Øvre Eiker kommune - gnr 77/88 - Stasjonsgata 29 og 31 - klage på detaljplan for Stasjonsgata 29 og 31

Vår dato: 25.09.2017 Vår referanse: 2017/2502 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Shekib Lotfi Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: 32266648 Øvre Eiker kommune - gnr 77/88 - Stasjonsgata 29 og 31 - klage på detaljplan for Stasjonsgata 29 og 31 VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Øvre kommunestyrets vedtak av 14. desember 2016 om detaljplan for Stasjonsgata 29 og 31. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 4. april 2017. Sakens bakgrunn Øvre Eiker kommunestyre vedtok 14. desember 2016 detaljplan for Stasjonsgata 29 og 31 med reguleringskart og bestemmelser. Planområdet utgjør ca. 2550m² og ligger mellom Stasjonsgata og Vestre Nøstegate. Planen tilrettelegger for oppføring av boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse, samt bolig/forretning med tilhørende anlegg. Detaljplanen utformes med fem etasjer nærmest Stasjonsgata og to etasjer langs Nøstegate. I kommuneplanens arealdel 2015-2027 er området avsatt til sentrumsområde. Vedtaket ble påklaget av Bjørn-Egil Kristoffersen, Per Erik Nygård, Jan Harald Borgersen, May Sandberg Engelien og Berit Solum ved Nøstetangen Velforening i brev av 23. januar 2017. Berit Solum har i tillegg kommet med utdypende klage i brev datert 25. januar 2017. I tillegg ble vedtaket påklaget av Elin Tiller Kristoffersen og Bjørn- Egil Kristoffersen i brev datert 25. januar 2017, samt Ragnhild Skatteberg i brev av 26. januar 2017. I klagen fra Nøstetangen Velforening er i det vesentlige anført at: i den reviderte utgaven av reguleringsbestemmelsene 29. november 2016 er godkjent bygg i 5 etasjer (17,5 meter) i en avstand fra 15 meter fra Vestre Nøstegate, jf. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

Side 2 av 8 detaljplanen 3 bokstav C. Samtidig står det under bokstav F at det skal være 10,5 meter fra Vestre Nøstegate. Nøstetangen Velforening mener at de reviderte bestemmelsene ikke er blitt mer presise. Det er anført at bestemmelsen har to forskjellige høydekrav hvorav punkt C er utenfor høydebestemmelsene i kommuneplanen. saksbehandlingen i forkant av vedtaket har vært uoversiktlig. I den forbindelse er det påpekt at rådmannens innstilling om å godkjenne detaljplanen i første runde ble nedstemt av fagkomite 1 og kommunestyret. Ny behandling av detaljplanen med nye tegninger ble ikke varslet til hverken nærmeste naboer, gjenboere eller andre berørte parter. Revidert detaljplan ble først kjent for allmennheten da sakspapirer til fagkomite 1 sitt møte 30. november 2016 ble lagt ut på kommunens nettside ca. en uke før møtet. Detaljplanens foreslåtte reguleringsbestemmelser var blitt revidert på nytt den 29. november, dagen før fagkomite 1 skulle ha sitt møte. Velforeningen mener derfor at selve detaljplanen skulle vært ute til ny offentlig høring av flere årsaker. nedtrapping fra 17,5 til 10,5 meter skal skje gradvis hvor gesimshøyden reduseres. Det skal videre være 10,5 meter gesimshøyde i deler av nedtrappingsfeltet inn mot punktet 15 meter fra vegkant Vestre Nøstegate, hvor det igjen skal ned til 7.5 meter. Det er anført at planen bryter med bakgrunnen og intensjonen for bestemmelsene om nedtrappingen i gjeldende kommuneplan. Stasjonsgata 29 og 31 har ikke plass til nedtrapping fra 17,5 til 10,5 m. Tiltaket må derfor være lavere for å oppfylle kravet til riktig nedtrapping i nedtrappingsfeltet. i kommuneplanens bestemmelse for byggehøyder i Hokksund sentrum heter det at bygninger over 14,5 meter byggehøyde skal ha en tilbaketrukket øverste etasje mot Stasjonsgata, Rådhusgata og Vestre Brugate. Det