Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Saksbehandler: Karen Elin Tvedt Ytrebygda Gnr 39 Bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik Reguleringsplan, Arealplan ID , 2. gangs behandling Hva saken gjelder: Planområdet Solåsen er på 22.7 daa og ligger ved sørenden av Nordåsvatnet i Steinsvik i Ytrebygda bydel. I nord og øst grenser planen til Steinsvikvegen og Feråsvegen. Opus Bergen AS fremmer planforslaget på vegne av Veidekke AS. Saunders Arkitektur AS har utarbeidet arkitekttegninger. Figur 1 Planområdet er markert med svartstiplet linje og forslag til reguleringsplan. Gjeldende arealplan Kommuneplanens arealdel (KPA 2010) Ytrebygda. Austre Steinsvikåsen, del av Boligfelt B VIII, planid Arealformål Bebyggelse og anlegg med maksimal utnyttingsgrad % -BRA = 60 % Småhusbebyggelse med utnyttingsgrad % BRA fra 27 % til 38 %, samt til friområde. Innsigelse fra Staten vegvesen Staten vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget som er begrunnet med at trafikksikkerhet for myke trafikanter ikke er god nok ivaretatt. Plangrensen ble utvidet til å oppfatte Steinsvikveien etter offentlig ettersyn for å regulere bussholdeplasser etter vegnormalen. Staten vegvesen trakk sin innsigelse til reguleringsplanen i brev datert

2 Hovedtrekk i planforslaget: Høy utnyttelsesgrad (144 % BRA), med 56 nye boenheter i tre boligblokker (B1, B2, B3). Varierende byggehøyder der høyeste bygg er foreslått til kote 54 og ingen bygg overstiger kollen i sør. Illustrasjonsplanen viser tre punkthus som sammen skaper et sentralt tun. Tunet skal fremstå som en felles park og et sosialt møtested. Inntil 0,9 p-plasser per 100 m² bolig i parkeringsanlegg, delvis under bakkenivå. Dette er lavere dekning enn det som fastsettes i KPA Mulighet for parkeringsanlegg i to nivå med bilheissystem, samt et alternativ med parkering i ett plan uten heis. Høyt antall sykkelparkeringsplasser. Felles uteoppholdsareal er fordelt på boligområdet (77 %) og friområdet på kollen (23 %). Private uteoppholdsareal er på balkonger på minimum 7 m 2 pr boenhet. Tilkomst til planområdet er foreslått fra Steinsvikvegen via Feråsvegen. Det skal etableres sykkel- og gangvei og tverrforbindelser mellom bygg, vei og uteareal/friområde, samt sti opp til kollen med utsiktsplass over Nordåsvatnet. Planforslaget sikrer også en turvei gjennom BBB til Austre Steinsvikåsen og oppgradering av turveien til Sandsli. For utfyllende opplysninger om planforslaget samt oppsummering og kommentarer til merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg A), merknadsskjema (vedlegg E) og illustrasjonsplan (vedlegg D). Fagetatens konklusjon: I KPA 2010 er området avsatt til bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Innenfor formålet bebyggelse og anlegg er maksimal utnyttelse 60 % BRA inklusiv parkering. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad enn bestemmelsene gitt i KPA, og vært positiv til en maksimal BRA mellom %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det viktig at den nye bebyggelsen tilpasses terrenget på en god måte. Planområdet er krevende å utnytte med tanke på nær- og fjernvirkning, terrengbehandling og ivaretaking av eksisterende kvaliteter. Det har vært tett dialog mellom fagetaten og forslagstiller, og prosjektet er revidert og tegnet om i flere runder. I revidert planforslag er bebyggelsen redusert fra fire til tre punkthus. Størrelse på friområdet er økt, tilkomst til de grønne arealene i Solåsen er forbedret og utbedring av gang- og sykkelvei til Sandsli er sikret i bestemmelsene. Plassering av bebyggelsen er justert for å minimere terrenginngrep, og parkeringsanlegget er redusert. Det er også åpnet for å etablere boliger på nivå med parkeringskjelleren for å redusere døde parkeringsfasader. Fagetaten mener at planforslaget er forbedret etter offentlig ettersyn. Fagetaten har gjennom planprosessen ønsket en moderat utbygging tilpasset det eksisterende terrenget og omgivelsene. Fagetaten vurderer at byggehøyden fremdeles er noe dominerende og kunne gjerne vært en etasje lavere. Forslagsstiller hevder at de må bygge minimum 56 leiligheter og at høyden på byggene er med å tilføre området kvaliteter da de har høye arkitektoniske ambisjoner. Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Foreliggende planforslag kan sees i sammenheng med pågående rullering av ny KPA, og er delvis i samsvar med Bergen kommunens fortettingsstrategi. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Det vises for øvrig til vedlagte fagnotat og saksutredningen under. 2

