Samlet saksframstilling Arkivsak: 09/1446-11 Arknr.: PLA 200913 Saksbehandler: Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 30/12 11.09.2012 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SKI IDRETTSPARK Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for Ski Idrettspark, datert 14.08.12, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget vil delvis erstatte følgende reguleringsplaner: - Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsvegen og Drømtorp industriområde, stadfestet 27.11.85. - Drømtorp næringsområde 2, Ski, vedtatt 26.01.94. Ingress / hovedbudskap: Ski kommune skal gjenoppta arbeidet med regulering av ovennevnte område, i samsvar med kommuneplanen. Et område på ca 37 daa øst for dagens idrettspark har siden 1991 i kommuneplanen vært avsatt til framtidig idretts- og friområde med tanke på å utvide aktiviteten. Planområdet er nå utvidet til å gjelde hele idrettsparken. Saksopplysninger / Planbeskrivelse: Reguleringsplanen for Ski idrettspark er fra 1985. Den sydøstre delen av består av en parsell av eiendommen gnr.132/1 på 20,9 daa, samt en parsell av gnr. 141/12 på 16,2 daa, til sammen 37 daa. Dette arealet er regulert til landbruksformål. Siden 1991 har imidlertid disse parsellene i kommuneplanen vært avsatt til framtidig idretts- og friområde. Arealet foreslås her regulert til grønnstruktur, friområde. Det har etter som aktivitetsnivået øker oppstått et stort behov for nye treningsarealer. Disse vil også kunne brukes til uorganisert trening, lek og aktivitet. Arbeidet med en omregulering av de to parsellene ble igangsatt i 2004 og et forslag ble lagt ut til offentlig ettersyn. Av flere grunner ble arbeidet lagt til side. Arbeidet ble tatt opp igjen i 2009, og ny oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av 21.07.09. Det kom inn flere merknader til planarbeidet innen fristen, 30.08.09. Først og fremst pga av usikkerhet rundt økonomien ved et grunnerverv valgte rådmannen igjen å stille arbeidet i bero. Det foreligger nå planer om å anlegge en ny kunstgressbane på dagens grusbane. Behovet for nye arealer og baner for fri lek og enkle treningsøkter vil øke som en følge av denne utbyggingen.
Side 2 av 6 Ny plan- og bygningslov trådte i kraft 01.07.09, med nye og endrede reguleringsformål. Rådmannen ønsker derfor å se hele idrettsparken i sammenheng, og utvider grensene for reguleringsarbeidet. Dette innebærer ingen fysiske endringer for andre enn de som allerede er varslet om planarbeidet. Det er vurdert at det ikke er påkrevd med et nytt varsel om oppstart av planarbeidet. Man vil ved nyregulering av hele idrettsparken stå friere til å velge en helhetlig betegnelse på sammenlignbare arealer innenfor det utvidete planområdet samt å rydde opp i det interne gang- og servicevegnettet. For å få fram en hensiktsmessig gangforbindelse øst-vest gjennom området flyttes gangvegen syd i planområdet og langs sydsiden av dagens kunstgressbane fram til krysset ved Alliansehallen og ishallen. For å komme rundt det sydøstre hjørnet på kunstgressbanen må planområdet utvides 5 m inn i Drømtorp næringsområde 2 og vollen mot driftssentralen til Ski kommune. Innkomne merknader og rådmannens kommentarer: Akershus fylkeskommune, brev av 21.7.09 vurderer tiltaket til å være i samsvar med vedtatt kommuneplan. Arkeologisk registrering er gjennomført, og det er ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Ski IL- Alliansen peker i brev av 26.8.09 på at de i samsvar med kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv har utviklet anleggene i idrettsparken ved å bygge Alliansehallen og ny kunstgressbane. Disse anleggene har nødvendigvis beslaglagt grøntarealer som har vært nyttet til treningsfelt og kamparenaer for fotball. Disse arealene må erstattes med nye treningsområder for bl.a. Ski IL Fotballs 51 lag. Det er således i dag og i framtiden behov for områder som ikke bebygges eller nyttes til kommersiell drift. Disse områdene ser Alliansen for seg som Skis egen Ekebergslette, dvs. gressbevokste arealer for trening og kampavvikling primært for barne- og breddeidrett, og ikke minst for fri og uorganisert lek og aktivitet. På vinterstid kan området eksempelvis nyttes til skileik. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av 28.8.09. Landbruksavdelingen viser til at utbygging til idrettsformål er avklart i kommuneplanen. Miljøvernavdelingen peker på behovet for sikring av grønnstruktur i bebygde tettstedsområder. Idrettsparken vil kunne medføre økt aktivitet og støy i området, og de ber om at MDs retningslinje for støy i arealplanleggingen legges til grunn i det videre planarbeidet. Det skal utarbeides konkret risiko- og sårbarhetsanalyse til alle arealplaner. Pål Kolsrud, brev av 9.9.09, ser ikke behov for å anlegge gangveg parallelt med eiendommene syd på Drømtorpjordet. Kommunens eiendom langs deres sydgrense kan med fordel inngå som en del av vernebeltet mot idrettsanlegget. De ønsker videre et nettinggjerde utenfor vernebeltet. De ønsker evt. en jordvoll også som støyskjerm og et ballnett for å hindre skade på sine eiendommer. Kommentar: Gangvegen er nå, av flere grunner, foreslått langs parkens sydside, og ikke som tidligere langs eiendommene i Drømtorpjordet. Kommunens eiendom langs deres hager vil da inngå i et vegetasjonsbelte som vern mot idrettsanlegget, og det vil også kunne vurderes anlagt en jordvoll på dette området. Shark AS, uttaler seg i brev av 10.9.09 på vegne av grunneierne Arne M. Drømtorp og Arne Norum. Prosessene rundt tidligere grunnerverv fra Sander Østre var lite ryddige. Der det forelå et krav om at arealer ikke skulle kunne bebygges, ligger det nå idrettshall og permanent kunstgressbane. Dette har ført til at grunneierne er skeptiske til planene for området og ikke minst hvilken erstatning de vil kunne påregne.
Side 3 av 6 Området ligger nær Ski sentrum, mellom boligområder, industriområde og skole/idrettsanlegg. Adkomst til idrettsanlegget via boligvegene i øst og vest er underdimensjonerte allerede i dag. Om atkomst til de nye banene skal skje fra nord og øst vil dette føre til et trafikkaos av dimensjoner som, om det hadde vært til et regulert boligområde, ville kreve en betydelig utvidelse av eksisterende veger. Dagens Drømtorpveien har ikke kapasitet til en så stor trafikk som de nye arealene vil kunne føre til. Det foreslås derfor en ny atkomst mellom Ski næringspark / Anolittveien og Ishallen. Området er omringet av eksisterende og framtidige byggeområder. Området framstår som svært urbant og grunneierne ser det derfor ikke som aktuelt å avgi eiendommene uten erstatning som urban byggegrunn, i samsvar med tidligere rettsavgjørelser, jfr. grunnerverv for Søndre Tverrvei. Det skisseres ulike løsninger til makeskifte for å kunne få boligpris for eiendommen. Ved å legge en rad med boliger syd for eksisterende boliger i Idrettsveien, på eksisterende ballbane, kan kommunen finansiere deler av grunnervervet. Kommentar: Det er gjennom foreliggende reguleringsforslag en klar forutsetning at området skal reguleres til friområde som skal inngå som del av Skis grøntstruktur fra sentrum og ut i naturområdene rundt Ski tettsted. Det er derfor en viktig forutsetning at det reguleres med arealbruk og bestemmelser som hindrer utbygging av tung teknisk infrastruktur og idretts-/ næringsbygg. Det har vært et uttalt behov fra idretten for områder som ikke bebygges eller nyttes til kommersiell drift. Disse områdene skal være Skis egen Ekebergslette, dvs. gressbevokste arealer primært for barne- og breddeidrett, og ikke minst for fri og uorganisert lek og aktivitet til bruk for allmennheten. Dette har også vært gjentatt i kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv. Atkomst til idrettsanlegget skal være fra parkeringsplassen ved ishallen. Det er i og utenfor Alliansehallen aktivitetene organiseres og starter/avsluttes. Det vil ikke være aktuelt å opparbeide parkeringsplasser fra Drømtorpveien / Drømtorpjordet. Rådmannen ser det ikke som aktuelt å utparsellere deler av dagens ballsletter til framtidig boligtomter da dette jo vil redusere en allerede knapp ressurs som er nødvendig for å møte dagens og framtidas behov for friområder i tilknytning til idrettsanlegget. Drømtorp gård ble ved kommuneplanrulleringen i 2011 endret fra framtidig næringsareal til boligbebyggelse med et potensial for minst 400 boliger. Dette vil i seg selv skape et behov for større fri- og idrettsområder. Foreliggende reguleringsutvidelse vil kunne være med på å dekke deler av dette behovet. Vurdering: Bakgrunnen for planarbeidet er et behov for mer arealer til idretts- og fritidsaktiviteter. Området har siden 1991 vært avsatt til framtidig idretts- og friområde i kommuneplanen. Utvidelsen er også i samsvar med kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv.