er anført at tiltaket ikke har tilbaketrukket øverste etasje mot Stasjonsgata. I den sammenheng vises det til saken i Tangengata 6. Det ble i den saken bekreftet at bestemmelsen om tilbaketrukket etasje gjelder for alle bygninger og ikke bare for de som ligger i gateplan. Tangengata 6 ligger i husrekke nr. 2 fra Stasjonsgata. Det er anført at utbygger ikke har tatt hensyn til denne bestemmelsen og planen er i strid med kommuneplanen. I klagen fra Berit Solum er det blant annet påpekt at: detaljplanen er i strid med gjeldende regler. Hun viser i den sammenheng til at klagene ble først tatt til følge av kommunen, men ved neste møte ble planen godkjent. prosjektet er stort i forhold til tomtens størrelse, utforming og beliggenhet. Hun påpeker særlig høyden og nedtrapping av bygningene. Det er anført at antall boenheter bør reduseres. på tegningene er naboens eiendom lagt til som et grønt areal for at det skal se bedre ut. Dette mener hun er misvisende. en gangsti skal åpnes mot Vestre Nøstegate. For øvrig viser hun til fellesklagen fra Nøstetangen Velforening. I klagen til Elin Tiller Kristoffersen og Bjørn-Egil Kristoffersen er det anført at:

Side 3 av 8 reguleringsbestemmelser for detaljplanen er fortsatt utenfor bestemmelser i kommuneplanen da reguleringsbestemmelsen 3 bokstav C tillater at det kan bygges i maksimum fem etasjer i en avstand på 15 meter fra vegkant Nøstegate. Det er anført at dette er i strid med kommuneplanen. det mangler tilbaketrukket øverste etasje mot Stasjonsgata, jf. kommuneplanen punkt 6.3. Klagerne viser til at tiltaket i detaljplanen har en gesimshøyde på nær 17,5 meter og har ingen slik tilbaketrukket øverste etasje mot Stasjonsgata slik kommuneplanens bestemmelse tilsier for sentrumsområder i Hokksund. Det er anført at reguleringsvedtaket er i strid med kommuneplanen. en nedtrapping i nedtrappingsfeltet gesimshøyde 17,5 meter til gesimshøyde 10,5 meter skal foregå gradvis i hele bygninger eller enheter, og ikke bare en inntrukken etasje. Da eiendomen er smal, så er tiltaket for høyt for å få til en riktig nedtrapping fra Stasjonsgata og inn til 15 meter fra vegkant Vestre Nøstegate. Derfor mener klagerne at også høyden på tiltak nær 15 meter fra vegkant Vestre Nøstegate er utenfor de gjeldene bestemmelsene i kommuneplanen. saksgangen i forkant av dette vedtaket ikke har vært tilfredsstillende. I den forbindelse viser klagerne til at naboer og berørte parter ikke fikk varsel om endrede planer og tegninger. Berørte parter fikk ikke informasjon om at saken skulle opp til behandling. Derfor mener de at saken skulle vært ute til annen gang offentlig ettersyn. I klagen fra Ragnhild Skretteberg er det vesentlige anført at: nedtrapping av byggehøyden mot Vestre Nøstegate ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel og vedtak i kommunestyret datert 2. september 2015. en stor bygningsmasse på fem etasjer (17,5m) helt inntil 15-meters-linjen fra Vestre Nøstegate ikke er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser, retningslinjer og intensjon. hoveddelen av bebyggelsen framstår som en stor sammenhengende vegg mot Vestre Nøstegate. Det store bygningsvolumet står i sterk kontrast til småhusbebyggelse i spesialområdet på østsiden av Vestre Nøstegate. eiendommer som grenser til Vestre Nøstegate på østsiden, vil miste viktige soltimer på sen ettermiddag og tidlig kveld i sommerhalvåret. Bygningsmassen må brytes opp for å slippe til mer lys og luft, og maksimal byggehøyde på 5 etasjer må legges nærmere Stasjonsgata. Klagene ble 29. mars 2017 behandlet av Øvre Eiker kommunestyre som ikke fant grunnlag for å ta klagen til følge. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet.