3 Byrådets konklusjon: Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, som er i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planforslaget har en del gode kvaliteter ved at f.eks. tilkomsten til de grønne arealene i Solåsen er forbedret, plassering av bebyggelsen er justert for å minimere terrenginngrep, og parkeringsanlegget er redusert. Det er også åpnet opp for å etablere boliger på nivå med parkeringskjelleren for å redusere døde parkeringsfasader. Forslagsstiller har tatt i bruk arkitektur og estetikk som et virkemiddel for å skape kontrast, og samtidig ivareta kvalitet innenfor et nytt boligområde. Det er ikke tvil om at blokkbebyggelsen vil ha betydelig fjernvirkning, og endre strøkskarakteren. Forslagstiller legger vekt på at de har høye arkitektoniske ambisjoner og mener at høyden på byggene er med på å tilføre området kvaliteter. Byrådet mener at forslaget mangler en god beskrivelse på hvordan arkitekturen skal bidra til å skape en god helhet i dette området. Etter byrådets vurdering vil bygningene være for dominerende i landskapet, dvs. volum og skala er for dominerende, spesielt sammenlignet med omliggende bebyggelse. Både høyde, størrelse, form og typologi er noe helt nytt i forhold til omgivelsene og skiller seg markant fra øvrig bebyggelse. I følge KPA 2010 er en av premissene for økt utnyttelse at utformingen skal være tilpasset eksisterende terreng og strøkskarakteren. Foreslått bebyggelse er ikke tilpasset strøkskarakteren, og formålet med å skape kontrast er ikke tilstrekkelig begrunnet. Byrådet understreker at bruk av kontrast, under de rette forutsetninger, kan være et velegnet virkemiddel til å bidra med kvalitet i byutviklingen, men dette stiller i så tilfelle store krav til byggets arkitektoniske utforming. Illustrasjonene viser en bebyggelse som skiller seg kraftig ut fra omgivelsene både i utrykk, farge, form og volum. Beliggenheten tilsier at bygningene blir synlig fra langt flere enn de varslede naboene og vil få en betydelig fjernvirkning. Videre er ikke området på en visuelt skjermet tomt eller med kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens. Dette kan innebære at utbyggingen bidrar til økt bilbruk. Byrådet viser til at dette er ett av flere forhold som er særskilt pekt på i høringsuttalelse fra Fylkesmannen. Byrådet ser det derfor som nødvendig å redusere omfanget av bebyggelsen og samtidig spisse bestemmelsene i forhold til hvordan prosjektet er tenkt tilpasset omgivelsene i volumoppbygging og utrykk. Det endelige prosjektet må vise hvordan arkitekturen er tilpasset eksisterende terreng og strøkskarakter. Byrådet vil igjen understreke at planområdets fremtredende plassering i landskapet fordrer arkitektur av høy kvalitet, og legger til grunn at en byggesak uten tilstrekkelige arkitektoniske kvaliteter vil ikke føre frem, jfm. forslag til nye bestemmelse og Byrådet vil også anbefale tiltakshaver å gå i dialog med Byarkitekten i videre arbeid med prosjektet. Byrådet foreslår derfor at byggehøyden på de fremste blokkene reduseres med minimum en etasjehøyde. En slik reduksjon i foreslått omfang av utbygging er i større grad i samsvar med gjeldende KPA, samt basert på byrådets politiske plattform og vedtatte strategisaker i bystyret i forbindelse med rullering av KPA. En slik endring imøtekommer også nabomerknader mht. utnyttelsesgrad og byggehøyde. 3

4 Figur 2 Fjernvirkning blokkene vil være dominerende i landskapsbildet Gjeldende KPA 2010 I gjeldende KPA 2010 ligger planområdet innenfor formålet bebyggelse og anlegg, med maksimal utnyttelse 60 % BRA. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad med en maksimal BRA mellom %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det viktig at den nye bebyggelsen tilpasses terrenget på en god måte. I følge gjeldende KPA kan det vurderes å fravike prinsippet om å tilpasse byggene til strøkskarakter og å øke utnyttelsesgraden ved transformasjon, ved planlegging av større arealer (> 10 da), på visuelt skjermede tomter og ved kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens. Planområdet ligger ikke i et transformasjonsområde eller på en visuelt skjermet tomt. Med hensyn til kollektivtilbud, er det kort avstand til buss med kvartersfrekvens, men busstilbudet er ikke del av stamlinjenettet. De overstående faktorene taler for at utbyggingen må reduseres i omfang, og en reduksjon i utbyggingens omfang vil gjøre at planforslaget er mer i samsvar med Bergen kommunes fortettingsstrategi. Strategisk temakart og ny KPA I ny KPA som er under utarbeidelse p.t. ligger planområdet i «ytre fortettingssone», hvor det tillates ny utbygging av bolig og næring med høyere tetthet, men samtidig skal hensynet til eksisterende bygningsmiljø vektlegges. Hovedstrukturen i disse områdene skal bygges rundt gjennomgående gang- og sykkelveier med god tilknytning til sentrumskjerne, skole/barnehage, tjenesteyting og rekreasjonsområder. Planområdet ligger ikke innenfor det som ansees som gangavstand (10-minuttersbyen) til en sentrumskjerne, skole/barnehage, tjenesteyting eller bybanen. Kommuneplanens Samfunnsdel underbygger også disse formålene. Planområdet ligger heller ikke innenfor et av de syv satsingsområdene for kompakt utbygging, eller innenfor et senterområde eller i et kollektivknutepunkt, som definert i bystyrets strategiske temakart. Basert på overstående foreslår byrådet å redusere byggehøyden på B2 og B3 med minimum 1 etasjehøyde, se forslag til innstilling punkt 1 a). Grad av utnyttelse og antall boenheter må reduseres i samsvar med dette. Byrådet er videre opptatt av å utvikle Bergen til Norges grønneste storby, der det legges vekt på å utvikle byen til en gåby og der all vekst i persontransport skal skje med kollektiv, sykkel og gange. Det stilles samtidig høye krav til arkitektur og klimatilpasning. Samtidig ønsker byrådet en byutvikling og boligpolitikk som motvirker sosiale forskjeller. For å oppnå dette er det ønskelig med en del justeringer i de juridiske bestemmelsene som følger planforslaget. For begrunnelsen for disse justeringene vises det til saksutredningen under. 4

5 Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda Gnr 39 bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik Reguleringsplan, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert , med følgende endring a) Byggehøyder på plankartet settes til B1 = k +52m, B2= k +46m og B3 = k +51m. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endring a) endres til «Bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Materialet vil være en blanding av tre og betong, men fasadeuttrykk skal være i tre.» b) endres til «Ubebygde arealer skal ha en terrengbehandling som gir en estetisk tiltalende form. Murer skal være i naturstein og/eller ha høy kvalitet og en arkitektonisk god utførelse.» c) Bestemmelsen endres «Byggegrensen rundt blokkbebyggelsen/punkthusene kan justeres inntil 2,0 m i byggesak, dersom hovedtrekkene i planen ikke endres og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre berørte parter eller interesser». d) Ny bestemmelse 2.7: Energi og klimagassutslipp «Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for energiløsninger og byggematerialer. For nybygg over 1000 kvm kreves klimagassregnskap. Nullutslippsløsninger skal vurderes og tiltak for reduserte klimagassutslipp og energibruk skal dokumenteres». e) Nytt punkt «Maksimum 20 % av boenhetene skal ha bruksareal under 50 m 2, og minimum 20 % skal ha bruksareal over 80 m 2 og ingen boenheter skal ha mindre bruksareal enn 35 m 2». f) Nytt punkt «Takflater skal, der det er hensiktsmessig, utrustes med grønt tak av biologisk materiale». g) «Det tillates skjermet/innglasset balkong for å oppnå tilfredsstillende støynivå i privat uteoppholdsareal ved nordøstre fasade ved bygg merket B2 i illustrasjonsplan datert » slettes. h) Endring og tillegg under «Det skal etableres maksimum 1 parkeringsplass per boenhet. Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser». i) Nytt punkt under «All beplantning i felles uteoppholdsareal skal skje ved bruk av stedegne planter. Det bør også tilstrebes bruk av pollinatorvennlige planter og frukt- og bærplanter.» j) endres til «Arealet skal tilrettelegges for variert lek og opphold ved bruk av naturlige materialer. Eksempel på lekeapparat kan være slengdisse, balanse bom, tauhytte og liknende. Naturlig terreng og eksisterende trær, spesielt eksemplarer av eik, bøk, furu og ask og risk-hasselkratt, skal bevares. Rydding av vegetasjon for etablering av utsiktspunkt og naturlekeplass tillates. Det tillates etablert stier med 5

