Søgne kommune Arkiv: 37/20 Saksmappe: 2017/942-12613/2017 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 10.03.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for utvidelse av sjøbu/ båtgarasje på GB 37/20 - Tømmervigodden 8 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 48/17 Plan- og miljøutvalget 29.03.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 avslås søknaden om dispensasjon for utvidelse av sjøbu/ båtgarasje på GB 37/20. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 29.03.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Stubstad (FRP) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon for utvidelse av sjøbu/ båtgarasje på GB 37/20. Utvalget har vurdert saken etter pbl paragraf 1.1 formålsbestemmelse. Utvalgets begrunnelse: Utvalget kan ikke se at presedensfaren er stor, da det er meget få båthus på Trysnes. Likebehandlingshensynet skal gjøres gjeldene. Og her dreier saken seg om en fornuftig utvidelse av et eksisterende båthus som brukes jevnt av en fastboende innbygger. Formålet med bestemmelsen i kommuneplanen er primært at det bebygde arealet ut mot sjø ikke økes, samtidig at almene interesser ikke forringes. Forlengelsen av båthuset kan ikke sies å stride mot disse hensynene. Fordeler: Omsøkte tiltak vil ikke gi et større bebygd preg i forhold til omgivelsene.
Det vil heller ikke skade hverken naturbilde, landskapshensyn eller virke forstyrrende på allmenhetens friluftsinteresser. Tiltaket vil ikke medføre en reel utvidelse av bygningsmassen mot sjø. Området vil ikke bli ytterlige privatisert. Båthuset blir mer funksjonell med hensyn til vinterlagring og båt blir beskyttet for vær og vind. De omkringliggende naboer er svært positiv til tiltaket, da de får mindre innsyn på sin eiendom. Det estetiske blir ivaretatt da båthuset flukter med den nåværende brygge. Tiltaket kommer ikke i konflikt med eventuell utvikling av området. Forholdet til almene interesser blir ikke tilsidesatt, heller ikke det privatiserte preget endres i nevneverdig grad. Ulemper: Avik fra kommuneplanens areal bestemmelse. Etter samlet vurdering, har utvalget konkludert med at fordelene er klart større enn ulempene. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot forslag fra FRP. Forslag fra FRP vedtatt med 8 mot 1 stemme (MDG). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon for utvidelse av sjøbu/ båtgarasje på GB 37/20. Utvalget har vurdert saken etter pbl paragraf 1.1 formålsbestemmelse. Utvalgets begrunnelse: Utvalget kan ikke se at presedensfaren er stor, da det er meget få båthus på Trysnes. Likebehandlingshensynet skal gjøres gjeldene. Og her dreier saken seg om en fornuftig utvidelse av et eksisterende båthus som brukes jevnt av en fastboende innbygger. Formålet med bestemmelsen i kommuneplanen er primært at det bebygde arealet ut mot sjø ikke økes, samtidig at almene interesser ikke forringes. Forlengelsen av båthuset kan ikke sies å stride mot disse hensynene. Fordeler: Omsøkte tiltak vil ikke gi et større bebygd preg i forhold til omgivelsene. Det vil heller ikke skade hverken naturbilde, landskapshensyn eller virke forstyrrende på allmenhetens friluftsinteresser. Tiltaket vil ikke medføre en reel utvidelse av bygningsmassen mot sjø.
Området vil ikke bli ytterlige privatisert. Båthuset blir mer funksjonell med hensyn til vinterlagring og båt blir beskyttet for vær og vind. De omkringliggende naboer er svært positiv til tiltaket, da de får mindre innsyn på sin eiendom. Det estetiske blir ivaretatt da båthuset flukter med den nåværende brygge. Tiltaket kommer ikke i konflikt med eventuell utvikling av området. Forholdet til almene interesser blir ikke tilsidesatt, heller ikke det privatiserte preget endres i nevneverdig grad. Ulemper: Avik fra kommuneplanens areal bestemmelse. Etter samlet vurdering, har utvalget konkludert med at fordelene er klart større enn ulempene. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes om utvidelse av eksisterende sjøbu/ båtgarasje på GB 37/20. Båtgarasjen har i dag et bruksareal på 25 m², som søkes utvidet med 8 m² til totalt BRA = 33 m². Søknaden er mottatt 23. februar 2017, og det vises til søknadens vedlagte kart og tegninger. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om størrelse på uthus, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Omsøkte eiendom
Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende byggeområde for boliger i kommuneplanen. Relevante bestemmelser i saken: f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m2 med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m2. Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo: Det foreligger ingen merknader fra naboer. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at det er uheldig at båthuset utvides når det allerede er for stort med hensyn til kommuneplanens bestemmelser for uthus, og viser til fare for presedens. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til tiltaket. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Sjøboden er for kort til å kunne fungere etter sitt formål som garasje for familiens båt. Dette skyldes blant annet at det innerst i båtgarasjen er en stor jerndrager som ble støpt fast av forrige eier og som fungerer som fundament til båtgarasjens bakdel. Denne er plassert i en høyde som gjør det umulig å kjøre båten helt inn i garasjen da båten treffer denne ved høyvann. For å få hele båten inn i båtgarasjen er det derfor nødvendig å forlenge båtgarasjen noe, slik det fremgår av påtegning på vedlagt fotoet.
