Deres ref.: Vår ref.:p14011 Dato:

Transkript

1 opus bergen as Deres ref.: Vår ref.:p14011 Dato: Endringsdokument Solåsen/ Steinsvik Planid Det er foretatt endringer i reguleringsplanen etter offentlig ettersyn. I tillegg er det kommet innspill fra saksbehandler per epost og tlf. Endringer i plankart og bestemmelser er skildret under. Reguleringsplanen er også justert i henhold til tilbakemelding fra Giskontroll. Plankart: Planområdet er utvidet til å innbefatte en større utstrekning av Steinsviksveien både i nordlig og i sørlig retning. Planområdet innbefatter nå bussholdeplass i begge retninger som i utstrekning er regulert etter vegnormalen. Planlagt bebyggelse i BBB er redusert fra 4 til 3 boligblokker Bebyggelsen er justert for å sikre optimal terrengtilpassing. Bygg B3 og B2 tilsvarer byggene som var vist til offentlig ettersyn. Etter offentlig ettersyn er det er foretatt mindre justeringer av plassering av bebyggelsen, justeringer er avklart med plan og bygningsetaten underveis i prosessen. Det er åpnet for å etablere leiligheter på nivå 1 i B3. Dette er en justering som motvirker en «død» parkeringsfasade og gir liv til bebyggelsen. Arkitekten oppgir at denne endringen også innebærer en mindre justering av B3, lengden er økt med 80 cm i forhold til tidligere bygg. Denne endringen sikrer at foravtrykk og koordinatsystem er identisk med B2. Se vedlagte illustrasjon «endringer i fotavtrykk». Byggehøyder for planlagt bebyggelse er justert for å sikre en bedre terrengtilpassing og nedtrapping mot Nordåsvannet. Byggehøyde på B3 er uendret. B1 er justert fra kote +50 til +52 og B2 er trappet ned fra kote +52 til +49. Parkeringskjeller er omarbeidet. Parkering ligger helt eller delvis under bakkenivå. I tidligere utkast ble det operert med to separate anlegg for parkering. I revidert utkast er det regulert for parkeringskjeller i to nivå med parkeringsheis. Denne endringen innebærer redusert areal for inn- og utkjøring, samt bedre terrengtilpassing. I revidert prosjekt er andel parkeringsfasade betydelig redusert. Videre er det åpnet for å trekke boligformål ned til bakkenivå i BAA et grep som sikrer en levende fasade. Det er åpnet for et kombinert formål for å ivareta en viss fleksibilitet mellom fordeling av areal mellom bolig og parkering på opparbeidet areal. 1

2 Etter offentlig ettersyn er utnyttelsen er redusert fra m2 BRA til 9582 m2. Oppgitte tall for BRA som skissert ved forrige innlevering tilsvarer en reduksjon på 859 m2. Bebyggelsen er justert for å sikre optimal terrengtilpassing. I % BRA på plankart er parkeringsareal medregnet. I revidert prosjekt er grad av utnytting % BRA = 144 %. Parkeringskjeller er medregnet i grad av utnytting. Til sammenlikning dersom en utelater parkering i beregning av utnyttelsesgraden vil samlet utnyttelse ligge på 105 % BRA. Utforming av plankart er justert etter offentlig ettersyn. Disse endringene innebærer blant annet at det gule formålet er redusert til fordel for en økning i grønnstruktur, videre er turveg sikret i plankart med eget formål. Dette er endringer som reduserer størrelsen på det gule byggeformålet og påvirker derfor grad av utnytting. Til tross for at det er foretatt en reduksjon i bebygd areal er utnyttelsesgraden som er oppgitt i plankart er økt fra 138 % til 144%. Endringen i utnyttelsesgraden er utelukkende knyttet til en reduksjon av byggeformålet BBB. Illustrerte sti og gangforbindelser er fjernet fra plankart. Turvei mot Austre Steinsvikåsen er vist med eget formål (f_gt) i plankart. Bestemmelsene knyttet til rekkefølgekrav for opparbeiding og kvaliteter er videreført. Øvrige stier er sikret med sikret i bestemmelser. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeiding. Det er foretatt en mindre justering av kurvatur på o_skv2. Veien er trukket noe mot sørøst for å ivareta nabointeresser langs Feråsveien. En liten justering av veikropp innebærer en minimering av inngrep på biloppstillingsplass på eiendommen 39/402, se vedlagte illustrasjon. Endringer planbestemmelser: I revidert planutkast omfatter rekkefølgekravet fortau fra planlagt bebyggelse til allerede etablerte fortau (o_sf1, o_sf2, f_skv3, f_sf4, f_sf5).. I sin merknad til planen ønsker Statens vegvesen et tillegg til bestemmelse med formulering; «fra og med kryss ved Steinsvikvegen», slik at krysset også blir sikret opparbeidet i forbindelse m/planen. Bestemmelsen er i tråd med innspill fra Statens vegvesen, jamfør Ved arbeid på fylkesveianlegg er det tatt inn krav om at det må inngå gjennomføringsavtale med Statens vegvesen Bestemmelse vedrørende renovasjonsteknisk avfallsplan er utvidet for å vurdere eventuell samløsning med naboer. 3.2 Rekkefølgebestemmelser er oppdatert for å sikre etablering stier og avfallsanlegg Det er åpnet for å etablere gjesteparkering på bakkeplan innenfor BBB. 6.6 Kollektivholdeplass er sikret i bestemmelser I o_gf1 er det åpnet for å etablere naturlekeplass. 2