6 tilhørende skråningsutslag og støttemurer i formålet. Snarveg/sti tillates utformet med trapp.» k) endres til «Det tillates rydding av vegetasjon innenfor o_gf2 og o_gf3 for å sikre sikt. Naturlig terreng og eksisterende trær, spesielt eksemplarer av eik, bøk, furu og ask og risk-hasselkratt, skal bevares.» l) Turveien (f_gt) endres til (o_gt) både i reguleringsbestemmelser og plankartet. 3. Grad av utnyttelse og antall boenheter må reduseres i samsvar med 1a). De vedtatte endringer tas inn i plankart, bestemmelser og andre relevante dokumenter før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 22. mai 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Planbeskrivelsen datert B. Plankart datert C. Reguleringsbestemmelser datert D. Illustrasjonsplan datert E. Merknadsskjema datert F. Endringsdokument datert G. Illustrasjoner (snitt, sol/skygge, MUA-beregning, tverrforbindelser og tilkomstmuligheter, parkeringsplan med sykkelparkering og 3D illustrasjoner, datert H. Kulturminnedokumentasjon (Opus Bergen, mars 2016) I. Skredfarevurdering (Multiconsult ) J. Naturmangfoldvurdering (Opus Bergen, mars 2016) K. Landskapanalyse (Opus Bergen, juli 2015) L. Støyrapport (Sweco, desember 2015 og supplerende e-post datert ) M. VA-rammeplan (Opus Bergen, mars 2016) N. Vurdering ihht konskvensutredningsforskriften O. Steinsviken - turvei 6

7 Saksframstilling: Under saksfremstilling gjengis et utdrag av vedlagte fagnotat der fagetatens har kommentert utvalgte tema. For opplysninger om øvrige tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg A). Overordnede planer hovedformål og utnyttelsesgrad I KPA 2010 er området avsatt til bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Innenfor formålet bebyggelse og anlegg er maksimal utnyttelse 60 % BRA inklusiv parkering. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad enn bestemmelsene gitt i KPA. Fagetaten har vært positiv til en maksimal BRA mellom %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det viktig at den nye bebyggelsen tilpasses terrenget på en god måte. Planområdet er krevende å utnytte med tanke på fjernvirkning og ivaretaking av eksisterende kvaliteter. Nærheten til bybanen brukt som argument for å søke høy utnyttelsesgrad. Nærmeste bybaneholdeplass til området er 1,2 km unna. Fagetaten har i underveismøter signalisert at områder med avstander større enn 600 meter ligger utenfor sonen som kan defineres som gangavstand til bybanen. Nærhet til bybanestopp kan ikke benyttes som begrunnelse for en høy utnyttelsesgrad i denne planen. Fagetaten har ønsket å bedre tilgjengeligheten til bybanen med krav om at turveien til Sandsli og bybaneholdeplassen skal oppgraderes. Planforslaget er omarbeidet etter offentlig ettersyn. Planlagt bebyggelse BBB er redusert fra 4 til 3 boligblokker (B1, B2, B3) med inntil 56 boenheter og en utnyttingsgrad på 144 % BRA, som det er i tråd med innspill fra fagetaten. For å kunne ta hensyn til terreng, sol og uteareal, er B3 foreslått plassert delvis innenfor det som i dag er satt av til grønnstruktur i KPA. Videre, ved å legge inn en turvei mot Austre Steinsvikåsen samt øke arealet på friområdet, er utnyttelsesgraden økt fra 138 % til 144 %. Antall boenheter er ikke vesentlig redusert siden prosjektet nå tilrettelegger for mer varierende leilighetsstørrelser. Det åpnes også for å etablere leiligheter på nivå 1 i B2. Dette er en justering som motvirker en død parkeringsfasade og gir liv til bebyggelsen. Fagetaten er positiv til varierende leilighetsstørrelser for å sikre et bredt spekter av beboere og aktivering parkeringsfasaden. Nær- og fjernvirkning Blokkbebyggelsen vil ha betydelig fjernvirkning, og endre strøkskarakteren. Omkringliggende bebyggelse vil derimot ikke miste sollys eller utsikt som følge av utbyggingen. Forslagstiller mener at høyden på byggene er noe av det som er med å tilføre området kvaliteter da de har høye arkitektoniske ambisjoner. Figur 3 Illustrasjoner innkjørsel og uteoppholdsareal (sentralt tun og grønne tak) 7

