Reguleringsplan For «Fortetting Paradistrekket»

1 17026-Reguleringsplan beskrivelse 20171001.docx Reguleringsplan For «Fortetting Paradistrekket» del av eiendommen gnr 23/10 og 23/282 i Grong kommune Overhalla 01.10.2017 Sist rev: 27.11.2017 Jorleif Lian Sign.

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Innholdsfortegnelse 1 FORORD... 4 2 PLANPROSESS... 4 3 OMRÅDETS BELIGGENHET... 4 4 NATURFORHOLD... 5 Landskap... 5 Naturens mangfold (dyre- og planteliv)... 6 Grunnforhold... 7 Berggrunn N50... 8 5 KULTURMINNER... 8 6 EIENDOMSFORHOLD... 8 7 FORHOLD TIL ANDRE PLANER... 9 Kommuneplan:... 9 Reguleringsplaner:... 9 8 REINDRIFT... 10 9 PLANBESKRIVELSE... 10 Området for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.... 10 Området for bebyggelse og anlegg.... 10 LNFR området.... 10 10 STØY... 11 11 TEKNISKE ANLEGG... 11 Adkomst.... 11 Kommunalteknisk anlegg... 11 El-forsyning... 12 Kabel-tv/internett.... 12 Renovasjon.... 12 12 RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE... 12

3 13 INNKOMNE UTTALELSER... 13 Fylkeskommunen.... 13 Fylkesmannen... 14 Sametinget... 14 NTE... 14 Steinar Jørstad... 14 Trond Wågan... 15 Magne Horsfjord (1)... 15 Magne Horsfjord (mail 2017-11-27)... 17 Vedlegg: Oversiktskart, tegning 01 1 Reguleringskart, tegning 02 2 Reguleringsbestemmelser 3 Referat fra oppstartmøte (ikke vedlagt) 4 Melding om oppstart av planarbeidet 5 Annonse i NA vedr oppstart av planarbeidet 6 Brev fra fylkeskommunen 7 Brev fra fylkesmannen 8 Brev fra sametinget 9 Epost fra NTE 10 Brev fra Steinar Jørstad 11 Brev fra Trond Wågan 12 Brev fra Magne Horsfjord 13

4 1 FORORD Reguleringsplanen er utarbeidet etter oppdrag fra Poko AS. Poko AS er ett selskap som i hovedsak driver utvikling av hytteområdet og oppføring av hytter for salg. Selskapet har i flere år drevet med oppføring og salg av hytter i Bjørgan og har nå behov for flere hyttetomter for å dekke etterspørselen. De har engasjert Ing. Jorleif Lian AS for utarbeidelse av reguleringsplan. Saksbehandler har vært Jorleif Lian. 2 PLANPROSESS Det ble holdt oppstartmøte med Grong kommune den 08.03.2017 se referat vedlegg X. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Namdalsavisa og på kommunene hjemmeside se vedlegg 5. I tillegg er det sendt ut melding til berørte parter, se vedlegg 4. Uttalelser er referert og kommentert i kapitel 11. Alle uttalelser er vedlagt. Det ble avholdt befaring med Poko eiendom, kommunen og driftleder for skisenteret den 23.07.2017 med gjennomgang av plan. Forslaget ble diskutert og skisenteret ønsket 10m byggegrense på tomtene mot bakken. Forslag ble justert i tråd og datert 01.10.2017. Grong kommune og driftleder stilte seg positiv til det reviderte planforlaget. 3 OMRÅDETS BELIGGENHET Planområdet ligger på del av gnr gnr 23/10 og 282 i Grong kommune, se oversiktskart vedlegg 1 samt reguleringskart vedlegg 2 og fig 3.1. Avstand til E6 er 1 km. Avstand til Grong og togstasjon er 13/15 km. Nærmeste flyplass ligger i Namsos 60 km fra området. Området ligger nedenfor det øvre skitrekket og gir mulighet til å bygge ut en rekke med hytter ovenfor eksisterende hytter. Hyttene blir liggende langs med eksisterende vei i området. Fig 3.2. Fig 3.1 Planområde

