er ikke tegnet inn i plankartet da det er satt krav om videre støyanalyser på byggesaksnivå i planbestemmelsene, jf Figur 4: Støyforhold på takterrasser og privat uteoppholdsareal, uten lokal støyskjerming.

4 Figur 5: Støyforhold på takterrasser med tett rekkverk. Ett av rekkverkene må være 1,5 m høyt, de resterende tette rekkverkene må være 1,2 meter høye - rekkverk er markert med blå streker. Figur 6: Støyforhold etter støyskjerming langs med f_sv01. Plassering av støyskjerm er vist med blå strek.

5 Krav til privat uteoppholdsareal er satt ut fra utkast til KPA2016. Det er dermed satt krav om til sammen 75 m 2 uteoppholdsareal hvorav 25 m 2 er fellesareal for rekkehusbebyggelsen. Gjeldende reguleringsplan er tegnet med tanke på blokkbebyggelse uten rom for privat uteoppholdsareal utenom mindre balkonger. Rekkehus krever større areal på terreng til privat uteoppholdsareal. Endringen utvider på grunnlag av dette arealformålet satt til bolig med to meter noen steder. En står dermed igjen med et krav om 50 m 2 privat uteoppholdsareal innenfor areal satt til bolig. Dette er fordelt på takterrasser og på uteareal på terreng. Foreløpige tall på m 2 privat uteoppholdsareal er lagt ved endringssøknaden. De to lekeplassene i tillegg til areal satt til uteoppholdsareal utgjør til sammen 3578 m 2. Fordelt på 46 boligenheter gir det 77,78 m 2 felles uteoppholdsareal per boligenhet. Prosjektet har altså svært store felles uteoppholdsareal. Kravet i gjeldende KPA er 50 m 2 per boligenhet. Følgende endringer søkes: Plankart - Reguleringsformål for blokkene «boligbebyggelse blokkbebyggelse» endres til formål som dekker rekkehusbebyggelse «boligbebyggelse konsentrertsmåhusbebyggelse». Boligformålet utvides med maksimalt to meter noen steder for å sikre tilstrekkelig privat uteoppholdsareal innenfor boligformålet. - Reguleringsformålet for parkeringsgarasjen «SPP/BBB - Angitte samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer kombinert med andre angitte hovedformål - Parkeringsplasser og Boligbebyggelse - blokkbebyggelse» endres til «SPP/BKS - Angitte samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer kombinert med andre angitte hovedformål -Parkeringsplasser - og Boligbebyggelse - konsentrert småhus». - Illustrasjon som viser vertikalnivåenes utstrekning i forhold til hverandre er satt inn i plankart. - SPP/BBB03 og tilkomstveg f_sv02 utgår i sin helhet fordi det ikke lenger er nødvendig med så mye parkering. Ny nummerering av vegareal gjør at f_sv04 utgår og at de andre vegformålene endrer nummerering (f_sv04 f_sv03, f_sv03 f_sv02). - Det er lagt opp til mulighet for avkjørsel der hvor f_sv02 var plassert før. En ser for seg en mulig gjesteparkering, brannoppstillingsplass e.l. i dette området. - Støysoner er tatt ut for et lettere lesbart plankart. - Byggegrense langs veg o_skv1 er tatt ut. - % BRA er oppdatert og basert på aktuelt rekkehusprosjekt. - Gjeldende plan er produsert på en måte som gir svært lite fleksibilitet. Formålene satt til bolig er svært smale og i tillegg var det lagt inn byggegrenser innenfor disse smale formålene. Planen var laget for ett spesifikt boligblokk-konsept. Nå anses rekkehus å være en bedre og mer formålstjenlig boligtype for dette området. For å kunne skape et variert uttrykk og å redusere inntrykket av en hel og sammenhengende bygningskropp er det behov for større variasjon. Ved å legge byggegrensen i den tidligere formålsgrensen skaper en rom for en mangfoldig og dynamisk bygningstypologi kvalitetsrike private og felles uterom. Boligformålet utvides i tillegg med to meter noen steder for å sikre nok areal til privat uteoppholdsareal innenfor areal satt til bolig. Det er mer enn nok felles uteoppholdsareal til å dekke kravene i gjeldende kommuneplan etter at boligformålet er utvidet noe. - En annen konsekvens av de smale formålene, nevnt i punktet over, er at parkeringsgarasjen er svært knapp. Ny SPP/BKS02 er utvidet noe for å sikre større fleksibilitet i opparbeidingen av garasjeanlegget og for blant annet å gi plass til tekniske rom o.l. - Maksimumshøydene er enten lik som gjeldende plan eller lavere. På ett hjørne av en husrekke innenfor BBB02 legger gjeldende plan opp til makshøyde på kote +66. Reguleringsendring åpner for høyde opp til kote +69,5. Forslag til reguleringsendring myker opp høydehenvisningene noe. BBB01 (BKS01) er endret fra en tredeling med maksimal byggehøyde på kote + 72, + 69 og Nytt plankart gir en todeling av

