SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: GNR 108/2 Arkivsaksnr.: 12/286 SØKNAD OM DISPENSASJON TIL FASADEENDRING OG TILBYGG TIL HYTTE GNR 108/2 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det ikke dispensasjon for tilbygg på eksisterende hytte beliggende på gnr.108 bnr.2 og oppføring av uthus som omsøkt 14.04.12. Omsøkte tiltak er i direkte strid med de hensyn gjeldende arealplan er satt til å ivareta da området er lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsområde med forbud mot bygging. Det er også lagt vekt på at søknad om fradeling av eksisterende hytte ble avslått i vedtak FMS 59/11 den 09.11.11, at eksisterende hytte ligger i et sammenhengende jordbruksområdet, og hensynet til om at det ikke er ønskelig med fragmentering av dyrkajord. Ikke søknadspliktige tiltak i hht. plan- og bygningsloven tillates. Endring av type- og størrelse på vinduer tillates da det er over 200 meter til nærmeste bolighus. Vedlegg: 1. Søknad datert 14.04.12 2. Utsnitt av kommuneplanens areadel 3. Ortofoto over området 4. Protest fra gnr. 108 bnr.16 datert 16.04.12 5. Kommentar til protest, brev datert 25.05.12 6. Saksframlegg med vedtak i sak FMS 59/11 datert 09.11.11 Saksopplysninger: Kommunen mottok den 17.04.12 søknad om dispensasjon for fasadeendring, tilbygg (23 m2) på hytte samt oppføring av uthus (15 m2) til eksisterende hytte på Gammelplassen, beliggende på gnr.108 bnr.2 på Aarem. Hytta ble solgt fra grunneier på gnr.108/2 i 2011, og det er de nye eierne som søker om dispensasjon fra gjeldende arealplan for å gjennomføre ønsket utbygging og restaurering. Følgende moment er tatt inn som begrunnelsen for å søke dispensasjon: - Hytta har manglet vedlikehold inntil ny eier overtok sommeren 2011, og videre bruk er avhengig av restaurering.
- Tiltakene vurderes av søker til å ikke være en vesentlig utvidelse av fritidsbebyggelsen, og hensynet til LNF-formålet ansees å ikke bli vesentlig tilsidesatt. - Mener fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene; opprettholdelse av eksisterende forhold vil medføre ytterligere forfall av bygningsmassen. - Planlagt uthus er tilpasset eksisterende terreng og berører ikke visuelle, kulturlandskapsmessige- eller landskapsmessige hensyn. - Allmennhetens frie ferdsel og hensyn til dyrelivet blir ikke påvirket som følge av tiltaket. Det søkes også om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29 pkt 4 for å plassere planlagt uthus nærmere nabogrense enn 4 meter. Det søkes om oppføring 1,2 2,0 m fra grense mot gnr.108 bnr.16. Begrunnelsen for dette er at denne plasseringa vil gi best ly mot vær og vind, samt at det er mest gunstig for utnyttelsen av tomta. Uthuset tenkes malt i samme farge som hytta, og søker mener det ikke vil være til sjenanse. Avstand til nærmeste bolighus er oppgitt å være ca. 210 meter. Nabovarsel er sendt gnr.108 bnr.16 og gnr.108 bnr.2. Kopi av søknad datert 14.04.12 følger vedlagt. Planstatus Eksisterende hytte omfattes ikke av reguleringsplan, og det framgår av plan- og bygningslovens 11-6 tredje ledd at kommuneplanens arealdel skal legges til grunn ved avgjørelser av søknad etter reglene i 20-1 første ledd bokstav a til m, jf. 20-2 og 20-3. Hytta ligger i gjeldende arealplan i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) med forbud mot spredt bolig- og fritidsbebyggelse (sone 1). Under følger kopi av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for LNF- sone 1 (bestemmelse med uthevet skrift, annen skrift er veiledende). SONE 1: LNF-områder med forbud mot spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Innenfor disse områdene tillates ikke ny eller vesentlig utvidelse av bolig- og fritidsbebyggelse, jfr. lovens 20 4 første ledd nr. 2. Dersom en fraviker byggeforbudet, skal det kreves reguleringsplan når det oppstår en gruppebebyggelse på 2 eller flere slike bygg. Eventuell oppføring av ny og endring av eksisterende bebyggelse på Fjølåsen kan tillates dersom det i forkant utarbeides forvaltningsplan for området og tiltaket er i samsvar med denne. Forvaltningsplanen må godkjennes av kommunen. Ved søknad om dispensasjon må særlige grunner vurderes opp i mot de hensyn planen er ment å ivareta. Det vises til retningslinjene hensyn som planen er ment å ivareta jfr. F- nummer på plankartet. Retningslinjene skal legges til grunn ved behandling av dispensasjonssøknader sammen med til en hver tid gjeldende sektorkart. Hytta ligger i F-område 18, og det framgår av retningslinjene at planen i dette området spesielt er ment å ivareta Åpent myrlandskap, vilt, skjerming av riksveg. Hensynet til dyrket mark er ikke spesielt nevnt, men det legges til grunn at dette er en av årsakene til at arealet er lagt ut som et LNF-område. Det framgår ellers av retningslinjene, at gjeldende sektorkart skal legges til grunn ved behandling av dispensasjonssøknader.
