Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/263-5 Arknr.: PLA Saksbehandler: Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan- og byggesaksutvalget 3/ Kommunestyret 26/ DETALJREGULERING - NYBROTTVEIEN GANGS BEHANDLING - GNR/BNR 129/397 Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser, datert , sist endret Ingress/hovedbudskap: Asplan Viak AS har, på vegne av Co In Eiendom AS, fremmet en detaljreguleringsplan for gnr./bnr. 129/397, Nybrottveien 23. Eiendommen ligger på øvre Hebekk i Ski, og benyttes i dag til dagligvarebutikk. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av 10 boliger i rekkehus i opp til 3 etasjer med parkering i kjeller/under terreng. 3. etasje kan utbygges med 60 % av underliggende etasjes bruksareal, samt en mindre terrasse. Eiendommens nettoareal er ca. 2,75 daa, og av dette vil ca. 330 m 2 avsettes til offentlig gangveg, slik at netto tomt for boligformål blir på ca. 2,4 daa. Figur 1. Fugleperspektiv av planlagt ny bebyggelse.

2 Saksopplysninger: Plan- og byggesaksutvalget fattet som sak 34/17 i møte følgende vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planforslaget vil delvis erstatte reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt Frem til andregangsbehandling av saken ber utvalget om at tiltakets klimaprofil blir synliggjort i sakspapirene når det gjelder blant annet materialvalg, aktive og grønne takflater, lademuligheter for el-sykler og oppvarming gjennom energifleksible energikilder. Plassering og utforming av parkeringsplasser. Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5 m x 5,0 m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fri høyde på minst 2.4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5 m. Planforslaget ble kunngjort i Østlandets blad, og ble lagt ut på Ski bibliotek og på kommunens hjemmesider den Offentlige myndigheter, naboer og berørte parter ble tilskrevet om planforslaget i brev av Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det ble avholdt informasjonsmøte om planforslaget Innkomne merknader og rådmannens kommentarer: Det kom inn 6 merknader til planoppstart. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev av ingen merknader til planforslaget. 2. Akershus fylkeskommune mener i brev av at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan, og har ingen ytterligere merknader. 3. Follo Ren er i brev av opptatt av at prosjektet beholder de planlagte nedgravde avfallsbrønner selv om prosjektet er redusert fra 12 til 10 boenheter. For å kunne godkjenne plassering trenger de et kart som viser renovasjonskjøretøyets plassering under tømming med svingradier inntegnet. Merknaden tas til etterretning. Det vil bli lagt opp til at innkast skjer fra boligsiden, og at renovasjonsbil kan kjøre inntil avfallsbrønnene ved tømming, uten å måtte snu i innkjøringen. 4. Tormod og Maria Steinbru, er nærmeste nabo i øst. De er i brev av positive til tiltaket og ønsker prosjektet velkommen, men er noe skeptiske til utnyttelsesgraden som er vesentlig høyere enn det det skisserte prosjektet viser. Den bør derfor settes til 30 % BYA.