6 maksimal byggehøyde på kote + 72 og Sørlig del av BBB02 (BKS02) endres fra BH kote + 69, + 72, + 69 og + 66 til BH med 69,5 for hele denne delen. Østlig del av BBB02 (BKS02) beholder sin regulerte byggehøyde på kote Nordlig del av BBB02 (BKS02) endres fra BH kote + 66 til en tredeling med maksimal byggehøyde på + 65,5, + 64 og Ønsket variasjon i byggehøyder i planområdet er sikret gjennom at situasjonsplan datert , som er gjort retningsgivende for varierte byggehøyder innenfor planområdet, jf Se utklipp under og vedlagt illustrasjon som viser høyder i hele planområdet for gjeldende plan i gjennomsiktig grå skravur og med planlagte rekkehus vist gjennom. Et hjørne, markert med rød sirkel er ikke innenfor gjeldende regulerte høyder og fører til endringen i plankartet. Figur 7: Byggehøydene er gjennomgående like eller lavere i nytt reguleringsplanforslag. Markert område viser eneste sted som er høyere enn gjeldende plan. Planbestemmelser - Gjennomgående endring BBB01, BBB02 og BBB03 er endret til BKS01, BKS02 og BKS03 i tråd med revidert plankart. - Gjennomgående endring SPP/BBB01 og SPP/BBB02 er endret til SPP/BKS01 og SPP/BKS02 i tråd med revidert plankart. - Gjennomgående endring - SPPP/BKS03 og tilkomstvegen f_sv02 i opprinnelig plan er fjernet fra bestemmelsene i samsvar med endring i plankart. Nummerering av vegene er endret slik at f_sv04 nå er f_sv03 og f_sv03 nå er f_sv02. - Gjennomgående endring GF01 er endret til GF i tråd med benevning i plankartet ny bestemmelse om støyretningslinjen; «Støyretningslinje T-1442 skal følges i bygg- og anleggsfasen» - etter merknad fra Helsevernetaten i Bergen kommune revidert lagt inn plassering av steingarden og referert til hensynssone revidert for å presisere at f_bks01 og f_sgg02 ikke er mulig å utforme universelt tilgjengelig. Krav til at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for alt arbeid i planområdet utenom når det gjelder tilkomst til BKS01 og f_sgg02. Når man har endret fra blokkbebyggelse med innlagt heis til rekkehus blir det ikke mulig å oppnå universell utforming for akkurat denne delen av prosjektet grunnet svært krevende terreng akkurat her. For de andre delene av prosjektet og for fellesområder er UU uproblematisk. I gjeldende plan er det ikke lagt opp til universell utforming utendørs i gjeldende plan da eksisterende gangveg er 1:10. Henvisning til er endret til

