Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/4161-39 Arknr.: GNR 107/1129 Saksbehandler: Ingeborg Austreng BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 13/14 08.04.2014 Plan og byggesaksutvalget 28/14 17.06.2014 Eldrerådet 22/14 08.09.2014 Rådet for likestilling av funksjonshemmede 27/14 08.09.2014 Plan og byggesaksutvalget 38/14 09.09.2014 OPPFØRING AV 3 BOLIGBLOKKER JETTEGRYTA 1 - GNR 107 BNR 1129 Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til reguleringsplan for Jettegryta 1, datert 25.06.2014, ut til offentlig ettersyn. Ingress/hovedbudskap: Jettegryta 1 er i dag regulert til bolig, der det i henhold til reguleringsplanen kan oppføres sammenhengende bebyggelse slik som rekkehus, kjedehus, atriumhus i inntil 2 etasjer eller terrassert bebyggelse. Reguleringsforslaget som nå fremmes legger opp til tre boligblokker med til sammen 25 leiligheter. Saksopplysninger: Jettegryta 1, gnr/bnr 107/1129, er i dag regulert til bolig i reguleringsplan for felt Q3, Langhus, vedtatt av Ski kommunestyre 3.1.1985. For det aktuelle området gjelder bestemmelsen 5 a der det står at «I området skal det oppføres sammenhengende bebyggelse slik som rekkehus, kjedehus, atriumhus mv i inntil 2 etasjer eller terrassert bebyggelse». I bebyggelsesplan for området datert 20.04.1989 er området avsatt til annet fellesareal- grendehus. Gjeldende reguleringsbestemmelser for område Q3 ble sist endret 26.01.05. Historikk Tomta er i dag bebygget med grendehus i henhold til gjeldende bebyggelsesplan. Dette grendehuset er solgt fra grendelaget til Vari Haugjordet AS som ønsker å bygge tre boligblokker med til sammen 25 leiligheter og parkeringskjeller på tomta. Plan- og byggesaksutvalget vedtok den 08.04.2014 en mindre reguleringsendring for Jettegryta 1. Vedtaket innebar en endring fra reguleringsformålet bolig, begrenset til «rekkehus, kjedehus, atriumhus mv i inntil 2 etasjer eller terrassert bebyggelse» ble endret til en regulering som gir mulighet for etablering av tre boligblokker i fire etasjer. Plan- og byggesaksutvalgets vedtak ble påklaget av 27 naboer i likelydende brev mottatt datert 12.13. og 14. mai. Klagen ble behandlet 17.06.2014, og det ble gjort følgende vedtak; «Kommunen gir klager medhold i at det er begått saksbehandlingsfeil i denne saken. Saken burde ha vært varslet naboene, og konsekvensen av dette ville vært at endringene i reguleringsplanen måtte blitt behandlet som en vanlig reguleringsendring, ikke en mindre reguleringsendring.
Rådmannen viser til forvaltningslovens 33; klagen anses som begrunnet, og rådmannen anbefaler at vedtaket om mindre reguleringsendring oppheves. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med saken kan denne behandles som en reguleringsendring i henhold til plan- og bygningslovens 12-14.» 2 Varsel og innkomne merknader Ut i fra dette vedtaket varslet tiltakshaver oppstart av detaljreguleringsplan i henhold til 12-8 den 20.06.2014, med frist for merknader innen 21.07.2014. Det kom inn tre merknader fra statlige og regionale myndigheter, to bemerkninger fra tjenesteytere og en felles uttalelse/naboprotest fra ca tretti beboere i Jettegryta og Tyriveien. Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Statens vegvesen har ingen merknader til saken. Akershus fylkeskommune har i sin uttalelse til saken fokus på Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, og at leke- og fellesarealer bør legges på steder som er naturlig egnet for lek, med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Videre viser de til Miljøverndepartementets utkast til rikspolitiske retningslinjer for universell utforming og ber kommunen vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Follo Ren opplyser i sin uttalelse om hvilke krav de setter til utforming av renovasjonsløsning. Energi 1 opplyser om at det må etableres en ny nettstasjon for den planlagte bebyggelsen. Naboprotesten viser til rådmannens saksfremlegg i forbindelse med klagebehandlingen der det står at tiltakshaver bør vurdere prosjektet opp mot de innkomne klagene. De påpeker at det etter deres opplevelse har vært lite reell dialog mellom tiltakshaver og naboene. De viser også til tidligere protester i saken. Protestene går i hovedsak på økt trafikk, begrensende parkeringsareal, økt press på fellesareal, og endringen i det opprinnelige småhusmiljøet ved bygging av nye blokker som er langt høyere enn eksisterende bebyggelse i området. Det vises også til tidligere protester og klagen av 12. mai. Alle innspill og protester ligger vedlagt. Vurdering: Ettersom tidligere vedtak ble opphevet med grunnlag i feil i saksbehandlingen, ikke på grunnlag av selve prosjektet anser rådmannen at det er grunnlag for å behandle reguleringssaken videre. For å sikre at alle innspillene er grundig behandlet har rådmannen gått gjennom alle klager og vil i det videre drøfte de momentene som har vært nevnt ett for ett. Parkering Det er i flere innspill, bl.a. i brev fra nabo Erik Heier av 07.11.13 