RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/928-7 Arkiv: 12/44 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 29.09.2014 Klagebehandling:Avslag på søknad om ettergodkjenning av ulovlig oppført annekssted: Østebøneset 30 gnr. 12 bnr. 44 Tiltakshaver: Marit Gann og Ulf Robert Seger Utv.saksnr Utvalg Møtedato 70/14 Miljø- og teknisk komité 15.10.2014 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene til reguleringsplan for Østebøneset, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. Pålegg om rivning gis oppsettende virkning med hjemmel i forvaltningslovens 42, til klagen er endelig avgjort. Saken oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Vedrørende Ulovlig oppført anneks Sted: Østebøneset 30 gnr. 12 bnr. 44 2 Søknad om dispensasjon 3 Situasjonskart 4 Tegning A4 5 Søknad om oppføring av anneks Sted: Østebøneset 30 gnr. 12 bnr. 44 6 Original klage på vedtak Ulovlig oppført anneks Kort resymé Det ble ved befaring i området Østebøneset oppdaget påbegynt oppføring av et frittliggende anneks på gnr. 12 bnr. 44. uten at det var søkt tillatelse. Det ble sendt ut brev 11.06.13 om at tiltakshaver måtte redegjøre for påbegynte arbeider. Tiltakshaver besvarte dette 17.07.13 med å søke om byggetillatelse. Vi avslo søknaden i delegert vedtak 275/13 den 08.10.13. Vedtaket er nå påklaget av tiltakshaver og det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 275/13 Eiendommen ligger i regulert område for fritidsbebyggelse. Det er egne bestemmelser til det regulerte området. Følgende bestemmelser er spesielt vurdert: Utforming og plassering av bygninger og anlegg, herunder gesimshøyde, sokkelhøyde og gulvnivå, skal godkjennes av kommunen. Ved vurdering av bebyggelsens størrelse skal det bl. a. tas hensyn til tomtens beliggenhet og beskaffenhet og til harmonien med den øvrige bebyggelsen i området. Vegetasjonen på tomt og tilliggende arealer skal søkes bevart best mulig av hensyn til den landskapsmessige helhetsvirkningen. Frittliggende bebyggelse utenom hovedhus tillates ikke. Søker opplyser om at tomten deres er en av de største, 703 m2, i feltet. Annekset utføres i trematerialer med stående kledning og saltak med 20 graders vinkel. Det får én dør og 2 høye vinduer på ene langfasaden og et smalt vindu på gavlvegg. Gesims- og mønehøyder utgjør hhv. 2,0 m og 3,0 m. Annekset er i så måte beskjedent i høyde og tilpasset materialbruk og form til den øvrige bebyggelsen. Naboer er varslet og det er ingen merknader. I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Vurderinger fra delegert vedtak 275/13 Annekset er blitt påbegynt uten at det forelå tillatelse fra kommunen. Søker opplyser at de har vært i kontakt med kommunen og fått svar om at et anneks kunne oppføres uten søknad til kommunen. Da det ikke foreligger skriftlig materiale på denne henvendelsen har vi ingen anledning til å kunne ta
hensyn til dette. Det søkes nå om ettergodkjenning av tiltaket og det er i henhold til god forvaltningsskikk en praksis å behandle tiltak som om det ikke hadde vært oppført. Bestemmelsen om at det kun skal være én bygning per eiendom er å sørge for at området beholder naturlige grøntområder og luft mellom hyttene. Det gir en kvalitet til feltet og for hytteeierne. Det er derfor en særs vanskelig vurdering vi må ta når det er et ønske om å oppføre frittliggende bygninger i tillegg til hytta. Konsekvensen av å gi dispensasjon kan være uheldig dersom det åpner opp for at flere skal kunne etablere frittliggende bygninger i tilknytning til hyttene. Da vil det kunne føre til en uheldig praksis som gjør at åpenheten mellom eiendommene forsvinner og at de naturlige terrengelementene i feltet forsvinner. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon fra bestemmelsene, må hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vi viser til tidligere avslag, fra 2008, på oppføring av bod på gnr. 12 bnr. 53, hvor det ble stilt krav om riving av boden. Dersom man skulle tillate frittliggende bod på denne tomta, vil det føre til at det kommer tilsvarende søknader på de andre tomtene. Kommunen har ikke anledning til å drive usaklig forskjellsbehandling og ville måtte godkjenne tilsvarende søknader. Resultatet vil bli en enda større nedbygging i et område hvor tettheten allerede er meget høy. Imidlertid er det i henhold til forvaltningslovens bestemmelser en forutsetning at hver enkelt sak skal gis en reell og konkret vurdering. Vi har vært på befaring på eiendommen. Den ligger innerst i en blindvei og grenser mot friareal på 3 sider, mot nord, vest og sør. Tomta er den største i feltet med sine 703 m2. Hadde eiendommen vært liggende med nabotomter på hver side ville konsekvensen vært negativ i forhold til at avstanden mellom bebyggelse hadde blitt redusert. Det ville vært direkte i strid med hensynet bak bestemmelsene til planen. Da eiendommen ligger innerst i blindvei så vil ikke bygningen medføre at grønne arealer mellom tomtene forsvinner. Likeledes er tomten en av de største og vil ikke føles nedbygget som følge av tiltaket, da hytta i utgangspunktet har et relativt beskjedent bebygd areal. I tillegg er det lave høyder på annekset og det er tilpasset byggestilen til området for øvrig. Med hensyn til naturmangfoldloven så er det ikke registrert prioriterte naturtyper eller spesielle boniteter i området. Annekset gir ingen vesentlige terrenginngrep og det er ingen ferdselsstier som blir berørt. Den allmenne ferdselsmuligheten og hensynet til friluftsliv blir i så måte ikke skadelidende. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må det foreligge fordeler som er større enn ulempene tiltaket medfører. Det er ingen samfunnsmessige fordeler med tiltaket og således kun tiltakshaver som får utbytte av det. Vi skal vurdere tiltaket opp mot hvilke konsekvenser det får for natur, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, samt hensynene til reguleringsplan. I denne konkrete saken ser vi ikke at tiltaket isolert sett medfører negative konsekvenser, men presedensen en godkjenning vil innebære sørger for at hensynene bak bestemmelsene blir direkte skadelidende.
Vi har konkludert med bakgrunn i vurderingene ovenfor at ulempene en dispensasjon klart medfører og farene for presedens til resten av planområdet er så store at tiltaket tilsidesetter hensynet bak bestemmelsene i reguleringsplanen. Vi vil imidlertid kunne se på en eventuell søknad om reguleringsendring i bestemmelsene. Da vil en grundig vurdering belyse og ta for seg konsekvensene som en endring i planen medfører eller ikke. Tiltakshaver kan alternativt søke om endring av reguleringsbestemmelsene om anneks. Dersom dette gjøres, kan utsettelse på riving gis. Klage Tiltaket er påklaget av tiltakshaver. Det ble opplyst fra tiltakshaver i mai 2014 at de ikke hadde mottatt vedtak i saken. Tiltakshaver fikk dermed sendt vedtak på nytt og klagefrist ble satt til 3 uker fra dette. Klagen er mottatt innenfor de 3 ukene. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: At ikke alle relevante bestemmelser er blitt vurdert. Mener kommunen bruker feil tolkning vedrørende hvilke kriterier som skal legges til grunn for vurdering etter 19-2 i pbl. At presedensfarene ikke er reelle. At kommunen i første omgang argumenterer med at tiltaket isolert sett ikke medfører planmessige konsekvenser og at tiltaket ikke fører til tilsidesettelse av hensynet med planen. Konklusjonen er dermed basert kun på fremtidige konsekvensfølger av å innvilge dispensasjon, ikke reelle individuelle vurderinger om tiltaket skaper ulemper for de hensynene som planen skal ivareta. Klagebehandling Kommunens vurderinger baserer seg på langsiktige mål og eventuelle konsekvenser våre vedtak kan få over lengre tid. I utgangspunktet