Side 4 av 6 Området er i dag en del av reguleringsplanen for Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsvegen og Drømtorp industriområde, stadfestet 27.11.85. Store deler av området er i dag regulert til idrettsformål, med detaljerte bestemmelser. I og med at det ble vedtatt en ny plan- og bygningslov i 2009, med nye og endrede reguleringsformål ønsker rådmannen derfor å se hele idrettsparken i sammenheng, og utvider grensene for reguleringsarbeidet. Dette innebærer ingen fysiske endringer for andre enn de som allerede er varslet om planarbeidet. Ved en nyregulering av hele idrettsparken vil kommunen stå friere til å velge reguleringsformål som samsvarer med faktisk og ønsket bruk, samt kunne rydde opp i det interne gangog servicevegnettet. Det skilles i planforslaget mellom ulike typer idrettsanlegg og friområder. Arealene er nå splittet etter grad av tilrettelegging og mulighet for bebyggelse. Kun de områder der det vil være tillatt med innelukket stadion og bebyggelse som idrettshaller, klubbhus og driftsbygninger foreslås regulert til Idrettsstadion med tilhørende bestemmelse i 4. De arealer hvor det tillates faste stadionanlegg og inngjerdede spesialbaner til ulike ballaktiviteter så som kunstgressbaner reguleres nå til Idrettsanlegg med tilhørende bestemmelse i 5. Her skal det ikke oppføres bygg med faste installasjoner. De øvrige gresslettene, hvor det kun skal tilrettelegges for trening og kampavvikling samt fri og uorganisert lek og aktivitet, reguleres til Grønnstruktur, friområde, med tilhørende reguleringsbestemmelser 6. Dette blir Skis parallell til Ekebergsletta i Oslo. Den skal være tilgjengelig for allmennheten, og vil også kunne opparbeides til skileik om vinteren. Gangforbindelsen i gjeldende plan flyttes til sydsiden av planområdet. Dette gir en bedre sammenheng på tvers i idrettsparken og bedre ganglinjer mellom Ski sentrum/ski vgs., idrettsparken og Drømtorp vgs. Det gjenværende areal langs boligene i Drømtorpjordet 21 til 27, ca 550 m², som i dag er kommunal eiendom, vil da kunne inngå i vegetasjonsbeltet rundt parken og om nødvendig anlegges med en beplantet voll, evt i kombinasjon med et gjerde for å hindre uønsket lyd, innsyn og gjennomgang. Vegetasjonsskjermen mot bebyggelsen i nord, langs Idrettsvegen, og mot vestsiden av bebyggelsen på Drømtorpjordet, reduseres til 10 meter, i samsvar med de faktiske forhold. Det må også i samarbeid med eieren av Drømtorpjordet 41 på sydsiden av parken, vurderes om det er ønskelig med et støygjerde evt. i kombinasjon med vegetasjon. Ved atkomsten fra Idrettsveien i nord justeres reguleringsplanen slik at vegen inn i området blir i samsvar med dagens forhold, langs tennisbanen. Parkeringsplassen ved Idrettsveien rettes også opp og følger parallelt med det eksisterende gjerdet mot stadion, men uten at trerekka blir ødelagt. Det er tidligere registrert en bestand av kjempebjørnekjeks i den del av området som grenser mot Drømtorpveien. Ski kommune har i en årrekke hatt en tiltaksplan mot spredning av denne planten. I samsvar med intensjonene i denne planen er det viktig at utbygger sørger for å fjerne og destruere alle eksemplarer av denne arten etter hvert som den måtte dukke opp, fortrinnsvis før den setter frø. Det er også viktig at utbygger passer nøye på at jordmassene som inneholder frø fra denne planten ikke flyttes rundt på området eller deponeres annet sted. Dette vil bli fulgt opp i videre anleggsarbeider.
