Søgne kommune Arkiv: 20/123 Saksmappe: 2014/2550-29195/2015 Saksbehandler: Bjørg Holme Dato: 05.08.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen - ny fritidsbolig til erstatning for eksisterende - GB 20/123 - Sjursholmen 32 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av ny fritidsbolig som erstatning for eksisterende fritidsbolig, på GB 20/123 mottatt i kommunen 29.5.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Sjøsettingsrampe og alt som er plassert i det området som på planen er regulert grønt, øst for sjøboden, trekkes ut av søknaden i samråd med ansvarlig søker. Dispensasjons gis på følgende vilkår: 1. 5 i reguleringsbestemmelsene vedrørende fargevalg må følges. Det foreligger ikke protester til søknaden. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende fritidsbolig og sjøhus og oppføring av ny fritidsbolig og sjøhus på GB 20/123, Sjursholmen 32. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Oppføring av ny fritidsbolig er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for å kunne godkjennes. Ansvarlig søker har i telefonsamtale 24.8.2015 bekreftet at sjøsettingsrampen som er plassert øst for sjøboden, i det området som på reguleringsplanen er regulert grønt, trekkes ut av søknaden. Det er ikke søkt om dispensasjon for dette. I følge Fylkesmannen i Rogaland gjelder reguleringsplanen bare for de 7 nye hyttene som er omtalt, se vedlagt skriv. Den aktuelle eiendommen er ikke en av de 7 nye
hytteeiendommene. Oppføring av fritidsbolig som søkt om vil derfor være avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Sjøbod på inntil 30 m² kan i følge reguleringsbestemmelsenes 3 tillates på egen tomt, og er derfor ikke avhengig av dispensasjon. Det er oppgitt i søknaden at eiendommen skal kobles til offentlig vann og avløp. Det pågår en sak vedrørende offentlig vann og avløpsanlegg i område, se sak 2014/1696. Den aktuelle eiendommen er en av eiendommene som skal kobles til anlegget. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til område for fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Sjursholmen-Krossneskilen. Reguleringsplanen er egengodkjent 15.6.1989. Relevante bestemmelser i saken: Det kreves dispensasjon fra følgende i reguleringsbestemmelsene: 2. Byggeområde: Hytter I området kan oppføres inntil 7 nye hytter, slik som vist på reguleringsplanen. Brutto golvareal (inkl. evt. uthus) skal ikke overstige 100 m² pr. tomt. Bebyggelsen skal være i 1 etasje og ha saltak. 3. Ved evt. bygging av sjøbod på egen tomt skal denne max være 30 m². 5. Ved maling av hyttene skal det benyttes naturtilpassede farger. Naturmangfoldloven: Se uttalelse fra fagleder miljø og landbruk. Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at eksisterende hytte ligger ca. 20 m fra sjøen. Ny hytte blir plassert på samme sted men får et vesentlig større fotavtrykk. Ved vurdering av dispensasjon gjelder bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Søgne kommune hører her til område med stort press på arealene. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Evt. tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Eiendommen ligger i utkanten av et større område med registrerte fuglearter av stor forvaltningsinteresse (Nær Truet). Reguleringsplanen er gammel. Nye tiltak som fører til økt bebyggelse/aktivitet bør derfor i utgangspunktet først avklares gjennom revisjon av plan. I dette tilfellet der det gjelder erstatningshytte, vil vi ikke frarå dispensasjon, men kommunen bes vurdere vilkår som gir nye tiltak god naturtilpasning. Fagleder miljø og landbruk: uttaler at Kussevigfjorden er registrert som område som huser fuglearter av stor forvaltningsinteresse. GB 20/123 ligger i utkanten av det registrerte området. Fagleder miljø og landbruk kan ikke se at oppføring av ny hytte på eiendommen vil gi nevneverdig uheldig påvirkning av fuglelivet i området. Utover dette foreligger det ingen registreringer av viktig natur som kan påvirkes av tiltaket. Kunnskapsgrunnlaget jf. Naturmangfoldloven 8 anses som tilstrekkelig i forhold til tiltakets karakter, samt at effekten av tiltaket anses for å være av ikke nevneverdig art. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til søknaden. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Ny hytte er lagt mer eller mindre på plasseringen til dagens hytte. Det har i forbindelse med prosjekteringen blitt foretatt landmåling av Landmåler Sør AS, for å sikre stor presisjon i både plassering og høyder på tomten. Data fra disse målinger av terreng er vedlagt søknaden. Fasader, snitt og høyder er prosjektert med dette som grunnlag. Hytten er prosjektert for å tilpasse seg eksisterende fjell formasjoner og svaberg. Dagens hytte ligger på høyeste punkt på eiendommen. Vi har jobbet med å tilpasse det nye bygningsvolumet til landskapet med å brette og trappe seg ned på samtidig som man bevarer fjellformasjonene på sjøsiden synlige. Det er positivt at det gjøres et grundig arbeid med prosjekteringen for å tilpasse hytta til landskapet og terrenget.
