Norsk næringseiendom: eventyrlig verdistigning Knutepunkt, 1. november 2017 Ragnar Eggen, Akershus Eiendom
Makrofaktorer og litt bolig Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom
Employees, thousands Change, % 2017 overrasket positivt omtrent frem til uka etter valget 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400-0,3 % 0,7 % 1.200 1.000 1,9 % 2,0 % 1,7 % 2,9 % 2,7 % Change in total employment, Norway, 1992-2020E 0,9 % 0,6 % 0,3 % 0,4 % -1,2 % 0,5 % 1,3 % 3,4 % 4,1 % 3,2 % 1,5 % -0,5 % -0,5 % Bygg og 2,1 % SSB-prognose anlegg (sept.) 1,1 % 1,2 % 0,3 % 0,2 % 1,0 % 1,0 % 0,8 % 0,9 % 0,4% 0,9% 0,9% 0,9% DNB (sept.) 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% National employment change % Total employed Norway, thousands Employment change %, SSB forecast Total employed, SSB forecast Kilde: SSB, DNB Markets
Fire bølger i boligmarkedet: to topper passert, to kommer mot oss 1.000 boliger per år 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Boliginvesteringer som andel av BNP -22% Nyboligsalg Kilde: Boligprodusentene, Prognosesenteret, SSB Igangsatte boliger Ferdigstilte boliger Fra Denne dagens Denne ligger toppen til litt 2015-nivå: høyere vil «dras og -17% veksttakten ut» i tid Så langt: nedgang -15% ligger ca ett år etter salget Vår Men prognose i omtrent SSB 2 per (sept.) år fremover 25/10/17: : -8,9% skal det Vår -30-35% hvert prognose kvartal DNB til bunnen ferdigstilles per (sept.) : -5,3% flere boliger enn noen gang siden 1983 25/10/17: «Hvor lenge -20-25% før opptur» er et mer kritisk spørsmål enn «hvor dypt» 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
Vår boligprognose av oktober 2016 var litt tam 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Nyoppstartede boliger per ny innbygger i Oslo (antall igangsatte boliger delt på befolkningsvekst) Overraskelsen ~6.300 boliger siden i fjor er ikke byggetakt, ~5.000 fødselsoverskudd men svakere ~800 befolkningsvekst netto fraflytting Forutsetning: Befolkningsveksten i Oslo blir uendret 2017-18; oppstart av boliger går ned med 60-70% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Hva vil stoppe boligprisfallet denne gangen? Boligprisene vil svekkes i 2018 Vi må anta at rentene holdes lave for å unngå at flere boligeiere kommer i skvis Hvem vil stoppe prisfallet? Investorene! Når prisene har falt «nok» vil utleieinvestorene komme på banen, for de har fortsatt et sparebehov Alternativene for privat investering er fortsatt ikke gunstige og vil ikke bli bedre med lav rente
Leiemarkedet for kontor Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom
1985 H2 1986 H2 1987 H2 1988 H2 1989 H2 1990 H2 1991 H2 1992 H2 1993 H2 1994 H2 1995 H2 1996 H2 1997 H2 1998 H2 1999 H2 2000 H2 2001 H2 2002 H2 2003 H2 2004 H2 2005 H2 2006 H2 2007 H2 2008 H2 2009 H2 2010 H2 2011 H2 2012 H2 2013 H2 2014 H2 2015 H2 2016 H2 NOK/m² Utleiemarkedet Leieprisene i Oslo stiger igjen 4 000 Kontorleie Oslo. Nominelle priser 1986 2017 H1 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Prime High std CBD Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Oppdatert 24.01.2017 Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space Akershus Eiendom 9
Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år
Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år Nybygg Tidlig signering Rehab Eksisterende Nybygg Sen signering Eksisterende Snarlig innflytting 3 år med alle nye leiekontrakter over 1.500 m 2
Oslos kontormarked: Flyttetrender siste tre år Nybygg Tidlig signering Rehab Eksisterende Nybygg Sen signering Eksisterende Snarlig innflytting
Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel
Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel
Oslos kontormarked: Fraflyttet areal siste tre år KONTOR Re-utleie som kontorbygg AREAL UT AV MARKEDET Rives nytt kontor Bolig Hotell Skole Handel 46% går ut av dagens marked
m 2 office Oslo: Kontorledighet 2002-2020E 1 000 000 900 000 800 000 700 000 Oslo office vacancy, m² and % 13 % 11 % 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 7 % 4,5 % 5 % 5 % 8 % 8 % 7 % 6,5 % 7 % 8 % 7,5 % 7 % 6,5 % 5 % 5 % 100 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 18E 19E 20E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom
Leievekst er mest korrelert med BNP-vekst 25% 20% Leieendring per år R² = 0,496 Oslo Trondheim 15% Stockholm 10% 5% 0% BNP-vekst per år -5% -10% -15% -20% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%
Leieprognose for 2018-2019 gitt stabile makro-prognoser 2016 Prognose 2017 Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Prognose 2018 (litt tammere enn sist) Prognose 2019 +10 +20% +5 +10% -5 +5% -5-10% -10-20%
Leieprognose for 2018-2019 gitt stabile makro-prognoser Hvorfor «bare» sentrum? Politiske vedtak Endring i leietakergrupper Urbane kvaliteter Begrenset tilbudsside Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard +10 +20% Prognose 2018 Prognose 2019 (litt tammere enn sist) +5 +10% -5 +5% -5-10% -10-20%
Transaksjonsmarkedet Byrådet i Oslo prioriterer miljøet fremfor det meste Var det du eller jeg som skulle passe på Boligbygg? 20
Transaksjonsmarkedet og verdiutvikling Makrofaktorer og litt bolig Leiemarkedet for kontor i Oslo Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom
Verdiene har nå steget mye Tre år med oljebrems og en svært solid, men rentedrevet, vekst i eiendomsverdier Investorene saumfarer markedet for næringseiendom med lange kontrakter og/eller riktig beliggenhet Er det nå riktig å ta gevinst, eller er det mer vekst å hente?
