Markedsrapport Q3 2010 Transaksjonsmarkedet Sterk vekst i antall transaksjoner og svakt synkende yield-nivåer Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 3,0 % i andre kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum 7,0 % arealledighet og svakt stigende leiepriser Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28
Oppsummering Markedssyn per september 2010 Transaksjonsmarkedet Vi har notert 69 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 22,1 mrd. Vårt anslag for årets salgsvolum er oppjustert til NOK 35 mrd. Det er fortsatt primært eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter som omsettes. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene var hele 11,0 år i de 25 salgene i perioden juni september 2010 der vi har informasjon om dette. Kun to av disse hadde færre enn 7 år igjen på leiekontraktene. Aktører som kan stille sidesikkerhet har et klart alternativ i kjøp av eiendommer med ordinær løpetid på leiekontraktene hvor de kan utvikle verdiene hurtigere (se leder). Sterk konkurranse blant bankene om de trygge prosjektene presser utlånsgraden opp. Flere banker, enn i andre kvartal, kan tilby konkurransedyktige k kti vilkår og flere banker strekker seg. Vi vurderer prime yield kontor til 6,0 % - ned fra 6,1 % i Q2. Et litt lavere nivå for de lange rentene, få kjøpsmuligheter og diverse erfaringstall fra kontoromsetninger (utenfor CBD) danner grunnlaget for vår vurdering. Syndikeringsaktørene og fondene har vært kjøper i 42 % av omsetningene i perioden juni september (13 av 31). Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Hovedtrenden for leiemarkedet er at leieprisene har passert bunnen og prisene stiger nå svakt i CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest. I øvrige områder venter vi stabil leieprisutvikling i Q4. Leieprisene har gjennomgående blitt redusert med 15-20 % fra medio 2008, men vi oppfatter at nedbremsningen stoppet opp rundt forrige årsskifte i lys av bedre utsikter. Antall ledige lokaler var medio september 698, noe som er 1 % høyere enn i andre kvartal og 7 % høyere enn september 2009. Våre tellinger viser at arealledigheten er redusert fra 7,5 % i mai til 7,0 % per september. Med bakgrunn i våre prognoser for tilførsel av nybygg og etterspørsel opprettholder vi likevel vår prognose som innebærer at arealledigheten topper ut på 8 % i slutten av 2010. Vi venter svak vekst i leieprisene de kommende årene. Høyere nybygging og utsatt konjunkturløft bidrar til at arealledigheten kun synker langsomt ned mot intervallet 4,5 6,5 % frem til neste leiepristopp som vi nå venter i 2015/2016. Stigende volum av ledige og ikke konkurransedyktige lokaler. Anslagsvis 1/3 av de ledige volumene er langtidsledige. Disse arealene tilsvarer drøye 2 % av kontormassen. 2
Leder Lang og sikker dominerer, oppside i ordinær for solide aktører På overordnet nivå holder hovedtrendene seg fra andre kvartal. 90% 9,0 Netto Makroprognosene tilsier riktignok at konjunkturløftet er utsatt til 8,5 % yield 2013 og det forskyver vårt langtidsscenario for kontorleiemarkedet 8,0 % med ett til to år. Siden sist har vi imidlertid fått flere bekreftelser på at 7,5 % leieprisene for kontor i Oslo-området området har passert bunnen og vi holder 70% 7,0 fast ved våre forventninger om at leieprisene vil stige svakt de 6,5 % nærmeste årene. I transaksjonsmarkedet erfarer vi store bevegelser 6,0 % i de lange rentene, de fleste investorgruppene har økt både sine kjøp 5,5 % og salg og vi legger til grunn at salgsprisene er svakt stigende. Vår transaksjonsdatabase viser at markedet fortsatt er dominert av at det er eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter som omsettes. For perioden juni til september har vi notert gjenværende leietid for eiendommene i 25 større salg (93 % av kronevolumet), og av disse var det kun 4 som hadde mindre enn 8 år igjen på leiekontraktene. I figuren har vi plottet inn de 50 omsetningene over MNOK 50 i 2010 hvor vi har data om gjenværende leietid. Vi legger til grunn at ordinær løpetid for kontorleiekontrakter er ca. 5 år og tilsvarende ca. 10 år for logistikk. Lange og sikre fremstår som trygge, og det har vært enklere å hente egenkapital og lånekapital til kjøp av disse. Figuren viser imidlertid ikke en entydig sammenheng mellom kort gjenværende løpetid på leiekontraktene og høy yield. Av de seks omsetningene med mindre enn syv år igjen på kontraktene har netto-yielden vært fra 6,85 % og nedover. Disse omsetningene har vært eiendommer som ut fra sin beliggenhet Kontraktslengde (år) 4 6 8 10 12 14 16 18 20 fremstår som relativt trygge. Bankene er fortsatt skeptiske til å gi høy utlånsgrad, til kjøp av eiendommer med ordinær løpetid på leiekontraktene, til investorer som ikke kan stille sidesikkerhet. Eiendomsselskap, eiendomsfond og diverse private investorer med tradisjonell eiendomskompetanse kan imidlertid få tilfredsstillende lånevilkår til denne type kjøp og dermed ha grunnlaget for å kunne by en realistisk pris. For denne type investorer ser vi en oppside i å kjøpe eiendom med ordinære løpetider på leiekontraktene fordi man her kan foredle verdiene hurtigere, for eksempel gjennom rehabilitering og reforhandling. Kjøper man for eksempel en kontoreiendom i Oslo med fem til seks år (ordinær lengde) gjenværende leietid er det god sannsynlighet for å kunne reforhandle i et gunstig marked og oppnå en høyere leiepris og derigjennom også høyere eiendomsverdi. Vi håper rapporten bidrar til oppdatert og nyansert innsikt og ønsker dere en aktiv høst. 3
Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 11 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 13 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4
