: : O: : : Odd Reidar Gausel

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08 Utvalg for byutvikling /09 NY KLAGEBEHANDLING ETTER HØRING VEDR. BYGNINGSSJEFENS AVSLAG PÅ SØKNAD OM ERSTATNINGSBOLIG PÅ GARDSBRUK. TILTAKSHAVER: THOR RAUGSTAD, BYGGESTED: MALMIN, GNR/BNR: 57/36. Dokumenter i saken 1. Dok Oversiktskart, M=1: Dok Detaljkart M= 1: Dok 14 Tilleggopplysninger samt tistandsrapport vedr. klage datert Dok 13 Uttalelse fra Fylkesmannen, datert Dok 12 E-post/uttalelse fra landbrukssjefen, datert Dok 11 Protokoll fra Malmin bydelsutvalg, datert Dok 10 Bygningssjefens oversendelsesbrev vedr. høring, datert Dok 9 Protokoll fra møte i UBU, sak 104/08 den , datert Dok 8 Saksutredning til sak 104/2008, inklusivt vedlegg og datert Fakta; Tiltakshaver søkte om tillatelse til å bygge erstatningsbolig for den eldste boligen på eiendommen, et gardsbruk på Malmin. (For fullstendig gjennomgang av saken, se dok. 08 av ). Høring: Etter mottak av søknaden ble denne sendt på høring til Landbrukssjefen som i sin høringsuttalelse bl.a. skrev; Når et hus på en gård rives, med et ønske om å bygge et nytt hus, vil det nye huset måtte vurderes som nybygg på gården. Dette betyr at det må vurderes om det er behov for 2 hus på gården ut fra gårdens drift. Nye bygninger i LNF område skal være knyttet til stedbunden næring, dvs at de må være nødvendig for gårdens drift. Det ble også vist til brev fra Landbruks- og Matdepartementet av hvor det bl.a. er skrevet om folgehus; Samtykke til å oppføre kårbolig bør bare gis når det ikke er tvil om at kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen Ut fra dette skrev Landbrukssjefen at hun ikke kunne hindre gårdseiere i å ta vare på gamle hus, eller å restaurere slike hus for å ta de i bruk, selv om det ikke lenger ut fra driftsforholdene er bruk for to hus på gården. D sak 449/2008. Etter å ha vurdert søknaden og uttalelsen fra landbrukssjefen konkluderte bygningssjefen med at han ikke kunne se at det var fremlagt gode nok særlige grunner, jf. pbl. 7, slik at det ikke kunne gis dispensasjon og søknaden ble avslått. UBU /36 Side 1 av 1

2 Klage fra tiltakshaver; Tiltakshaver påklaget vedtaket og skrev bl.a. han ikke kunne se at resultatet av vedtaket/forslag til løsning var fornuftig, ei heller lønnsomt. Bygningssjefens vurdering vedr. klagebehandlingen til UBU; Bygningssjefen påpekte først at erstatningsbolig er ifølge loven å anse som nybygg. En kan søke om tilbygg/ombygg/reparasjon av eksisterende bygg, men dersom dette ønskes erstattet med et nybygg, så er det å anse som et nytt folgehus på garden Deretter ble det vist til at sentrale myndigheter har varslet/innført en innstramming av folgehuspraksisen. Slike hus skal ikke tillates på mindre og middels store bruk. Dette er ikke noe nytt i loven, det er bare kravene/praksis som innskjerpes idet det tidligere var alt for lettvindt å få tillatelse til folgehus. Videre skrev han at i landbruksområdene er det generelt bygge- og deleforbud. Når eiendommen er liten og jorden utleid, er det for gårdsdriftens del ikke bruk for hus nr. 2. Det ble også vist til sak fra Sola kommune hvor kommunen hadde gitt dispensasjon for oppføring av ny bolig/folgehus, og at påfølgende klage fra Fylkesmannen ble stadfestet av Fylkesmannen i Vest Agder. En kunne her ikke se at kravet til særlige grunner var oppfylt. Ut fra dette foreslo bygningssjefen at klagen ikke skulle tas til følge. Klagebehandling i UBU; Utvalget behandlet saken i sak 104/08 den og fattet følgende enstemmige vedtak; Klagen tas til følge. Tillatelse til å bygge erstatningsbolig for den eldste boligen anbefales som omsøkt og vist på riss av Høring; Saken ble deretter, i brev av , sendt på høring. Landbrukssjefen sendte e-post den hvor hun viste til tidligere høringsuttalelse. Malmin