5 Fig. 3.2 (Kartet er rotert) Skitrekk 4 NATURFORHOLD Landskap Det regulerte området ligger på ett relativt flatt parti inntil alpintanlegget i området. Landskapet rundt er skrånende mot øst. I vest og sør er landskapet åpnet med myr. I øst og nord er det et etablert hyttefelt med adkomstvei til planområdet. Figur 4.1 Plan område

6 Naturens mangfold (dyre- og planteliv) Området av grunn myr og ligger i ett fritidsområdet med mange hytter og skianlegg. Søk i www.gint.no gir følgende datagrunnlag for vurdering virkning på biologisk mangfold: Skogbruk I database Nibio er skogen i området anført som «Myr», ikke tresatt Se fig. 4.2.1. Fig 4.2.1 Dyr og planter Det er i området ikke registrert fremmed art, rovdyr, viktige naturtyper, verneområdet, viktige arter, spillplass eller INON 2013 områder. Se Fig 4.2.2. Fig. 4.2.2

7 Det er i databasen Naturbase ikke registrert verneverdige områder eller truede arter i området eller i nærområdene. Det er heller ikke kjent at området har viktige viltbiotoper (DN-håndbok 11). Ut fra en samlet vurdering synes det ikke sannsynlig at planområdet inneholder rødlistearter. Det er søkt i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av fylkeskommune og fylkesmann i NT) uten å finne registrerte særskilte arter eller leveområder innen området. Det vurderes på grunnlag av tidligere planarbeid og nytt søk i GiNT at tiltaket ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. Nml 1,10 og 12. Vi mener det for området foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken. Nml 9 om «føre var prinsippet» er lite aktuelt. En kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak jf. Nml 11. Det kan ikke ses at tiltaket vil komme i strid med målsettinger i naturmangfolds-loven. Grunnforhold Løsmasser I NGU løsmassekart er området benevnt «Torv og Myr (organisk materiale) med en mektighet på 0,5 m (fig 4.3). Fig 4.3.1

8 Berggrunn N50. Bergtrunn er i registret som udefferende grå, rosa og røde gneiser av granittisk, granodeorittsik og monzonittsik sammensetning. Tidels Øyegrense, stedvis ryonlittporfy. Fig. 4.3.2 5 KULTURMINNER Det er ingen kjente kulturminner i området registrert i Riksantikvarens database Askeladden. Men det minnes om krav til generell aktsomhet og meldeplikt etter kulturminnelovenes 8.2 og at dette kravet skal videreformidles til de som skal foreta arbeidet i området. 6 EIENDOMSFORHOLD Det regulerte område ligger på eiendommen: gnr/ bnr/fnr Grunneier 23/282 Ivar Martin Windseth

9 7 FORHOLD TIL ANDRE PLANER Kommuneplan: Planområdet er i kommunens arealplan regulert til bygge-område med uttak av ett området på tomt 9, 10 og 11 som er regulert til skiløype. I samråd med kommunen er det her foretatt en justering hvor deler av området som er regulert til bebyggelse naturlig blir en del av skianlegget og del av området regulert til skiløype da blir bygge-område. Årsak til dette er en tilpassing av bygge-området til eksisterende bebyggelse med hytter og veier (fig 7.1) Fig. 7.1.1 Reguleringsplaner: Planen berører reguleringsplan H6 Bjørgan hvor det på østsiden av tomt 1 til 3 er innregulert vei. Denne veien er ikke bygget, men skisenteret bruker området til skiløype og trasse for flytting av tråkkemaskin. (fig 7.1.2) Fig 7.1.2

