Høring og offentlig ettersyn Plan 2176 detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2162)

Transkript

1 Arkiv: 2176 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Inger Blikra Høring og offentlig ettersyn Plan 2176 detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2162) Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 57/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 57/17 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag på høring og legges ut til offentlig ettersyn: «Plan 2167: Detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2162)» med plankart, -bestemmelser og -beskrivelse (datert ). Votering: Enstemmig vedtatt (10-0) Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag på høring og legges ut til offentlig ettersyn: «Plan 2167: Detaljregulering for K2 Mobekkleira (revidering av plan 2162)» med plankart, -bestemmelser og -beskrivelse (datert ). Saksopplysninger Sammendrag Planforslaget tilrettelegger for at det kan etableres en tilbaketrukket 5. etasje for kontor og tjenesteyting på bygg langs Søndre gate. Nødvendige justeringer av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse for å åpne for dette er eneste endringer fra plan 2162, for øvrig videreføres plandokumentene fra plan 2162 uendret. Den totale byggehøyden i området langs Søndre gate økes ikke ved endringen (justeres ned 1,05 m fra plan 2162), men omfanget av bygningsdeler som tillates opp til denne høyden økes og etasjen tillates brukt til kontor og tjenesteyting. Maksimalhøyden på ytre gesims uten tilbaketrekking reduseres med 1,55 m fra plan 2162.

2 Bakgrunn for saken Tiltaket K2 Fjorden Kontorbygg er omsøkt og godkjent som et kontorbygg (kontor og tjenesteyting) i 4 etasjer. Tillatelsen er gitt i henhold til tidligere reguleringsplan (Plan 2128 vedtatt ), men det er i byggesaksbehandlingen henvist både til denne planen og til nylig vedtatt reguleringsplan (Plan 2162 vedtatt ) som var under utarbeidelse da byggesaken ble behandlet. Den ba MBA entreprenør om et møte med kommunens byggesaksavdeling for å diskutere muligheten for en 5. etasje i kontorbygget. Møtet ble avholdt den med deltagere fra MBA, Stein Hamre as, kommunens byggesaksavdeling ved byggesaksbehandler og jurist, og kommunens planavdeling ved plansjefen. Det ble raskt avklart at en etasje mer enn nylig vedtatt reguleringsplan åpner for ikke kan behandles på annen måte enn gjennom en full planbehandling (ny plan). For å få best mulig fremdrift i plansaken ble møtet omdefinert til oppstartsmøte for privat reguleringsplanarbeid. Behandling og medvirkning I oppstartsmøtet ble det konkludert med at planendringen ikke inneholder elementer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn og dermed ikke skal behandles etter forskrift om konsekvensutredning. For å kunne holde den ønskede fremdriften var det enighet mellom utbygger og kommunen om å begrense planbehandlingen til kun å omfatte den tilbaketrukne 5. etasjen og kun gjøre de endringer i plandokumentene som er nødvendige for å åpne for dette. Øvrig innhold i plan 2162 beholdes uendret. En rask behandling av plansaken vil da kunne forsvares fordi alle andre elementer i planen nylig har vært behandlet grundig i kommunen. Med en rask kunngjøring av planoppstart vil planforslag kunne legges ut til offentlig ettersyn før sommeren, og sluttbehandles i MPR-utvalget 21. september og i kommunestyret 17. oktober. En forutsetning for en slik uvanlig rask fremdrift vil selvfølgelig være at det ikke dukker noen komplikasjoner i løpet av høringsperiodene som tilsier grundigere behandling. Oppstart ble kunngjort ved brev til berørte parter den og annonse i Rana Blad den Frist til å komme med innspill var Innspill til varsel om planoppstart Bane Nor (tidligere Jernbaneverket) viser i brev datert til sin uttalelse til varsel om planoppstart for plan 2162, og har ingen ytterligere merknader til oppstartsvarselet. PLANKONTORETS KOMMENTAR: Innspillet fra 2016 (datert ) omhandlet grunnforhold og gangforbindelser. Disse forholdene anser vi som ferdigbehandlet under behandlingen av plan 2162, og de påvirkes ikke av denne planendringen. Statens vegvesen viser i brev datert til sine uttalelser til plan 6162, og har ingen ytterligere merknader til forslag om endring av detaljreguleringsplan. Side 2 av 7

