Ytrebygda Gnr 39 bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT TIL 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /69 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HALZ Ytrebygda Gnr 39 bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT TIL 2. GANGS BEHANDLING Planforslaget Planområdet Solåsen er på 22.7 daa og ligger ved sørenden av Nordåsvatnet i Steinsvik i Ytrebygda bydel. I nord og øst grenser planen til Steinsvikvegen og Feråsvegen. Opus Bergen AS fremmer planforslaget på vegne av Veidekke AS. Saunders Arkitektur AS har utarbeidet arkitekttegninger. Figur 1 Planområdet er markert med svartstiplet linje. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er området vist som Bebyggelse og anlegg med maksimal utnyttingsgrad % -BRA = 60 %. I gjeldende reguleringsplan (planid ) er området regulert til småhusbebyggelse med utnyttingsgrad % BRA fra 27 % til 38 %, samt til friområde. Side 1 av 13

2 Planforslaget legger til rette for en høyere utnyttelsesgrad, med 56 nye boenheter i blokkbebyggelse. Den samlede utnyttelsen innenfor planområdet er 144 % BRA. Bebyggelsen skal bestå av tre boligblokker (B1, B2, B3). Det er lagt opp til varierende byggehøyder der høyeste bygg er foreslått til kote 54. Eventuelle takoppbygg for tekniske installasjoner, skal integreres på en arkitektonisk god måte og ikke overstige maks byggehøyde. Ingen bygg skal overstige kollen i sør. Parkering er løst i parkeringsanlegg, delvis under bakkenivå. Planen åpner for parkeringsanlegg i to nivå med etablering av bilheissystem. Det er også åpnet i reguleringsbestemmelsene for et alternativ med parkering i ett plan uten heis. Det planlegges inntil 0,9 p-plasser per 100 m² bolig. Dette er noe lavere dekning enn det som fastsettes i KPA 2010, mens det legges opp til flere sykkelparkeringsplasser enn det som kreves. Planforslaget legger til rette for miljøvennlig transport der sykkel og kollektivtransport er prioritert. Tilkomst til planområdet er foreslått fra Steinsvikvegen via Feråsvegen. Det skal etableres sykkel- og gangvei og tverrforbindelser mellom bygg, vei og uteareal/friområde, samt sti opp til kollen med utsiktsplass over Nordåsvatnet. Planforslaget viser tre punkthus som sammen skaper et sentralt tun. Alle hovedinngangene har utgang mot tunet. Tunet skal fremstå som en felles park og et sosialt møtested. Private uteoppholdsareal blir i form av balkonger på minimum 7 m 2 pr boenhet. Felles uteoppholdsareal er fordelt på boligområdet (77 %) og friområdet på kollen (23 %). Tiltakshaver skal anlegge sti slik at kollen vil fungere som nærturområde og utsiktspunkt for beboere og naboer i området. Planforslaget sikrer også en turvei gjennom BBB til Austre Steinsvikåsen på østsiden av o_gf1. Det lagt opp til en oppgradering av turveien til Sandsli. For utfyllende opplysninger om planforslaget samt oppsummering og kommentarer til merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg (A), merknadsskjema vedlegg (E) og illustrasjonsplan vedlegg (D). Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 27.august 11.oktober Det kom merknader fra (6) offentlig etater/myndigheter, (6) kommunale etater/råd og (7) private parter. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg (E) Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Omfanget av boligutbyggingen Byggehøyde og utnyttelsesgrad Bilbasert satelittbebyggelse Mangel på trafikksikkerhet Konflikt med private grunn/støttemur/p-plasser Dårlig terrengtilpassing Fjernvirkning Brudd med strøkskarakter Avfallsanlegg Støy Side 2 av 13

