BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201512995/15 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 08.01.2016 Klage på vedtak: Fana gnr 93 bnr 234, 546 Legalisering av flytebrygge Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er tiltakshaver Tone Sandven og Trond Sandven representert ved advokatfirmaet Harris. Søknaden gjelder legalisering av eksisterende flytebrygge. Flytebryggen er forankret til land via en landgang på 5 m. Flytebryggen har dimensjoner lengde: 18 m x bredde: 2,5 m. Totalt har flytebryggen en størrelse på 45 m2. Det ble gitt avslag i vedtak datert 22.07.15. Tiltaket er i strid med plankrav, byggegrense langs sjø, landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er ikke funnet grunnlag for å innvilge dispensasjon fra kravene. Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF område. Område i sjø ligger i Naturområde i sjø og vassdrag og hensynssone Inngrepsfrie områder. Klager gjør gjeldende at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og at tillatelse bør innvilges. Klager anfører at flytebrygge ligger fremfor en lovlig fritidsbolig, og ikke fremfor naust. Klager mener at hensynene bak strandsone, LNF og plankravet ikke blir ikke «vesentlig tilsidesatt» ved en dispensasjon. Det anføres videre at fordelene ved å innvilge dispensasjonen klart er større enn ulempene. Fagetaten legger til grunn at tiltaket kommer i strid bruk og vern av sjø og vassdrag. Før en eventuell omgjøring må dette omsøkes og tas stilling til. Vedtak av 22.07.15 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder
Om saken 1.1. Historikk Det er tidligere godkjent naust på gnr93/bnr234 i 1964. I saksnummer 200910689 ble det avdekket en rekke ulovligheter på eiendom gnr93/bnr234 og gnr93/bnr546. Den 19.02.15 ble det varslet om pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt. Saksnummer 201512989 gjelder legalisering av bruksendring av naust og fasadeendring. Avslag på dette er påklaget og behandles i egen klagesak og det vises til den. Saken her gjelder klage på avslag om legalisering av flytebrygge. 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven. Det er ikke innkommet merknader. Grønn Etat har gitt uttalelse i saken datert 09.07.15 der de frarådet tiltaket. Fylkesmannen i Hordaland har gitt uttalelse i saken datert 24.07.15 der de fraråder tiltak. 2. Om klagen Klager gjør gjeldende at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og at tillatelse bør innvilges, jf. pbl. 19-2. Klager viser til sak 201512989 (bruksendring og fasadeendring) som medfører at kommunen må vurdere denne saken som søknad om legalisering av eksisterende flytebrygge fremfor en lovlig fritidsbolig, og ikke fremfor naust. Klager mener at hensynene bak strandsone, LNF og plankravet ikke blir ikke «vesentlig tilsidesatt» ved en dispensasjon. Ordlyden «vesentlig» medfører en relativt høy terskel. Arealet rundt bygningene er allerede privatisert. Det må trekkes en privat sone rundt fritidseiendom, hvor allmennheten ikke kan ferdes jf. rettspraksis. Flere flytebrygger i området medfører at det uansett ikke ville være muligheter for sammenhengende ferdselsmuligheter. Det vises til flyfotoet og bilder i klagen. Klager viser til andre flytebrygger i området som ikke er krevd legalisering for som medfører at området allerede er privatisert og at hensyn ikke gjør seg gjeldende i samme grad. Flytebryggen har lagt i 35 år og har ikke vært et problem. Den er med sin plassering i Austrevågen ikke til hinder. Klager anfører at legalisering av en enkeltstående flytebrygge ikke medfører behov for reguleringsplan. Det anføres videre at fordelene ved å innvilge dispensasjonen klart er større enn ulempene. Klager anfører at som en av få saker som søkes legalisert bør søknaden ikke avslås. Kommunen kan på denne måten ta tilbake kontroll over arealbruken i området. Klager mener i forhold til presedensvirkning at det må gjøres en konkret vurdering og skilles mellom flytebrygger oppført før (som i dette tilfellet) og etter 1985 lov da det før da ikke var avklart søknadsplikt for slike tiltak. At omsøkte eiendom ikke har veiadkomst bør og tale for. I tillegg tilrettelegger anlegget for fritidsaktiviteter på sjøen, som iht. kommuneplanens samfunnsdel er en viktig egenskap i Bergen. Man får og bedre samsvar mellom etablert bruk i vågen, og de tillatelser som foreligger. Anlegget medfører med sin plassering ikke ulemper for allmenn ferdsel. Grønn etat uttaler at tiltaket ikke vil påvirke naturmangfoldet negativt. Det vises til klagen i sin helhet. 2
