Arkiv: 2166 Arkivsaksnr: 2016/1216-15 Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9- sluttbehandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 55/17 22.06.2017 Kommunestyret 78/17 05.09.2017 Saksprotokoll - Kommunestyret - 05.09.2017 - sak 78/17 Vedtak: Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12. Behandling: Votering: Innstillingen fra utvalg for miljø, plan og ressurs ble enstemmig vedtatt (37-0). Innstilling til Kommunestyret fra Utvalg for miljø, plan og ressurs - 22.06.2017 - sak 55/17 Vedtak: Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12. Votering: Enstemmig vedtatt (10-0) Rådmannens innstilling Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12. Sammendrag Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for ombygging av eksisterende kontorbygg (MOBO Helgeland) til boligbygg med åtte leiligheter. Byggets størrelse vil forbli uendret, men det vil bli noen mindre fasadeendringer, hovedsakelig balkonger for boligene mot vest.
Etter offentlig ettersyn er det lagt inn bestemmelser/ rekkefølgekrav knyttet til avbøtende støytiltak for leilighetene og uteoppholdsarealet/ lekeplassen. Tillatte byggehøyder angis som kotehøyder i planen, og tillatt utnyttingsgrad tar høyde for at parkering på bakkeplan inngår i bebygd areal. Saksopplysninger Endringer etter offentlig ettersyn - Det er lagt inn bestemmelser om støyskjerming av altaner. Dette er også sikret i rekkefølgebestemmelsene. - Det er lagt inn krav om etablering av støyskjerm/ gjerde mot Thora Meyers gate for å skjerme uteoppholdsarealet/ lekeområdet mot støy. Dette er også sikret i rekkefølgebestemmelsene Beskrivelse av planforslaget Eksisterende bebyggelse er planlagt ombygd fra kontorer til åtte leiligheter. En del av tomta reguleres til uteoppholdsareal. A B C D SØR 1 2 C B 6 A 4 5 6 4 3 2 1 VEST Fasader med balkonger. Utarbeidet av Norconsult seksjon Tegneverket D 3 5 I planforslaget er byggegrense mot Thora Meyers gate beholdt, mens mot Strandgata og mot sør vil det være mulig å bygge i formålsgrensa. Planlagt ombygging av eksisterende bebyggelse vil ikke medføre endring i byggehøyde. Gjeldende regulering tillater bebyggelse som er høyere enn dagens bebyggelse og det som nå foreslås i det nye planforslaget. I planforslaget er byggehøyde satt som maksimal kotehøyde, tilsvarende kotehøyde på gesims og møne i eksisterende bygg i Strandgata 14. Dette er ca. 0,6 m høyere enn dagens MOBObygg på mønet og 1,4 m høyere på gesims (maks mønehøyde 19,50 og gesimshøyde 16,50, mot i gjeldende plan; mønehøyde 21,40 og gesimshøyde 17,90). Se illustrasjon under. ØST SKISSE 12.01.2016 NORD Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som fremgår nedenfor. Opphavsretten tilhører Norconsult AS. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. FORESLÅTT MØNEHØYDE NY PLAN PROSJEKT SAK 5157605 STRANDGATA 6 SAKSB. - TEGNER - KONTR. OPPDRAGSGIVER TILLATT MØNEHØYDE se k sjo n t egnev er k et GJELDENDE PLAN 21,40 NB! Alle mål til konstruksjon. Utsparinger for dører og vinduer er målsatt med modulmål. Behov for ekstra utsparingsbredde/ -høyde vurderes på byggeplassen! 19,50 18,88 17,90 MOBO MÅL TEGNINGSTITTEL DATO FASADER 17,85 16,50 2 895 FORESLÅTT GESIMSHØYDE NY PLAN REV. A40-101 2 516 TILLATT GESIMSHØYDE GJELDENDE PLAN TEGN.NR. KR - VKA/HS - KR 11 000 14 500 15,00 THORA MEYERS GATE 10,50 GJENNOMSNITTLIG TERRENGNIVÅ 6,90 STRANDGATA 5,42 Høydeillustrasjon, Utarbeidet av Norconsult seksjon Tegneverket Parkering Side 2 av 6
Parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter gjeldende regelverk. Regulert tomt for byggeformål er vesentlig redusert som følge av at deler av eiendommen reguleres til formål uteoppholdsareal. Tillatt utnyttingsgrad på byggeformål foreslås derfor økt fra 40 til 77 %. I praksis har dette ingen betydning, da eksisterende bebyggelse forblir uendret. Uteoppholdsareal Private altaner skal etableres med minimumsareal på 10 m2 pr boenhet. Disse er planlagt på vestsiden av bygningen, og vil ha gode solforhold. Altanene må skjermes med tanke på støy. Området som reguleres til uteopphold på bakkeplan ligger på østsiden av bebyggelsen, og er ca. 230 m2. Dette kreves opparbeidet til bruk for ulike grupper, blant annet med lekeplass. Før området kan tas i bruk, må dette området skjermes for støy ved hjelp av en støyskjerm/ gjerde mot Thora Meyers gate. I tillegg er gårdsplass foran garasjer på vestsiden tenkt å kunne sambrukes både til adkomst for biler og uteareal for aktiviteter. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse som krever at uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest til boligene. Utomhusplan, utarbeidet av Norconsult seksjon Tegneverket Se planbeskrivelsen for ytterligere informasjon om planen. Kapittel 4; Eksisterende forhold (s. 12-15) og kapittel 5; Beskrivelse av planforslaget (s.16-22) Merknader ved offentlig ettersyn Brev fra Statens vegvesen, 29.12.16 Statens vegvesen har ingen kommentarer eller merknader til planforslaget. Brev fra Nordland fylkeskommune, 27.01.17 Så langt fylkeskommunen kan se, er dette tiltaket ikke i strid med regional politikk slik det blant Side 3 av 6