8 Terrengbehandling og terrengtilpassing Planområdet har stor høydevariasjon med en større kolle i sør og en mindre i nord. Forslagsstiller argumenterer med høy arkitektonisk kvalitet, terrengbehandling som gir et tiltalende utseende og murer med høy kvalitet. Videre sikrer reguleringsbestemmelser at naturlig terreng og vegetasjon skal ivaretas. Terrenginngrep er redusert fra høringsforslaget ved at parkeringskjelleren er omarbeidet, slik at den ikke lenger er trukket inn under friområdet. Det er også åpnet for å etablere boliger på nivå med parkeringskjeller. Ved å trekke boligarealet ned på bakkenivå sikrer en liv i fasader og en god tilpassing til eksisterende terreng. Fagetaten mener at prosjektet har fått en akseptabel terrengtilpassing, men planforslaget har fremdeles et dominerende uttrykk med hensyn til omgivelsene. For mer detaljert beskrivelse av terrenginngrep vises det til s.5-6 i vedlagte fagnotat. Konsekvenser/Forhold til naboer/naboskap Innkomne merknader og innspillene fra beboere gir uttrykk for bekymring for høyt utnyttelsesgrad og byggehøyde. På bakgrunn av merknadene er byggehøyden og utnyttingsgrad nedjustert etter offentlig ettersyn. Noen grunneiere vil bli direkte berørt med foreslått etablering av fortau langs Feråsvegen. Etter offentlig ettersyn har forslagstiller justert veiløpet for å sikre minimalt inngrep i etablerte strukturer. Det reviderte planforslaget gir en bedre tilpasning. En mer detaljert løsning avklares i prosjekteringsfase, hvor naboene kontaktes når planen vedtas. Barn og unges interesser Det finnes stier og spor etter bruk av barn og unge (gammel trehytte) like utenfor planområdet. Friområdet på toppen av kollen tilrettelegges med tynning av vegetasjon og gjøres bedre tilgjengelig med tilrettelagt sti, slik at naturmulighetene for hele nærområdet forbedres. I planbestemmelsene er det åpnet for etablering av naturlekeplass i o_gf1. Lekeplass er sikret gjennom reguleringsbestemmelser og illustrasjonsplanen er retningsgivende mht. plassering av lekeareal. Planforslaget sikrer også etablering av fortau langs Feråsvegen, oppgradering av eksisterende gang/sykkelveg til Sandslivegen, samt trafikksikker kryssing til bussen langs Steinsvikvegen. Lek og uteoppholdsareal Felles uteoppholdsarealer for blokkbebyggelsen skal løses på opparbeidet dekke, i terreng, innenfor BBB og delvis innenfor friområdet. Kvaliteten på felles uteoppholdsareal for BBBområdet synes i hovedsak å være tilfredsstillende. For mer detaljert beskrivelse av lek og uteoppholdsareal vises det til s.8-9 i vedlagte fagnotat. Universell utforming Prinsippet for universell tilgjengelighet skal ligge til grunn for hele planområdet. Det er sikret gjennom reguleringsbestemmelsenes 1.3. Leilighetsbebyggelse og felles uteareal har universell tilkomst via heishus. Heishuset skal sikre tilkomst fra gatenivå og parkeringskjeller til bebyggelse og fellesuteareal mellom bebyggelsen. Av uteoppholdsareal er 1016 m² av 2402 m² universelt utformet. 8

9 Figur 4 illustrasjonsplan Parkering Forslagstiller ønsker å redusere bruk av bil ved redusert parkeringsdekning i forhold til krav i gjeldende KPA, mer sykkelparkering og oppgradering av turveien til Sandsli. Parkeringsdekningen er dermed redusert til 0,9 parkeringsplasser per 100 m². Parkering er i hovedsak løst i en felles parkeringskjeller under BBB. I tillegg er det planlagt 6 parkeringsplasser på bakkeplan til gjesteparkering. Bestemmelsene ivaretar også hensynet til myke trafikanter. Fagetaten er positiv til forslaget om restriktiv parkeringsdekning for bil. Trafikk Planforslaget innebærer at boligene skal ha adkomst fra Feråsvegen. I tråd med innspill fra Statens Vegvesen er det sikret i bestemmelsene at det skal etableres et tilrettelagt krysningspunkt for gående over Steinsvikveien og Feråsvegen med nedsenket kantstein jmf, bestemmelser Forhold til ny KPA Plan- og bygningsetaten har utarbeidet forslag til ny KPA som nylig har vært på høring. Planområdet vil ligge i den ytre fortettingssone i henhold til ny KPA. Grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene, og skal være maks. 100 % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting. Byggehøyde skal tilpasses omgivelser og terreng, og det skal sikres at ny bebyggelse ikke gir vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger. Planområdet ligger i P4 hvor det anbefales 0,8 plass pr 100 m² BRA. I % BRA på plankartet til reguleringsforslag Solåsen er parkeringsarealet medregnet. Dersom en utelater parkering i beregning av utnyttelsesgrad i henhold til ny KPA, vil samlet utnyttelse ligge på 105 % BRA. For fagetatens vurdering av naturmangfold, turvei og avgrensning/avvik i forhold til friomådet, grønn struktur vises det til vedlagte fagnotat. 9