10 8 REINDRIFT Området er i området «Tjåehkere Sijte». Områdekode V hos Reindriftsforvaltningen. Distrikt VJ. Det er ikke registrert noen spesielle reindriftsinteresser i området (fig 8.1). Fig. 8.1 Plan område 9 PLANBESKRIVELSE Området for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Eksisterende vei reguleres inn som felles adkomstvei for eksisterende hytter og skianlegget samt grunneier. Eksisterende vei har grusdekke på ca 3m. Det er regulert en bredde på 6m. Dette med tanke på oppgradering av vei til en veibredde på 4m grunnet økt trafikk. Området for bebyggelse og anlegg. 9.2.1 Fritidsbebyggelse: Det er i området lagt til rette for bygging av 7 nye hytter. Det åpnes her for bygging av hytter etter dagens krav til størrelse og standard med innlagt vann og strøm. Det åpnes og for bygging av garasjer. 9.2.2 Området for Energiverk Det er oppført en trafo i området som tilhører NTE. For å oppgradere planen til eksisterende anlegg er det derfor innregulert ett området for energiverk i området. LNFR området. I nord er det en bekkedal som er innregulert som friluftsformål. Dette gir et fint skille mellom hyttene og en ferdselsområdet for alpinister på vinterstid.

11 Størrelse på området innenfor plangrensen fordeler seg slik: 10 STØY Veien forbi hyttene er endevei for 10 hytter samt adkomstvei for de som jobber i skianlegget. Trafikken er så liten at det med stor sannsynlinghet ikke vil være behov for tiltak mot støy. Det er derfor ikke fortatt støyanalyse i området. 11 TEKNISKE ANLEGG Adkomst. Akomst til området skjer via eksisterende veier i området. Kommunalteknisk anlegg Det forutsettes at området tilknyttes kommunalt vann og avløpsanlegg i området.

12 El-forsyning. Elforsyning forutsettes levert og koblet til NTE sitt nett i området. Kabel-tv/internett. Hvis det er etablert kabel-tv/internett vil dette blir ført frem til bebyggelsen. Renovasjon. Renovasjon tilknyttes kommunal ordning. 12 RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE Pkt 1-1 til 1.6 Skade på av store vannmengder/sørpeskred/snøskred. NVE har i rapport 201000207-00-2-R foretatt en utarbeidet en faresonekartlegging for kommuedeplan Bjørgan-Heia. Denne planen er innenfor dette området. Rapporten konkluderer at ødeleggende trykk mot bygninger i planområdet er liten. Pkt 1.7 Skog- og gressbrann Det er lite skog i området og landskapet er grunnlendt med myr. Det er liten fare for skog- og gressbrann. Pkt 1.8 Sterk vind storm/orkan Området er åpent fjellområdet og sterk vind kan skade bygninger. Forutsett at bygninger føres opp ihht gjeldende lover og forskrifter er det liten risiko for skade på bygg. Farene ligger i løse gjenstander som kan bli tatt av vinden. Pkt 1.9 Ekstrem nedbør Området ligger i ett området med godt fall bort fra området. Det vil ikke være fare for skade som følge av nedbørsmengder. Pkt 1-10 Radon Det er generelt fare for Radon, men ved å bygge bygningene med Radon-sperre i bunnen vil faren for at gassen kommer inn i bebyggelsen være minimal. Pkt 2.1 Eksposiver/trykksatt stoff og reaksjonsfarlige stoffer. Det er ikke sannsynlig at bruk av slike stoffer blir brukt, men under forutsetning av at entreprenør følger gjeldende lover og forskrifter vil fare for bruk være minimal. Pkt. 2.2 Storbrann. Det er mange hytter i området og ved brann er det fare for spredning. Det er relativt stor avstand mellom hyttene og fare for spredning vil være liten. Nærmeste brannbil er på Grong som er 15 km fra planområdet.