annet går fram av de arealpolitiske retningslinjene i Fylkesplan for Nordland. De viser likevel til Kapittel 8. Arealpolitikk i Nordland, som inneholder klare mål for arealpolitikken i perioden, og ber om at det tas hensyn til disse i planarbeidet, spesielt kap 8.2 By- og tettstedsutvikling, som bl.a. sier: e) Det skal legges vekt på høy estetisk og arkitektonisk kvalitet ved planlegging og utforming av fysiske tiltak. På generelt grunnlag bemerker fylkeskommunen også at følgende skal vurderes; fremtidige klimaendringer, utforming som er tilrettelagt for alle grupper, alternative energikilder, hensynet til barn og unge må ivaretas og berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Nordland fylkeskommune kan ikke se at planlagte fasadeendring på eksisterende bygg vil få negative konsekvenser for det nærliggende bevaringsregulerte bygningsmiljøet mot sør. Krav om at det skal tas hensyn til estetikk og tilpasning til dette miljøet inngår i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Nordland I høringsperioden 22.12.16-10.02.17 tok fylkesmannen kontakt med plankontoret pr. telefon og varslet at de ville komme med innsigelse dersom støyproblematikken ikke ble tatt mer på alvor. De stilte krav om støyvurdering, og at eventuelle avbøtende tiltak skulle legges inn i plankart/ bestemmelser/ planbeskrivelse. Fylkesmannen fikk utsatt høringsfrist, i påvente av at støyvurderingen skulle utføres. Basert på trafikktall for gatene rundt utbyggingsområdet, utarbeidet Norconsult (annet kontor enn Mo i Rana-kontoret) en støyvurdering for Thora Meyers gate 9. Den 21.02.17 forelå støyvurderingen, og den konkluderte med at det er nødvendig med skjerming av altanene som ligger mot vest, samt skjerming av lekeplassen/ uteoppholdsarealet mot nordøst. Utredningen og oppdaterte plandokumenter, ble sendt til fylkesmannen i Nordland den 22.02.17, og supplerende opplysninger ble sendt den 10.03.17. I samordnet uttalelse fra Fylkesmannen, datert 24.03.17, uttaler de at de nå er tilfredse med at det er foretatt en støyvurdering i saken, og at konklusjonene fra denne er fanget opp i reguleringsbestemmelsene. Videre skriver fylkesmannen: Nødvendig støyskjerming av uteoppholdsarealet innebærer at arealet blir noe mindre enn først lagt til grunn, samt at arealets kvaliteter når det gjelder sol og utsyn blir noe forringet. Fylkesmannen forutsetter at Rana kommune vurderer om hensynet til barn og unge blir ivaretatt. Det må herunder også vurderes om de eksisterende leke- og grøntarealer i nærmiljøet som det er vist til er egnet, og om det er trafikksikker adkomst til disse. Fylkesmannen forutsetter at kommunen vurderer behov for en begrenset høring i og med at plankart og bestemmelser er endret i forhold til det som ble lagt ut til offentlig ettersyn, med at det nå stilles krav til etablering av støyskjerming av uteoppholdsarealet/ lekeplassen mot Thora Meyers gate. Begrenset høring vedrørende støyskjerm Den 26.04.17 ble det sendt ut brev til berørte naboer for å varsle den foreslåtte endringen om støyskjerm/ gjerde et stykke langs Thora Meyers gate. Dette for å skjerme uteoppholdsarealet/ lekeplassen mot støy. Vi mottok ingen merknader fra de berørte naboene. Plankontorets vurderinger Plassering, tetthet, høyde og utforming (sol/ skygge) Side 4 av 6