Norsk økonomi Utsikter for 2010-2013 Konjunkturoppgangen utsatt ett til to år Siden Q2 er prognosene for internasjonal økonomi svakt nedjusterte, men viser likevel tilstrekkelig oppgang til at eksporten av tradisjonelle varer fra Norge ventes å stige med drøye 5 % i år og ca. 3 % per år fremover. Også prognosene for norsk økonomi er svakt nedjusterte siden andre kvartal. Det er først og fremst privat konsum som viser en mindre sterk utvikling enn ventet. Anslagene innebærer at vi får et vekstnivå i fastlandsøkonomien fra neste år på linje med snittet av de siste 10 og 20 årene. Særlig privat og offentlig forbruk utgjør motoren i økonomien fremover. SSB med flere venter klar vekst i oljeinvesteringene fra neste år. SSB venter at KPI i inneværende treårs-periode stiger med ca. 2 % årlig. Norge bedre gjennom finanskrisen BNP vekst, årlige endringer 2008 2009E 2010E 2011E 2012E Verdensøkonomien 2,8 (0,9) 4,2 3,5 4,1 USA 0,0 (2,6) 2,8 2,1 2,8 Japan (1,2) (5,2) 3,3 1,4 1,4 Kina 9,6 8,6 9,7 7,0 8,0 Eurosonen 0,4 (4,1) 1,4 0,9 1,8 UK (0,1) (4,9) 1,9 2,3 1,6 Norge (fastlandet) 1,8 (1,6) 1,6 2,0 2,4 Sverige (0,6) (5,1) 3,7 2,8 2,7 Danmark (0,9) (5,1) 1,2 2,0 2,8 Norges handelspartnere (0,1) (4,4) 2,2 1,7 2,1 Kilde: DnB NOR M arkets Q310 Norge Hovedtall ll(åli (årlige prosentuelle endringer) di Pensjonsfond Ab Arbeidsmarkedet d Utland og Vltk Valutakurser 2009 2010E 2011E 2012E 2013E 13 BNP Fastlandet (1,4) 1,5 2,9 2,8 3,3 6 000 Handlingsregelen: 12 BNP (1,4) 1,0 2,4 2,2 2,5 4.0% av pensjonsfondet - utland 5 000 11 KPI 21 2,1 25 2,5 15 1,5 21 2,1 25 2,5 4 000 Privat forbruk 0,2 3,3 3,9 3,7 4,0 9 Offentlig forbruk 4,7 2,7 2,2 1,9 1,9 3 000 8 Oljeinvesteringer 5,7 (5,9) 4,5 3,2 0,9 2 000 7 Tradisjonell eksport (8,2) 5,3 2,8 3,0 4,2 6 1000 5 Sysselsetting (0,4) (0,6) 0,8 1,4 2,2 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,6 3,7 3,8 3,4 0 4 2004 2010 Kilde: SSB september 2010 2000 2003 2006 2009 2012 10 DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 Kilde: Norges Bank, august 2010 NOKm NOK / # Valuta10 5
Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Arbeidsmarkedet bedre enn mange har fryktet Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Konsensus viser sysselsettingsreduksjon på kun 0,75 % i sum for 2009/10. Sysselsettingstendensene i Oslo er typisk mer volatile og ligger i forkant av landsgjennomsnittet. Gjennom 2009 sank sysselsettingen i Oslo med 1,1 % eller snaue 5.000, men diverse data indikerer klart et trendskifte. Stk. ledige kontorstillinger i Oslo er opp 26 % fra jan. og 32 % fra aug. 09. Antall registrert ledige hos NAV Oslo innen typiske kontoryrker er per august ned 18 % fra august 09, ned 1 % fra årsskiftet og ned 5 % fra juli. Manpowers undersøkelse foretatt i august viser at en overvekt av bedriftene på 9 % i Norge og 18 % i Oslo-området planlegger å øke bemanningen i fjerde kvartal. Høy positiv overvekt for kontorbransjene. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Ant. sysselsatte i No orge (1.000) 2 650 2 600 2 550 2 500 2 450 2 400 2 350 2 300 2 250 2 200 2009 2010 2011 2012 17 000 Nordea august 2010 (0,4) (0,2) 0,2 0,5 12 000 2000 2002 2004 2006 2008 2010E Norge Oslo 440 430 420 410 400 390 380 370 360 Ant. sysselsatte i Os (1.000) Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +400 i 2010 350 slo SSB september 2010 (0,4) (0,6) 0,8 1,4 DnB NOR august 2010 (0,5) (0,2) 0,0 0,5 Konsensus (0,4) (0,3) 0,3 0,8 Endr. ant. sysselsatte (11 336) (8 682) 8 653 20 837 Ant. sysselsatte 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E 2010E Kilde: UNION/SSB/NAV 6
Norsk økonomi Renter Volatilt rentemarked og lav risikofri avkastning Nordea sine renteprognoser I kontrast til bankenes prognoser har de lange rentene gått betydelig ned gjennom året, og 10-års swaprente var på rekordlave 3,66 % primo sept. 10-års swaprente er 3,96 % per 29. sept. og 5-års swaprente er 3,53 %. 10-års swaprente er ventet å stige til 4,58 % på ett års sikt og til 4,74 % på to års sikt. Prognosene reflekterer primært forventninger om at de lange rentene i Euro-området stiger som følge av at en forbedret makroutvikling vil få den Europeiske sentralbanken til å setter opp styringsrenten. Prognosene for 10-års statsobligasjonsrente indikerer, kombinert med inflasjonsanslagene, at risikofri realavkastning de nærmeste to årene kun vil ligge i intervallet 0,9 % til 2,5 % per år. Nordea 25 august 2010 Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,64 2,57 2,75 2,92 3,55 Styringsrenten 2,00 2,00 2,25 2,50 3,25 Spread 0,64 0,57 0,50 0,42 0,30 10 års swap 3,69 3,84 4,16 4,58 4,74 10 års stat 3,13 3,24 3,56 3,98 4,14 Spread 0,56 0,60 0,60 0,60 0,60 Kilde: Nordea Swap- og pengemarkedsrenter Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon t 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 23.09.10 Kilde: DnB NOR Markets 23.09.10 % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 4,07 068 0,68 3,39 2,90 0,34 2,66 2,58 0,32 0,02 2,56 2,34 2,56 NOK SEK EUR USD 7
Transaksjonsmarkedet og avkastning på Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom
Transaksjonsmarkedet Økende salgstakt i alle segment Prime yield og 10-års swaprente Spread på 2,04 % mellom prime yield og 10-års swaprente, opp fra 1,83 % ultimo mai (yield ned 10 punkter og 31 punkter lavere rente). Over 50 % vekst i antall transaksjoner i alle segment siden primo mai, herunder 10 nye omsetninger innen Logistikk/Industri. Det er stadig primært eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter som omsettes. I 21 av 25 transaksjoner fra juni (der vi har informasjonen om 5 leiekontraktene) var det 8 år eller mer igjen på leieavtalene. 4 Transaksjonsvolum hittil i 2010 fordelt på segmenter % Prime netto yield og 10 års Swap (tom. Sept.) 8 Vi vurderer medio september prime yield for kontor til å være 6,0 %, ned 3 fra 6,1 % i Q1/Q2 2010, 6,25 % i Q4 2009 og 6,50 % i Q3 2009. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 10 års swap-rente Prime yield Norgani-salget (ca. 2 mrd. av volumet i Norge) er største salgsavtale i Q3. Kilde: UNION / Reuters EcoWin 7 6 Åli Årlig transaksjonsvolum i mrd. kr. Annet 7 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind 19 % 2010 NOK 22,1 mrd Butikk/Handel 36 % Kontor 28 % Hotell 10 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 28 6,2 Hotell 2 21 2,1 Butikk/Handel 13 8,0 Logistikk/Ind. 16 4,1 Annet 10 1,6 Sum 69 22,1 NOK bn Eiendomstransaksjoner (> NOK 50m) 2003 2010 80 70 68 60 53 50 44 40 28 35 30 22 20 15 15,1 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9