Kommuneplanens bestemmelser angir at det kan oppføres sjøbuer med maksimalt bruksareal 15 m². Omsøkte sjøbu har bruksareal 25 m². Vi kan vanskelig se at byggetekniske utfordringer, eller størrelse på båt kan vektlegges i en dispensasjonsbehandling. En tilleggsbegrunnelse er at naboene på begge sider av eiendommen- både bnr. 13 og 76- ønsker en slik utvidelse da det vil hindre/redusere innsynet mellom disse to eiendommene. Den beskjedne utvidelsen vil for øvrig ikke medføre ulemper for allmenheten. En utvidelse av båtgarasjen vil føre til at utsikten fra boligen på 37/76 mot brygga på GB 37/13 reduseres noe. Det samme gjelder motsatt vei. Innsynet til hver enkelt eiendom reduseres noe om båtgarasjen utvides, men anses ikke for å ha betydning i forhold til bruken av områdene. Om det her er tenkt på innsyn til stranden på GB 37/76, så er denne offentlig, og i reguleringsplanen regulert til friluftsområde. Det er også slik at ved utvidelsen så reduseres bryggefronten tilsvarende slik at det bør anlegges en "nettobetraktning" når tiltakets konsekvenser vurderes. En utvidelse av båtgarasjen vil gi føre til at bryggefronten reduseres med 2 meter. I forhold til omgivelsene vil dette ha liten betydning. Utvidelsen av selve bygget vil imidlertid føre til noe økt eksponering mot øst og sørvest. Jeg kan for øvrig ikke se at en dispensasjon skal kunne gi noen form for samfunnsmessige ulemper, eller på andre måter være til skade for helse, miljø og sikkerhet i området. En dispensasjon til utvidelsen vil for øvrig ikke undergrave hensynene bak plan- og bygningsloven- tiltaket berører kun (utpreget) lokale forhold (ikke regionale eller nasjonale interesser). l stedet er det en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon som nevnt. Det er for øvrig ikke fare for presedensvirkning. Disse påstandene er ikke begrunnet, og kommenteres av den grunn ikke i dette avsnittet. Vi viser imidlertid til vår samlede vurdering. Det vises til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å utvide eksisterende båtgarasje. Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser for uthus, og plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for bolig. I bestemmelsene er det sagt at det tillates maksimalt ett uthus pr. eiendom i 100-meterbeltet, og hvor arealet ikke skal overstige BYA eller BRA 15 m². Båtgarasjen har i dag et bruksareal på 25 m². Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Pbl 1-8: Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal blant annet ivareta de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få særlig store konsekvenser mht. virkning på kystlandskapet, da det dreier seg om utvidelse av en allerede eksisterende båtgarasje. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for utvidelse av båtgarasjen, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommuneplanens bestemmelse om størrelse på uthus: I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal uthus ikke ha større areal enn 15 m². Omsøkte båtgarasje har et areal på 25 m², og er allerede langt større enn hva dagens regelverk åpner opp for. Etter at bestemmelsen om maksimalt 15 m² ble tatt inn kommuneplanen, har kommunen lagt dette til grunn ved behandling av byggesøknader, og ved fastsetting av bestemmelser til nye reguleringsplaner. En dispensasjon vil etter vår vurdering være uheldig, og kunne skape presedens, ikke bare for omsøkte område, men for hele kommunen. Administrasjonen konkluderer med at dispensasjon for utvidelse av båtgarasjen vil føre til at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi anser det for unødvendig å vurdere fordeler og ulemper i forhold til pbl 1-8, da tiltaket er avhengig av begge dispensasjonene for å kunne få tillatelse. Vi anbefaler utvalget å avslå dispensasjonene. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon m. kart og tegninger 2 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder 3 Uttalelse fra Vest Agder fylkeskommune 4 Oversiktskart/ kommuneplankart