bydelsutvalg behandlet forespørselen i sak 18/08 og skriver at utvalget er positiv til at det blir gitt tillatelse til å bygge erstatningsbolig på garden. De setter som vilkår at ny bolig må støyisoleres og at ny bolig med tilhørende hage ikke blir opparbeidet utenfor eksisterende tun, dette ut fra jordvernhensyn. Seksjon arealplan har muntlig uttalt at de støtter bygningssjefens vurdering. Fylkesmannen sendte sitt høringsbrev den Han skriver bl.a. at oppføring av bolig som en ikke har behov for tilknyttet landbruksdriften, ikke er i tråd med LNF-formålet og således har en slik bolig behov for dispensasjon etter planog bygningsloven, 7. Fylkesmannen er derfor enig i den vurderingen som administrasjonen har gjort i saken og viser til at klageavgjørelser som er fattet av overordnede klageinstanser skal være retningsgivende for vurdering av tilsvarende saker, jf. nylig sak fra Sola kommune, avgjort av settefylkesmannen i Vest Agder. Videre vises det til at praksisen for hvilke byggetiltak en kan tillate i landbruksområdet har blitt innskjerpet i de siste årene. UBU /36 Side 2 av 2

3 Fylkesmannen har en viss forståelse for tiltakshavers ønske om utbedring av boligen. Samtidig er det et klart mål i forvaltningen av LNF-området at det ikke skal legges til rette for innvesteringer og byggetiltak som det ikke er behov for i forbindelse med landbruksdriften på stedet. Fylkesmannen kan ikke se at det er dokumentert særlige grunner i saken, noe som er et minstekrav for å vurdere dispensasjon fra kommuneplanen. Ut frå dette, og vår vurdering, rår vi frå omsøkte dispensasjon. Til sist gjør fylkesmannen oppmerksom på at de som uttalelsesinstans skal ha kommunens vedtak tilsendt så snart det er fattet. Brev fra tiltakshaver; Etter mottak av kopi av høringsuttalelsen fra fylkesmannen, tok tiltakshaver kontakt med bygningssjefen og bad om utsettelse av behandling av klagen. Dette ut fra at han ønsket å få utarbeidet en tilstandsrapport over den gamle boligen. Denne tilstandsrapporten ble mottatt den Tiltakshaver skriver (se vedlegget i sin helhet, dok 14, inkl. tilstandsrapport) at han er kjent med fylkesmannens delvis er negativ til tiltaket, men at han har en viss forståelse for ønske om å få utbedret husværet. Når fylkesmannen skriver at han ikke kan se at det er forelagt særlige grunner vil han påpeke følgende, noe tiltakshaver mener er særlige grunner; Husets tilstand hvor takbjelker bl.a. er kraftig angrepet av borebiller. (Se tilstandsrapport). Fare for helseskader grunnet dårlig inneklima, se tilstandsrapport Det vil være vanskelig å installere et skikkelig ventilasjonsanlegg, se tilstandsrapport Fagmenn anbefaler ikke å reparere huset, se tilstandsrapport Malmin bydelsutvalg er positive til riving og nybygg Fraflytting fra bygda, Malmin skole trenger elever Huset er tenkt bygget uten kjeller, og dermed ikke mulighet for utleiedel Det vil bli vesentlig dyrere å reparere enn å bygge nytt Dyrket landbruksjord vil ikke gå tapt, nybygget er tenkt plassert i hagen til det gamle huset og tomten til det gamle huset vil bli opparbeidet til hage Resterende bygninger er i god stand. Alt er tilrettelagt for at neste generasjon kan starte opp igjen med landbruksdrift på eiendommen Videre synes det merkelig når bygningssjefen sier at økonomiske hensyn ikke kan vektlegges mens fylkesmannen sier at det er et mål å ikke legge til rette for investeringer og byggetiltak som ikke er knyttet til landbruksdriften. Videre skrives det at han er kjent med at det ikke vil legges hindringer i vegen for restaurering/ombygging av det gamle huset til moderne standard, noe som vil medføre en høyere kostnad enn nybygg. Det synes også som om der er uenighet mellom bygningssjefen og fylkesmannen om hvorfor det ikke bør gis dispensasjon. Eiendommen