Gulvene i hytten følger terreng formasjonene. Ny hytte er litt større enn platået der dagens hytte ligger. Omsøkt hytte strekker seg derfor lengre østover og gulvet i den østlige delen legges ned mot eksisterende terreng. Hyttens hovedgulv er todelt med en trapp mellom. Hytten heves til kote + 2,50, i forhold til opprinnelig søknad og er prosjektert for å tåle stormflo til kote 2,5. Sjøboden er prosjektert til å tåle stormflo opp til kote +2,25. Tiltaket er i tråd med bestemmelsene når det gjelder høyde over havet, siden det er prosjektert til å tåle stormflo. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om riving av eksisterende fritidsbolig og sjøbod og oppføring av ny fritidsbolig med sjøbod. På grunn av at reguleringsplanen bare omfatter de 7 nye hyttetomtene i det regulerte hytteområdet er oppføring av ny hytte avhengig av dispensasjon for å kunne gjennomføres. Sjøbod på 30 m² er hjemlet i reguleringsbestemmelsene og krever ikke dispensasjon. Sjøboden er i tråd med kommuneplanens bestemmelser når det gjelder utforming, bortsett fra størrelsen, som er i tråd med reguleringsbestemmelsene som tillater sjøbod på 30 m² i tillegg til hytta. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1989, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak reguleringsplanen er at eiendommen skal benyttes slik som i dag til byggeområde for fritidsbolig. For å begrense byggingen i strandsonen er det likevel bare de 7 nye hyttene som omfattes av reguleringsplanen, jfr Fylkesmannen i Rogaland sin tolkning, se vedlegg. Det foreligger også en tolkning gjort av planutvalget fra før fylkesmannen i Rogaland sin tolkning trådte i kraft. Her slås det fast at hver fritidsbolig kan bebygges med fritidsbolig med totalt bruksareal som ikke overstiger 100 m², samt sjøbu med totalt bruksareal som ikke
overstiger 30 m². Dette vedtaket anses ikke lengre å være gjeldende for annet enn de 7 nye fritidsboligtomtene, men kan likevel anses som retningsgivende i en dispensasjonsvurdering. Det er gitt tillatelse til erstatningsfritidsboliger på flere andre eiendommer innenfor planområdet, som ikke er en av de 7 nye fritidsboligene. Det er ikke uvanlig at det gis mulighet til å erstatte allerede eksisterende fritidsboliger. I dette tilfellet er området allerede regulert, men det er kun på de nye tomtene i planen det tillates bygging, med unntak av sjøbod. Planen regulerer likevel hva slags formål allerede eksisterende hyttetomter skal ha, dvs. fritidsboligformål. Det virker fornuftig at de samme bestemmelsene legges til grunn ved bebyggelse på alle hyttetomtene innenfor det regulerte område, dvs i tråd med de tolkninger av bestemmelsene planutvalget tidligere har gjort hvis det ikke er spesielle hensyn som tilsier noe annet. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket, på grunn av at det er snakk om å erstatte en eksisterende fritidsbolig med en ny. Dette vil ikke generere trafikk som vil føre til at sikkerheten forringes i vesentlig grad. Administrasjonen vurderer derfor heller ikke tiltaket til å ha uheldig innvirkning på helse og miljø. De strenge nasjonale føringene som gjelder bygging i strandsonene og Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Tomten og området rundt fremstår som svært privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. En kan heller ikke se at tiltaket vil få negativ virkning på kystlandskapet, da det dreier seg om oppføring av ny fritidsbolig som erstatning for eksisterende, i et område som allerede fremstår som svært bebygd. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for riving av fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Ny sjøbu krever ikke dispensasjon. Kommunen skal behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det må, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at det er spesielle ulemper for allmenheten ved at eksisterende hytte fra 70-tallet erstattes med en ny hytte. Den nye hytta synes godt tilpasset terrenget og landskapet og vil ikke skade naturverdiene i landskapet. Det anses som en fordel for området og dermed samfunnet at bebyggelsen oppgraderes og vedlikeholdes. Det er ikke uvanlig at det gis tillatelse til ny bebyggelse på allerede eksisterende hyttetomter. Dette er med på å skape forutsigbarhet når det gjelder verdien av en eiendom. Enhver bebyggelse på den aktuelle eiendommen, bortsett fra sjøbod, vil kreve dispensasjon. Siden området allerede er regulert, og ferdig utbygd, kan en ikke se at en oppnår mye med å utarbeide en ny reguleringsplan. Det finnes ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon.
Administrasjonen mener etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart og tegninger 3 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - bygging av hytte - GB 20/123 4 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om oppføring av fritidsbolig på GB 20/123 - Sjursholmen 32 5 Forståelse av bestemmelsene til planen - Fylkesmannen i Rogaland - GB 20/123 - Sjursholmen 32 6 Bekreftelse på at båtutsettingsrampen tas ut av søknaden - Fritidsbolig - GB 20/123 - Sjursholmen 32