10 Byrådets vurderinger: Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, og planforslaget er i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Planforslaget har mange gode kvaliteter ved at f.eks. tilkomsten til de grønne arealene i Solåsen er forbedret, plassering av bebyggelsen er justert for å minimere terrenginngrep, og parkeringsanlegget er redusert. Det er også åpnet opp for å etablere boliger på nivå med parkeringskjelleren for å redusere døde parkeringsfasader. Forslagsstiller har her tatt i bruk arkitektur og estetikk som et virkemiddel for å skape kontrast, og samtidig ivareta kvalitet innenfor et nytt boligområde. Det er ikke tvil om at blokkbebyggelsen vil ha betydelig fjernvirkning, og endre strøkskarakteren. Forslagstiller legger vekt på at de har høye arkitektoniske ambisjoner og mener at høyden på byggene er med på å tilføre området kvaliteter. Byrådet mener at forslaget mangler en god beskrivelse på hvordan arkitekturen skal bidra til å skape en god helhet i dette området. Etter byrådets vurdering vil bygningene være for dominerende i landskapet, dvs. volum og skala er for dominerende, spesielt sammenlignet med omliggende bebyggelse. Både høyde, størrelse, form og typologi er noe helt nytt i forhold til omgivelsene og skiller seg markant fra øvrig bebyggelse. I følge KPA 2010 er en av premissene for økt utnyttelse at utformingen skal være tilpasset eksisterende terreng og strøkskarakteren. Foreslått bebyggelse er ikke tilpasset strøkskarakteren, og det mangler en god nok begrunnelse for ønsket om å skape kontrast. Under rette forutsetninger kan derimot kontrast være et godt arkitektonisk virkemiddel, men dette stiller i så tilfelle store krav til byggets arkitektoniske utforming. Illustrasjonene viser en bebyggelse som skiller seg kraftig ut fra omgivelsene både i utrykk, farge, form og volum. Beliggenheten tilsier at bygningene blir synlig fra langt flere enn de varslede naboene og vil få en betydelig fjernvirkning. Videre er ikke området på en visuelt skjermet tomt eller med kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens. Dette kan innebære at utbyggingen bidrar til økt bilbruk. Byrådet viser til at dette er ett av flere forhold som er særskilt pekt på i høringsuttalelse fra Fylkesmannen. Byrådet ser det derfor som nødvendig å redusere omfanget av bebyggelsen og samtidig spisse bestemmelsene i forhold til hvordan prosjektet er tenkt tilpasset omgivelsene i volumoppbygging og utrykk. Det endelige prosjektet må vise hvordan arkitekturen er tilpasset eksisterende terreng og strøkskarakter. Byrådet vil igjen understreke at planområdets fremtredende plassering i landskapet fordrer arkitektur av høy kvalitet, og en byggesak uten tilstrekkelige arkitektoniske kvaliteter vil ikke føre frem, jfm. forslag til nye bestemmelse og Byrådet vil også anbefale tiltakshaver å gå i dialog med Byarkitekten i videre arbeid med prosjektet. Byrådet foreslår derfor at byggehøyden på de fremste blokkene reduseres med minimum en etasjehøyde. En slik reduksjon i foreslått omfang av utbygging er i større grad i samsvar med gjeldende KPA, samt basert på byrådets politiske plattform og vedtatte strategisaker i bystyret i forbindelse med rullering av KPA. En slik endring imøtekommer også nabomerknader mht. utnyttelsesgrad og byggehøyde. I gjeldende KPA 2010 ligger planområdet innenfor formålet bebyggelse og anlegg, med maksimal utnyttelse 60 % BRA. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad med en maksimal BRA mellom %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det viktig at den nye bebyggelsen tilpasses terrenget på en god måte. I ny KPA som ligger ute på høring p.t. ligger planområdet i «ytre fortettingssone», hvor det tillates ny utbygging av bolig og næring med høyere tetthet, men samtidig skal hensynet til eksisterende bygningsmiljø vektlegges. Hovedstrukturen i disse områdene skal bygges rundt gjennomgående gang- og sykkelveier med god tilknytning til sentrumskjerne, skole/barnehage, tjenesteyting og rekreasjonsområder. Planområdet ligger ikke innenfor det 10