Vurdering av klagen Klager har vist til sak 201512989 (bruksendring og fasadeendring) og anført at kommunen må vurdere denne saken som søknad om legalisering av eksisterende flytebrygge fremfor en lovlig fritidsbolig, og ikke fremfor naust. Fagetatens konklusjon i sak 201512989 er at det ikke foreligger lovlig fritidsbolig men kun tillatelse til naust. For videre behandling av denne klagesaken legges det til grunn at flytebryggen ligger foran naust. Videre har klager anført at flytebryggen er bygget før 1985 og at det må skilles mellom flytebrygger oppført før og etter 1985 lov da det før ikke var avklart søknadsplikt for slike tiltak. Fagetaten viser til foreliggende kartmateriale (flyfoto fra 1997, se vedlegg) som viser at det ikke var anlagt flytebrygge i 1997. Flytebryggen vises på kart fra 2005 (flyfoto fra 2005, se vedlegg). Fagetaten legger til grunn at flytebryggen er anlagt etter 1997. Klager gjør gjeldende at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og at tillatelse bør innvilges, jf. pbl. 19-2. 3.1 Dispensasjoner I avslaget er det lagt til grunn at omsøkte flytebrygge er i strid med kommuneplanens arealdel (KPA 2010) når det gjelder Forbud i LNF-områder mot oppføring av tiltak som ikke er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk og som ikke gjelde tilretteleggingstiltak for friluftsliv, jf. KPA 2010 punkt 25. Byggegrense på 100 meter langs sjø jf. KPA 2010 punkt 4.1, jf. pbl 1-8. I tillegg er flytebrygge avhengig av dispensasjon fra bestemmelser om plankrav i KPA 2010 punkt 1. Oppføring av omsøkte flytebrygge er avhengig av dispensasjon fra nevnte forhold, jf. pbl 19-1 og 19-2. I avslaget er det konkludert med at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon, verken fra forbudet i LNF-områdene, forbudet i strandsonen eller plankrav. Adgangen til å gi dispensasjon følger av pbl 19-2, som slår fast at «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Videre følger det av 19-2, andre ledd, at «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Hensynene bak bestemmelsene i LNF-områdene gjelder både landbruk, natur og friluftsliv. Omsøke flytebrygge kan ikke sies å sette til side hensyn knyttet til landbruksformål. De hensynene bestemmelsen skal ivareta knyttet til natur- og friluftsliv er i stor grad overlappende med hensyn som skal ivaretas av byggeforbudet i strandsonen. Forbudet i strandsonen er imidlertid et strengere forbud som skal ivareta de spesielle hensyn som gjør seg gjeldende i slike områder som er utsatt for stort utbyggingspress. Det vises til pbl 1-8 3
som slår fast at det i 100-metersbeltet langs sjøen skal «tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». Fagetaten vurderer bestemmelsene slik at det er dispensasjonsvurderingene knyttet til de spesielle hensynene i strandsonen som vil være avgjørende for om flytebryggen kan godkjennes. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Fagetaten kan ikke se at tiltakets omfang omfattes av en privat sone rundt et naust slik klager anfører. Fagetaten viser til flytebryggen er 45 m2 og er 18 meter lang. Fagetaten er enig i at ordlyden «vesentlig» medfører en relativt høy terskel. Fagetaten mener at tiltaket bryter denne terskelen. Fagetaten legger til grunn at tiltaket vil medføre et vesentlig inngrep i strandsonen og tiltaket vil ha en privatiserende effekt. I tillegg vil en godkjenning danne presedens som vil medføre at lignende tiltak må godkjennes. Fagetaten finner at hensynene bak LNF-området og strandsonevernet vil bli vesentlig tilsidesatt dersom flytebryggen tillates. Når det gjelder klagers anførsler i forhold til at området allerede er privatisert og at andre har lagt ut flytebrygger så vises det til avslagsvedtakets begrunnelse der anførsel tilbakevises. Klager mener i forhold til presedensvirkning at det må gjøres en konkret vurdering og skilles mellom flytebrygger oppført før (som i dette tilfellet) og etter 1985 lov da det før da ikke var avklart søknadsplikt for slike tiltak. Fagetaten legger til grunn at flytebryggen som er 45 m2 og 18 lang er oppført etter 1997. Det vises til flyfoto fra 1997. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets konklusjon om at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsene om LNF-område og byggegrense langs sjø. Fagetaten ser ikke grunnlag for å vurdere nærmere om fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3.1.3 Vedrørende dispensasjon fra plankrav Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse punkt 1 plankrav. Hovedhensynet bak bestemmelsen er at areal og ressursdisponeringen avklares ved en overordnet planprosess, og ikke ved enkelt sak. Overordnede forhold kan blant annet være forvaltning av strandsonen. Klager mener at hensynene bak plankravet ikke blir ikke «vesentlig tilsidesatt» ved en dispensasjon. Klager anfører at legalisering av en enkeltstående flytebrygge ikke medfører behov for reguleringsplan. Fagetaten viser til at avslagsvedtaket allerede gir god begrunnelse for hvorfor anførselen ikke kan slå igjennom. Fagetaten ser ikke grunnlag for å gjenta dette og viser til avslagsvedtakets begrunnelse side 5. Fagetaten viser til avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon som tiltres. 3. Konklusjon Det anbefales at vedtak av 22.07. 15 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart datert 18.12.15 2. Flyfoto fra 2014 3. Flyfoto fra 2005 4. Flyfoto fra 1997 4
5. Situasjonsplan 6. Supplerende klage mottatt 15.12.15 7. Kart vedlagt klage mottatt 15.12.15 8. Klage på søknad mottatt 28.08.15 9. Avslag datert 22.07.15 10. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland 11. Uttalelse fra Grønn etat 12. Dispensasjonssøknad 13. Følgebrev 14. Bekreftelse 15. Brev Opplysninger til sak 16. Notat 17. Vedrørende tolkning av flyfoto 18. Tegning 5