Transaksjonsmarkedet Minst 69 større salg hittil i år Transaksjonsvolumet hittil i 2010 De fleste investorgrupper er aktive på begge sider Siden publiseringen av forrige markedsrapport i begynnelsen av juni har vi notert 31 nye transaksjoner for til sammen NOK 9,2 mrd. Flere mindre i innspurten før ferien og bl.a. tre større etter ferien. Hovedtrendene fortsetter og innebærer økt salgstakt i alle eiendomssegment, markedet er fullstendig dominert av lang og sikker, flere banker strekker seg, 75 % av salgsvolumet er på Sør-Østlandet og de fleste investorgrupper har både økt sine kjøp og salg. Sektor-salget, Norgani, og Bulk- porteføljen står for 40 % av salgsvolumet hittil i år. Det skal fortsatt hentes betydelig med egenkapital til mange investeringsmuligheter, men for mange investorer er det utfordrende å finne kjøpsmuligheter som matcher ønskene herunder kontor i CBD og nr. 1-kjøpesentre. For kontor vurderer vi nå prime yield til 6,0 %. Fra juni har vi notert 9 kontoromsetninger med yieldnivåer fra 6,1 % til 7,3 %. Tilsvarende vurderer vi prime yield for logistikk til 6,9 %. Eiendommer innen logistikk/industri med gjenværende leietider lenger enn 10 år kan oppnå lavere yieldnivåer, og i perioden fra juni har vi loggført 10 større salg med yieldnivåer fra 6,49 % til 7,96 %. Innen handelssegmentet vurderer vi prime yield for nr. 1-kjøpesentrene til 6,0 %. Fra juni har vi registrert fem transaksjoner med yield-nivåer mellom 6,8 % og 7,7 %. I tilegg kommer et ekstremtilfelle med yield på tre-tallet. Vår Q3-undersøkelse mot bankene viser fortsatt tiltagende konkurranse ettersom flere av de dyre bankene har kommet ned siden april, og fordi flere strekker seg hakket lenger. Snittet av bankenes svar tilsier at et trygt kontorprosjekt nå vil få et krav til egenkapital på 24 % og en margin på 141 punkter. Tyngden av utlån/tilbud har hatt et krav til EK på 29 % og en margin på 158 punkter. Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Porteføljer/Konf Midt og Nord /Annet 13 % 60 49 Norge 3 % Sør og Vestlandet 10 % 2010 NOK 22,1 mrd Oslo/Akershus 54 % 50 40 30 20 10 Øvrige Sørøstlandet 21 % 0 10 10 16 25 31 13 Q1 09 Q3 09 Q1 10 Q3 10 Aktørenes kjøps- og salgsandeler og nettokjøp i mrd. kr. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 25 % 61 % 8,1, 5,4 13,6 Norske fond 7 % 2 % 1,1 1,6 0,5 Syndikeringsaktører 28 % 0 % 6,1 6,1 0,0 Utlendinger inkl. fond 26 % 5 % 4,8 5,8 1,0 Liv og pensjonsselskap 5 % 5 % 0,0 1,1 1,1 Pi Private investorer 6 % 15 % 1,9 19 13 1,3 32 3,2 Bruker av eiendommen 1 % 8 % 1,5 0,2 1,7 Andre eller konfidensielt 2 % 4 % 0,4 0,5 0,9 Sum 100 % 100 % 0,0 22,1 22,1 10
Avkastning Høyere prising av næringseiendom har gitt fondene vekst fire kvartal på rad Union Fondsindeks opp 13 % siden bunnen i Q2 09 Hovedindeks og eiendomsindeks tom. 22.09.2010 Union Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert t egenkapital. Oppstartstidspunktet t tid t for fondene varierer. Siden sist har vi fått inn ytterligere data for Q1 som innebærer at indeksen var opp 1 % i Q1. Fondsindeksen la på seg 3,0 % i andre kvartal og er nå 13 % over bunnen i andre kvartal 2009, men 48 % under toppen i Q4 07. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q2-rapporten (25. mai) steget 20 med 3,0 % per 22. september. Hovedindeksen er tilsvarende opp 13,3 %. 0 Tall fra IPD viser en totalavkastning for 2009 for næringseiendom totalt på nov. 07 mar. 08 jul. 08 nov. 08 mar. 09 jul. 09 nov. 09 mar. 10 jul. 10 4,8 % og 4,0 % for kontor spesielt. Indeksen publiseres nå kun årlig. Kilde: Oslo Børs OSE 4040 Real Estate OSEBX Ak Avkastning ti eiendomsfond d Union Fondsindeks d Ttl Totalavkastning ti Eiendom totalt t / kontor (Kilde: IPD) 120 100 80 60 40 175 150 125 100 75 50 25 0 Q4 05 Q1 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Fondsindeks, Q4 05 = 100 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: IPD Norden 11
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørsels- og tilbudstrendene tilsier svakt synkende arealledighet fra neste år Etterspørsel nedjustert, men klart positiv absorpsjon Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år Våre beregninger basert på netto endring i kontormassen og ledig areal viser at arealabsorpsjonen i fjor ble negativ med 64.000 m². Netto arealabsorpsjon har allerede snudd svakt opp i år. Med bakgrunn i at makroprognosene nå innebærer utsatt konjunkturløft har vi likevel nedjustert anslagene med totalt 75.000 m² for inneværende treårsperiode, slik at absorpsjonen summer seg til 290.000 m² for 2010-2012. Våre anslag er på den nøkterne siden og utgjør kun halvparten av nivået i perioden 2004 2006 da konjunkturene sist snudde opp. Flere større bedrifter har redusert leiearealene ved flytting, mens mindre bedrifter i vekstfasen gjerne flytter til større arealer. 300 250 200 150 100 50 0 50 100 150 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ferdigstillelsen l av nybygg ned til 2011, deretter opp Ferdigstillelse l av kontorbygg i 1.000 m² per år Vår gjennomgang av status i større byggeprosjekt i august har kun ført til at vi har oppjustert anslaget for 2012 med 15.000 m² i forhold til prognosene fra andre kvartal. Inkludert en residual for småprosjekter venter vi at markedet blir tilført ca. 140.000 m² i år, 85.000 m² i 2011 og 220.000 m² i 2012. 300 250 200 150 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Høyere nybygging fremover enn ved konjunkturoppgangen 2004-2007. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. 100 DnB NOR 80.000 m²). Fornebu (bl.a. Statoil og Aker 90.000 m²) og på Tjuvholmen. For årene 2010-2012 har vi notert ca. 20 prosjekt over 5.000 m² på til sammen drøye 345.000 m². Vi venter ca. 100.000 m² i andre prosjekt. 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 13
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Stabil utvikling i antall ledige lokaler Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Antall ledige lokaler var per september 698 mot 688 i mai, og er kun opp 3 % sammenlignet med september i fjor. Siden andre kvartal har det blitt færre ledige lokaler i CBD, Lysaker, Indre nord og Indre øst. Områdene Oslo vest, Skøyen og Asker/Bærum har fått litt flere ledige lokaler. 800 700 600 Antall annonser Ledig areal (1 000 m2) Vår telling av ledige lokaler viser en nedgang fra 694.000 m² i mai til 650.000000 m² i september. Volumet var således ned 6 % sammenlignet 200 200 med mai og opp 10 % sammenlignet med september i fjor. 100 100 Snittarealet i de ledige lokalene var 931 m² i sept. mot 1.009 m² i mai. Arealledigheten har derfor blitt redusert fra 7,5 % i mai til 7,0 % i sept. Arealledigheten når 8 % på slutten av året 500 400 300 0 okt. 08 jan. 09 apr. 09 jul. 09 okt. 09 jan. 10 apr. 10 jul. 10 Kilde: Union / Finn.no 21 % av lokalene l som tilbys er over 1.000 m² 800 700 600 500 400 300 Med bakgrunn i våre anslag for tilførsel av nybygg og netto arealabsorpsjon opprettholder vi vår prognose om at arealledigheten vil nå ca. 8 % ved utgangen av 2010, noe som tilsier en økning på 95.000 m² fra dagens nivå og et tilbudsoverskudd dd på ca. 300.000000 m². Over 1 000 m² 21 % 21 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². Kun seks eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. I følge Eiendomsverdi Næring ble det i første halvår i snitt betalt 14 % mer per kvadratmeter i kontrakter over 1.000 m² sammenlignet med snittet for alle kontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn, og sekundært at større leietagere har færre valgmuligheter. Kilde: Union / Finn.no Under 1 000 m² 79 % 14
Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Todelt utvikling i kontorleiemarkedet 7,0 % ledighet Leieprissoner For CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest er prisene svakt stigende. For øvrige områder er tendensen for andre halvår utflating i leieprisene. Basert på blant annet Oslo-studiet til Eiendomsspar fra januar legger vi til grunn at ca. 1/3 av de ledige arealene er langtidsledige (ca. 2 % av kontormassen) og at andelen er økende. Disse eiendommene har ofte en utfordrende beliggenhet eller en standard som gjør at selv betydelige leieprisrabatter ofte ikke fører frem i perioder med generelt tilbudsoverskudd. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i andre kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på 1.600 kroner per m² per år, og 2.400 kroner i snitt per år for de 15 % høyest prisede kontraktene. Leiepriser i og ledighet Oslo &A Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser 1999 Q2 2010 CBD priser topp standard 1998 Q3 2010 Arealledighet nov. 2008 sep. 2010 9 % 5 000 1 800 8 % 1 600 6,6 % 6,9 % 6,9 % 7,6 % 7,4 % 7,0 % 7% 6,4 % 6,4 % 1 400 4 000 5,8 % 6 % 1 200 5 % 1 000 3 000 4 % 800 3 % 600 2 % 400 2 000 200 1 % 0 1 000 0 % 2000 2002 2004 2006 2008 Q1 1998 2001 2004 2007 2010 2010 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS Kilde: UNION Kilde: UNION NOK / m2 NOK / m2 nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des jan feb mar apr mai juni juli aug sep 15
Våre leieprisanslag for fjerde kvartal 2010 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader Topp standard og beliggenheter per Q4 2010 Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 400 2 450 Svak vekst Øvrige sentrum 2 650 1 600 Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 200 1 600 Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 200 Uflating Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Utflating Skøyen 2 400 1 700 Utflating Lysaker 1 900 1 550 Uflating Fornebu 1 750 1 350 Utflating Nydalen 1 850 1 450 Utflating Bryn / Helsfyr 1 750 1 350 Utflating til svak vekst Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 650 1 250 Uflating Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 050 Utflating Ytre syd inkl. Ryen 1 550 1 000 Utflating Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Utflating Siden forrige rapport har vi endret vår leiepristabell. På sidene for de 14 leieprisområdene viser vi grafisk utviklingen som før, per kvartal, fra primo 2008 med en leiepristrakt. For leieprissonene som mer utgjør områder enn clustere har vi endret anslaget for topp-nivåene slik at de i større grad også reflekterer topp beliggenhet og ikke bare topp standard generelt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med inkl. lokaliseringen. For eksempel i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Forenbu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale må man ta hensyn til en rekke faktorer, som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 16
Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vi venter svak leieprisvekst i fjerde kvartal Topp standard i Vika / Aker Brygge var først ute med å passere leieprisbunnen. Området ligger tradisjonelt først ute i utviklingen. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.400 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q4 2009, men 28 % under toppen i 2008. For Q4 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.450 kr. per m²/år, opp 7 % fra bunnen i Q4 2009/Q1 2010, men 23 % under toppen i 2008. Differansen mellom topp og snitt reduseres fra 1.600 kr. primo 2008 til 950 kr. i Q4 2010. 67 tilbud å velge mellom per sept. mot 75 i mai. 13 tilbud over 1.000 m². Ca. 9 % arealledighet per september, ned fra 11 % i mai. Lav arealledighet og svakt stigende leiepriser Øvrige sentrum er et område med spesielt store variasjoner i attraktivitet knyttet til plassering og standard for kontorlokalene. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.650 kr. per m²/år, opp 6 % fra bunnen i Q4 2009, men 22 % under toppen i 2008. For Q4 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.600 kr. per m²/år, opp ca. 7 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 18 % under toppen i 2008. Differansen mellom topp og snitt reduseres fra 1.500 kr. primo 2008 til 1.050 kr. i Q4 2010. 121 tilbud å velge mellom mot 120 i mai. 16 tilbud over 1.000 m². Ca. 4 % arealledighet per september, ned fra 5 % i mai. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 000 4 500 3 500 4 000 3 000 3 500 3 000 2 500 2 500 2 000 2 000 1 500 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1 000 500 500 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 17
Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Flere, men mindre lokaler tilbys i forhold til Q2 Stabile leiepriser i andre halvår For området utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger For området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet holder seg Basert på bl.a. konkrete k leiekontrakter kt og lav kontorledighet tvurderer vi stabilt på ca. 1.800 kr. per m²/år. leieprisene til å være svakt stigende i fjerde kvartal. For Q4 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter holder seg stabilt på ca. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.200 kr. per 1.200 kr. per m²/år. Nivået er ned ca. 14 % fra toppen i 2008. m²/år, opp 7 % fra bunnen i Q1 2010. Differansen vil da være 600 kr. til toppnivåene. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter stiger til ca. 1.600 kr. per m²/år. Differansen vil da være 600 kr. til toppnivåene. 70 tilbud å velge mellom, ned fra 75 i mai. 65 tilbud å velge mellom mot 53 i mai. 10 tilbud over 1.000 m². 14 tilbud over 1.000 m², mot 18 i mai. Snaue 5 % arealledighet per september og flat utvikling fra mai. Vår telling per september viser drøye 10 % arealledighet mot 13 % i mai. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Oslo vest Leiepriser i i kr. per m 2 /år Indre nord 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 18
Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår flat leieprisutvikling i andre halvår Færre, men litt større arealer tilbys. Flat leiepristendens For området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. per m²/år. Nivået innebærer en flat utvikling. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.100 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. 8 tilbud å velge mellom, mot 12 i mai. 5 tilbud over 1.000 m². Vår telling per september viser ca. 14 % arealledighet mot 16 % i mai. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Større arealer under utbygging i Kværnerbyen. Nest etter CBD var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.400 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i 2008 og i en flat utvikling gjennom andre halvår. For Q4 vurderer vi snittnivået til ca. 1.700 kr. per m²/år. Anslaget inne- bærer en stabil utvikling i Q4 og en nedgang på 17 % siden toppen i 2008. Differansen fra snittet til toppnivåene blir således 700 kr. 39 tilbud å velge mellom per september mot 31 i mai. 10 over 1.000 m². Ca. 9 % arealledighet per september, ned fra 10 % i mai. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Indre øst Leiepriser i i kr. per m 2 /år Skøyen 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 19
Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Færre tilbud flat leiepristendens Kontorledigheten under 5 % og potensial for nybygg For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.900 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 22 % under toppen i 2008 og i en flat utvikling gjennom andre halvår. For Q4 vurderer vi snittnivået til ca. 1.550 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en flat utvikling og en differanse til toppnivåene på 350 kr. Den lave differansen skyldes at kontormassen gjennomgående er relativt ny. 27 tilbud å velge mellom per september mot 43 i mai. 8 over 1.000 m². Ca. 10 % arealledighet per september, på nivå med andre kvartal. Vækerø Park er annonsert med et stort areal, men er først ledig fra 2013. For Q4 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.750 kr. per m²/år i nye kontrakter. Vi venter stabile leieprisnivåer gjennom andre halvår. For Q4 vurderer vi snittnivået til ca. 1.350 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en flat utvikling og en differanse til toppnivåene på 400 kr. Den lave differansen skyldes også her at kontormassen i høy grad er av nyere dato. Snittprisene er ned anslagsvis 10 % siden toppen i 2008. 8 tilbud å velge mellom per september mot 7 i mai. Flere Fornebuannonser hører etter vår inndeling hjemme på Lysaker. Stort potensial for nybygg på Fornebu og Oksenøya. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Lysaker Leiepriser i i kr. per m 2 /år Fornebu 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 20
Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Stigende arealledighet, men kun 6 flere tilbud enn i Q1 For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.850 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 20 % under toppen i 2008 og i en flat utvikling tikli gjennom andre halvår. hlå Toppnivåene ligger ca. 400 kr. over snittet. For Q4 vurderer vi snittnivået til ca. 1.450 kr. per m²/år. Anslaget er 12 % under toppen i 2008 og innebærer en stabil utvikling gjennom 2010. 24 tilbud å velge mellom per september mot 21 i mai. 9 tilbud over 1.000 m² mot 7 i mai. Arealledigheten har steget fra 5 % i Q1, til 7 % i Q2 og 9 % per september. Bryn/Helsfyr biter godt fra seg i konkurransen Vi anslår at leiepristendensene for fjerde kvartal innebærer utflating til marginal vekst. For Q4 vurderer vi nivået tfor topp standard dog beliggenhet ttiltil 1.750kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q4 vurderer vi snittnivået til ca. 1.350 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en nedgang på ca.10 % fra toppen i 2008 og er 400 kr. under toppnivåene. 38 tilbud å velge mellom per september mot 33 i mai. 12 tilbud over 1.000 m² mot 10 i mai. Arealledigheten har steget fra 5 % i Q2 til 6 % per september. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Nydalen Leiepriser i i kr. per m 2 /år Bryn / Helsfyr 2 500 2 250 2 250 2 000 2 000 1 750 1 750 1 500 1 500 1 250 1 250 1 000 1 000 750 750 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250 250 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 21
Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smedstad Ytre nord og øst inkl. Økern Ca. 8 % kontorledighet og stabile leiepriser i Q4 For området eksemplifiserer Ullern og Smedstad topp beliggenhet. For Q4 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.250 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 17 % siden toppen i 2008. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 400 kr. 19 tilbud å velge mellom per september, identisk med mai. 4 tilbud over 1.000 m², mot 3 i mai. Vår telling per september viser snaue 8 % arealledighet mot ca. 6 % i mai. Ca. 100 tilbud i stort område, leieprisene flater ut For området utgjør Økern topp beliggenhet. For Q4 vurderer vi topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger stabilt på ca. 1.050 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 97 tilbud å velge mellom per september mot 95 tilbud i mai, 25 tilbud over 1.000 m² per september mot 22 i mai. Vår telling per september viser ca. 10 % arealledighet, svakt opp (3.400 m²) i forhold til andre kvartal. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Ytre vest Leiepriser i i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 250 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 22
Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 20 tilbud og utflating i leieprisene For området utgjør Ryen topp beliggenhet. For Q4 vurderer vi topp standard og beliggenhet til 1.550 kr. per m²/år. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.000 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 550 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 20 tilbud å velge mellom, mot 19 i mai. 4 tilbud over 1.000 m². Vår telling per september viser en arealledighet på ca. 7 %. PS! Rosenholm Campus som ligger i Oppegård kommune inngår ikke i grunnlaget. Eiendommen oppnår høyere leiepriser. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Ytre syd Flere tilbud å velge mellom, men lavere snittstørrelse For området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet For Q4 vurderer vi topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. per m²/år. For Q4 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.200 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således 500 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 14 % siden toppen i 2008. 95 tilbud å velge mellom, opp fra 85 i mai. Snittarealet i tilbudene har gått ned slik at arealledigheten har blitt redusert fra ca. 6 % i mai til drøye 5 % per september. 15 tilbud over 1.000 m² per september, mot 16 i mai. Fra september i fjor har antall tilbud steget med 23 %. Hele 35 % reduksjon i snittstørrelsen gjør at arealledigheten likevel har sunket fra 7 % til 5 %. Leiepriser i i kr. per m 2 /år Asker / Bærum 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 23
Andre markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig
Bergen Leiemarkedet kontor og transaksjonsmarkedet Arealledigheten vurderes til ca. 6 %* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN juni 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Stk. ledige kontorlokaler fra 82 i mai til 107 i sept** Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.000 kroner. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra 1.000 til 1.500 kr. per m²/år*. Høy standard i sentrum ventes å stige svakt, og øvrige lokaler ventes å synke svakt*. Nybygg sentralt 1.850 2.000 kr. per m²/år*. * Kyte Næringsmegling ultimo april og i samtaler ultimo sept. ** Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Ikke bare lang og sikker Volum i transaksjoner over MNOK 50 i 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2005 2007 2008 2010 (juni) Kilde: Dagens Næringsliv Vi har notert to større omsetninger siden andre kvartal, og totalt 7 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 1,24 mrd. Yield-nivåene i årets salg har variert fra nedre del av sekstallet til 7,4 %. Vår database indikerer en spread på ca. 70 punkter mot Oslo. Prime yield vurderes å ligge i intervallet 6,5 til 6,7 %*. I fem av transaksjonene har vi informasjon om gjenværende løpetid på leiekontraktene. I tre omsetninger var det syv år eller mindre igjen, og to hadde 10 år igjen. I snitt var det 7,8 år igjen på leiekontraktene. Blant kjøperne finner vi to Oslo-baserte miljøer, men fem av syv kjøpere har Bergens-tilknytning. * Kyte Næringsmegling sept. 2010 Butikk/Handel 22 % Annet 5 % 2010 NOK 1,24 mrd Kontor 73 % 25
Trondheim Leiemarkedet kontor og transaksjonsmarkedet Lavere kontorledighet enn Q2, men høyere enn Q3 09 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN juni 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flat på 1.475 kr. per m²/år. Stk. annonserte kontorlokaler har sunket fra 87 i Q2 til 80 i Q3, og er 6% lavere enn sept. 2009. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) er redusert fra ca. 64 000 m² i mai til ca. 50 000 m² per sept., og er 6.000 m² høyere enn Q3 09*. Stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten. Nybyggvolumet tilsier svakt stigende ledighet i år. *Kilde: Union / Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Begrenset med større salg hittil i år Volum transaksjoner over MNOK 50 i 2009 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2005 2007 2008 2010 (juni) Kilde: Dagens Næringsliv Vi har notert 5 transaksjoner over MNOK 50 hittil i 2010 på til sammen ca. MNOK 484. Kontor utgjør ca. 80 % av salgsvolumet både i kroner og antall. To av salgene var utviklingseiendommer. Blant kjøperne finner vi DnB NOR Eiendomsfond, Statsbygg og Entra Eiendom. Blant selgerne finner vi Kvenild Slette AS, St. Olavs Hospital og Trondheim kommune. Én av transaksjonene hadde påfallende lav yield. Vi vurderer prime yield til 6,75 % med bakgrunn i en spread på 75 punkter mot prime yield i Oslo. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 20 % 2010 MNOK 484 Kontor 80 % 26
Stavanger Leiemarkedet kontor og transaksjonsmarkedet Kontorleieprisene synes å ha flatet ut fra mai til sept.* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN juni 2010: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler har flatet ut på 1.600 kr. per m²/år. Nivået ligger tilsvarende flatt på ca. 1.300 kr. for Forus / Stavanger oljemiljø. Kontorledigheten har flatet ut på 7-8 %, men ventes å stige når Statoil fraflytter sine lokaler i 2011*. Leieprisene har generelt sunket 10-15 % siden toppen, og de beste eiendommene oppnår ca. 2.000 kr. per m²/år*. *Kilde: Vågen Eiendom sept / mai 2010 NOK / m2 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2005 2007 2008 2010 (juni) Kilde: Dagens Næringsliv Større transaksjoner på syvtallet, t svakt fallende yield Volum transaksjoner over MNOK 50 i 2009 Vi har kun notert to større transaksjoner over MNOK 50 hittil i år, på til sammen MNOK 372. Begge eiendommene er kjøpt av syndikatører, med netto-yield på syvtallet og med lange gjenværende løpetider på leiekontraktene. Vågen Eiendom ventet per mai 2010 at yielden vil gå ned mot 7 % for gode bygg med lange leiekontrakter til solide leietagere, og har ikke endret vurderingen per september. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 54 % 2010 MNOK 372 Kontor 46 % Vi legger til grunn at spreaden mot Oslo er i intervallet 50 100 punkter. En ikke ubetydelig kontorledighet må antas å påvirke prisingen i noen grad. Det ventes imidlertid vekst fremover i kontorsysselsettingen* og våre prognoser tilsier en svakt fallende yield for eiendom i Stavanger. 27