7 - Ny Situasjonsplan datert er gjort retningsgivende for disponeringen av planområdet og for variasjon i byggehøyder innenfor planområdet. Dette gir nummereringsendring i resten av revidert slik at det blir tydelig at dette ikke gjelder for tilkomst til BKS01 inkludert eksisterende sti/gangveg/snarveg f_sgg revidert - skrivefeil endres fra «I forkant av innsendelse av søknad om rammetillatelse skal det foreligge godkjent rammeplan for vannforsynings-/ overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. VAetaten i Bergen kommune er godkjennende myndighet» til «VA-rammeplan skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling» - etter merknad fra VA-etaten i Bergen kommune er endret for å gjøre det mulig å begynne å rive byggene som er forutsatt revet i planen, før de innsending av søknad om tiltak etter pbl sier nå at rekkefølgekrav i 3.2 og krav om vurdering jf. 2.2 om rassikring/skredfare, ikke gjelder ved søknad om rivning av bygg forutsatt revet i planen. Rivningsdokumentasjon ihht Byantikvarens retningslinjer og miljøsaneringskrav er sikret gjennomført før rivning ved at disse to punktene er flyttet slik at de står sammen med bestemmelse om at de andre rekkefølgekravene samt 2.2. ikke gjelder ved rivningssøknad. Dette gir nummereringsendring i hele , nå 3.3, endres slik at det ikke lenger er rekkefølgekrav om å opparbeide tilkomstvei, f_sv02, frem til parkeringsgarasje som ikke vil være nødvendig å bygge nytt boligformål - konsentrerte småhus. Punkt om møblering av f_blk2 er tatt vekk grunnet reduserte krav til lekeareal i endret plan. Nødvendige justeringer grunnet endring i formålsnummerering er gjennomført i tråd med nytt plankart , nå 3.5, punkt om møblering av f_blk2 er tatt vekk grunnet reduserte krav til lekeareal i endret plan. Nødvendige justeringer grunnet endring i formålsnummerering er gjennomført i tråd med nytt plankart revidert f_sv02 er nå satt til felles for brukere av planområdet. Ny nummerering av vegformål gjør at ny f_sv03 nå er felles for BKS03 og ikke for BFS er tatt ut og ny om uteoppholdsareal er tatt inn under ny Dette gir nummereringsendring for resten av endres til «boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse». % BRA er endret i tråd med nytt prosjekt og nye tal i plankart. Når det gjelder total utnyttelse innenfor planområdet har en valgt å fjerne denne bestemmelsen. Det er ikke lenger vanlig å ha dette med i planbestemmelsene. Om en tar samme utgangspunkt som opprinnelig plansak med blokkbebyggelse, hvor en legger til grunn beregningsgrunnlag for % BRA på m 2. Det er åpnet for en % BRA innenfor planområdet på til sammen 10445,25 m 2. Om en tenker at BFS er 2,5 etasjer gir dette arealet en BRA på 510 m 2. Til sammen åpner en for ,25 m 2 noe som utgjør 54,77625 % 55 % BRA , nå endret dato for plankart , nå revidert antall enheter redusert fra 86 til Ny revidert minste uteoppholdsareal per boenhet endret til 50 m 2. - Ny sikrer at det blir skilt mellom privat og felles uteoppholdsareal. - Ny sikrer at alle rekkehusenheter i planområdet skal ha gangtilkomst til vei fra egen hage via felles sti eller via nabohage(r) revidert språkvask.