3 PLANKONTORETS KOMMENTAR: Innspillene fra 2016 (datert hhv og ) omhandlet siktforhold i avkjørsler, utforming av gang- og sykkelvei, gangfelt, rundkjøring og busslommer. Disse forholdene anser vi som ferdigbehandlet under behandlingen av plan 2162, og de påvirkes ikke av denne planendringen. Nordland Fylkeskommune viser i brev datert spesielt til kapittel 8.2 om By- og tettstedsutvikling i Fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer der punkt e lyder: «Det skal legges vekt på høy estetisk og arkitektonisk kvalitet ved planlegging og utforming av fysiske tiltak.» Videre minner de om at plandokumentene skal sendes til kartverket for utlegging i NordlandsAtlas umiddelbart etter vedtak av plan. For øvrig viser de til sine merknader og innspill til opprinnelig reguleringsplan. PLANKONTORETS KOMMENTAR: Reguleringsplanen inneholder estetikkbestemmelser for å sikre at bebyggelsen får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Bestemmelsene krever høy arkitektonisk standard og høy materialstandard på utvendige overflater. Målsettingen om høy estetisk og arkitektonisk kvalitet anses dermed sikret gjennom planbestemmelsene. Disse endres ikke gjennom denne planendringen. Kommunen har innarbeidet rutiner for oversendelse av plandokumenter til NordlandsAtlas etter planvedtak. Øvrig innhold i Fylkeskommunens uttalelse fra 2016 (datert ) anser vi som ferdigbehandlet under behandlingen av plan 2162, og angår forhold som ikke påvirkes av denne planendringen. FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV INNSPILLENE: Forslagsstiller er enig i plankontorets kommentarer til innspillene som er kommet inn i forbindelse med kunngjøring av planoppstart. Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan er plan 2162, som ble vedtatt Planen åpner for bebyggelse for bolig, kontor, hotell og tjenesteyting i området. Med unntak av et avgrenset område der det åpnes for et høyhus med hotellformål opp til kote 52,55, åpner reguleringsplan 2162 for bebyggelse opp til kote 20,55 (tilsvarer 4 etasjer) men tillater takoppbygg opp til kote 23,55. Disse oppbyggene til tekniske formål eller i form av boareal med utgang til takterrasse må være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadeliv/byggelinje. Samlet skal takbokser og terrasser/uteoppholdsareal ikke utgjøre mer enn 20 % av den totale takflaten. Gjerder/rekkverk på takterrasser må også være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadeliv/byggelinje. Beskrivelse av planforslaget Innholdet i nylig behandlet og vedtatt plan beholdes uendret, med unntak av de justeringene som er gjort i plandokumentene for å åpne for en tilbaketrukket 5. etasje for kontor- og tjenesteyting på bygget nærmest Søndre gate. Følgende endring er gjort i plankartet: Side 3 av 7

