SAKSFREMLEGG Saksnummer: 70/12 Delegert myndighet fra: Løpenummer: 29692/12 Arkivnummer: PLA 504.560 Saksbehandler: Thea Chiodera Molnar Forslag til detaljert reguleringsplan for felt B1 - Kleiver Delegasjonsfullmakt: Ved delegert myndighet har rådmannen fullmakt til å behandle plansaker som er inne til førstegangsbehandling, jfr. vedtak i kommunestyremøte den 27.04.06, sak 21/06. Rådmannens forslag til vedtak: Rådmannen vedtar ved delegert myndighet å legge ut forslag til detaljert reguleringsplan for felt B1 Kleiver datert 11.05.2012 med tilhørende bestemmelser datert 11.05.2012 til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningsloven 12-10, 12-11. Vedlegg: Vedlegg 1 Plankart, datert 11.05.2012. Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert 28.09.2012. Vedlegg 3 Planbeskrivelse datert 08.03.12. Vedlegg 4 Illustrasjonsplan, revidert 21.06.2011. Vedlegg 5 Bebyggelse/ terreng- profiler, revidert 07.06.2011. Vedlegg 6 A og B Veiprofiler og skisse ledningsfall. Vedlegg 7 Notat kommunalteknikk datert 27.02.2012. Vedlegg 8 A og B Innkomne merknader og rådmannens kommentarer. Vedlegg 9 Energiutregning datert 03.11.2011. Vedlegg 10 Støyrapport datert 24.08.2011. Vedlegg 11 R.O.S. sjekkliste datert 08.03.2012. Vedlegg 12 A og B Gjeldende reg.best. for Kleiver felt B1-B-2 datert 24.10.2000 og gjeldende reg.best. for Kleiverfeltet datert 25.03.1998. Vedlegg 13 A og B Gjeldende plankart for Kleiver felt B-1-B-2 datert 29.03.2001 og gjeldende plankart for Kleiverfeltet datert 31.01.2001. Vedlegg 14 Georapport datert 17.09.2001 og 22.06.2012. Vedlegg 15 Utbyggingsavtale for Kleiverfeltet rev. 24.03.1998. Vedlegg 16 Vurdering vedr. antall boenheter felt B1 fra Kommunestyret, møtedato 30.08.2012. 1
Sammendrag og konklusjon: Saken gjelder 1.gangsbehandling for detaljert reguleringsplan av felt B1- Kleiver. Block Watne AS fremmer forslag med formål bygging av boliger. Planen omfatter 14 rekkehus og en enebolig (15 boenheter). Bestemmelser i forhold til utnyttelsesgrad er foreslått på delfelt B1-1 (enebolig/ tomannsbolig) til % BYA= 20% og på delfelt B1-K1,B1-K2og B1-K3 (rekkehus) til % BYA=25%. Dette er ihht kommuneplanens bestemmelser. Det er i tidligere regulering fra 15.12.2003 vedtatt at det innenfor planområdet B1skal oppføres terrasseblokker med 36 boenheter. Dette ønskes endret til totalt15 boenheter. Forslagsstiller begrunner ønske om endring av antall boenheter og valg av hustyper, med usikkerhet i forhold til markedsmessige og økonomiske forhold. Block Watne AS har tidligere bygd ut flere områder i på Kleiver/ Kjekstadmarka. Det er vurdert at en slik utbygging med rekkehus vil gjøre det lettere for unge familier å etablere seg i et ellers eneboligområde. Rådmannen vurderer at barn og unges interesser ift beliggenhet i rimelig avstand til barnehage og muligheter for lekeområder i nær tilknytning til boligene er ivaretatt. Bakgrunn og saksopplysninger: Bakgrunn for saken: Block Watne AS fremmer forslag om fortsatt boligbygging på feltet, men ønsker en lavere utnyttelsesgrad og med en boligtype som er mer markedstilpasset. Hensikten med planen: Planen medfører endring fra 36 enheter i terrasseblokker og småhus til 15 enheter i rekkehus, inklusive 1 enebolig. Planstatus: Gjeldende plan for området er bebyggelsesplan for Kleiver felt B1 og B2 med plankart. Siste revisjonsdato er 12.02.2001. Bestemmelser er revidert og datert 24.10.2000. Dato for kommunestyrets vedtak er 29.03.2001. I gjeldende regulering er det vedtatt at innenfor felt B1 tomt A-D, skal det kunne oppføres terrasseblokker med 36 boenheter. Felt B1 har en utnyttelsesgrad på %BYA =25%. Beskrivelse av planområdet: Planområdet er på 21,6 daa og utgjør en del av gbnr. 12/1. Området ligger helt i syd i Kleiverfeltet. Det er i overkant av 1 km gangavstand til Røyken sentrum på opparbeidet gang- og sykkelvei. I nord grenser planområdet mot det utbygde område B2, i vest mot Heggveien og i syd/øst mot jernbanelinjen. Veien Øvre Berget er delvis bygd inn i planområdet i nord og betjener de to eksisterende boligeiendommene gbnr. 12/416 og 12/417 (B1-2). Det er påbegynt tilretteleggingsarbeider med grøfter, ledninger og grovplanerte veier i deler av planområdet. Planområdet har god byggegrunn som består av fjellgrunn og tørrskorpeleire. Det er noe skog i deler av området. Arealene har gode solforhold med unntak av de østre områdene som 2
er noe skyggefulle i forhold til ettermiddags-/kveldsol på hagearealet. Området utgjør en nord/sør- gående landskapsrygg med topp punkt på kote 140. I dette toppunktet ligger en vernet gravhaug. I dette bratte terrenget er nederste punkt mot syd på kote 110. Det er utført grunnundersøkelser i 2001 og i 2012, og i følge notat datert 22.06.2012 viser prøvegravingene varierende dybder til berg i området. Det er beskrevet at ved oppføring av bebyggelse i selve skråningen må det påregnes at konstruksjonene vil måtte fundamenteres delvis på berg og delvis på løsmasser. For å forhindre skjevsetninger på bebyggelsen som følge av setninger i leirmassene, bør det utføres masseutskiftning med lette masser under konstruksjonen, (se vedlegg 14 A og B) Beskrivelse av planforslaget: Forslagsstiller begrunner ønske med endring og valg av hustyper med usikkerhet i forhold til markedsmessige samt økonomiske forhold. Terrassehus har utbygger dermed gått bort i fra til fordel for rekkehus og enebolig. På delfelt B1-1 er det planlagt enebolig/tomannsbolig (åpen småhusbebyggelse), med en tomtestørrelse på 1199,13m2, og % BYA= 20%. På delfelt B1-K1,B1-K2og B1-K3 er det planlagt rekkehus (tett småhusbebyggelse) med varierende tomtestørrelse fra ca 400 m2 til ca 651m2, og med % BYA=25%. Område B1-K1 med 7 boliger har atkomstvei i vest fra Heggveien. Atkomstveien er sett i forhold til tidligere plan flyttet ca. 35 meter nordover slik at den ikke kommer i konflikt med adkomsten til barnehagen som ligger på motsatt side av Heggveien. I område B1-K2, B1-K3 er det foreslått 7 boliger og i B1-1 er det planlagt 1 bolig. Alle har adkomstvei og parkering i nord via veien Øvre Berget. Deler av veien inngår i planområdet som også betjener de to eksisterende boligene i B1-2. Boligene på delfelt B1-K1 er foreslått plassert i sterkt skrånende vestvendt terreng med adkomst, parkering og uteplass nederst i dalen mot syd. Foreslått plassering av bebyggelsen mot kollen er vist i snittprofil A-A (se vedlegg 5), og viser at bebyggelsen har en avstand til fjellveggen på ca.2,5m. Det er i delfeltet foreslått noe fylling ved adkomst/parkering i syd. Boligene på delfelt B1-K2 og B1-K3 har adkomst på toppen av kollen i nord. Snittprofil C-C og F-F viser at det er foreslått noe fylling for utomhusarealet. Snittprofil D-D og E-E viser noe skjæring i forbindelse med utomhusarealet. Området skal sikres ved stup og skrenter ved behov, og dette er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelse 6.3. Interne veier er regulert som fellesveier med totalt vegbredde 6,0m. De første ca. 25 metre av veien Øvre Berget får 7,5m reguleringsbredde. I henhold til kommunens veinorm skulle reguleringsbredde her ha vært 8,0m, men dette blir vanskelig pga. etablerte eiendomsgrenser i henhold til gjeldende plan, (se vedlegg 6). Det er foreslått to friområder, F1 og F2. Friområdene ligger i hovedsak i ytterkant av planområdet mot sydvest og sydøst. Mellom B1-K2 og B1-K3 er det regulert inn sandlekeplass L3. På lekeplassområdet L2 ligger et automatisk vernet gravminne med inntegnet sikkerhetssone regulert som hensynssone. Lengst nordøst i området er det avsatt plass for området til gasstank og eventuell fremtidig varmesentral. 3