11 som ansees som gangavstand (10-minuttersbyen) til en sentrumskjerne, skole/barnehage, tjenesteyting eller bybanen. I følge gjeldende KPA kan det vurderes å fravike prinsippet om å tilpasse byggene til strøkskarakter og å øke utnyttelsesgraden ved transformasjon, ved planlegging av større arealer (> 10 da), på visuelt skjermede tomter og ved kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens. Planområdet ligger ikke i et transformasjonsområde eller på en visuelt skjermet tomt. Med hensyn til kollektivtilbud, er det kort avstand til buss med kvartersfrekvens, men busstilbudet er ikke del av stamlinjenettet. De overstående faktorene taler for at utbyggingen må reduseres i omfang, og en reduksjon i utbyggingens omfang vil gjøre at planforslaget er mer i samsvar med Bergen kommunens fortettingsstrategi. Det er kort gangvei til bussholdeplass med busstilbudet med avganger hvert kvarter. Lagunen og Dolviken er nærmeste kollektivknutepunkt, henholdsvis 4,6 km og 2,9 km unna. De nærmeste holdeplassene for bybanen er Råstølen, 1,3 km mot sørøst, og Sandslivegen 1,2 km mot sørvest. Dette anses ikke som gangavstand til bybanestopp. Opparbeidelse og utbedring av gangforbindelse til bybanestoppet i Sandslivegen er sikret i bestemmelsene, og vil føre til noe kortere gangavstand, men likevel ikke innenfor 6-800m. Forslagsstiller har ettersendt bilder som viser avstanden, dagens turvei, og en illustrasjon på hvordan turveien kan se ut med lys. (sistnevnte er kun en illustrasjon av prinsippet og ikke et nøyaktig blide av hvordan det vil se ut). Disse viser at det er ca. 1 km til nærmeste bybanestopp via turveien (se vedlegg Turvei). Nærhet til bybanestopp kan altså ikke benyttes som begrunnelse for en høy utnyttelsesgrad i denne planen. Planforslaget ligger altså ikke i et kollektivknutepunkt og den planlagte utbyggingen vil kunne føre til økning i transportutslipp. Prosjektet vil med det kunne utfordre nasjonale, regionale og lokale målsettinger om nullvekst og reduksjon i personbiltransport i byene. Det finnes et nettverk av sykkelveier omkring planområdet, der noen er tilrettelagt og noen ikke er tilrettelagt. Langs Steinsvikvegen er det gjennomgående gang - og sykkelvei. Planen legger opp til etablering av gang- og sykkelvei opp til bebyggelsen. Det legges altså opp til å etablere god forbindelse til Steinsvikvegen i nord. Nærmeste barnehager er Einerhaugen (ca. 450 meter mot nordvest) og Peterdalsheia (ca. 650 meter mot sørvest). Nærmeste barneskole er Skranevatnet skole som ligger ca. 1,2 km meter fra området, langs opparbeidet tursti. Avstanden til Råstølen, der det er planlagt en barneskole for 400 elever samt en flerbrukshall, er 1,5 km på gang- og sykkelvei. Således ligger planområdet i kort avstand til barnehage, mens avstand til skole er noe lenger. Barnehage og skole ligger for øvrig i motsatt retning av Steinsvikvegen. Selv om planområdet ligger relativt nær store arbeidsplasser på Sandsli, det er f.eks. 14 minutters gange via gangvei til Statoil AS (1 km), ligger det altså ikke ved et eksisterende knutepunkt eller i et bydelssenter eller i et område med gjennomgående gang- og sykkelveier med god tilknytning til sentrumskjerne, tjenesteyting og rekreasjonsområder. Planområdet ligger heller ikke innenfor et av de syv satsingsområdene for kompakt utbygging, eller innenfor et senterområde eller i et kollektivknutepunkt. Basert på overstående foreslår byrådet å redusere byggehøyden på B2 og B3 med minimum 1 etasjehøyde, se forslag til innstilling punkt 1 a). Grad av utnyttelse og antall boenheter må reduseres i samsvar mer dette. Byrådet er videre opptatt av å utvikle Bergen til Norges grønneste storby, der det legges vekt på å utvikle byen til en gåby og der all vekst i persontransport skal være innen kollektiv, 11

12 sykkel og gange. Det stilles samtidig høye krav til arkitektur og klimatilpasning. Samtidig ønsker byrådet en byutvikling og boligpolitikk som motvirker sosiale forskjeller. For å oppnå dette er det ønskelig med en del justeringer i de juridiske bestemmelsene som følger planforslaget. Arkitektur, estetikk og terrengbehandling Av 1.1 og 1.2. fremgår det blant annet at bygg skal ha høy arkitektonisk kvalitet, at ubebygde arealer skal ha en terrengbehandling som gir en tiltalende form og behandling, samt at murer skal ha en arkitektonisk god utførelse. Det skal videre utarbeides utomhusplan ved søknad om tillatelse til tiltak, jfm. bestemmelsene 