påpekt at parkering i øvre og nedre Tyriveien og i Lyngåsen er et knapphetsgode, og at det også forsvinner flere parkeringsplasser ved salget av dagens grendehus. I planforslaget som blir lagt frem til første gangs behandling er det lagt inn en bestemmelse om at kommuneplanens bestemmelser 13, om parkering gjelder for området. Det står videre at flest mulig parkeringsplasser forutsettes plassert i parkeringskjeller. Dette er også omtalt i planbeskrivelsen, og synliggjort i medfølgende illustrasjon. Bygging av nye blokker vil slik sett ikke redusere dagens muligheter for parkering. Trafikkbelastning Innkjøringen i området er etter befaring med enhet for kommunalteknikk foreslått fra Tyriveien med rampe ned i parkeringskjeller. Avkjørselen er ikke innregulert, men det er satt krav om at det skal utarbeides detaljert utomhusplan som bl.a. viser atkomst. Det skal bygges 25 leiligheter og i henhold til vegvesenets anbefalte verdier for turproduksjon genereres det i snitt 3,5 turer per nye bolig. Dette innebærer en økt turproduksjon på ca 90 turer i døgnet i mertrafikk på Skoglia, og den nederste delen av Tyriveien, men vil i liten grad påvirke resten av boligområdet. Den totale ÅDT på Skoglia per i dag er 5390, og en økning i ca 90 turer representerer derfor en svært begrenset økning.
Lekearealer og fellesarealer Det er i kommuneplanens 11 og 12 satt krav til utearealer og lekeplasser ved regulering. 3 Det er lagt opp til en høy utnyttelsesgrad på 50 % BYA, og den aktuelle tomta er til dels svært bratt. Det har derfor vært problematisk å oppnå nok uteareal av tilfredsstillende kvalitet til å oppfylle de kravene som er satt til uteareal i kommuneplanen med et minste felles boareal på 50 m 2 per boenhet. Det fremmes nå en løsning der terrenget ned mot Skoglia fylles opp og terrasseres, og der det kan etableres en felles takterrasse for uteopphold på to av blokkene. Dette gir et felles uteareal som er stort nok til å oppfylle kravene til minste felles uteareal som er gitt i kommuneplanen. For å sikre at støttemurene mot Skoglia ikke blir for høye, er det satt i maks kotehøyde på 135 for støttemurene på utearealet. Det er også satt krav om at det skal gjøres rede for plassering av lekeplasser i reguleringsplaner. Dette er gjort i illustrasjonen i den medfølgende planbeskrivelsen. Det er videre satt krav i reguleringsbestemmelsene 3.1.2. om at lekeplassene som opparbeides skal ha variert utforming og innhold, være av god estetisk kvalitet og med høy grad av sikkerhet. I forrige behandling av denne saken ble det tilføyd i vedtaket at 12.8 i kommuneplanen må vektlegges i byggesaksbehandlingen. Det er tatt med en formulering i reguleringsbestemmelsene om at lekeplasser skal opparbeides etter kommunens krav. Når det gjelder nærlekeplass og strøkslekeplass anser rådmannen at beboere i Jettegryta 1 vil kunne benytte de lekeplasser og friarealer som finnes innenfor felt Q3. Den økte belastningen på disse arealene vil være begrenset. Endring i nærmiljøet og boligområdets karakter I protesten fra naboene, og i tidligere innspill har det blitt påpekt fra naboer at det opprinnelige småhusmiljøet i området vil endres vesentlig ved bygging av blokker i den høyde som planen legger opp til, og at fra Skoglia vil de tre byggene framstå som meget høye. Blokkene skiller seg vesentlig fra den andre bebyggelsen i Skoglia både i høyde, og utforming, og vil slik sett gi en endring i opplevelsen av det i det umiddelbare nærområdet. Ser man Bøleråsen under ett vil byggingen av de tre planlagte blokkene i liten grad endre karakteren på området. Utsikt og lysforhold For den fremste rekken av eksisterende boliger, Tyriveien 1-9, vil bygging av de tre blokkene som foreslått gi en vesentlig virkning på utsikten, som i dag er relativt fri over ett stort område, kun brutt opp av grendehuset. For å bøte på dette er bebyggelsen splittet opp i tre, slik at lys og gløtt av utsikt i større grad skal slippe gjennom. Det er utarbeidet sol skyggediagrammer for området. Disse viser at de planlagte blokkene vil skygge for de bakenforliggende rekkehusene på sen ettermiddag og kveldstid i vinterhalvåret, men at de utover dette ikke vil kaste skygge av betydning over de eksisterende byggene. De ulike deler av Jettegryta 1 uteareal vil være i skyggen deler av dagen, men det vil alltid være noen steder der det ikke er skygge. Videre vil takterrassene være uten skygge. Økonomiske konsekvenser: Planen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Det er i følge kommunens naturmangfoldregistreringer ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ingen registeringer i artskart. Kommunen vurderer at kommunens naturmangfoldregistrering er oppdatert og av god kvalitet, og at kunnskapsgrunnlaget for planområdet derfor er godt (jfr naturmangfoldloven 8). Ettersom det ikke er funnet verdifull natur i området, og virkningene av tiltaket er svært begrenset ser kommunen ingen grunn til å vurdere prinsippene i 9-12 ytterligere.