3 Innsigelse fra Staten vegvesen Staten vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget som er begrunnet med at trafikksikkerhet for myke trafikanter ikke er god nok ivaretatt. Plangrensen ble utvidet til å oppfatte Steinsvikveien etter offentlig ettersyn for å regulere bussholdeplasser etter vegnormalen. Staten vegvesen trakk sin innsigelse til reguleringsplanen i brev datert Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg F. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene følgende: Planlagt bebyggelse i BBB er redusert fra 4 til 3 boligblokker på bakgrunn av anbefaling fra fagetaten. Byggehøyder er justert for å sikre en bedre terrengtilpassing og nedtrapping mot Nordåsvannet. B1 er justert fra kote + 50 til + 52 og B2 er trappet ned fra kote + 52 til 49. Parkering er samlet i et parkeringsanlegg med en felles innkjøring. Antall boenheter er redusert fra 59 til 56 Plassering av bebyggelsen er justert Friområdet er økt i areal Reduksjon i utnyttelse på 859 m² BRA. Justering av i veiens kurvatur for å minimere konflikt og ivareta nabointeresser langs Feråsveien. Planområdet er utvidet til å innfatte en større utstrekning av Steinsviksveien både i nordlig og i sørlig retning for å regulere bussholdeplass etter vegnormalen. På bakgrunn av overnevnte endringer er planforslaget justert for å sikre bedre terreng tilpassing og fjernvirkning. Planbeskrivelsen er oppdatert etter justering av plankartet og reguleringsbestemmelser. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet. Fagetatens har kommentarer til utvalgte tema som vi mener krever justering eller en ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg (A). Overordnede planer hovedformål og utnyttelsesgrad I KPA 2010 er området avsatt til bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Innenfor formålet bebyggelse og anlegg er maksimal utnyttelse 60 % BRA inklusiv parkering. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad enn bestemmelsene gitt i KPA. Fagetaten har vært positiv til en maksimal BRA mellom %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det viktig at den nye bebyggelsen tilpasses terrenget på en god måte. Planområdet er krevende å utnytte med tanke på fjernvirkning og ivaretaking av eksisterende kvaliteter. Side 3 av 13

4 Nærheten til bybanen brukt som argument for å søke høy utnyttelsesgrad. Nærmeste bybaneholdeplass til området er 1,2 km unna. Fagetaten har i underveismøter signalisert at områder med avstander større enn 600 meter ligger utenfor sonen som kan defineres som gangavstand til bybanen. Nærhet til bybanestopp kan ikke benyttes som begrunnelse for en høy utnyttelsesgrad i denne planen. Fagetaten har ønsket å bedre tilgjengeligheten til bybanen med krav om at turveien til Sandsli og bybaneholdeplassen skal oppgraderes. Planforslaget er omarbeidet etter offentlig ettersyn. Planlagt bebyggelse BBB er redusert fra 4 til 3 boligblokker (B1, B2, B3) med inntil 56 boenheter og en utnyttingsgrad på 144 % BRA, som det er i tråd med innspill fra fagetaten. For å kunne ta hensyn til terreng, sol og uteareal, er B3 foreslått plassert delvis innenfor det som i dag er satt av til grønnstruktur i KPA. I tillegg er det foreslått å omregulere en snuhammer sørøst i planområdet til friområde, og sikre en turvei gjennom BBB til Austre Steinsvikåsen på østsiden av o_gf1. Utnyttelsen er redusert fra m 2 BRA til 9582 m 2 i revidert planforslag. Ved å legge inn turvei mot Austre Steinsvikåsen og øke arealet på friområdet er utnyttelsesgraden økt fra 138 % til 144 %. Antall boenheter er ikke vesentlig redusert siden prosjektet nå tilrettelegger for mer varierende leilighet størrelser. Det åpnes også for å etablere leiligheter på nivå 1 i B2. Dette er en justering som motvirker en død parkeringsfasade og gir liv til bebyggelsen. Fagetaten er positiv til varierende leilighetsstørrelser for å sikre et bredt spekter av beboere og aktivering parkeringsfasaden. Nær- og fjernvirkning Blokkbebyggelsen vil ha betydelig fjernvirkning, og endre strøkskarakteren. Omkringliggende bebyggelse vil ikke miste sollys eller utsikt som følge av utbyggingen. Forslagstiller mener at høyden på byggene er noe av det som er med å tilføre området kvaliteter da de har høye arkitektoniske ambisjoner. Figur2 1.gangs behandling offentlig ettersyn 2.gangs behandling Side 4 av 13