13 Pkt 2-7 Forurensning i grunnen Det vil i anleggsfasen være en risiko for forurensning i grunnen fra lekkasjer fra anleggsmaskiner. Det forventes at entreprenører som jobber i området har system for å fange opp dette. Viser for øvrig til ROS analyse se vedlegg 11 13 INNKOMNE UTTALELSER Planen er kunngjort på kommunens hjemmeside og i avisa Namdalsavisa. Det vises til kunngjøring se vedlegg 5 og 6. Uttalelsene er referert i stikkordsform og kommentert nedenfor: Fylkeskommunen. Planfaglig uttalelser: Kommuen bør vurdere utbygging av tomt 4 8. Anbefaler tomt 7 og særlig tomt 8 tas ut av planen. Vurder området rundt heishus. Bør tomt 3 tas ut?. Kommentar: Området er i kommuneplan avsatt til hyttebygging. Utbyggingsområdet er da allerede vurdert. Dette gjelder og tomt 3 hvor det i tillegg er innregulert vei på oversiden av denne. Det er enighet i at tomt 8 blir for nært og er derfor tatt ut av planen. I tillegg er det lagt inn byggegrense mot alpintanlegget for å sikre at hyttene plasseres nærmere veien. Det er og lagt inn i bestemmelser at det ikke er tillatt med gjerder på tomtene. Kulturminner. Ingen merknader, men minner om lov om kulturminner og kra til varsling ved funn. Fjr kml 8 annet ledd og at dette videreformidles til de som sakl gjøre arbeid i området. Kommentar: Ingen.

14 Fylkesmannen Landbruk : Ingen merknad Miljøveravd. Minner om vurdering etter naturmangfoldloven. Kommentar: Se kapittel 4 Kommunalavd. Minner om ROS analyse. Kommentar: Se vedlegg samt kap 12. Reindrift Ingen merknader på oppstartsvarsel. Sametinget Ingen merknader, men minner om lov om kulturminner og kra til varsling ved funn. Fjr kml 8 annet ledd og at dette videreformidles til de som sakl gjøre arbeid i området. NTE Er ansvarlig for strømforsyning i området. Minner om at det er stort sett utbygger som må dekke kostnader med tilrettelegging av strømforsyning. Steinar Jørstad Opplyser at området er mye brukt som skiløype og at det er transportetappe for tråkkemaskin og snøscooter. Kommentar: Det er avholdt befaring med kommunen og daglig leder av alpintanlegget. I følge daglig leder av alpintanlegget vil en utbygging ihht denne plan ikke være negativt for alpintanlegget. Det er i innlagt grøntsone mellom tomt 5 og 6 slik at eier av 23/54 får direkte adkomst til skianlegget. I tillegg er opprinneling tomt 8 tatt ut av planen da denne kom for nært barnskistrekket. Merk: I kommuneplanen er det vedtatt at området skal brukes til hyttebygging. Reguleringsplanen er en detaljering bruken av området.

15 Trond Wågan. Opplyser at området brukes mye av de yngste. Kommentar: Det er avholdt befaring med kommunen og daglig leder av alpintanlegget. I følge daglig leder av alpintanlegget vil en utbygging ihht denne plan ikke være negativt for alpintanlegget. Det er i innlagt grøntsone mellom tomt 5 og 6 slik at eier av 23/54 får direkte adkomst til skianlegget. I tillegg er opprinneling tomt 8 tatt ut av planen da denne kom for nært barnskistrekket. Merk: I kommuneplanen er det vedtatt at området skal brukes til hyttebygging. Reguleringsplanen er en detaljering bruken av området. Magne Horsfjord (1) Har punktfeste. Krever innlagt fjernet tomt 1 eller at de får en tomt som vist på fig: Viser til tomtefesteloven ang. fysisk råderett og hevder at «tomten skal være høvelig avrunda etter tilhøva på staden». Det er satt opp lekestativ på området og området blir brukt til lek og grilling. Foreslått planløsning vil forringe verdien av deres eiendom. Videre bemerkes at det er uheldig å låse området med fortetting av private hytter i området som felleskapet kan ha stor nytt av i et framtidig perspektiv.

