SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5500-3 Arkiv: PLNID 20100006 Saksbehandler: Nadine Ekløf Sakstittel: OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR KRONSTAD BOLIGOMRÅDE Planlagt behandling Planutvalget Administrasjonens innstilling Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 legges detaljreguleringsplanforslag for Kronstad boligområde, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 03.02.16, ut på offentlig ettersyn og sendes på høring med seks ukers merknadsfrist. Saksutredning Vedlegg: 1. Plankart, datert 03.02.16 2. Planbestemmelser, datert 03.02.16 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 03.02.16 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: VA-plan Vedlegg 5: Støyrapport Vedlegg 6: Kryssløsning Kronstad boligområde notat Vedlegg 7: Solstudier Vedlegg 8: Vannlinjeberegning for Tverrelva ved Kronstad camping Vedlegg 9: Grunnundersøkelse Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr. 15/5500 og 14/2902. Bakgrunn Byggmester Geir Svendsen AS og Kronstad Eiendom AS ønsker å bygge boliger på gamle Kronstad camping. Konsulent for detaljreguleringsplanforslaget er Haldde arkitekter AS. Planforslaget ble fremmet i desember 2015 og ble da sendt tilbake for revisjon. Forslagsstiller har nå revidert planforslaget for utlegging til offentlig ettersyn. Gjeldende planstatus Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta, vedtatt 21.06.11. Området er satt av til boligbebyggelse med krav om felles planlegging for eiendommene
gnr/bnr. 33/219 og 33/1020. I vedlegg 2, til kommuneplanens bestemmelser, angis boligpotensialet på Hammarijordet sør å være 100 boliger i blokkbebyggelse. En reguleringsplan er tilstøtende til ny detaljplan: Tømmerveien boligområde og nærbutikk, vedtatt 08.10.13 (planid 20110012) Planforslaget Planforslaget består av plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse med tilhørende rapporter/utredninger (vedlegg 3). Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av om lag 145 nye boenheter i blokkbebyggelse og om lag 900 m 2 næringsareal i et næringsbygg. I tillegg vil det bli satt av arealer til lekeplass, grøntdrag, turløype og nødvendig infrastruktur. For øvrige detaljer vises det til plandokumentene, vedlegg 1-3. Høring/merknader I henhold til pbl. 12-18 ble varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet sendt ut i august 2014, og berørte parter og myndigheter tilskrevet. I forbindelse med varslingen kom det inn 7 merknader. Oppsummerings av innspillene med forslagsstillers kommentarer finnes i planbeskrivelsens vedlegg 2 (vedlegg 3). De viktigste innspillene omhandler forhold knyttet til trafikk, universell utforming, støykartlegging og unges forhold. Det anbefales også at temaene flom, radon og tilgjengelighet for utrykningskjøretøy er aktuelle for nærmere vurdering i ROS-analysen. Økonomiske konsekvenser Selve boligfeltet forutsettes bygget ut i privat regi av forslagsstiller. Det forutsettes at det utarbeides en utbyggingsavtale med Alta kommune hvor man avklarer hvilke økonomiske plikter som påhviler utbygger og Alta kommune. Etablering av boligfeltet betinger blant annet at det må bygges en del offentlig infrastruktur som i ettertid skal overtas av Alta kommune fir fremtidig drift og vedlikehold, herunder bl.a. kjøreveger, g/s-vei, vann- og avløpsanlegg m.m. Vurdering Generelt Ett nytt boligfelt på Kronstad med blokkbebyggelse vurderes som positiv for både nærområdet og Alta som helhet. Det er en mangel på leiligheter i Alta og i østre delen av byen er eneboliger den vanligste boligformen. Området for planforslaget er plassert nær vann og grøntareal, noen som må sees som et svært fordelaktig område for boliger. Nå når kollektivtrafikken blir bedre og bedre, kan man lettere ta seg til sentrum også uten bil. Planforslaget vurderes å være grundig bearbeidet fra forslagsstiller side og man har hatt en god og konstruktiv plandialog med kommunen. Boligområdet Planområdet kommer at bestå av 8 blokkhus med parkeringskjeller, oppdelt i 4 forskjellige formålsområder (B1-B4). Området skal bygges ut trinnvis ifølge de ulike områdene på plankart. Selve blokkene varierer mellom 3 og 4 etasjer og noen har inntrukket toppetasje. Blokkene skal ha flatt tak, men det legges også til rette i bestemmelsene for innslag av pulttak. Terrenget innenfor byggeområdene skal arronderes så at det bildes et