5 Figur 3 nabolagsparken/et sentralt tun Figur4 fra friområdet Terrengbehandling og terrengtilpassing Landskapsformene består av en større kolle i sør og en mindre i nord. Planområdet har stor høydevariasjon som varierer fra kote 20 i nord til kote 60 på kollen i sør. Det flate midtpartiet ligger på kote 35. Forslagsstiller argumenterer med høy arkitektonisk kvalitet, terrengbehandling som gir et tiltalende utseende og murer med høy kvalitet. Det skisserte prosjektet er bearbeidet og redusert en rekke ganger både før og etter offentlig ettersyn. Det skisserte prosjektet er samlet redusert med 859 m 2. Skjæring i fjellsiden bak bebyggelsen er redusert. Friområdet er økt og tilkomsten er bedret. Reguleringsbestemmelser sikrer at naturlig terreng og vegetasjon skal ivaretas. Parkeringskjelleren er omarbeidet og redusert i flate og innkjørselsarealer. Parkeringsanlegg er ikke lenger trukket inn under friområdet for å redusere terrenginngrep. Det er åpnet for å Side 5 av 13

6 etablere boliger på nivå med parkeringskjeller, vist som BAA på plankart. Ved å trekke boligarealet ned på bakkenivå sikrer en liv i fasader og en god tilpassing til eksisterende terreng. Arealet er gitt et kombinert formål for å sikre en fleksibilitet i byggesaken. Fagetaten er positiv til endringen som er gjort med å fjerne et punkthus og redusere flaten/innkjørsel på parkeringsanlegget. Prosjektet har fått en akseptabel terrengtilpassing, men har fremdeles et dominerende uttrykk med hensyn til omgivelsene. Figur5 revidert forslag Figur6 innkjøring til parkeringsanlegg 1.gangs behandling, planforslag til 2.gangsbehandling. Konsekvenser/Forhold til naboer/naboskap Innkomne merknader og innspillene fra beboere gir uttrykk for bekymring for høyt utnyttelsesgrad og byggehøyde. På bakgrunn av merknadene er byggehøyden og utnyttingsgrad nedjustert etter offentlig ettersyn. Noen grunneiere vil bli direkte berørt med foreslått etablering av fortau langs Feråsvegen. Etter offentlig ettersyn har forslagstiller justert veiløpet for å sikre minimalt inngrep i etablerte strukturer. Det reviderte planforslaget gir en bedre tilpasning. En mer detaljert løsning avklares i prosjekteringsfase, hvor naboene kontaktes når planen vedtas. Fagetaten vurderer avstanden mellom bygg B3 og eiendom 39/477 som tilfredsstillende. Det er 17 meter fra huset (BFS1) etter offentlig ettersyn. Huset i BFSI henvender seg mot Nordåsvannet og ny bebyggelse tar ikke utsikt. Byggene kommer til å ha dominerende utforming og en skala i området som vil bryte med strøkskarakteren. Side 6 av 13

7 Figur7 Blokkbebyggelsene fra Steinsvikvegen Figur8 Nabosnitt mellom bygg B3 og 39/477 Side 7 av 13

8 Barn og unges interesser Det finnes stier og spor etter bruk av barn og unge(gammel trehytte) like utenfor planområdet. En del av dagens vegetasjon vil forsvinne, men det beholdes grøntområder o_gf2 og O_GF3 langs Feråsvegen. Friområdet på toppen av kollen tilrettelegges med tynning av vegetasjon og gjøres bedre tilgjengelig med tilrettelagt sti, slik at naturmulighetene for hele nærområdet forbedres. I planbestemmelsene er det åpnet for etablering av naturlekeplass i o_gf1. Lekeplass er sikret gjennom reguleringsbestemmelser og gjennom illustrasjonsplan som er retningsgivende for plassering av lekearealer. Utviklingen av Solåsen sikrer etablert fortau langs Feråsvegen og oppgradering av eksisterende gang/sykkelveg til Sandslivegen, samt trafikksikker kryssing til bussen langs Steinsvikvegen. Lek og uteoppholdsareal Felles uteoppholdsarealer for blokkbebyggelsen skal løses på opparbeidet dekke, i terreng, innenfor BBB og delvis innenfor friområdet. Lekeareal er i revidert prosjekt sikret i to nivå på fellesuteareal mellom B1 og B2. Det skal videre etableres lekeareal mellom B1 og B3. Det er her en intensjon å sikre nærlek for mindre barn og ivareta naturlig terreng i lekeområdet. En andel av utearealet er tenkt løst i o_gf1. Bestemmelsene åpner for etablering av naturlekeplass. Her skal naturlig terreng og vegetasjon ivaretas. Aktiviteter og møblering som ikke krever inngrep i terreng er tillatt i o_gf1. Det bør benyttes naturlige materialer for å skape aktivitet; som slengdisse, balanse bom, tauhytte og liknende. Området er ypperlig for større barn fra skolealder og oppover. Kvaliteten på felles uteoppholdsareal for BBB-området synes i hovedsak å være tilfredsstillende. Figur 9 illustrasjonsplan Side 8 av 13