har, ut fra tidligere investeringer, allerede store muligheter for å starte opp igjen med stedbunden næring, men dette kan vanskelig la seg gjøre når neste generasjon ikke vet om man får muligheter til å etablere seg på eiendommen. I denne saken er det kun snakk om å utbedre husvære til sønnen m/familie slik at investeringer som allerede er gjort kan tas i bruk på en fornuftig måte. Det blir vist til at det er gitt byggetillatelse på gnr/bnr 57/37. Han er her klar over at dette bruket er regulert til spesialområdet men etter å ha lest sakspapirene er han plutselig blitt klar over at det her blitt gitt anledning til å ha 2 boenheter, en plass det tidligere kun var 1 boenhet. Denne eiendommen er også uten drift. På eiendommen gnr/bnr 60/28 er det gitt byggetillatelse for hus nr. 3. UBU /36 Side 3 av 3

4 Og så skal tiltakshaver m/familie ikke få lov til å beholde 2 boenheter på eiendommen, noe som det har vært siden Når det gjelder saken fra Sola så kan den ikke direkte sammenlignes med tiltakshavers. Der finnes flere saker som er ulike hans sak, men han har til gode å finne en som er lik hans sak. Disse sakene har ikke, etter hans mening, grunnlag for sammenligning da det i hans sak er snakk om å erstatte ett gammelt og dårlig hus med ett nytt. Videre skal tunet, i hans sak, bestå slik det alltid har gjort, det eneste som skjer er at hus og hage bytter plass. Han har store problemer å se fornuften i at det ikke skal la seg gjøre uten å måtte kjempe for dette i årevis. Bygningssjefens vurdering. Bygningssjefen vil vise til saksutredningen i UBU sak 104/2008, se dokument 8. Ifølge denne utredningen er en erstatningsbolig ifølge loven å anse som nybygg. En kan ut fra lovverket ikke hindre gardbrukere i å ta vare på gamle hus, eller å restaurere slike hus for å ta de i bruk, selv om det ikke lenger, ut fra driftsforholdene, er bruk for to hus på gården. Men dersom gardbrukeren, som her, ønskes erstattet det gamle huset med et nybygg, så er det å anse som et nytt folgehus på garden. Det er vanskelig for mange å se denne forskjellen, men den er der og dette må en forholde seg til. Bygningssjefen vil også vise til den innskjerping det har vært i de siste årene, og spesielt etter mottak av det ovenfor nevnte brevet fra Landbruks- og Matdepartementet av som bl.a. omhandler folgehus og hvor det blir understreket at byggetillatelse til ny bolig bare bør gis når det ikke er tvil om at denne boligen er nødvendig for driften av garden. I dette tilfellet er garden ikke i drift og jorden er utleid. Bygningssjefen kan således ikke se behovet for bolig nr to på garden. Fylkesmannen skriver også at oppføring av bolig, når det ikke er behov for dette i samband med landbruksdriften, ikke er i tråd med LNF-formålet. Ut fra dette har en slik bolig behov for dispensasjon etter planog bygningsloven, 7, noe Fylkesmannen ikke kan se er dokumentert/ fremlagt. Fylkesmannen viser også til innskjerping av lovverket samt at han påpeker at klageavgjørelser, som er fattet av overordnede klageinstanser, skal være retningsgivende for vurdering av tilsvarende saker, jf. nylig sak fra Sola kommune, avgjort av settefylkesmannen i Vest Agder. Ut fra dette frarår Fylkesmannen dispensasjon (noe som her fremheves ved understreking) og ber om å få vedtaket tilsendt straks dette er fattet for eventuell klaging. Når tiltakshaver viser til sine særlige grunner så er flere av disse av en art som ikke kan godkjennes. Det er de som går på økonomi og byggets tilstand. Er byggets tilstand så dårlig som tiltakshaver viser til så har bygningssjefen forståelse for at tiltakshaver ikke ønsker å restaurere boligen. Men det er ikke dermed sagt at bygningssjefen deler tiltakshavers ønske/syn på behovet for ny bolig. Når det gjelder 57/37 så var det her en verneverdig bygning