gjennomsnittlig terrengnivå gjennom planområdet og dette skal fremstå som et bølgende grønt landskap. Uteoppholdsarealer skal opparbeides med et parkmessig preg og møblering kommer at tilføres disse arealer. Fig 1: Situasjonsplan over planområdet som godt viser hvor grønt området er. Total bebygd areal (BYA) kommer til å ligge på 45 til 60 % beroende på hvilken av de ulike byggeområdene man ser på. Planforslaget legger opp til 145 boenheter, dette er 45 mer enn i kommuneplanens estimat på området. Planadministrasjonen vurderer økningen som positiv, men planforslaget er i strid med premissene i overordnet plan. Det er godt om plass på planområdet, og gjennom at plassere alle boenhetene i blokkhus kan man skape en høyre utnyttelse som forlater mye av det eksisterende grøntarealet. Det skal etableres private, inngjerdede småbarnslekeplasser innenfor alle byggeområder. På planområdet skal det også etableres 2 felles lekeplasser, der den ene skal inneholde ballbane med kunstgressdekke og den andre skal inneholde akebakke. Lekeplassen med ballbane bygges ut i ulike byggetrinn og deles derfor opp i 2 ulike formål (f_l1 og f_l3). Planadministrasjonen er fornøyd med at det skal etableres både mindre lekeplasser, men også en grendelekeplass. Den kommer å bli et positiv innslag for mange barn i de nye blokkene med også de som bor rundt om i nærområdet. Næringsbebyggelse
Ved innkjøringen til planområdet kommer det at finnes mulighet at tilrettelegge for et næringsbygg, med parkering og uteoppholdsareal (som skal utstyres med hva som trengs for utendørs trening). Det er ikke planlagt hva som skal etableres i dette bygg eller når det bli oppført, men det tillates ikke drift som oppleves som skjemmende for boligområdet i form av støy, lukt og/eller visuelt rot. Det har vært trukket frem for eksempel treningsstudio, eller andre næringsaktiviteter som kan styrke bomiljøet i området. Trafikale løsninger Trafikksikkerheten for myke trafikanter vurderes å være ivaretatt på en god måte gjennom et sammenhengende nettverk av gang- og sykkelveier inne på og inntil området. En hovedvei går gjennom området og avsluttes i en vendehammer, langs med den skal det etableres gangvei. Langs med E6 er det allerede mye trafikk ved visse tidspunkter på dagen og et stort nytt boligfelt kommer å generere mer trafikk. Det er derfor inngått en avtale med Statens vegvesen om et forbedret kryss på E6 ved innkjøring på Hammarijordet. Rekkefølgekraven i bestemmelsene sier at det får bli oppført inntil 72 boenheter før ny kryssløsning skal detaljprosjekteres, opparbeides og ferdigstilles. Planadministrasjonen vurderer løsningene inne på området med gangvei, kryssinger og turveg så vel som ny kryssløsning på E6 som gode og nødvendig da det i framtiden kan bli mange mennesker som bor her. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jf. planbeskrivelsens vedlegg 3. NVE har i sin uttalelse ved planoppstart opplyst om at det må vurderes både flom og grunnforhold i området i en ROSanalyse. Det er gjort en grunnundersøkelse, så vel som støyrapport, vannlinjeberegning og et eget notat om utbedring av kryss på E6. Den del av planområdet som grenser mot E6 er i betydelig grad utsatt for trafikkstøy (ligger innenfor gul og rød støysone). Dette er noe man må ta hensyn til i planen og også derfor en støyutredning er utarbeidet. Utredningen konkludert med at det vil være behov for gjennomføring av avbøtende støytiltak for en del av bebyggelsen og for enkelte av private og felles uteoppholdsarealer. Der er ikke avdekket forhold i og rundt planområdet som skulle tilse at planlagt utbygging ikke bør eller kan gjennomføres. Forslagsstiller har tilpasset bebyggelsen uti fra det som kommet fram i utredningene. Foreløpig vurdering av Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i nml. 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er planadministrasjonens foreløpige vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli nevneverdig berørt av omsøkte endring. En videre vurdering etter naturmangfoldslovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Konklusjon/oppsummering Planforslaget legger opp til et antall boenheter som vesentlig skiller seg ut fra føringer i Kommuneplanens arealdel. Til tross for dette er forslaget bra presentert og administrasjonen kan ikke se at antallet boenheter skulle gå ut over bokvalitet på området.
Planadministrasjonen vil etter en samlet vurdering anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Alta, 04.02.16 Oddvar Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.