Side 4 av 8 Fylkesmannens merknader Klagerett og klagefrist Klagerne har rettslig klageinteresse i saken fordi deres interesse blir berørt i saken. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Fylkesmannens kompetanse som klageinstans i plansaker I henhold til plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er plan- og reguleringsmyndighet. Det er kommunestyret som ut fra en helhetsvurdering avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, og hva arealene skal benyttes til, herunder hvordan planen skal utformes. Kommunestyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan, herunder også vedtak om reguleringsendring. Fylkesmannens kompetanse i klagesak på reguleringsplan er beskrevet i rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet og i brev av 16. januar 2004 fra Miljøverndepartementet. Hvis det foreligger klare saksbehandlingsfeil som fører til at vedtaket må oppheves, jf. forvaltningsloven 41, kan Fylkesmannen oppheve reguleringsvedtaket og sende saken i retur til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen kan ikke treffe et vedtak som medfører en bruk av arealer som ikke har vært gjenstand for høring under planbehandlingen. Vi kan heller ikke foreta endringer som medfører at reguleringsplanen endres i hovedtrekkene. Andre typer endringer i planen kan Fylkesmannen bare gjøre dersom kommunen er enig i endringene. Dette gjelder endringer i realiteten, for eksempel endringer på kart eller i reguleringsbestemmelser. Dersom Fylkesmannen mener det bør gjøres slike endringer og kommunen ikke er enig, må klagesaken oversendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse. Med disse begrensningene kan Fylkesmannen prøve alle sider av det påklagde vedtak, også det rent skjønnsmessige. Det følger imidlertid av forvaltningsloven 34, 2. ledd, at Fylkesmannen som statlig myndighet skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. I forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 51 (1995-1996) side 41-42, står følgende: «I forhold til klagernes rettssikkerhet er regelen ikke ment å innebære noe signal om mindre prøving av det frie skjønn. Etter forvaltningsloven 34 andre ledd andre punktum skal klageinstansen vurdere alle anførsler fremsatt i klagen. Dette vil fortsatt være tilfelle, men tilføyelsen i 34 andre ledd tredje punktum innebærer at klageinstansen i tillegg til klagers anførsler skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre. I praksis vil dette innebære en viss terskel for klageinstansen i forhold til å endre kommunale eller fylkeskommunale vedtak på grunnlag av overprøving av det frie skjønnet.» Fylkesmannen er etter dette pålagt en viss terskel for å endre kommunale vedtak ved overprøving av det frie skjønnet. Dette er også fastslått av Høyesterett i «Trallfadommen», Rt. 2007 s. 257.