9 Universell utforming Prinsippet for universell tilgjengelighet skal ligge til grunn for hele planområdet. Det er sikret gjennom reguleringsbestemmelsenes 1.3. Leilighetsbebyggelse og felles uteareal har universell tilkomst via heishus. Heishuset skal sikre tilkomst fra gatenivå og parkeringskjeller til bebyggelse og fellesuteareal mellom bebyggelsen. Av uteoppholdsareal er 1016 m² av 2402 m² universelt utformet. Parkering Parkeringsdekning for BBB er redusert i forhold til krav i kommuneplanen. Forslagstiller ønsker å redusere bruk av bil, tilrettelegge for mer sykkelparkering, og oppgradere turveien til Sandsli. Parkeringsdekningen er dermed redusert til 0,9 parkeringsplasser per 100 m². Parkering er i hovedsak løst i en felles parkeringskjeller under BBB. I tillegg er det planlagt 6 parkeringsplasser på bakkeplan til gjesteparkering. Bestemmelsene sikrer at utomhusplan og tilkomst til parkeringsgarasje og felles heishus ivaretar hensynet til myke trafikanter. Fagetaten er positiv til forslaget om restriktiv parkeringsdekning for bil. Nærmeste bussholdeplass i Steinsviksvegen ligger innenfor 200 meter i nordlig retning og 400 meter i sør som er innenfor gangavstand. Trafikk Planforslaget innebærer at boligene skal ha adkomst fra Feråsvegen. I tråd med innspill fra Staten Vegvesen er det sikret i bestemmelsene at det skal etableres et tilrettelagt krysningspunkt for gående over Steinsvikveien og Feråsvegen med nedsenket kantstein jmf, bestemmelser Naturmangfold Det foreligger ingen registrerte viktige naturtyper innenfor planområdet. Store deler av planområdet er løvskog av særs høy bonitet. Det er spesielt mye hassel, sammen med bjørk, eik, bøk, rogn, furu, ask(nær truet, NT) og platanlønn (svært høy risiko, SE). Planområdet har trolig vært en tidligere beiteskog(truet). Vegetasjonen kan i dag delvis fremstå som risk-hasselkratt(sterkt truet). Området er i midlertidig i sterk gjengroing og vurderes ikke å være i god hevd. Fagetaten ser det som positiv med oppgradering av friområdet. Turvei (f_gt) og stier Turvei mot Austre Steinsvikåsen er vist med eget formål (f_gt) i plankartet. Bestemmelsene knyttet til rekkefølgekrav for opparbeiding og kvaliteter er videreført. Oppgradering av turveien til Sandsli er sikret gjennom rekkefølgekrav. Rekkefølgebestemmelser er oppdatert for å sikre etablering av stier. Forslagsstillers intensjon er at allmennheten skal ha ferdselsrett til og gjennom planområdert for adkomst til turområder. Derfor mener fagetaten at f_gt(felles/privat formål) bør endres til o_gt(offentlig formål). Side 9 av 13