16 Kommentar: Horsfjord har ei festetomt uten godkjent veiadkomst. Hovedregelen i punktfesteforhold er at festeren har eksklusiv rådighet over det areal som huset legger beslag på. Den eksklusive rådigheten strekker seg ut til arealet som støter umiddelbart til huset. Festeren har videre rett til å benytte areal som ligger noe fjernere, men her har han ikke lenger eksklusiv rådighet. Hvis ikke annet er avtalt gjelder dette 1,0 da. Lovtekst: «Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medregnet der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden» I forslag til reguleringsplan er det innlagt tomt til hytta. Tomta er plassert slik at hytta blir midt i tomta. Tomtas plassering er god med fine solforhold og med skitrekk som nærmeste nabo. I tillegg grenser ny tomt mot en grøntsone hvor det går en bekk. Hadde det ikke vært hytte i dette området ville dette blitt en av de mest attraktive tomtene i planen. Tomtstørrelse etter tomtefesteloven: 1,0 da. Innregulert tomt er på 1,7 da. Skissert tomt fra Horsfjord er på 1,4 da. Det er bygd vei inn til hytta som ikke er omsøkt. Denne vil med planforslaget bli lovlig når planen er godkjent.

17 Magne Horsfjord (mail 2017-11-27) Viser til mail av 27.11.2017 hvor det er inngått enig het med Magne Horsfjord om justert byggegrense. Jfr avtale er det foretatt en justering av plan med revisjonsdata 27.11.2017. Mail: ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Fra: Jorleif Lian Sendt: 27. november 2017 11:41 Til: 'Horsfjord Magne' <mh@boli.no> Emne: SV: Regulerinsgplan Bjørgan Takk for tilbakemelding. Jeg kan ikke gi noen garanti, men det er jo slik at reguleringsplanen er å betrakte som en «lov» som bestemmer hvordan området skal bygges ut og som kommunen skal påse at følges når området bygges ut. Du vil få byggemelding som viser i detalj hvordan tomta skal bebygges når den tid kommer. Da sender vi inn planen i løpet av dagen med kopi av denne mailen. Ha en fin dag. Mvh Jorleif Lian Tlf: +47 99 161 999 Epost. jorleif.lian@lianas.no Adresse: Overhallsveien 1962, 7863 OVERHALLA

18 Fra: Horsfjord Magne [mailto:mh@boli.no] Sendt: 27. november 2017 11:18 Til: Jorleif Lian <jorleif.lian@lianas.no> Emne: SV: Regulerinsgplan Bjørgan Hvis du garanterer at Simonsen bygger hytta i byggelinje slik det er forelagt i siste mail 27.11.17 kl 10.59 så er det ok. Med vennlig hilsen Magne Horsfjord Megler Mobil: 41 79 78 00 E-post: mh@boli.no Faks: 74 60 03 51

19 Fra: Jorleif Lian [mailto:jorleif.lian@lianas.no] Sendt: mandag 27. november 2017 10:59 Til: Horsfjord Magne <mh@boli.no> Emne: VS: Regulerinsgplan Bjørgan Heisann. Viser til telefonsamtale. Her er nytt forslag. Forutsatt at hytta de er riktig på kartet og at takutstikk er 60cm har jeg nå plassert hytte på tomt 1 slik at vegg på ny hytte er på linje med veggen på hytta de. Med takutstikk på 60cm blir da byggegrense 60cm innpå hytta de. Synes du dette ser greit ut så blir forslaget slik. Gi tilbakemelding på mail. Mvh Jorleif Lian Tlf: +47 99 161 999 Epost. jorleif.lian@lianas.no Adresse: Overhallsveien 1962, 7863 OVERHALLA --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------