3 3 Videre påpekes det at den foreslåtte høyden på 9 m og skissert løsning med flate tak åpner for en annen bebyggelse enn gjeldende bestemmelser for omkringliggende boligfelt. De ønsker at de 3 boligene mot øst reduseres fra 9 til 6 m høyde. Denne reguleringsplanen får et eget sett med bestemmelser utformet med tanke på en ønsket begrenset fortetting. Det er den vedlagte illustrasjonsplanen som, jfr. planbestemmelsene, skal legges til grunn for utforming av bebyggelse. Denne viser 10 boenheter. Det er således ikke behov for en vesentlig høyere utnyttingsgrad enn det illustrasjonsplanen viser, og BYA reduseres til 32 %. Dette gir et realistisk slingringsmonn på 50 m 2 for hele prosjektet i forhold til beregnet BYA i det illustrerte prosjektet. Bebyggelsens høyde styres av bestemmelsene som sier at mønehøyde og gesimshøyde begge skal begrenses til 9,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette begrenser muligheten til å få høyere bebyggelse enn forutsatt. I tillegg presiseres dette ved å angi maks høyde til 173 m over havet. Vedlagte sol-/skyggekart (vedlegg g)viser at solforholdene for naboens eiendom ikke blir urimelige, sett i forhold til en tradisjonell bebyggelse inntil 4 m fra eiendomsgrense. Bebyggelsen mot øst får en avstand på ca. 6,5 m fra eiendomsgrense. Eksisterende høydekurve på østsiden av dagens forretningsbygg er i dag på 163 moh. Rådmannen mener at dette viser en tilstrekkelig sikkerhet for at prosjektet blir utført i samsvar med den skisserte løsning. 5. Håvard Kr. Nilsen bor i Nybrottveien 19, og mener i brev av å bli berørt på en negativ måte av det framlagte planforslaget. Han mener at en bebyggelse med 3 etasjer vil bryte med strøkets karakter, da øvrig rekkehusbebyggelse i dag er på 2 etasjer. Han mener at boligene øst for planområdet vil få vesentlig dårligere solforhold da den ligger lavere i terrenget enn omsøkte planområde. I tillegg blir det da også uønsket innsyn til naboeiendommer fra de nye boligene. Han mener at utnyttingsgraden bør begrenses til 30 %. Rådmannen mener at gjeldende planforslag både innebærer en tidriktig fortetting som samtidig tar tilbørlig hensyn til omkringliggende bebyggelse ved ikke å utfordre normale høydebestemmelser og å holde bebyggelsen noe lenger unna nabogrense enn normalavstanden som er 4,0 m. Bestemmelsene for småhusområdene i Ski er utformet med tanke på at det ikke skal være nødvendig å endre byggehøyder og avstander ut i fra topografi og helningsretning. De vedlagte sol-/skyggekart (vedlegg g) viser at solforholdene for naboeiendommer ikke blir endret i forhold til en tradisjonell rekkehusbebyggelse med saltak, basert på kommunens normale småhusbestemmelser. Terrassene i de nye boligene er orientert på vest- og sydsiden av ny bebyggelse, der avstanden til naboer er stor. Se for øvrig til kommentarene til pkt Stein Skari og Jonn Martinsen bor på sydsiden av Nybrottveien vis-a-vis planområdet. De påpeker i brev av at planen åpner for en ny tolkning av høydebegrepet i småhusområdene. De hevder at dette ikke bør gjøres uten først å vurdere bestemmelsene for hele Hebekkområdet samt mer sentrale deler rundt Ski sentrum. De mener videre at dette prosjektet burde forholde seg til høydene på de eksisterende rekkehusene videre oppover i Nybrottveien som i dag har en takhøyde på ca. 6 m. Økningen i mønehøyde fra kommunens småhusbestemmelser, som også gjelder i dette området, er i dette tilfelle på 0,5 meter. Gesimshøyden er på 6,0 m for tradisjonelle mønetak. Det har i de senere år blitt etablert flere prosjekter med en nyere byggeskikk med pultak eller flate tak, med en gesims- og mønehøyde opp til 9,0 meter. Dette åpner for en noe tettere utnytting da det faktisk også gir en tredje etasje. I flere tilfeller har dette blitt akseptert av Ski kommune, med et bruksareal i øverste etasje på inntil 60 % av underliggende etasjer. Rådmannen er av den oppfatning at det ut fra tiltakets virkning på omgivelsene bør kunne aksepteres også for det omsøkte prosjekt. For øvrig vises det til merknadene under pkt. 5.