kan alle former for dispensasjon gi en fare for presedens, men hver enkelt sak skal få en konkret individuell vurdering. I delegert vedtak ble det nevnt hvilke bestemmelser som ble spesielt vurdert. I dette tilfellet ble første kulepunkt vurdert allerede i saksopplysningene, de neste kulepunktene ble vurdert i saksbehandlingen. Vi mener derfor at de relevante bestemmelsene er blitt vurdert og redegjort for i denne saken. Lovens hensikt med å stille krav til at fordeler ved tiltak skal være større enn eventuelle ulemper er for å sikre at dispensasjonsadgangen er begrenset. Dispensasjoner fører til uthuling av planen som virkemiddel og bestemmende verktøy. Dette fordi kommunen ikke skal drive forskjellsbehandling og at innvilgelse av dispensasjon i én sak vil kunne gi føringer for utfallet i neste dispensasjonssak. Arealbegrensningen er satt for å ivareta en viss andel av hyttefeltet som åpent areal og for at bygningsmassen som helhet ikke skal bli for dominerende i landskapet. Det er ikke satt en spesifikk begrensning i denne planen, men det er bestemmelser om hva slags bygg som skal kunne tillates i området. Dette er hentet fra planbeskrivelsen og betegner hytter på ca. 110 m2 BRA. På den aktuelle eiendommen er annekset plassert i en avstand av ca. 9,0 m fra hytta. Etter at søknaden på aktuelle eiendom ble behandlet har det kommet inn søknad om anneks på en annen eiendom i området. Det ble da opplyst om bestemmelsene i planen og at tiltaket måtte utføres som et tilbygg til hytta eller søkes om dispensasjon. Tiltakshaver valgte derfor en løsning hvor annekset er koplet sammen med hytta via en gang.
Dette kunne vært en løsning for den aktuelle eiendommen også, men annekset ligger ca. 9 m fra hytta og det vil derfor være vanskelig å knytte bygningene sammen. I henhold til plan- og bygningsloven 20-3 bokstav a, jfr. 4-1 i byggesaksforskriften, er det tillatt å oppføre frittliggende bygning som ikke skal benyttes til beboelse på inntil 15 m2 BYA eller BRA med gesims- og mønehøyder inntil hhv. 2,5 m og 3,0 m. Avstand til nabogrense skal være minimum 4,0 m. Det forutsetter imidlertid at tiltaket er i samsvar med 1-6 i plan- og bygningsloven som sier: Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jfr. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også for tiltak som: Ikke krever søknad og tillatelse etter 20-3 At tiltakshaver har vært i dialog med kommunen og fått opplyst at det er tillatt å sette opp dette på bebygd eiendom uten søknad og tillatelse kan være tilfelle, men da ble det kanskje ikke redegjort konkret for hvor eiendommen befant seg, slik at kommunen kunne opplyst om hvilke planer og bestemmelser som var gjeldende for eiendommen. Vi beklager allikevel hvis kommunen har gitt feil opplysninger. Faren for presedens er betydelig til stede da det er flere eiendommer som er på størrelse med denne eiendommen og hvor arealer på tomten tilsier at det ikke direkte vil være i konflikt med avstand fra naboer, lys og luft mellom bygninger og rekreasjonsformål. Selv om en konkret individuell vurdering av denne eiendommen ikke konkluderer med tilsidesettelse av hensynet i planen, så vil summen av flere dispensasjoner samlet føre til en tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsene i planen. Vi kan ikke se at det er kommet momenter som gir et tilstrekkelig grunnlag for å omgjøre avslaget gitt i delegert vedtak 375/13. Hovedbegrunnelsen er hensynet til presendensvirkningene, med dertil planmessige konsekvenser, en dispensasjon kan føre til. Delegert vedtak 375/13 gis oppsettende virkning med hjemmel i 42 i forvaltningsloven, til klagen er endelig avgjort, fordi det ville være uheldig om annekset ble revet og deretter godkjent gjennom klagebehandlingen. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge. Vi kan imidlertid vurdere en planendring dersom dette blir omsøkt.