3 7.1.1 f_gt Turvei er sikret i plankart og bestemmelser som sikrer at det tillates en justering av formålsgrensen på inntil 0,5 meter mellom f_spa3 og BAA. Dette er en endring som vil sikre en fleksibilitet mht utforming av leiligheter et kulepunkt som sikrer at utomhusplan skal spesifisere hvordan tilkomst til parkeringsgarasje skal ivareta hensyn både til harde og myke trafikanter bestemmelsen er endret for å sikre at skredsikringstiltak skal være gjennomført først etter sprenging av tomt. Dette er hensiktsmessig ettersom selve sprengningen også kan føre til ustabile masser. Alternativt kan bestemmelsen knyttes til midlertidig brukstillatelse. Muntlige tilbakemeldinger fra saksbehandler omfattet; 1) Endring av en illustrasjon i planbeskrivelsen 2) Bedre beskrivelse av planlagte leiligheter med snittstørrelse 3) Beskrive tilkomst til fellesareal og universell tilpasset løsning. 4) Vurdering av planens uteareal og sammenlikning med nye krav i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Punkt 1 og 2 er oppdatert i planbeskrivelsen. Punkt 3) Etter offentlig ettersyn er ramper som sikret tilkomst fra f_sv3 fjernet fra prosjektet. Gangtilkomst til fellesvei f_sv3 er planlagt løst via trapp og gangvei. Beboere og besøkende til boliger og uteareal må benytte heishus dersom de har behov for en universell tilpasset løsning. Det er utelukkende denne løsningen som sikrer universell tilkomst til leiligheter og felles uteareal fra fellesvei f_sv3. Detaljering av denne løsningen må ferdigstilles i forbindelse med rammesøknad. Adkomst til parkeringskjeller må løses på en slik måte som ivaretar også gående. Vi har oppdatert bestemmelser punkt med et kulepunkt som sikrer at utomhusplan skal sikre at tilkomst til parkeringsgarasje og felles heishus skal ivareta hensyn også og myke trafikanter. Punkt 4) I forslag til rullering av kommuneplanen ligger Solåsen i Ytre fortettingssone. I henhold til bestemmelsene skal det etableres minimum 75 m2 uteareal per boenhet. Ved prosjekt med 4 enheter eller mer skal minimum 25 m2 per. enhet utformes som fellesareal. Minimum 50 m2 av arealet skal ligge på terreng. Offentlig tilgjengelig areal som etableres eller oppgraderes kan inngå i uteoppholdsarealet med inntil 50 m2 i ytre fortettingssone. Det er ikke satt krav til privatareal, dette inngår i stedet det generelle arealkravet. For prosjektet i Solåsen ville de nye bestemmelsene til KPA (dersom de vedtas) innebære en økning i samlet arealkrav per enhet, men gi større fleksibilitet i hvor utearealene kan plasseres. I dagens KPA er det krav om 30 m2 felles areal per enhet i dette området, arealer som etter hovedregel skal ligge på bakkenivå. Videre er det krav til minimum 7m2 privatareal per enhet for blokkbebyggelse. For boligprosjektet på Solåsen vil det etableres maksimalt 56 boliger. Minimumsarealet til fellesareal for 56 boliger utgjør 56x30= 1680m2. I Ny KPA opererer man med et større arealkrav i denne sonen; 75m2 per enhet. Dette arealkravet innehar både fellesareal og privatareal. Med et minimumskrav på 25 m2 fellesareal per enhet. Resterende 50m2 av kravet på 75 3

4 m2 kan løses som privatareal på balkong eller liknende samt på nærliggende offentlige areal som oppfyller kvalitetskrav. En sammenstilling av kravene til uteoppholdsareal i gjeldende og ny KPA kan oppsummeres på følgende måte; Endringen innebærer økt arealkrav til hver enhet og samlet krav til uteareal i ytre fortettingssone er økt. Men det gis større fleksibilitet i hvordan utearealene fordeles, både mht til fordeling mellom felles og private areal og hvor disse utearealene tillates løst. I ytre fortettingssone er det tillattt å benytte offentlig tilgjengelig areal med inntil 50 m2 per enhet. Minimumskravet for kravet til felles uteareal for prosjektet i prosjektet i Solåsen utgjør i dag 1680m2. I tillegg kommer krav til privat areal på 7m2 per enhet dette utgjør 392m2. Samlet utgjør minimumsarealet 2072 m2 for det skisserte prosjektet i Solåsen. Det reelle utearealet både fellesareal og private areal på balkonger er mer generøst som planen åpner for. Ved en utbygging av området dersom en legger revidert KPA til grunn vil det samlede kravet til (uteareal felles og privat) være bortimot doblet og utgjøre 4200 m2. Minimumskravet til fellesareal vil imidlertid være noe redusert og utgjør (56 enheter x 25 m2) = 1400 m2. Hovedendringen i forbindelse med uteareal per boenhet i forbindelse med rullering av kommuneplanen innebærer en økning i andel m2 uteareal per enhet. Det gir imidlertid mer fleksibilitet i krav til utforming og vil gi rom for større variasjon i hvordan krav til uteareal oppfylles i det enkelte prosjekt. Forslag til reguleringsplan i Solåsen forholder seg til arealkrav i henhold til dagens KPA. Imidlertid er det i samsvar med ny KPA; åpnet for å løse en andel av fellesuteareal i tilgrensende grønnstruktur. Dette arealet skal opparbeides for lek og rekreasjon for å sikre gode kvaliteter. Planbeskrivelsen er oppdatert etter revidert plan. Alle endringer i bestemmelser og planbeskrivelser er markert med rødt. Planbeskrivelsen er oppdatert etter revidert plan. Alle endringer i bestemmelser og planbeskrivelser er markert med rødt. Mvh Kristel Bellerby Opus Bergen AS 4

5 5