Eksisterende bygningsmasse skal bestå, uten de store endringene med fasader, bortsett fra balkonger på byggets vestside. Plankontoret anser dette som uproblematisk. Nordland fylkeskommune ser heller ikke at dette vil forringe det nærliggende bevaringsregulerte bygningsmiljøet mot sør. Støy Plankontoret er tilfredse med at planen, som følge av innspill fra fylkesmannen i Nordland ved offentlig ettersyn, har fått bestemmelser/ rekkefølgekrav som sikrer at beboerne (og besøkende) får tilfredsstillende støyforhold både ute og inne. Uteoppholdsareal/ lekeplasser (solforhold, innhold, plassering) I og med at lekeplassen må støyskjermes med et gjerde med en høyde på 1,2 meter over vegnivået i Thora Meyers gate, vil solforholdene bli noe forringet. Støygjerdet vil trolig være såpass lavt, at det ved husveggen vil være noe morgensol i sommerhalvåret. Det ville vært ønskelig med et glassgjerde, men dette er et kostnads- og vedlikeholds-spørsmål, så dette er ikke noe plankontoret vil påtvinge utbyggeren. Men det bør i høyeste grad vurderes om det skal være stedvise glassfelt i støygjerdet, både med tanke på sol, men også med tanke på kontakten mellom forbipasserende og de som oppholder seg på leke-/uteoppholdsarealet. Lekeplasser i nærområdet Det finnes ingen etablerte lekeplasser i nærområdet. Det ligger et regulert, kommunalt friområde ca. 100 meter fra planområdet (i krysset inn til Brannklokkeveien). Det anses tilstrekkelig trafikksikkert å ferdes til dette området langs Thora Meyers gate. Dette friområdet kan teoretisk sett opparbeides til en strøkslekeplass, men med dagens kommunale prioriteringer er det lite sannsynlig at dette vil skje med det første. Det vil være urimelig å pålegge utbygger av Thora Meyers gate å opparbeide dette området til en lekeplass. Området i form av en liten skog har imidlertid også en verdi for opphold og lek, kanskje vel så mye som en etablert/ opparbeidet lekeplass. Universell utforming Bygget har per i dag heis og trinnfri adkomst både fra Strandgata og Thora Meyers gate. Dette videreføres til bruk for leilighetene. Fjernvarme Oppvarming av bygget er fjernvarme per i dag, og dette vil videreføres også når det blir leiligheter i bygget. Dette er positivt. Det vurderes at området ikke er spesielt utsatt for konsekvenser av klimaendringer. Vegetasjon- vurdering av evt. endringer Som følge av kravet om støyskjerm/ gjerde langs deler av tomta, mot Thora Meyers gate, vil det trolig bli behov for å fjerne noe vegetasjon. Det bør i så stor grad som overhode mulig, søkes å bevare den eksisterende vegetasjonen. Både for det visuelle/ estetiske, men også med tanke på naturmangfoldet. Dette er nedfelt i bestemmelsene. Rekkefølgekrav- nødvendige oppgraderinger (infrastruktur, uteopphold, lekeplass(er) m.m.) Nødvendig opparbeiding av uteoppholdsarealer, lekeplass, p-plasser, gang- og kjøresoner, støyskjerm mot Thora Meyers gate, samt avbøtende tiltak mot støy på balkonger, er sikret gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene. Dette er knyttet opp mot ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligene (leilighetene). Naturmangfoldloven Side 5 av 6
En eventuell fjerning av noe vegetasjon på eiendommen for å kunne etablere støyskjermen/ gjerdet mot Thora Meyers gate, vil ikke være av en sånn karakter at tiltaket har konsekvenser for naturmangfoldloven 8-12. Risiko og sårbarhet Det er ikke avdekket risiko og sårbarhet som følge av planforslaget som krever avbøtende tiltak. Samlet vurdering/ konklusjon Planforslaget medfører en økt tilgang til tilgjengelige boliger i sentrum. Det bygges og planlegges svært mange leiligheter i byen (og i tettstedene) for tiden. Dette prosjektet vil være kun åtte leiligheter, og vil være bynært men samtidig ligge i et spredtbygd, rolig strøk, og vil et litt annet tilbud enn midt i byen, men samtidig ikke i tettstedene. På en annen side, vil dette medføre redusert tilgang på kontorarbeidsplasser i sentrum av byen. Det er ikke utelukkende positivt at stadig flere kontorbygg/-plasser blir ombygd fra kontor til leiligheter. En god byutvikling og et attraktivt sentrum er avhengig av en funksjonsblanding av bolig, kontor, næring, offentlig/ privat tjenesteyting og kultur i sentrum. Kontorarbeidsplasser vil blant annet kunne bidra positivt til næringslivet, og vil kunne trekke folk til sentrum. For mye av èn type funksjon (f.eks boliger) vil kunne føre til et ensartet sentrum hvor de ulike funksjonene ikke har muligheten til å spille på lag med hverandre på en like god måte. For øvrig ligger dette leilighetsprosjektet i randsonen av sentrum, hvor den viktige funksjonsblandingen ikke har like stor betydning som midt i bykjernen. Plankontoret konkluderer med at planen kan vedtas slik den nå foreligger. Vedlegg 1. Plankart, datert 28.02.17 2. Reguleringsbestemmelser, datert 08.06.17 3. Planbeskrivelse, datert 08.06.17 4. Utomhusplan, datert 28.02.17 Dokument i våre arkiver, som er tilgjengelig ved behov: 1. Saksframlegg ved utlegging til offentlig ettersyn (2016/1216-4) 2. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn (merknadene i sin helhet) 3. Støyutredning, datert 21.02.17 08.06.17 Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef Side 6 av 6