SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700177 : O: : 110-191 : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 19.09.07 113/07 Utvalg for byutvikling 11.06.08 68/08 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS VEDTAK I D SAK 268/2007 HVOR HAN GAV AVSLAG PÅ SØKNAD OM ERSTATNINGSHYTTE. TILTAKSHAVER; LEIF LARSEN, BYGGESTED; GNR/BNR 110/191 - LI Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1:5000 2. Detaljkart M= 1:500 3. Dok 11 Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, Miljøvernavd., datert 25.04.2008 4. Dok 9 Utskrift fra protokoll fra Riska bydelsutvalg, datert 04.01.2008 5. Dok 8 Oversendelsesbrev fra bygningssjefen til andre etater, datert 12,10,2007 6. Dok 7 Saksprotokoll fra møte i UBU den 19.09.2007, sak 113/07 7. Dok 4 Saksfremlegg til møte i UBU den 19.09.2007, sak 113/07 m. vedlegg 8. Utfyllende bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, vedtatt 16.10.2007. Fakta; Det ble søkt om å få bygge en erstatningshytte på eiendommen. Eiendommen ligger i et område på Li, på vei mot Lifjellet/Li-senderen, som i kommuneplanens arealdel er definert som LNF område (landbruk-, natur- og friluftsliv). I disse områder er det ikke tillatt å bygge nye fritidsboliger eller bygge til, eller på, etablert fritidsbebyggelse. Dette var i henhold til kommuneplanens retningslinjer og kommentarer samt plan- og bygningslovens 20-6. Det ble søkt om dispensasjon fra kommuneplanen med utfyllende bestemmelser samt plan- og bygningslovens 20-6/ 23. Tiltakshaver skrev i sin dispensasjonssøknad at eksisterende hytte var i svært dårlig bygningsmessig forfatning, var uisolert og hadde store fuktskader. I tillegg er den lite tilpasset dagens arealkrav, som har økt betraktelig i de senere år, og det ble vist til at Sandnes kommune i kommende kommuneplan planlegger å godkjenne fritidsboliger inntil 80 m 2. Tidligere eier (tiltakshavers far) var gjennom en årrekke ikke i stand til, grunnet sykdom, å føre tilsyn og vedlikehold av eksisterende hytte, slik han ønsket. Videre ble det skrevet at ny hytte ønskes plassert der eksisterende hytte er plassert, men som følge av at ny hytte er større, ønsket en å utvide eksisterende grunnmur mot nord. Deler av ny hytte ville således bli plassert oppå en kunstig oppbygget terrengformasjon/ terrasse, som en forlengelse av den terrassen som dagens hytte er plassert på. Ved å utvide eksisterende hyttegrunnmur mot nord og vest inn i skråningsfoten bør fritidsboligen landskapsmessig være godt tilpasset de stedlige naturomgivelsene, skrives det. (For fullstendig beskrivelse, se saksutredning i forbindelse med utvalgssak 113/07 av 19.09.2007, vedlegg 7) UBU 11.06.08 110/191 Side 1 av 5
I D sak 268/2007 skrev bygningssjefen under sin vurdering at han hadde vurdert søknaden sammen med seksjon arealplan. Slik bygningssjefen så saken så hadde dagens hytte stått til nedfalls i flere år, taket lekker, der er synlige hull, og deler av himlingen er falt ned. Vegger og gulv har store råteskader, vinduer er ødelagt og døren står åpen. Eiendommen var også overgrodd. Bygningssjefen var derfor av den formening at forfaller er kommet for langt, og hytta kunne, etter bygningssjefens vurdering, ikke reddes ved en eventuell rehabilitering, det måtte i dette tilfellet til en vesentlig reparasjon med skifte av alle bærende elementer, da med resultat at hytta vil fremstå som ny hytte. En snakket således ikke om erstatningshytte, men nybygging av hytte og bygningssjefen kunne ikke se at det var fremlagt gode nok grunner til å kunne gi dispensasjon, og søknaden ble avslått. Bygningssjefen viste også til reglene for størrelser for erstatningshytte, i dette