BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201520121/12 Saksbeh.: ISRA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 11. desember 2015 KLAGE PÅ VEDTAK: Arna, Gnr. 284, Bnr. 42, 304, Garnes, Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Advokatfirma Harris DA på vegne av hjemmelshaverne Tore Steffensen, Mona Aardal og Kjelånæ Grendalag Fradeling av 1 parsell til naustformål fra gnr. 284 bnr. 304 som skal tillegges gnr. 284 bnr. 42 ved arealoverføring, og fradeling av 1 parsell fra gnr. 284 bnr. 42 til naustformål. Avslag datert 14. september 2015. Det gis ikke dispensasjon fra KPA pkt. 4.1 («Forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag»), jf. pbl. 1-8, jf. 11-6 og reguleringsplanens arealformål «Friområde» KPA 2010 arealformål: Grønnstruktur KPA 2010 hensynssone: Funksjonell strandsone R 3010000 Arna. Gnr. 284 bnr. 42, 45 m.fl. Garnes: Friområde Tiltaket krenker ikke forutsetningene i pbl. 26-1 («Opprettelse og endring av eiendom»). Vilkårene for dispensasjon fra arealformålet i henholdsvis KPA 2010 og R 3010000 er oppfylt. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en eventuell omgjøring. Avslag datert 14. september 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Arne Magne Håvardstun seksjonsleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell til naustformål fra gnr. 284 bnr. 304 som skal tillegges gnr. 284 bnr. 42 ved arealoverføring, og fradeling av 1 parsell fra gnr. 284 bnr. 42 til naustformål. Parsellen er i dag bebygd med naust. Eiendommen er regulert til friområde og er i KPA 2010 avsatt til arealformål «Grønnstruktur» og ligger i hensynssone «Funksjonell strandsone» hvor det innenfor 25-metersbeltet ikke er tillatt med blant annet deling av eiendom. Omsøkte tiltak er derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål, og fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen i KPA 2010 pkt.4.1. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. 21-3. Det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken må ses i sammenheng med tidligere søknad om deling av blant annet omsøkte eiendom, vår saksref. 201321179. Bygningsmyndigheten fattet i denne saken avslag på søknad om fradeling av seks mindre parseller ved arealoverføring fra gnr. 284 bnr.304 til gnr. 284 bnr.246 (2 parseller), gnr. 284 bnr. 247, gnr. 284 bnr. 249 og gnr.284 bnr.42. Fylkesmannen i Hordaland stadfester i vedtak av 11. desember 2014 bygningsmyndighetens avslag. 2. Om klagen Klagen er mottatt 05.oktober 2015 og er således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører i hovedsak at Til støtte for dette viser Klager til følgende uttalelse fra Borgarting lagmannsretts avgjørelse i LB-1999-129; Bygningsmyndigheten bemerker at det i saken for lagmannsretten ikke var påkrevd med dispensasjon. Klager mener imidlertid «At man i den aktuelle saken er avhengig av dispensasjon, i motsetning til i LB-1999-129, kan ikke være avgjørende». Videre viser Klager til at vilkårene for å gi dispensasjon fra arealformålet og byggeforbudet er oppfylt. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 2
3. Vurdering av klagen 3.1 Opprettelse og endring av eiendom, jf. pbl. 26-1 Klager anfører at Vi kan ikke se at ovennevnte er en riktig forståelse av bestemmelsen i pbl. 26-1. Av pbl. 26-1 følger det; «Opprettelse av ny grunneiendom ( ) eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» En konsekvens av bestemmelsen er at det, i utgangspunktet, ikke kan fradeles tomter i 100- metersbeltet langs sjøen, jf. pbl. 1-8. I forarbeidene er det presisert at en fradeling heller ikke må være i strid med gjeldende arealplaner, se Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) side 336. Vi kan derfor ikke se at Borgarting lagmannsretts dom i LB-1999-129 kan brukes som støtte for en deling i foreliggende sak. 3.2 Dispensasjonsvurdering 3.2.1 Innledning Eiendommen er regulert til friområde og er i KPA 2010 avsatt til arealformål «Grønnstruktur» og ligger i hensynssone «Funksjonell strandsone» hvor det innenfor 25- metersbeltet ikke er tillatt med blant annet deling. Omsøkte tiltak er derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål, og fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen i KPA 2010 pkt.4.1. Det er søkt som slik dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 hvoretter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» (vår utheving). Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. En vurdering av om det kan gis dispensasjon fra arealplaner, her KPA pkt.4.1 og reguleringsplanens arealformål, reiser særlige spørsmål. Planenes bestemmelser er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess, og er vedtatt av bystyret, kommunens øverste folkevalgte organ. Bestemmelsene omhandler konkrete forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242 at det ut i fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning er viktig at endringer i planer ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles 3
etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. På denne bakgrunn er det en høy terskel for å gi dispensasjon fra en gjeldende plan. Det er en nasjonal målsetning at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Forbudet mot tiltak i denne sonen, har vært ett av de viktigste lovgivningstiltak som har vært gjennomført for å sikre denne tilgangen. Uten dette forbudet er verdien av friluftslovenes bestemmelser om allmennhetens ferdselsrett og rett til bading og annet opphold i strandsonen begrenset. I forarbeidene til plan- og bygningsloven understrekes det at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. For å sikre dette, er det også nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 25- metersbeltet langs sjø. I de statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø, vedtatt ved kgl.res. den 25. mars 2011, fremheves det at presset på sjøarealene i Bergen kommune er stort. Miljøverndepartementet har også de senere år ved flere anledninger oppfordret blant annet Bergen kommune til å føre en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i strandsonen. Spørsmålet er om vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål, og fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen i KPA 2010 pkt.4.1, jf. pbl. 1-8 er oppfylt. 3.2.2 Vurdering av om vilkårene er oppfylt 3.2.2.1 Innledning Av pbl. 1-8 følger det at «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til naturog kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr.2» Bestemmelsen i pbl. 1-8 gjelder ethvert tiltak som faller inn under oppregningen i pbl. 1-6. Dermed rammes også deling av eiendom, jf. pbl. 20-1 første ledd bokstav m). En tillatelse til tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra pbl. 1-8. Bestemmelsen i pbl. 1-8 er fulgt opp i KPA 2010 pkt.4.1 hvor byggegrensen for omsøkte eiendom er fastsatt til 25 meter. Fagetaten vurderer omsøkte tiltak for å komme i strid med dette forbudet, i tillegg til å være i strid med eiendommens regulerte arealformål, «Friareal». Hensynet bak formålsangivelsen «Friareal», er først og fremst å tilrettelegge for allmennhetens opphold og aktivitet i naturen. Områdene er derfor avsatt til friareal for å sikre at arealet er tilgjengelig for allmennheten, og er ikke ment å kun betjene de omkringliggende eiendommer. Når det gjelder kommuneplanens byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjø, vil langt på vei de samme hensyn som ligger til grunn for disponeringen til friområde også gjelde for byggeforbudet i strandsonen, ved at byggeforbudet også skal ivareta allmennhetens frie ferdsel og benyttelse av strandsonen. I tillegg har bevaring av strandsonen en egenverdi i seg selv, med hensyn til landskap, biologisk mangfold og kulturminner. I forarbeidene til plan- og bygningsloven er det understreket at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle, og at det er nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av 4
dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. De samme hensynene gjør seg gjeldende i den funksjonelle strandsonen. Fagetaten mener at det generelt er negativt med fradeling av eiendommer i strandsonen. Formålet med å forby deling er blant annet å forhindre forventninger og press om å få byggetillatelse når tomten er fradelt. I dette tilfellet har Klager allerede tatt seg til rette og bygget ut over sine eiendomsgrenser. Dersom en fradeling tillates vil dette kunne bidra til å legalisere et ulovlig byggetiltak. Når det gjelder tilbygg naust på eiendom gnr. 284 bnr. 42 er tilbygget i seg selv ulovlig oppført. I tillegg er tilbygget bygget ca. 2 meter over eiendomsgrensen mot øst. Vi anser en fradeling for å kunne bidra til å legalisere ovennevnte forhold. Videre vil en fradeling kunne bidra til å svekke allmennhetens ferdselsmuligheter langs sjøen gjennom økt privatisering av arealet. Slik arealet fremstår i dag, er det fare for at dette blir fullstendig gjenbygget. Tilbygget til naustet vil videre kunne vanskeliggjøre tilgjengeligheten til bryggeområdet, samt bidra til en ytterligere privatisering av strandsonen. Reguleringsplanens formålsangivelse «Friareal» er ikke opprettet til Klagers eksklusive bruk. Reguleringsplanens angivelse av området som friareal er bestemt ut fra et ønske om at området skal være tilgjengelig for allmennheten. En fradeling som omsøkt medfører at arealet privatiseres og går tapt for allmennheten. Klager anfører blant annet at Vi kan ikke se at de byggetiltakene som er oppført uten tillatelse i friområdet, og som har redusert friområdets sammenhengende belte og tilgjengelighet for allmennheten, er et relevant moment for å bruke for fradeling i denne saken. Tilsvarende er ikke Klagers anførsel om at en deling vil medføre mer hensiktsmessige eiendomsgrenser relevant, all den tid det ikke foreligger tillatelse til disse tiltakene. På ovennevnte bakgrunn, fraråder vi at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål, og fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen i KPA 2010 pkt.4, jf. pbl. 1-8 er oppfylt. 4. Konklusjon Avslag datert 14. september 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2014 4. Flyfoto 5. Klage datert 01. oktober 2015 6. Avslag datert 14. september 2015 7. Dispensasjonssøknad datert 22. juni 2015 5