Side 5 av 8 Vurdering av klagers anførsler Klagene går i hovedsak ut på at detaljplanen er i strid med kommuneplanens bestemmelser om høyde, volum og antall boenheter. Klagerne mener at planen står i sterk kontrast med småhusbebyggelse. Spesielt er det påpekt at planen bryter med nedtrappingsbestemmelsen i kommuneplanen. I tillegg har klagerne anført at kommunens saksbehandling ikke har vært oversiktlig. Ettersom disse temaene er felles for klagene, vil Fylkesmannen behandle klagernes anførsler samlet. Høydebestemmelsen 3.1 Bokstav C Klagerne fremholder at reguleringsbestemmelsen 3.1 bokstav C er vedtatt i strid med kommuneplanens arealdel. I den sammenheng er det vist til 3.1 bokstav F at det skal være 10,5 meter fra Vestre Nøstegate. Klagerne mener at reguleringsbestemmelsen 3.1 har to forskjellige høydekrav hvorav 3.1 bokstav C blir upresis og utenfor høydebestemmelsene i kommuneplanen. Reguleringsbestemmelsen 3.1 bokstav C og F gjengis i sin helhet: «C. Innenfor viste byggegrenser kan det oppføres leilighetsbygg i maksimum fem etasjer i en avstand på 15m fra vegkant i Nøstegate. Innenfor avstand på 15m fra Nøstegate kan bebyggelsen oppføres i to etasjer med maksimal gesimshøyde på 7,5m. F. Innenfor en avstand på 15 meter fra Nøstegates vegkant skal gesimshøyden ikke overstige 7,5 meter. Fra 15 meter fra vegkant Nøstegate kan gesimshøyden økes gradvis fra en gesimshøyde på 10,5 meter og opp til en gesimshøyde på 17,5 meter - jf. kommuneplanens høydekart. Heis- og trappehus samt tekniske rom og sjakter kan overstige maksimal høyde med inntil 1,0 meter - unntatt område med gesimshøyde 7,5 meter der dette ikke tillates.» Av kommunestyrets vedtak datert 2. september 2015 (vedlegg til kommuneplanens arealdel 2015-2027 side 85) fremgår blant annet at: «Høydekartet for Hokksund sentrum datert 30. april legges til grunn, med den endring at det skraverte nedtrappingsområdet viser nedtrapping fra 17,5 meter til 10,5 meter. I saksutredningen datert 29. mars 2017 skriver kommunen at det er vanskelig å fortette sentrum på en måte hvor eksisterende bebyggelse ikke berøres. Naboer i Nøsteområdet har engasjert seg i høydediskusjonen som var i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Politikerne viste forståelse for dette engasjementet ved å ta ut dette område som sentrumsformål, og legge en grense langs Vestre Nøstegate på 15 meter hvor bebyggelsen ikke skal overstige 7,5 meter. Videre fremgår det av reguleringsvedtak datert 14. desember 2016 at: «I de reviderte planene er trappehuset flyttet til motsatt side av bygningen, og det er gjort tilpasninger når det gjelder sonen 17,5 meter 10,5 meter. Slik forslaget nå presenteres, vurderer Rådmannen at forslagsstiller har ivaretatt de merknadene som omhandlet høyder.» Etter pbl. 12-3 tredje ledd vil en detaljplan innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. I juridisk teori understrekes

Side 6 av 8 at bestemmelsen ikke er til hinder for at kommunen fremmer og vedtar en detaljplan i strid med kommuneplan eller områderegulering, jf. Innjord m.fl. bind I s. 308. Fylkesmannen har sammenholdt reguleringsbestemmelsen 3.1 bokstav C og F med bestemmelsen om byggehøyder i kommuneplanen. Slik Fylkesmannen ser saken er høydebestemmelsen i denne saken innenfor rammene i kommuneplanens arealdel ettersom kommuneplanen tillater en høyde på 17,5 meter med nedtrapping til 10,5 meter. Fylkesmannen slutter seg derfor til kommunens vurdering og kan ikke se at detaljregulering er i strid med bestemmelsen om maksimum byggehøyder for Hokksund sentrum, jf. punkt. 