tilfellet maksimalt 70 m 2 BYA og 16 m 2 BYA for bod. Videre skrev bygningssjefen at en normalt ikke tillot terrenginngrep på tomten utenom det som var nødvendig i forbindelse med oppføringen av selve fritidsboligen, det tillates således ikke nyetablering av kunstige skråninger/planering. Dette vil igjen si at en normalt ikke vil tillate en utvidelse av dagens terrasse /fylling som omsøkt. Tiltakshaver påklaget bygningssjefens vedtak i brev av 29.03.2007 og bad om møte for å diskutere søknaden. Det ble i brevet også skrevet at de aksepterer fullt ut å redusere størrelsen i samsvar med nytt kommuneplanvedtak. Det ble deretter avholdt møte hos bygningssjefen hvor det ble opplyst om daværende regler for bygging for tiltak i dette området inkl. pbl. s bestemmelser samt at bygningssjefens viste til hyttas tilstand (se ovenfor). Det omsøkte tiltaket ville således, i lovens forstand, ikke være erstatningshytte men nybygg. I brev av 04.06.2007 ble det mottatt ankesøknad /tilleggsklage i tilknytning til avslag på søknad om å føre opp erstatningshytte vedlagt tegninger hvor bruksarealet (BRA) var redusert fra 80 til 57 m 2. BYA var tilsvarende redusert fra 71 til 58 m 2. Hytta var plassert på den gamle plattingen og trukket ca 2,5 m mot sør slik at det ikke ville bli behov for nye forstøtningsmurer/ oppfylling. Takformen er endret til pulttakløsning for å søke å oppnå bedre stedstilpassning i forhold til omkringliggende landskap. Høyeste gesimshøyde var (målt på tegning) i underkant av 4,5 m. Bygningssjefens vurdering i forbindelse med klagebehandlingen i UBU sak 113/07; Bygningssjefen viste først til sakens utredning og fattet vedtak i D sak 268/2007 inkl. medfølgende fotos. Det var ingen tvil om at dagens hytte har stått til nedfalls i flere år, etter bygningssjefens vurdering kunne ikke hytta reddes, en måtte her skifte ut hele hytta. Ut fra plan- og bygningslovens bestemmelser snakker en således ikke om erstatningshytte, men om en nyoppføring av hytte i LNF-området noe som er i strid med kommuneplanens arealdel. Deretter ble det vist til klagen og manglende vedlikehold. Bygningssjefen viste her til at dårlig helsetilstand/langvarig sykdom i seg selv er ingen særlig grunn ifølge pbl. I den perioden hytta har stått til nedfalls kunne familien hatt forsøkt å foreta et visst vedlikehold av hytta. Bygningssjefen kunne heller ikke fullt ut være enig med tiltakshaver i at denne hytta ligger i et LNF område hvor de aller fleste frittliggende hytter befinner seg. I følge kart ligger denne ensomt til på veien til Li senderen, i luftlinje ca 300 m til nærmeste hytte. UBU 11.06.08 110/191 Side 2 av 5
Videre skrev han at etter reglene i pbl 7 kan det dispenseres fra regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner, jf. denne paragraf. Uttrykket særlige grunner må også sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen/kommuneplanen er ment å ivareta. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Selv om kravet er oppfylt må det også vurderes om det etter en skjønnsmessig vurdering er ønskelig at det gis dispensasjon. Her må tiltakshavers interesse i å få den omsøkte tillatelse veies opp mot behovet for å fastholde den arealdisponering som følger av planen, og generelle planprinsipper. Bygningssjefen kunne således, i dette tilfellet, ikke se at det var fremkommet noen momenter/ særlige grunner som skulle tilsi at en dispensasjon kunne gis. Den reviderte tegning av 04.06.2007 med BYA ca 58 m 2 vil være mer akseptabel enn den opprinnelige søknaden. Den er trukket mot sør, er godt tilpasset terrenget og mer beskjeden enn opprinnelig søknad. Ny søknad viser et tak med 2 stk gesimshøyder som