Andre segmenter Handel Klart positive prognoser, tross nedjusteringer HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Siden Q2-rapportern har HSH nedjustert vekstprognosen for omsetningen i handelen i Norge for 2010 fra 5,0 til 4,0 %. Anslagene er nedjusterte t for Dagligvarer, Klær, Byggevarer og Sportsutstyr. t t Kategorien Sko er oppjustert og anslagene er uendret for øvrige grupper. HSH venter 5 % vekst i 2011. Anslagene tilsier at handelsomsetningen stiger med 5 % mer enn KPI i perioden 2010/2011. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 3,2 % i årets åtte første måneder mot samme periode i 2009 i følge Kvarud Analyse. Korrigert for endringer i areal og handelsdager var veksten på 1,0 %. Anslagene for privat konsum viser vekst på 4 % i snitt for årene 2010-12. Omsetningsvekst i % 2007 2008 2009 2010E 2011E Dagligvarer g 6,1 7,6 5,6 4,0 4,0 Klær 8,4 0,7 4,0 3,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,0 3,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 6,0 8,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 5,0 8,0 Byggevarer 11,4 14 1,4 (3,9) 40 4,0 80 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,0 4,0 Totalt Handel 8,2 3,8 3,2 4,0 5,0 Kilde: HSH september 2010 13 omsetninger på til sammen NOK 8,0 mrd. hittil i år Ferdigstillelse l av bygg for handel i 1.000 m² per år I 10 av transaksjonene var kjøper eiendomsselskap eller syndikatør, og i 8 av omsetningene var selger eiendomsselskap eller private investorer. Siden mairapporten har det vært 8 salg over MNOK 50 på til sammen NOK 1,5 mrd. Snitt gjenværende løpetid på leiekontraktene i de solgte eiendommene var 8,4 år. Yieldene varierte fra 3,9 % til 7,7 % og median-yielden var på 7,0 %. Restriksjonene innført i 2008 på utvidelse eller nybygging over 3.000 m² for kjøpsentre har ført til at flere byggesøknader har blitt avslått. Våre oppdaterte prognoser innebærer at volum ferdigstilte kjøpesentre for årene 2010 2012 er oppjustert med 100.000 m² i forhold til Q2-rapporten. Trenden er likevel at volum ferdigstilte kjøpesentre synker fra drøye 350.000 m² i 2007 til ca. 190.000 m² i 2012. Volum ledige butikklokaler i Oslo var ned fra ca. 32.000 m² i mai til ca. 26.000 m² i september. Stk. ledige lokaler var ned fra 90 til 81. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Kilde: UNION / SSB Kjøpesenter Annen butikk 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 28
Andre segmenter Hotell Bransjedata i riktig retning Norgani solgt Npro stiger Hovedtall Norge / Oslo Januar - juli Norgani solgt for NOK 8,3 mrd., hvorav rett over NOK 2 mrd. er knyttet til hotell i Norge (transaksjonen ventes gjennomført i ferde kvartal). Vi har kun registrert tén annen hotell-transaksjon t iå år over MNOK50 50. Fra salget av Norgani ble kjent har Npro-aksjen steget (ultimo sept.) med snaue 7 % og ca. 1 % mer enn hovedindeksen på Oslo børs. I årets syv første måneder sank RevPar (omsetning per rom) i både Norge og Oslo med 3 % i sammenlignet med samme periode i fjor. Fallet i RevPar hittil i år mot samme periode i fjor har vist en fallende tendens gjennom året. Omsetningstallene for perioden hittil i år har nå kommet på pluss-siden. Januar juli 2008 2009 2010 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 486 439 428 (3%) Oslo 694 602 583 (3%) Omsetning (MNOK) Norge 7 464 6 022 6 089 1 % Oslo 1 445 1 150 1 181 3 % Pris per rom (YTD) Norge 861 868 856 (1%) Oslo 950 918 903 (2%) Kapasitetsvekst t t truer gryende oppgang Kapasitetsutnyttelse t t tt av antall rom i jan. - juli per år Kilde: SSB Januar juli 1995 2010 Norge / Oslo RevPar i Norge var per juli ned 12 % i forhold til samme periode i toppåret 2008 og KPI-justert var nedgangen på hele 16 %. Fallet i RevPar skyldes 80 blant annet at romkapasiteten har steget betydelig de siste fire årene og bidratt til at romutnyttelsen tt har sunket. I årets syv første måneder var 75 70 kapasitetsutnyttelsen i Norge på 50 % mot 56 % i tilsvarende periode i 2007. For Oslo har utnyttelsen tilsvarende sunket fra drøye 73 % til drøye 64 %. Hotellsegmentet har altså blitt hardt rammet, men fra et gunstig utgangspunkt. Kombinert med positive BNP-prognoser tyder bransjedataene 65 60 55 50 isolert sett på at hotellmarkedet er i ferd med nå bunnen. Den gryende 45 oppgangen trues imidlertid av tilbudsvekst. I følge Horwath Consulting fører 40 den høye nybyggingen i Norge fremover til at etterspørselen må stige 3-4 % 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 årlig for å absorbere tilførselen av nye rom. Norge Oslo % Kilde: SSB 29
Andre segmenter Logistikk eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Sterk vekst i salgsvolumet Volum ledige lagerlokaler lokaler i 1.000 i 1.000 m² i m² i Oslo/Akershus 16 transaksjoner hittil i 2010 over MNOK 50 på til sammen NOK 4,13 mrd. Av de 10 salgene fra juni hadde 6 en nettoyield på sekstallet. Vi vurderer prime yield lager til 6,9 %, ned fra 7,0 % i Q2. Ved leieavtaler lenger enn 10 år vil yielden kunne bli lavere. Yield-nivåene i de 14 transaksjonene i 2010 der vi har relevant informasjon har vært mellom 6,49 % og 7,96 %. Våre tellinger og beregninger av ledige lager- og kombinasjonslokaler (eksklusive potensielle nybygg) i Oslo/Akershus viser et nivå på 256.000 m² per september. Volumet er opp 6 % fra mai og på linje med sept. 09. Vår makromodell indikerer svakt økende arealbehov på Norges-nivå. 350 300 250 200 150 100 50 300 Kilde: UNION / Finn.no 281 278 287 251 257 247 252 261 264 252 256 229 241 231 225 240 249 244 mar.09 mai.09 jul.09 sep.09 nov.09 jan.10 mar.10 mai.10 jul.10 sep.10 14 av salgene: 13å år igjen på åleieavtalene l i snitt Ferdigstillelse l av industri-/lagerareal i l i Norge i 1.000 m² Syndikeringsaktørene og fond har stått bak 12 av de 16 kjøpene hittil i år. I 13 av omsetningene var det private investorer eller eiendomsselskap som solgte. Av de 16 salgene var 11 i intervallet MNOK 100 200+. 600 500 Industri Lager Vi vurderer at leieprisene i Oslo-området ligger i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. Nærhet til motorvei og sentrum, samt kontordel gir høyest leienivå. Flere brukere er mer opptatt av leiekostnad per palle enn pris per m²/år. 400 300 På bakgrunn av prognoser for igangsetting av lager- og industribygg fra Prognosesenteret har vi utarbeidet estimater for ferdigstillelsen for årene 2010 2012. Estimatene tilsier at volum tilført lagerareal synker fra toppen på 494.000 m² i 2008 til 250.000 m² i 2012. Tilsvarende faller tilførselen av industribygg fra 584.000 m² i 2008 til 325.000 m² i 2012. 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E Kilde: UNION / SSB 30