2.2. Byrådet mener at disse elementene må sikres ytterligere for å sikre kvalitet i prosjektet ved bygging. Se forslag til innstilling punkt 2 a) og b). Mindre justeringer Videre må «Mindre justeringer av juridiske linjer, inntil 2,0 m, kan behandles gjennom søknad om tillatelse til tiltak dersom hovedtrekkene i planen ikke endres og endringene ikke har nevneverdig betydning for andre berørte parter eller interesser», presiseres, se forslag til innstilling 2 c). Energi og klimagassutslipp Byrådet ønsker at Bergen kommune skal utvikles som et klimasmart og klimanøytralt samfunn. Utslippsreduksjoner skal tilstrebes innenfor alle sektorer. Byggematerialer bør være fornybare og ha lavest mulig CO2 fotavtrykk og økt bruk av tre er ønskelig. Byrådet foreslår derfor at bestemmelsene suppleres med et punkt om energi og klimagassutslipp, slik det framgår av forslag til vedtak, se forslag til innstilling 2 d). Varierte boligstørrelser Byrådet er videre opptatt av å legge til rette for varierte boligstørrelser, herunder større familieleiligheter. I planbeskrivelsen (s.34) står det at den skisserte utbyggingen opererer med leiligheter av varierende størrelse, fra ca. 45 m 2 til 125 m 2, og med en gjennomsnittsstørrelse på ca. 80 m 2. Prosjektet åpner således for en variasjon i leilighetsstørrelse og muligheten for et bredt spekter av beboere. Byrådet ønsker å sikre etablering av varierte boligstørrelser ved at dette tas inn i bestemmelsene, se forslag til ny bestemmelse , se forslag til innstilling 2 e). Overvann Behov for fordrøyning pga. økt mengde overvann er tenkt håndtert ved å etablere fordrøyningsmagasin. Utover dette er ikke alternativ håndtering av overvann diskutert. I illustrasjonsbildene er byggene vist med grønne, men dette er ikke sikret i bestemmelsene. Med tilrettelegging for grønne tak vil nødvendig magasinvolum kunne reduseres noe, samtidig som estetikk og fjernvirkning vil kunne forbedres. Det er derfor ønskelig å sikre etablering av grønne tak, se forslag til innstilling 2 f). Byrådet oppfordrer videre til å bruke åpen overvannshåndtering der det er mulig, samt fordrøye/infiltrere overvann i planområdets grønne areal. Gangarealer kan f.eks. planlegges etablert med semipermeable belegninger, eksempelvis gangbelegg med fuge klosser (avstand mellom belegningssteinene) eller maisbelegg, slik at overvannet har mulighet til å infiltrere til grunnen. Innglassing av altaner Byrådet viser også til at innglassing av altaner kun tillates i spesifiserte senterområder i henhold til gjeldende kommuneplan, og da med den hensikt å kunne bygge nye boliger i sentrale områder tett på kollektivsystemet. Planområdet ligger ikke innenfor et slikt sentrumsområde, og byrådet mener da at bestemmelsen må slettes, se forslag til innstilling 2 g). Støyskjerming må skje ved tilpasset planløsning slik at de leiligheter det gjelder får en stilleside, slik bestemmelse beskriver. 12

13 Parkering Byrådet er positiv til at antall parkeringsplasser innenfor planområdet reduseres og at planforslaget legger til rette for mer miljøvennlige transportformer. For å styrke dette ytterlige settes kravet til parkering til maksimum 1 parkeringsplass per boenhet og at alle parkeringsplassene tilrettelegges med strømuttak, se innstillingens forslag til tillegg 2 h). Ivaretakelse av eksisterende vegetasjon og turvei Byrådet er også opptatt av ivaretakelsen av eksisterende vegetasjon og rødlistede arter. Det er derfor spesielt ønskelig at eksemplarer av eik, bøk, furu og ask (nær truet) og riskhasselkratt (sterkt truet) innenfor o_gf1, o_gf2 og o_gf3 bevares, samt at plantanlønn (svartelistet) fjernes. Videre ønsker byrådet å presisere at tilrettelegging for lek innenfor o_gf1 gjøres ved bruk av naturlig materiale. Se forslag til innstilling 2 i, j, og k). For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Byrådet er derfor positiv til at forslagsstiller skal tilrettelegge for sykkelparkering under tak, opparbeide fortau og etablere nye snarveier i nærområdet, slik at fremkommeligheten blir enda bedre for myke trafikanter. Byrådet støtter dermed fagetatens vurdering mht. at f_gt (felles/privat formål) endres til o_gt (offentlig formål) ettersom forslagsstillers intensjon er at allmennheten skal ha ferdselsrett gjennom planområdet for lettere adkomst til turområder, se forslag til innstilling 2 l). 13