4 Det er lagt inn en ny byggegrense som har fått navnet BG4. Den nye byggegrensen går parallelt med byggegrensen langs Søndre gate i en avstand på 27 meter fra denne. Følgende endringer er gjort i reguleringsbestemmelsene: I 5 om byggehøyder, tredje avsnitt er teksten «Mellom BG3 og Søndre gate» endret til «mellom BG3 og BG4». I 5 om byggehøyder er det tilføyd et nytt fjerde avsnitt som lyder: «Mellom BG4 og byggegrensen mot Søndre gate tillates det ført opp bygg som har en tilbaketrukket etasje for kontor og tjenesteyting. Ved en eventuell fremtidig bruksendring av hele eller deler av bygget til boligformål vil også den tilbaketrukne etasjen kunne benyttes til boligformål. Maksimal byggehøyde skal ikke overstige kote 22,50. Denne skal trekkes tilbake fra det ytre vegglivet med minimum 3 meter. Maksimal høyde på den ytre gesimsen skal ikke overstige kote 19. Det tillates oppført transparente rekkverk ut mot gesimsen. Arealet mellom det tilbaketrukne bygningsvolumet og den ytre gesimsen kan benyttes som terrasser/uteoppholdsareal. Trapperom tillates etablert i flukt med den ytre gesimsen på sjøsiden av bygget. Et «løsrevet» heishus tillates oppført til kote 23. Sammenkobling mellom heishuset og den tilbaketrukne etasjen tillates.» I tillegg er det tatt inn ordet «kote» i høydebestemmelsene i 5 om byggehøyde, andre avsnitt, da dette ordet hadde falt ut i de vedtatte bestemmelsene. Følgende endringer er gjort i planbeskrivelsen: I avsnitt om sol/skyggeforhold på side 5 er følgende tilføyd: «Som følge av redusert byggehøyde for bebyggelsen ut mot Søndre gate vil skyggen som kastes fra dette området bli noe mindre enn det som fremgår av analysen.» I avsnitt om sakshistorikk og tidsplan på side 7 er tidsplan for plan 2176 tilføyd, og tidsplan for plan 2162 er endret til historikk for 2162 og forkortet. I beskrivelse av formål som inngår i planen på side 9, 7. avsnitt er teksten «Mellom BG3 og Søndre gate» endret til «Mellom BG3 og BG4». Under samme hovedpunkt er det tilføyd et nytt avsnitt med følgende tekst: «Mellom BG4 og byggegrensen mot Søndre gate tillates det ført opp bygg som har en tilbaketrukket 5.etasje for kontor og tjenesteyting. Ved en eventuell fremtidig bruksendring av hele eller deler av bygget til boligformål vil også den tilbaketrukne etasjen kunne benyttes til boligformål. Maksimal byggehøyde skal ikke overstige kote 22,50. Denne skal trekkes tilbake fra det ytre vegglivet med minimum 3 meter. Maksimal høyde på den ytre gesimsen skal ikke overstige kote 19. Det tillates oppført transparente rekkverk ut mot gesimsen. Arealet mellom det tilbaketrukne bygningsvolumet og den ytre gesimsen kan benyttes som terrasser/uteoppholdsareal. Trapperom tillates etablert i flukt med den ytre gesimsen på sjøsiden av bygget. Et «løsrevet» heishus tillates oppført til kote 23. Sammenkobling mellom heishuset og den tilbaketrukne etasjen tillates.» I tillegg er teksten korrigert der det refereres til plan 2128 som gjeldende plan. Side 4 av 7