på tegning er målt til ca 4,5 m og ca 3,0 m, begge innenfor de høyder for pulttak som er nevnt i høringsuttalelsen/bestemmelsene i ny kommuneplan. Til sist skrev bygningssjefen at da han ikke kunne se at det er fremkommet nye momenter som skulle tilsi at dispensasjon burde gis, foreslo han at klagen fra tiltakshaver, inklusivt revidert tegning, ikke ble tatt til følge. Utvalget fattet imidlertid følgende vedtak med 9 mot 4 stemmer; Klagen tas til følge. Utvalg for byutvikling er positiv til at det gis eventuell nødvendig dispensasjon for oppføring av erstatningshytte i samsvar med søknad datert 04.06.07. Særlige grunner er: Eiendommen er fraskilt og fritidsbolig ble lovlig oppført og brukt til eieren ble rammet av langvarig sykdom. Bygging av erstatningshytte anses vesentlig mer formålstjenlig enn utbedring og reparasjon av eksisterende bygning. Erstatningshytte i omsøkt størrelse og utforming vil bidra til en estetisk oppgradering av området. Det vises også til utvalg for byutviklings retningslinjer for erstatningshytter. Saken ble deretter sendt på høring til relevante høringsinstanser. Høringsuttalelser; Seksjon arealplan viste (muntlig) til tidligere uttalelse og fasthold denne, seksjonen kunne fremdeles ikke tilrå dispensasjon for nybygging av hytte. Riska bydelsutvalg skriver at de følger byplansjefens positive innstilling. (Dette skal sannsynligvis være Utvalgets positive innstilling). Fylkesmannen, som i denne saken også skriver for fylkeskommunen, skriver etter purring på uttalelse - at kulturseksjonen har vurdert saken som sektorstyre innen kulturminnevern. Kulturseksjonen understreker at selv om en ikke kjenner til kjente legalfreda (automatisk freda kulturminner fra før 1537), eller andre verneverdige kulturminner i dette området, vil det i alle tilfeller være slik at funn straks må meldes til Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid må stanses inntil fylkeskommunen har vurdert funnet, jf. Lov om kulturminne 8, 2. ledd. UBU 11.06.08 110/191 Side 3 av 5
Videre skriver Fylkesmannen at saken gjelder en søknad om erstatningshytte på gnr./bnr. 110/191 på vei mot Li-senderen og at søknaden krever dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen. Videre skriver Fylkesmannen at han er enig med bygningssjefen i hans vurdering at dette ikke er å anse som en erstatningshytte, men som en helt ny hyttesøknad i LNF området. Med utgangspunktet i den beskrevne forfatningen av hytta, bør terskelen for dispensasjon være tilsvarende som for en hyttesøknad på ny lokalitet. I tillegg skrives det at Fylkesmannen ser av vedtaket fra UBU av 19.09.2007 at utvalget benytter begrepet erstatningshytte som grunnlag for dispensasjonen. Dette vurderer Fylkesmannen som misvisende da det i dette tilfellet gjelder nyoppføring. Til sist skriver Fylkesmannen at en i dette tilfelle vil frarå dispensasjon, hytta er ikke knyttet opp mot et tilgrenset bygningsmiljø og vil derfor bidra til en oppstykking av et større sammenhengende LNF-område. Med sin høye plassering, vurderer en også hytteplasseringen som mindre heldig. Fylkesmannen ber om å få oversendt vedtaket som blir fattet i saken. Bygningssjefens vurdering. Bygningssjefen vil først vise til at søknader av denne art skal behandles etter reglene på behandlingspunktet og derfor er det dagens kommuneplan som er gjeldende. Denne planen åpner for tilbygg til, eller erstatning for, eksisterende, lovlig oppførte bygninger, opp til kommuneplanens maksimalbegrensning uten dispensasjonsbehandling. Som en her ser, så er både Fylkesmannen og bygningssjefen av den formening at dette ikke er å anse som erstatning for eksisterende hytte, men i realiteten en