4 4 7. Marius Løvig Husby representerer i brev av Øvre Hebekk barnehage og styret i barnehagens samarbeidsutvalg (SU). Han mener at det bør legges inn restriksjoner på støyende arbeid i barnehagens åpningstider, i samsvar med Forskrift om grenseverdier for støy, og viser også til Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T-1442/2016. Han ber videre om at de mest støyende arbeidene, som spunting og sprenging og anleggsarbeid, legges til sommeren når barnehagen er feriestengt. Merknaden tas til etterretning. Dette vil bli tatt med ved utarbeiding av miljøoppfølgingsplanen (MOP) ved søknad om igangsettingstillatelse av byggearbeidene. 8. Kari Mette Vollar er i mail av bekymret for at grunnarbeidene ved ny bebyggelse i Nybrottveien 23 vil kunne skade fundamenteringen til den nærmeste rekkehusbebyggelsen i Nybrottveien 25 a-d, og ber om at dette tas med ved vurdering av byggeprosjektet. Merknaden tas til etterretning. Dette vil det bli stilt krav om som en del av prosjekteringen av boligene. Vurdering: Planforslaget avviker noe fra tomteutnytting og regulerte høyder i området, men ligger etter rådmannens syn ikke vesentlig høyere enn man kan akseptere ved fortettingsprosjekter i Ski tettsted. Prosjektet forholder seg til nabolaget uten å utfordre høyder, tetthet og parkeringsdekning på en negativ måte. BYA settes til 32 % i tråd med den medfølgende illustrasjonsplan som viser en BYA på 29,9 %. Dette vil gi utbygger et nødvendig slingringsmonn på 50 m 2 samlet sett for alle boenhetene, som for øvrig skal forholde seg til godkjent illustrasjonsplan. En takhøyde på 9,0 meter gir i dette tilfellet ikke urimelig uheldige konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Dette går fram av medfølgende sol/skygge-kart i planbeskrivelsen, s. 14, samt de sammenlignende sol-/skyggekartene (vedlegg g). Terrasser på 3. etasjes nivå kan oppleves som et fremmedelement i området, men disse vil eksponeres mot tomtens felles uteareal, og ikke gi vesentlig innsyn mot naboer. Etter er helhetsvurdering er rådmannen av den oppfatning at planforslaget gir tilstrekkelige føringer for bebyggelsens plassering samt størrelse på uteoppholdsareal både gjennom bestemmelsene og gjennom den juridisk forpliktende illustrasjonsplanen. Dette boligprosjektet vil være betydelig merkbart mht. solforholdene på deler av barnehagens uteområder, også i sommerhalvåret. Dette vil kunne få følger for opplevd kvalitet på utelek fra ca kl. 12. Bebyggelsen er ikke tenkt oppført urimelig nær tomtegrensen men rådmannen anbefaler at det i prosjekteringsfasen legges vekt på å få et resultat som gir best mulig solforhold for både barnehagen og omkringliggende bebyggelse, så langt dette er mulig. Når det gjelder planutvalgets ønske om å synliggjøre tiltakets klimaprofil påpeker tiltakshaver i et klimanotat (vedlegg l) at det er valgt energieffektive løsninger samt at det legges til rette for ladepunkter i parkeringskjelleren. Det har vært vurdert ulike alternative energifleksible energikilder, men det konkluderes fra utbygger med at dette i praksis ville bli svært fordyrende løsninger for et så lite prosjekt. Konsekvenser for universell utforming: Ski kommune har ambisjoner om å være en foregangskommune innen universell utforming. Det er et krav i kommuneplanens bestemmelser 5, der det er vedtatt at universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp i all planlegging.

5 5 Det er derfor et ønske at en betydelig andel av nye boliger er utformet slik at de kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte så langt det er mulig, både ute og inne, uten behov for spesielle tilpasninger eller hjelpemidler, jfr. kommuneplanens bestemmelser 5. Planbestemmelsene stiller krav til at minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet. Økonomiske konsekvenser: Reguleringen vil ikke ha økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Det kan oppstå behov for tilpasninger og utbedringer av kommunalt ledningsnett, men dette skal i utgangspunktet betales av utbygger. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget for planområdet til å være svært godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslaget til detaljreguleringsplan for Nybrottveien 23 vedtas. Ski, Kjell Sæther fung. rådmann Stein Egil Drevdal Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Planbeskrivelse, datert c) Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert d) Illustrasjonsplan, datert e) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert , sist endret f) Terrengsnitt, datert g) Sol-/skyggekart, notat av h) Sak 34/17 fra møte i PBU i) Varselbrev offentlig ettersyn, datert j) Merknader ved offentlig ettersyn. k) Tiltakshavers oppsummering og kommentar til merknader, brev av l) Tiltakshavers klimanotat, brev av Vedlegg som ligger i saksmappen: m) Sak 23/17 fra møte i PBU Plan- og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Forslag til vedtak ble enstemmig tiltrådt. Plan- og byggesaksutvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser, datert , sist endret

6 6 Kommunestyrets behandling : Votering: Plan- og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak er: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser, datert , sist endret