Side 5 av 6 Økonomiske konsekvenser: En regulering til offentlig friområde utløser umiddelbart innløsningsrett for berørte grunneiere. Dette er utgifter som vil kreve betydelige midler og som må dekkes av kommunen. Partene har gjennom sine respektive jurister fått utarbeidet notater som med samme utgangspunkt ender på svært ulike erstatningsnivåer. Det er ingen bred erfaring med anvendelsen av den nye plan- og bygningsloven som peker ut en helt ny rettsanvendelse. Våre jurister heller til at det her skal benyttes landbrukspris, mens grunneiernes jurister mener det skal gis erstatning som urban byggegrunn Det vil derfor være viktig å komme i dialog med de to grunneierne om prisfastsettelse og trinnvis innløsning. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS): Det er utarbeidet ROS-analyse (vedlegg m). Analysen konkluderer med at det ikke er noen risikoforhold som gjør at tiltaket tikke bør iverksettes, eller som medfører endret risiko for mennesker, miljø, materielle verdier eller andre objekter i og rundt det planlagte tiltaket. Det er heller ikke registrert andre objekter i området som kan medføre en målbar trussel knyttet til det man her planlegger for. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Fulldyrka mark vil bli tatt ut av produksjon som følge av en omregulering. Tap av areal for matproduksjon er ikke å anse som bærekraftig. En tilrettelegging for fritidsaktiviteter og friluftsliv er å anse som positivt for de som bruker området i rekreasjonssammenheng. Planforslaget vil legge til rette for en bedre sammenheng i grøntdraget fra Ski sentrum og ut i marka østover. Miljøkonsekvenser og forholdet til naturmangfoldloven: Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal her stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er benyttet foreliggende registreringer fra kommunens databaser. Arealet er i dag fulldyrket mark med kornproduksjon, og således uten nevneverdig potensial for sårbare arter. Det er heller ikke åpne bekker innen planområdet, og vegetasjonen i randsonene vil ikke bli vesentlig berørt av tiltaket. Kunnskapsgrunnlaget må derfor anses som tilfredsstillende. 9 Føre var prinsippet: I denne saken anses kunnskapsgrunnlaget som tilstrekkelig, siden det i kommunens registrering av biologisk registrering av naturtyper ikke er registrert forekomster.
Side 6 av 6 Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslaget legges ut til offentlig ettersyn. I tiden fram til sluttbehandling av planforslaget tas det initiativ til dialog med grunneierne om prisfastsettelse og trinnvis innløsning. Ski, 21.8.12 Audun Fiskvik rådmann Oddmund Arntsberg virksomhetsleder Vedlegg som følger saken: a) Utsnitt kommuneplan, vedtatt 22.06.11. b) Gjeldende reguleringsplan, stadfestet 27.11.85 c) Gjeldende reguleringsbestemmelser, vedtatt 26.01.05. d) Forslag til reguleringsplan, datert 14.08.12. e) Utsnitt av planforslag med grensejustering mot sør. f) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 20.08.12. g) Brev med varsel om igangsatt planarbeide, datert 21.07.09. h) Brev fra Akershus fylkeskommune, datert 25.08.09.. i) Brev fra Ski IL Alliansen, datert 26.08.09. j) Brev fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 28.08.09. k) Brev fra Pål Kolsrud, datert 09.09.09. l) Brev fra Shark AS ppå vegne av Arne Norum og Arne Drømtorp, datert 10.09.09. m) ROS-analyse, datert 21.08.12. Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakspapirer fra 2004 og 2009. Plan og byggesaksutvalgets behandling 11.09.2012: Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggsforslag: Plan- og byggesaksutvalget ønsker å sende saken tilbake. Utvalget ønsker to alternativer, hvor det ene forslaget innebærer at administrasjonen går i dialog med grunneierne, for å se på muligheten for at disse kan få omregulert noen mål til bolig. Helge Bunæs, H sitt tilleggsforslag fikk 3 stemmer (3H) mot 8 stemmer (4AP, 2 FRP, KRF, V) og falt. Administrasjonens forslag ble enstemmig vedtatt Vedtak: Med henvisning til plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for Ski Idrettspark, datert 14.08.12, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget vil delvis erstatte følgende reguleringsplaner: - Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsvegen og Drømtorp industriområde, stadfestet 27.11.85. Drømtorp næringsområde 2, Ski, vedtatt 26.01.94.