oppføring av ny hytte. En kan således ikke benytte reglene for erstatningshytte i dette tilfellet og en kan ikke gi dispensasjon for oppføring av erstatningshytte slik UBU har tilrådd. Av den grunn frarår Fylkesmannen at dispensasjon gis idet han viser til det ovenfor nevnte samt det han skriver i sin høringsuttalelse. Bygningssjefen har også sett på tegning mottatt 04.06.2007. Hytta er vist med en øvre gesims på 4,5 m og en nedre gesims på ca 2,3 m, begge målt på tegning. Dette er i tråd med ny kommuneplans bestemmelser for hytter med pulttak i 4.1.3. Bruksarealet (BRA) for hytta er ca 58 m 2 + eventuell areal for hems (lite sannsynlig). Dette er også innenfor ny kommuneplans bestemmelser for hytte i LNF-området, 5.2. Bygningssjefen har vært i telefonisk kontakt med Fylkesmannens senioringeniør i forbindelse med saken. En har her drøftet utvalgets tidligere anbefaling av dispensasjon, og Fylkesmannen påpekte her også tidligere bruk av erstatningshytte der dette er å anse som nybygg av hytte (Li og Lutsi). Fylkesmannen er således ikke enig i at grensene for erstatningshytte blir flyttet slik som her. For å kunne erstatte en hytte så skal denne være beboelig, eventuelt beboelig etter enkle reparasjoner/vedlikehold. Dersom utvalget fastholder at de vil gi dispensasjon, mot Fylkesmannes tilrådning, må dette gis for nybygg av hytte. Tiltakshaver har i e-post til kommunen påpekt at dagens bestemmelser er rimeligere enn de som var gjeldende i forrige kommuneplan. Bygningssjefen kan ikke være enig i denne vurderingen. Videre skrives det at Fylkesmannen har brukt lang tid på høringsuttalelsen, ca ½ år etter at kommunens frist gikk ut. Samtidig påpekes det at i hht retningslinjene fra kommunaldepartementet er maksimal behandlingstid for denne type søknad 12 uker. Når det gjelder frist så har bygningssjefen bedt om å få tilbakemelding innen 30 dager. UBU 11.06.08 110/191 Side 4 av 5
Fylkesmannen har i tidligere skriv sagt at han har problemer med å holde fristene men at kommunen må avvente svar i denne type saker. Det vises her også til pbl. 95, 1 ledd, 2. setning. 12 ukes-fristen, som det refereres til ovenfor, gjelder ikke i de saker hvor det er behov for dispensasjon fra kommunens arealplan, jf SAK 23. Ut fra utvalgets vedtak i tidligere saker av samme art, velger bygningssjefen å fremlegge en delt innstilling i saken. Bygningssjefen foreslår at det fattes følgende VEDTAK: Primært 1. Klage fra tiltakshaver tas ikke til følge. 2. Bygningssjefens vedtak i D sak 268/2007 opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). Sekundært 1. UBU gir dispensasjon for bygging av ny hytte i LNF-området på Li i samsvar med søknad datert 04.06.2007. Som særlig grunn oppgis; - Det har vært en hytte på stedet fra før 1965 og således lovlig oppført. - Hytta ble benyttet og vedlikeholdt til daværende eier ble rammet av langvarig sykdom og ikke var i stand til å vedlikeholde denne. - Hyttas størrelse og utforming anses som beskjeden og vil bidra til en estetisk oppgradering av området. 2. Det settes følgende betingelser for oppføringen; - Det må ikke legges inn vann i hytta. - Hytta skal males/beises i mørke farger, dette for at den ikke skal markere seg for mye i landskapet. - Det tillates ikke terrenginngrep på tomten utenom det som er nødvendig i forbindelse med oppføringen. Det tillates således ikke nyetablering av kunstige skråninger/planering. Kopi av vedtaket oversendes fylkesmannen med klagerett. RÅDMANNEN I SANDNES, 19.05.2008 Gunnar Byrkjedal kommunalsjef Ola T. Solheim bygningssjef Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Leif Larsen, Langgt. 6, 4306 SANDNES UBU 11.06.08 110/191 Side 5 av 5