Søknaden er i strid med gjeldende arealplan fordi det er forbud mot ny eller vesentlig utvidelse av bolig- og fritidsbebyggelse i området, og søknaden må derfor behandles som søknad om dispensasjon. Adkomst, vann og avløp Hytta benytter eksisterende driftsveg (traktorveg) på ca. 290 meter med eksisterende avkjørsel fra fv. 710. Driftsvegen ligger mellom dyrkamarka i sør og kantsone mot Aaremselva i nord. Hytta har innlagt vann og godkjent avløp. Eksisterende hytte er oppført nærmere nabogrense mot gnr.108 bnr.16 enn 4 meter. Tidligere behandling av søknad om fradeling Søknad om fradeling av tomt til eksisterende hytte på gnr.108 bnr.2 ble behandlet i formannskapet den 09.11.11 sak 59/1. Søknaden ble behandlet som en dispensasjon, og den ble oversendt naboer og sektormyndigheter for uttalelse. Hytta ble ikke godkjent fradelt, og det ble lagt vekt på hensynet til dyrkajord, og arealplanens prinsipp om å ikke bidra til hyttebygging inne i produktive landbruksarealer. Et argument mot fradeling var også at fradeling vil øke forventingene om standardheving, ev. utvidelse og økt bruk i forhold til dagens situasjon. Formannskapets vedtak ble ikke påklaget. Innkommet merknad til søknad og søkers kommentar til protest Eier av naboeiendommen gnr.108 bnr.16 har i brev datert 16.04.12, kommet med merknad til mottatt nabovarsel fra Sæther / Bakkeli. Nabo protesterer mot bygging av uthus på eiendommen Gammelplassen på bnr.108 bnr.2 pga. at den er tenkt oppført inntil 1 meter fra eiendommen gnr.108/16, det det er et LNF-område og at utbygginga fører til økt bruk og da vil være til hinder for ønskelig drift av jordene. Søkerne har i brev dater 25.05.12 kommentert protestene fra gnr. 108 bnr.16: Pkt. 1; Uthus tenkt satt opp inntil 1 m fra grense mot 108/16. - Det søkes spesielt om å få sette det opp nærere enn 4 meter, og man mener plasseringen vil gi bedre muligheter til bruk av eksisterende tomteareal. Peker på at uthuset ikke vil komme i konflikt med annen bebyggelse, og at det ikke er i strid med brannsikkerheten for gnr.108/16. Uthuset vil kun være synlig ved kjøring på traktorvei eller arbeid på dyrkamark. Pkt. 2; Det er LNF område. - Oppføring av uthus og tilbygg kan kun skje etter dispensasjon, og utøvende myndighet er kommunen, ev. påklage til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Tillatelse kan gis av myndighetene og ikke av nærmeste naboer. Omsøkte tiltak kan ikke sies å være vesentlig utvidelse, og hensynet til LNF anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Planlagt uthus og tilbygg berører ikke visuelle, kulturlandskapsmessige eller landskapsestetiske hensyn, men er tilpasset eksisterende terreng.