10 Figur 10 utsnitt fra plankartet som viser f_gt Avgrensning/avvik i forhold til friomådet, grønn struktur I planforslaget endres friområdet og utvides noe i forhold til KPA og gjeldende reguleringsplan. Endringen er i form av omregulering av en liten del av grønnstrukturen til boligformål og omregulering av deler av boligformål til friområde. I tillegg er det foreslått å omregulere snuhammer som er i dag er regulert (ikke bygget) inn sørøst til friområdet, se i figur 11. Fagetaten er positiv til å utvide friområdet nord og omregulere snuhammer til grønnstruktur. Det gir bedre sammenheng mellom BBB og friområde. Det skal også etableres en turvei på østsiden av friområdet til Austre Steinsvikåsen og helt til toppen av kollen. Figur 11 illustrasjon over forslag til omregulering av grøntområde og hvor det sette av erstatningsareal. Rosa skravur er grønnstruktur som omreguleres til byggeformål, mens blå skravur viser areal som omreguleres fra byggeformål/vei til grønnstruktur. Side 10 av 13

11 Figur 12 snitt som illustrerer B3 og forhold til friområdet Forhold til KPA 2016 Plan- og bygningsetaten har utarbeidet forslag til ny KPA (2016). Planen har ikke vært til behandling i byrådet. Planområdet vil ligge i den ytre fortettingssone i henhold til KPA Grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene, og skal være maks. 100 % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting. Byggehøyde skal tilpasses omgivelser og terreng, og det skal sikres at ny bebyggelse ikke gir vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger. Planområdet ligger i P4 hvor det anbefales 0,8 plass pr 100 m² BRA. I % BRA på plankartet til reguleringsforslag Solåsen er parkeringsarealet medregnet. Dersom en utelater parkering i beregning av utnyttelsesgrad i henhold til KPA(2016), vil ha samlet utnyttelse ligge på 105 % BRA. Konklusjon Det har vært tett dialog mellom fagetaten og forslagstiller, og prosjektet er revidert og tegnet om i flere runder. I revidert planforslag er bebyggelsen redusert fra fire til tre punkthus. Størrelse på friområdet er økt. Tilkomst til de grønne arealene i Solåsen er forbedret. Plassering av bebyggelsen er justert for å minimere terrenginngrep, og parkeringsanlegget er redusert. Det er åpnet for å etablere boliger på nivå med parkeringskjelleren for å redusere døde parkeringsfasader. Fagetaten viser til de ulike tema diskutert i fagnotatet. Planområdet har store utfordringer med tanke på terrengbehandling og nær- og fjernvirkning. Fagetaten har gjennom plan prosessen ønsket en moderat utbygging tilpasset det eksisterende terrenget og omgivelsene. Byggehøyden vurderes å være dominerende og kunne gjerne vært en etasje lavere. Forslagsstiller hevder at de må bygge minimum 56 leiligheter og at høyden på byggene er med å tilføre området kvaliteter da de har høye arkitektoniske ambisjoner. Fagetaten vurderer det slik at planforslaget har forbedret seg etter offentlig ettersyn ved å fjerne den fjerde blokken, redusert i parkeringsflaten, og utvide areal på friområdet. Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Foreliggende planforslag kan sees i sammenheng med pågående rullering av KPA 2016, og er delvis i samsvar med Bergen kommunens fortettingsstrategi. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 11 av 13

12 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda Gnr 39 bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik Reguleringsplan, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Og eventuelt med følgende endringer: Turveien (f_gt) endres til (o_gt) både i reguleringsbestemmelser og plankartet. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Kjell Åge Matre - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Planbeskrivelsen datert B. Plankart datert C. Reguleringsbestemmelser datert D. Illustrasjonsplan datert E. Merknadsskjema datert F. Endringsdokument datert G. Illustrasjoner (snitt, sol/skygge, MUA-beregning, tverrforbindelser og tilkomstmuligheter, parkeringsplan med sykkelparkering og 3D illustrasjoner, datert H. Kulturminnedokumentasjon (Opus Bergen, mars 2016) I. Skredfarevurdering (Multiconsult ) J. Naturmangfoldvurdering (Opus Bergen, mars 2016) K. Landskapanalyse (Opus Bergen, juli 2015) L. Støyrapport (Sweco, desember 2015) og supplerende e-post datert M. VA-rammeplan (Opus Bergen, mars 2016) N. Vurdering ihht konskvensutredningsforskriften Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 12 av 13

13 Side 13 av 13