8 revidert - Krav for minste privat uteoppholdsareal for rekkehusbebyggelse ihht. utkast til KPA2016 tatt inn under Gjeldende KPA gir krav til 75 m 2 per enhet. Utkast til ny KPA gir krav om 75 m 2 hvor 25 m 2 av disse skal utformes som fellesareal ved prosjekt med fire eller flere enheter. Dette er gjort fordi prosjektet legger opp til svært mye felles uteoppholdsareal tett opp mot boligene. Endringen fra blokkbebyggelse til rekkehus gjør at kravet til felles uteoppholdsareal reduseres, og at kravet til privat uteoppholdsareal øker. Arealformålene satt til konsentrert bolig er utvidet med maksimum to meter noen steder for å sikre store nok private uteoppholdsareal. De fleste enhetene vil klare å oppnå mer enn 60 m 2 og det hadde vært mulig å oppnå kravet om 75 m 2 ved å legge opp til større takterrasser. Vi mener rekkehuskonseptet vil kunne utføres på en mye bedre måte ved å utvide boligformålet noe for å sikre mer privat uteoppholdsareal på terreng enn å øke uteoppholdsareal på tak/terrasse. De aktuelle arealene er markert i situasjonsplan datert med en mørkere grønn farge Presisert Åpnet for trappetilkomst fra parkeringsgarasje innenfor f_blk02, for å lage gode koblinger mellom garasje og inngangsparti til rekkehusene innenfor BKS01. Tidligere prosjekt la opp til blokkbebyggelse og intern heis. Rekkehusbebyggelse vanskeliggjør dette. Revidert dato for situasjonsplanen. Bestemmelsen åpner også for etablering av sykkelparkeringshus tatt ut lagt inn under ny Nummerering endret i resten av tatt ut. Nummerering endret i resten av tatt ut fordi en ikke lenger har behov for gjerde da lekeareal i nytt prosjekt ikke ligger over en parkeringsgarasje og f_sv2 (tidligere nedkjørsel til garasjeanlegg som også er tatt ut av prosjektet) er tatt ut av plankartet Nå revidert grunnet mindre antall boligenheter gir lavere krav til m 2 lekeareal. Plankart er ikke endret og arealene er fremdeles regulert til lek tatt ut da antall boligenheter i prosjektet ikke gir krav om denne type lekeplass. Nummerering endret i resten av Revidert presisert at det også er tenkt tekniske rom og at med nytt prosjekt er det ikke sikkert det blir bodareal i garasjen da rekkehusene har bod ved inngangsparti revidert til 2 parkeringsplasser per boenhet i tillegg til potensiale for tre gjesteparkeringsplasser over bakken revidert krav om to sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Bod i tilknytning til bolig anses som en sykkelparkeringsplass tatt ut. Sykkelparkering er sikret i planforslaget gjennom endringer grunnet endring av navn/nummerering i plankart. f_sv04 finnes ikke lenger fordi f_sv02 ble tatt ut av plankartet. Nummerering i resten av 6.2 er endret og tatt ut da støysoner ikke ligger i revidert plankart endres fra «En steinløe og steingjerde er satt av som kulturminne med hensynsstatus H570_1. Endringer og omfattende vedlikehold må legges fram for kulturminnestyresmaktene» til «En steinløe og steingjerde er satt av som kulturminne med hensynsstatus H570_1. Endringer utover vanlig vedlikehold skal gjøres i samråd med Byantikvaren» - etter merknad fra Byantikvaren i Bergen lagt til bestemmelse om bestemmelsesområde/midlertidig anleggsområde knyttet til anleggsarbeid på fylkesveg 564.

9 Figur 8: Fotomontasje - sett fra vestlig del av f_but01 (illustrasjon laget av MIR) Figur 9: Situasjonsplan datert er retningsgivende, jf

10 Figur 10: 3d Illustrasjon sett frå nordvest Figur 11: 3d-illustrasjon - sett fra vest

11 Med vennlig hilsen Ann-Helen Nessen Samfunnsgeograf/planlegger Ard arealplan as Tlf: / Vedlegg: 1. Plankart med foreslåtte endringer, datert Planbestemmelser med foreslåtte endringer, datert Situasjonsplan, datert Terrengsnitt, datert Sol- og skyggeanalyser, datert Støyrapport, datert Oversikt over private uteoppholdsarealer,