som ikke ble tillatt revet, ei heller ombygget. Deler av eiendommen ble regulert til spesialområde bevaring, godkjent av bystyret , og i denne reguleringsplanen ble alle relevante forhold omtalt. Det er riktig som tiltakshaver skriver at det her ble gitt tillatelse til en ny bolig. En kan ut fra dette ikke sammenligne disse to sakene og bygningssjefen kan ikke se at det p.t. er gitt byggetillatelse for noen ny bolig på eiendommen. Når det gjelder 60/28 så ble det gitt dispensasjon for oppføring av denne boligen av UBU mot administrasjonens og fylkesmannens tilrådning. UBU /36 Side 4 av 4

5 Fylkesmannen valgte her ikke å påklage dette vedtaket idet han, etter befaring, bl.a. skriver i e-post av ; Fylkesmannen har etter ei samla vurdering kome fram til at vi ikkje vil påklage kommunen sitt vedtak i denne saken. Vi har i denne vurderinga lagt vekt på det særskilte store driftsomfanget på bruket, at omsøkte bustad skal lokaliserast som ein sentralt integrert del av tunområdet og elles lagt vekt på omsynet til det lokale sjølvstyre. Fylkesmannen vil understreke at denne saken ikkje skal gi presedens. Vi vil peike på at kommunane, som før, må ha ei restriktiv praksis når ein vurderer oppføring av meir enn eit bustadhus på landbrukseigedommar. Fylkesmannen vil prioritere arbeidet med retningslinjer for ei generell innskjerping av dette, ved revisjon av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Heller ikke denne saken kan sammenlignes, i det en i denne saken bl.a. har en særskilt stort driftsomfang samt at Fylkesmannen understreker at denne saken ikke skal gi presedens. Utvalget anbefalte dispensasjon i forrige behandling av saken. For å kunne gi dispensasjon fra regler gitt i eller i medhold av planog bygningsloven, må det foreligge særlige grunner, jfr. pbl 7. Uttrykket særlige grunner må også sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i planog bygningsloven og reguleringsplanen/kommuneplanen er ment å ivareta. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Selv om kravet er oppfylt må det også vurderes om det etter en skjønnsmessig vurdering er ønskelig at det gis dispensasjon. Her må tiltakshavers interesse i å få den omsøkte tillatelse veies opp mot behovet for å fastholde den arealdisponering som følger av planen, og generelle planprinsipper. Ut fra høringsuttalelsene kan ikke bygningssjefen se at det er fremkommet noen momenter og særlige grunner som skulle tilsi en slik dispensasjon. Men ut fra praksis i tilsvarende saker der utvalget har tilrådd dispensasjon i en tidligere behandling, velger bygningssjefen å legge frem en delt innstilling, primært i henhold til sentrale innskjerpinger samt fylkesmannens uttalelser, sekundært etter tidligere vedtak i utvalget. Bygningssjefen foreslår derfor at det fattes følgende VEDTAK: Primært: 1. Klage fra tiltakshaver tas ikke til følge. 2. Bygningssjefens vedtak i D sak 449/2008 opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. planog bygningslovens 15). UBU /36 Side 5 av 5

6 Sekundært: 1. Klage fra tiltakshaver tas til følge. 2. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bygging av nytt bolighus/erstatningsbolig på eiendommen gis. Vilkår: - Plasseringen skal være som vist på riss av Tilhørende hage skal opparbeides innefor eksisterende tun. - Det tillates ikke mer enn 1 boenhet i boligen. 3. Som særlige grunner oppgis: - Dyrket landbruksjord vil ikke gå tapt - Antall boenheter på eiendommen vil ikke øke - Ny bolig vil gi muligheter for å gjenoppta egen drift på gården Saken oversendes fylkesmannen for klagerett. RÅDMANNEN I SANDNES, Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Ola T. Solheim bygningssjef Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Thor Raugstad, Heigreveien 360, 4312 SANDNES UBU /36 Side 6 av 6