5 Plankontorets vurdering Behandling Det legges her opp til en uvanlig hurtig fremdrift i reguleringsplanprosessen. En slik behandlingsløype vil normalt ikke kunne gi forsvarlig behandling av en reguleringsplan. I dette tilfellet er det imidlertid snakk om en reguleringsplan der en tilbaketrukket 5. etasje for kontor og tjenesteyting på et bygg i planområdet er eneste endring fra en nylig vedtatt reguleringsplan (vedtatt ) der alle andre plantema har vært grundig behandlet. Endringen er vurdert å være av en slik karakter at den må hjemles gjennom vedtak av ny reguleringsplan, men er likevel så avgrenset at den foreslåtte fremdriftsplanen vurderes som forsvarlig dersom det ikke dukker opp noe uforutsett i løpet av planprosessen. Byggehøyde Gjeldende plan (plan 2162) åpner for bebyggelse med en ytre gesims som ikke skal overstige kote 20,55. Over dette kan det tillates takoppbygg for tekniske installasjoner og i form av boareal med utgang til takterrasse opp til kote 23,55. Oppbyggene må være tilbaketrukket minimum 3 meter fra ytre gesims, og skal samlet (takboks + terrasse) ikke utgjøre mer enn 20 % av den totale takflaten. Gjennom endringen som nå er til behandling (plan 2176) åpnes det for et større takoppbygg, og for at dette kan benyttes til kontor og tjenesteyting. Det foreslås at alt areal på takflaten med unntak av en tilbaketrekkingssone på minimum 3 meter fra den ytre gesimsen kan bebygges, og at øvrig takareal kan benyttes til uteopphold/takterrasse. Kravet om tilbaketrekking fra ytre gesims er beholdt, men det åpnes for at transparent rekkverk kan plasseres ut mot ytre gesims. Ønskes rekkverk som ikke er transparent vil dette måtte regnes som ny gesims, og må derfor plasseres tilbaketrukket minimum 3 meter fra ytre gesims. Gesimshøyden for ytre gesims er redusert fra kote 20,55 til kote 19, mens total byggehøyde er redusert fra kote 23,55 til kote 22,50 (med unntak av et løsrevet heishus som kan føres opp til kote 23). I både kunngjøringsbrevet og avisannonsen for varsel om planoppstart står det at fotavtrykket til inntrukket femte etasje ikke skal overstige 60 % av den totale takflaten (noe som utgjør omtrent det arealet som er igjen innenfor en inntrekning på 3 meter). Det er ikke nevnt noe begrensning på fotavtrykket på denne etasjen oppgitt i prosent av takflata i mottatt forslag til endringer i bestemmelser og planbeskrivelse. Det er plankontorets vurdering at slik begrensning heller ikke er nødvendig å ta inn i planen. Volumet anses som tilstrekkelig styrt av kravet om tilbaketrekking fra ytre gesims. Kun et trapperom på sjøsiden av bygget tillates plassert ut mot ytre gesims. Den foreslåtte endringen vil ha svært begrenset virkning på omgivelsene. Riktignok kan den tilbaketrukne toppetasjen på bygget langs Søndre gate dekke en større del av takflaten enn det som kunne tillates etter gjeldende plan, men til gjengjeld er høydene redusert både for ytre gesims og for total byggehøyde. Sol-/skyggeforhold Side 5 av 7

6 Omfanget av bebyggelse som kan føres helt opp til total byggehøyde er økt, men ettersom tillatt gesimshøyde både for den ytre gesimsen og den tilbaketrukne etasjen er redusert i forhold til gjeldende plan vil endringene i sol-/skyggevirkningene fra bygget være helt marginale. Trafikkforhold og infrastruktur I henhold til gjeldende plan skal samlet bruksareal (BRA) innenfor planområdet ikke overstige m². Dette er ikke foreslått endret i ny plan. Gjeldende plan har heller ingen bestemmelser om arealfordelingen mellom de ulike tillatte formålene. En endring som denne vil følgelig ikke få noen innvirkning på trafikkforhold og infrastruktur. Øvrige plantema Øvrige plantema er grundig beskrevet og behandlet under behandling av plan 2162 og berøres ikke av denne endringen. (Herunder bomiljø, uteoppholdsareal, barns og unges interesser, støyforhold og miljø). Plankontorets samlede vurdering og anbefaling De foreslåtte planendringene er klart avgrenset og vurderes å ha svært begrenset virkning på omgivelsene. Å åpne for en tilbaketrukket etasje for kontor og tjenesteyting på toppen av dette godkjente bygget for samme formål, vil gi utbygger større mulighet til å tilrettelegge tilstrekkelig store og moderne lokaler til sine leietakere. Den sentrumsnære lokaliseringen er gunstig for kontorarbeidsplasser, og det er gangavstand til sentrum og kollektivknutepunkt. I en tid der stadig flere prosjekter i sentrumskjernen reduserer innslaget av kontorlokaler til fordel for boliger, er det viktig at det tilrettelegges for etablering av nye, moderne bygg med kontorarbeidsplasser og tjenester så nært inntil sentrum at det er naturlig å bevege seg til fots. Planforslaget anbefales sendt på høring og utlagt til offentlig ettersyn. Teknisk avdeling, Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef Vedlegg: 1 Plan 2176 plankart til offentlig ettersyn 2 Plan 2176 reguleringsbestemmelser til offentlig ettersyn Side 6 av 7

7 3 Plan 2176 Planbeskrivelse til offentlig ettersyn Side 7 av 7