Vedrørende tekniske forhold er det tidligere utført noe teknisk tilrettelegging i området. Det ligger ledninger for vann og avløp i Heggveien. I områdets vestre del ligger det en 1000mm overvannsledning. Forholdene ligger godt til rette for tilknytning til kommunalt ledningsnett. Overvann håndteres lokalt med utslipp til terreng nedenfor boligene. Det er utført trafikkstøyberegninger både i forhold til Heggveien og jernbanelinjen. Det er ikke behov for avbøtende tiltak. Gul støysone sammenfaller med byggegrensen i planområdet bortsett fra bolig nr. 7. Boligen vil få noe over 200m2 godkjent utendørs oppholdsareal (utenfor gul støysone). Dette er innenfor kommuneplanens krav. Tidligere behandlinger: Oppstart av planarbeidet ble varslet i Drammens Tidende 06.06.2011 og 06.10.2011. Frist for innsendelse av kommentarer og merknader ble satt til 04.11.2011. Det er innkommet 6 merknader: 1. Fylkesmannen i Buskerud, datert 17.06.2011. 2. Buskerud fylkeskommune Utviklingsavdelingen, datert 04.07.2011. 3. Øvre Berget Vel. 4. Fylkesmannen i Buskerud, datert 14.10.2011. 5. Buskerud fylkeskommune Utviklingsavdelingen, datert 21.10.2011. 6. Jernbaneverket, datert 07.11.2011. Rådmannens kommentar til merknader, (se vedlegg 8 B). Kommunestyret behandlet i møtesak nr. 70/12, anmodning om føringer vedrørende forslag til høyere antall boenheter for felt B1 enn 15 boenheter. Det ble vedtatt at den videre planlegging av utbygging av felt B-1 Kleiver kan legge til grunn 15 boenheter (rekkehus og en enebolig), (se vedlegg 16). Økonomiske konsekvenser: Det vurderes at planen ikke får økonomiske konsekvenser for kommunen utover normale kostnader til sosial og teknisk infrastruktur som følge av vekst i kommunen. Veier oa. teknisk infrastruktur innenfor planområdet skal bekostes av utbygger. Estetiske/miljømessige konsekvenser: Biologisk mangfold påvirkes lite ved den foreslåtte utbyggingen. Det foreligger ikke risiko for ras eller flom eller andre negative naturpåkjenninger. Det er vurdert av rådmannen at det foreslåtte planområdet ikke påvirker det generelle biologiske mangfoldet ei endrer landskapet mer enn det som er akseptabelt ved en slik utbygging. Det er gjort søk i Direktoratet for Naturforvaltning (DN)sin naturbase; http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/ for å avdekke registreringer om naturtyper og arter som er spesielt viktige for å opprettholde mangfoldet i naturen. Det nevnte søket har ikke avdekket spesielle verdier vedrørende biologisk mangfold innenfor det aktuelle reguleringsområdet. Risiko og sårbarhets sjekkliste er gjennomført av forslagsstiller, (se vedlegg 11). 4
Det er usikkert om det er radon i grunnen og videre byggesak forholder seg til tekniske krav (TEK10). Overvann er planlagt håndtert lokalt med utslipp til terreng nedenfor boligene. Rådmannens vurdering: På bakgrunn av nærheten til Røyken sentrum og god tilrettelegging med gang- og sykkelvei, topografiske forhold, barnehage rett i nærheten av felt B1og at forslaget er i tråd med vedtatt kommuneplan har rådmannen konkludert med at det vil være hensiktsmessig med utbygging av rekkehus i felt B1. Med boenheter i form av rekkehus vil dette skape muligheter for familier å etablere seg i dette området.... Sett inn saksutredningen over denne linja 5