Mill NOK Transaksjonsvolumet i det norske markedet 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000-2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Other Residential land plot Commercial land plot Logistics Hotel Retail Office
Kjøpere og selgere 2016 og 2017 (Q1-Q3) 2017 Q1-Q3 2016 Q1-Q3 Solgt Kjøpt Unoterte eiendomsselskap Syndikater Utenlandske aktører Noterte eiendomsselskap Eiendomsfond Forsikring / Pensjonsfond Offentlige aktører Private investorer 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 MNOK 5 000 10 000 15 000
Prime yield kontor i Europa har fortsatt nedover gjennom 2017 Prime Office Yields Q3 2017 Basis point change Q3 2016-Q3 2017 Weighted European Average: Prime office yield: < 3,5 % 3,5 3,75 % 3,75 4,25 % 4,25 7 % 7 % < 27 bps 4.02% 25 bps 5,00% 50bps 4,00% 25bps 3,75% 0bps 3,50% 0bps 3,00% 55bps 3,95% 4,00% 25bps 25bps 25bps 3,75% 3,50% 35bps 3,25% 90bps 3,25% 0bps 3,30% 4,50% 30bps 45bps 3,00% 4,35% 30bps 0bps 5,00% 75bps 6,0% 75bps 3,75% 0bps 7,50% 50bps 7,00% 25bps 11,00% 50bps 10,00% 0bps 12,75% Source: JLL, October 2017
Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Transaksjonsmarkedet Prime Fire europeiske yield kontor markeder: i Europa Utvikling har fortsatt i prime nedover yieldgjennom 2017 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Norge (4,25 %) Sverige (4,00 %) Tyskland (3,75 %) UK (3,50 %) Norge (3,75 %) UK Sverige (3,50 (3,50 %) %) Tyskland (3,00 %) Yield-spread: 0,75% 10 NIBOR-swap: 1,95% 10 EUR-swap: 0,82% Swap diff.: 1,13% Akershus Eiendom 06.11.2017 26
Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: utvikling i de største byene 7,00% 6,50% Forus 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Topp kontor randsone B og T Sentralt Stavanger sentrum Topp kontor randsone Oslo og sentralt Bergen/Trondheim Prime yield - Oslo 3,00% 2,50% Akershus Eiendom 06.11.2017 27
Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: utvikling i de største byene 7,00% 6,50% ~11 år 5,9% ~10 år 5,3% 8 år 4,7% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% Akershus Eiendom 06.11.2017 28
Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: segmenter og løpetider r 15 år Løpetid kontrakt Akershus Eiendom 06.11.2017 29
Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Transaksjonsmarkedet Yield for kontor: segmenter og løpetider 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Prime yield 2007 IKKE samme type marked - Lang løpetid! - Lave renter - Leien skal NOE opp - En om gangen - Tid og profesjonalitet 2,50% 5 år 10 år 15 år Akershus Eiendom 06.11.2017 30
Verdiutvikling 2005-2017 160 140 120 100 80 60 40 Lang kontrakt, sentrum Kort kontrakt, randsone Lang kontrakt, randsone 10,8% 2-5% årlig Verdi-veksutvikling 8,4% 10,9% siste 12 måneder (Reell) 13,7% Med stabilt lav rente 20 0 Kontorsegmenter i Oslo. Indeks: 2007=100; realverdier. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (Q3)
Hvor sannsynlig er denne prognosen? «Heads, I win; tails, you lose» Økt BNP-vekst gir leieoppgang, og noe verdiøkning for mange segmenter, selv om rentene også går opp Svak BNP-vekst (1,5-2%) gir stabil rente og stabile verdier for de fleste segmenter, selv om leienivåene i det «brede» markedet stagnerer Svakere BNP-vekst (<1,5%) som følge av boligprisfall vil ha begrenset effekt så lenge rentene blir lave i lengre tid
Transaksjonsmarkedet Markedet rir på en global bølge av kapital som jakter på avkastning enten direkte i eiendom eller via obligasjoner Det spørsmålet vi står igjen med Skal renta faktisk være stabilt lav i et 5-års-perspektiv? Akershus Eiendom
Eiendomsaktører i flyt Denne nye jobben er mye større enn jeg trodde! Byråkrater og politikere er TRISTE! Jeg har ikke vurdert politikken selv. I Norge blir eiendomsfolk egentlig aldri pensjonister Akershus Eiendom 35
Takk for oppmerksomheten