Konklusjon: Rådmannen foreslår at planforslaget legges frem til offentlig ettersyn. 4 Ski, 21.08.2014 Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplankart Jettegryta 1 b) Forslag til reguleringsbestemmelser Jettegryta 1 c) Planbeskrivelse Jettegryta 1 d) Situasjonsplan Jettegryta 1 e) Terrengsnitt Jettegryta 1 f) ROS-analyse Jettegryta 1 g) Støyrapport Jettegryta 1 h) Sol skygge analyse Jettegryta 1 i) Utsnitt situasjonsplan for avfall Jettegryta 1 j) Kopi av varsel om oppstart Jettegryta 1 k) Kopi av innpillbemerkninger Jettegryta 1 l) Kopi av tidligere naboprotester Jettegryta 1 Plan og byggesaksutvalgets behandling 08.04.2014: Forslag til vedtak fikk 10 stemmer (3H, 2FRP, KRF, 3A, V) mot 1 stemme (SV) Plan- og byggesaksutvalget godkjenner den omsøkte mindre reguleringsendringen for Jettegryta 1. Det presiseres at det er viktig å sikre utearealer med kvalitet, og at 12.8 i kommuneplanen derfor må vektlegges i byggesaksbehandlingen av saken. Plan og byggesaksutvalgets behandling 17.06.2014: Tobbis Kristiansen, PP ble kjent inhabil i saken. 9 stemmeberettigede Enstemmig vedtatt Mottatte klager på Plan og byggesaksutvalget sitt vedtak av 08.04.2014 om mindre reguleringsendring for Jettegryta 1 anses som begrunnet, da det er begått saksbehandlingsfeil. Med hjemmel i forvaltningslovens 33 velger derfor plan- og byggesaksutvalget å oppheve vedtaket i saken. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med saken kan den fremmes som en vanlig reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 12-14.
5 Eldrerådets behandling 08.09.2014: Eldrerådet fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Eldrerådet tar saken til orientering.» Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Eldrerådets uttalelse er: Eldrerådet tar saken til orientering. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling 08.09.2014: Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Rådet for likestilling av funksjonshemmede ønsker at punkt 2.12 i reguleringsbestemmelsene skal endres slik; «minst 10 % av parkeringsplassene skal legges til rette for funksjonshemmede.» Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken i øvrig til orientering.» Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Rådet for likestilling av funksjonshemmede ønsker at punkt 2.12 i reguleringsbestemmelsene skal endres slik; «minst 10 % av parkeringsplassene skal legges til rette for funksjonshemmede.» Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken i øvrig til orientering. Plan og byggesaksutvalgets behandling 09.09.2014: Melding om vedtak fra Eldrerådets møte 08.09.14 ble delt ut i møte Melding om vedtak fra Rådet for likestilling av funksjonshemmedes møte 08.09.14 ble delt ut Utvalget fremmet følgende tilleggsforslag: Som et tillegg i reguleringsbestemmelsene punkt 2.12 - minst 10% av parkeringsplassene skal legges til rette for funksjonshemmede. Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m Forslag til vedtak med utvalgets tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til reguleringsplan for Jettegryta 1, datert 25.06.2014, ut til offentlig ettersyn. Som et tillegg i reguleringsbestemmelsene punkt 2.12 - minst 10% av parkeringsplassene skal legges til rette for funksjonshemmede. Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m