Andre segmenter Bolig Boligprisene på all time high Boligpriser fra 2005 til august 2010 i 1 000 kr. per m² Nominelt har boligprisene i Norge steget hele 23 % siden bunnen i desember 2008. Leiligheter i Oslo har tilsvarende økt 21 %. Fra mai til august steg boligprisene i med 0,8 %. For leiligheter i Oslo har kvadratmeterprisene tilsvarende økt med 1,3 % i snitt. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 10.547 kr. per mnd. per Q2 2010. Leieprisene steg 3,7 % sammenlignet med Q1 2010 og er på all time high. Justert for inflasjon er prisene 3,5 % under pristoppen i Q3 2008. 4.544 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q2, opp 9 % fra første kvartal. Tilbudssiden er likevel netto ned 28 % siden toppen i Q1 2009. Prognosesenteret venter per august stigende boligbygging fremover. NOK 1,000 2005-2010 august. Kilde: EFF/NEF 38 Gunstig utvikling for utleiere av leiligheter i Oslo Leiepriser i per mnd. for leilighet/hybel l i Oslo tom. Q2 10 33 28 23 18 11.05 04.06 09.06 02.07 07.07 12.07 05.08 10.08 03.09 08.09 01.10 06.10 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Leieprisene for hybler/leiligheter i hovedstaden har steget fem kvartal i rad og er nå 8,5 % høyere enn i Q1 2009. Utviklingen har således vært gunstig 11 500 sammenlignet med for eksempel kontor. Norge fortsetter å ha en kraftig 10 500 befolkningsvekst k og kombinert med sentraliseringstendenser i t er utsiktene gode også på lengre sikt. Boligmarkedet har klart seg bedre i Norge enn i de 9 500 fleste andre land og omsetningsprisene er på all time high. Justert for 8 500 inflasjonen er de kun 2,5 % under toppen i august 2007. Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer finner vi det 7 500 mer sannsynlig at boligprisene stiger enn det motsatte. Optimismen er også 6 500 langt på vei tilbake blant boligbyggerne, og Prognosesenteret venter at Q102 Q402 Q303 Q204 Q105 Q405 Q306 Q207 Q108 Q408 Q309 Q210 igangsettingstakten stiger fra snaue 20.000 i fjor til 30.000 i 2012. Særlig 31 byggingen av leieligheter er ventet å stige kraftig fremover. NOK / måned Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune
ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling landvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, d sist som adm.dir. di in Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCiM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Landvik har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden i 2001. Jonas Karlsen Leder salgavdelingen karlsen@union.no Jonas Karlsen er partner i UNION Norsk Næringsmegling AS hvor han leder transaksjonsavdelingen. Karlsen har 10 års erfaring fra kjøp og salg av næringseiendom, bl.a. som prosjektleder for Norlandia Hotellene i perioden 1999-2001 og som megler og partner i UNION Norsk Næringsmegling AS i perioden 2001 og frem til i dag. Karlsen er utdannet siviløkonom med fordypelse innen finans fra NHH, der han uteksaminerte i 1998. Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2010 og jobber med eiendomstransaksjoner og analyse. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning lt i hos Orkla Finans, Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity og vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en BBA og Master of Applied Finance fra Macquaire University, Sydney Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen aslaksen@union.no Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, BI og ble ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine Sørgen jobber med utleie av næringseiendom, og har vært ansatt i Union Norsk Næringsmegling AS siden mai 2008.Hun har 17 års erfaring som Eiendomsmegler, hvorav de 10 år siste årene som Eiendomsmegler og fagansvarlig i DnB NOR Eiendom. Stine B. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993 og fikk Eiendomsmeglerbrev/lisens i 1996. Analyse og Verdivurdering Gunnar Selbyg Leder analyseavdelingen selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai 2008. Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Robert Knudsen Christian Brede Moe knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler på salg. Knudsen begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2007. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnBNor og Ica Norge, og har jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment Banking. cbm@union.no Christian Brede Moe jobber fortrinnsvis som megler på utleie av næringsarealer og har vært ansatt siden september 2008. Han arbeider også med transaksjoner av mindre nærings seksjoner, til salg av boliggårder og næringsbygg. Brede Moe har 16 års erfaring fra eiendomsmarkedet både som eiendomsforvalter og megler på salg og utleie. Brede Moe var med på å starte t M2 Næringsmegling AS hvor han var partner frem til 2008. Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber på transaksjon og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNNM siden 2004 og har tidligere jobbet med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA med konsentrasjon i Finans fra Queensland University of Technology og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia Sonja Horn horn@union.no Sonja Horn har 12 års erfaring fra bank med prosjekt finansiering og risikovurdering. bla som Direktør for Næringseiendom og Banksjef for Storkunder i Fokus Bank. Sonja begynte i UNION gruppen i 2008 og er har i dag sitt hovedfokus på transaksjoner. Sonja er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI med tillegg av ledelseskurs fra IMD. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom. Han er i tillegg fagansvarlig for UNION norsk næringsmegling AS. Han er utdannet t cand. jur. fra universitet i Bergen 2004 med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har erfaring fra stilling som megler og jurist innenfor eiendomsmegling siden 2004. Videre har han erfaring som advokatfullmektig innen fast eiendom fra advokatfellesskapet Tetzschner & Co, med fullmektigbevilgning siden 2005. Robert Nystad nystad@union.no Robert Nystad begynte i UNION i august 2010. Robert arbeider deltid som analyseassistent ved siden av studier. Han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. 32