Pkt. 3; Utbygging av Gammelplassen fører til økt bruk og blir da til hinder for ønskelig drift av jordene : - Dette medfører ikke riktighet. Bygging av uthus inntil 1 meter fra tomtegrense og begrenset utbygging av hytta vil ikke hindre kjøring på traktorveg som går forbi uthuset, heller ikke på jordene. Byggingen vil ikke hindre spredning av møkk, slått av fôr eller slipp av dyr på beite. Vurdering: Omsøkte tilbygg til eksisterende hytte (23 m2) og oppføring av uthus (15 m2) må i dette tilfellet anses som vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse. Dette begrunnes med at det i utgangspunktet er forbud mot all bebyggelse ut over det som er tilknyttet stedbunden næring. Fritidsbebyggelse er ikke definert som stedbunden næring. Det må derfor anses å være lite som skal til før det regns som vesentlig utvidelse. Fritidsbebyggelsen er i dette tilfelle ei brakke som over tid er tatt i bruk som hytte av grunneier. Grunneier har nå solgt hytta, men fradeling ble avslått med henvisning til gjeldende arealplan. Ved søknad om fradeling ble lagt vekt på at hytta lå midt i et eksiterende landbruksområde. Det er lite ønskelig å bidra til etablering av hytte midt i et landbruksområde, da man er kjent med at det lett oppstår interessekonflikter mellom fritidsboliger og landbruksdrift, særlig i forhold til spredning av gjødsel og lagring av rundballer. Oppføring av bygg nærmere nabogrense enn 4 meter Protest fra naboeiendom tilsier at det kan oppfattes som problematisk å ha en hytte midt inne i et landbruksområde, og at det ikke er ønskelig. Kommunen har etter plan- og bygningslovens 29-4 anledning til å godkjenne oppføring av bygg under 50 m2 nærmere nabogrense enn 4 meter. I dette tilfelle er det avgjørende punkt, at det ikke skal tillates ny bebyggelse i området. Kommunen registrerer at nabo ikke ønsker mer bebyggelse, og oppfatter hytte i landbruksområde vil kunne være til ulempe for videre drift. Om dispensasjon gir flere fordeler enn ulemper, samt hensyn til landskap Søke mener det vil være flere fordeler enn ulemper med å gi dispensasjon. Planmyndigheten må vurdere dispensasjonen ut fra de hensyn planen er ment å ivareta. Sett ut fra det ståsted er det ikke klart at det vil være en fordel å gi dispensasjon. Ordinært vedlikehold kan utføres uten at det søkes om dispensasjon og utvidelse. Hvorvidt omsøkte tiltak passer inn i landskap og terreng er ikke tillat vekt, da det er prinsippet om ikke å tillate fritidsbebyggelse for å unngå fragmentering av sammenhengende jordbruksområde som av kommunen ansees å være av størst betydning. Det er også vurdert det faktum at hytta ligger her, og at den vil ikke forsvinne selv om det ikke gis tillatelse til tilbygg og uthus, men tillatelse til utvidelse av hytte som aldri er godkjent og oppført i et område med byggeforbud, er uheldig. Restaureringsarbeider som kan tillates Tiltak 1 som er omsøkt i dispensasjonssøknaden; Innvendig renovasjon av hytte; ny isolasjon, nytt gulv, nytt bad, nytt kjøkken er ikke søknadspliktige tiltak jf. plan- og bygningslovens 20-1, og vil kunne gjennomføres. Det samme gjelder skifte av utvendig
kledning og nytt tak. Dersom man ved skifte av vinduer endrer størrelse og plassering, kan det medføre søknadspliktig fasadeendring. I dette tilfelle finner kommunen at det pga. avstand til nærmeste bolig (ca. 200 meter) ikke vil ha negativ betydning i forhold til naboer om størrelse- og type vinduer endres, og vil tillate ev. endring i vindustype. Oppsummering Administrative vurderinger er i hovedsak de samme som framgår av saksframstillinga i sak FMS 59/11 ved søknad om fradeling av hytta. Økonomiske og privatrettslige forhold tillegges ikke vekt, da saken kun er vurdert i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Etter en total vurdering av situasjonen finner administrasjonen det mest riktig å ikke gi dispensasjon for omsøkt tilbygg og oppføring av uthus. Prinsippet om å ikke tillate spredt fritidsbebyggelse i jordbruksområder er tillagt størst vekt i saken, og at det er en oppfølging av vedtaket om å ikke tillate fradeling av tomta, jf. sak FMS 59/11. Det legges også vekt på at hytta kan restaureres uten at det oppføres tilbygg og uthus. Fordi det er innstilt på administrativt avslag på dispensasjonssøknaden, er den ikke oversendt sektormyndigheter og naboer for uttalelse. Dersom formannskapet skulle gå inn for å gi dispensasjon for omsøkte tiltak, må saken oversendes sektormyndighetene for uttalelse før det fattes endelig vedtak i saken. jf. plan- og bygningslovens 1-6.