3 i kommuneplanens arealdel. Nedtrapping av bygningene Klagerne har anført at nedtrapping av byggehøyden mot vestre Nøstegate ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel, retningslinjer og intensjoner. Klagerne mener at nedtrapping fra 17,5 til 10,5 meter skal skje gradvis hvor gesimshøyden reduseres. I saksutredning har kommunen avvist klagernes anførsler på dette punktet. Kommunen har gitt en detaljert begrunnelse for hvorfor nedtrappingen er i samsvar med kommuneplanen. Kommunens begrunnelse gjengis i sin helhet: «Klagepunktene er godt kjent gjennom planprosessen og sluttbehandlingen av planen. Et av hovedtemaene var nedtrappingen mot Vestre Nøstegate og utformingen av denne. Det var blant annet etter merknader fra naboer og Nøstetangen vel, at planforslaget ble krevd omarbeidet når det gjaldt nedtrapping, før planen ble egengodkjent. I kommuneplanen er det ikke utarbeidet en detaljert beskrivelse av hvordan nedtrappingen skal skje innenfor de forskjellige delområdene. I sluttbehandlingen ble det imidlertid gitt klare politiske signaler på at i området med byggehøyde 7,5 meter, i en bredde på 15 meter fra Vestre Nøstagate, skulle ikke denne høyden brytes for noen deler av bygningskroppen, jf. vedtaket i kommuneplanen. I klagen henvises det til en illustrasjonsskisse som ble utarbeidet til behandlingen av klagen på vedtaket om bygging i Tangengata. Denne tas til inntekt for at dette er måten det skal trappes ned på. Illustrasjonen er ikke utformet for å vise måten det skal trappes ned på, men en visualisering av at framtidig utbygging på begge sider av dette prosjektet har god nok plass til å kunne trappes ned til grensene som er satt i kommuneplanen. Det er gjennom detaljregulering at måten nedtrappingen skal skje på, skal synliggjøres. Området som ligger mellom Stasjonsgata og Vestre Nøstegate starter med en bredde på ca. 150 meter, og avtar mot Bruhjørnet til tilnærmet null meter. Området har derfor forskjellige utfordringer. Det politiske skjønnet i planbehandlingen var at måten nedtrappingen ble løst i dette prosjektet, var i tråd med de tolkingene som kan legges til grunn ut fra høydekartet og bestemmelsene i kommuneplanen. Rådmannen vurderer at det ikke er kommet fram momenter i klagene som ikke var kjent da planen ble egengodkjent. Forholdene rundt måten det skal trappes ned på er et av hovedpunktene i klagen, og dette ble vurdert inngående ved behandlingen av planen. Siden det ikke er detaljert beskrevet i kommuneplanen må det utvises skjønn, noe som ble gjort ved den politiske sluttbehandling av planen.»

Side 7 av 8 Fylkesmannen slutter seg i det vesentlige til kommunens vurdering. Detaljplanen følger i hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel, herunder høydekartet og kommunestyrets vedtak datert 2. september 2015 (vedlegg 8 til kommuneplanen). Kommunen har tatt hensyn til klagernes innspill ved at disse ble vurdert av kommunestyret slik at planen ikke ble godkjent og måtte omarbeides. Ved den reviderte versjonen har planfremmer tatt hensyn til høydebestemmelsene ved at bebyggelse som bryter med høyden innenfor 15 meter fra Nøstegate ble fjernet. Det er også gjort tilpasninger om avtrappingen fra 17,5 meter og ned til 10,5 meter. Tilbaketrukket toppetasje mot Stasjonsgata I henhold til kommuneplanens arealdel 2015-2027 skal bygninger over 14,5 meter høyde i Hokksund sentrum ha en tilbaketrukket øverste etasje mot hovedgatene Stasjonsgata, Rådhusgata og Vestre Brugate. Klagerne har anført at tiltaket ikke har tilbaketrukket øverste etasje mot Stasjonsgata. I saksutredningen har kommunen besvart denne anførselen som følger: «Når det gjelder klagen på at prosjektet ikke har nedtrapping av den øverste etasjen mot Stasjonsgata, forklares dette med at intensjonen med nedtrapping/tilbaketrukket toppetasje er basert på den visuelle opplevelsen av et bygg fra gateplan. I dette prosjektet trekkes den høyeste delen av bygningskroppen unna Stasjonsgata, bak eksisterende villa, blant annet fordi det er ønske om å bevare den gamle trevillaen på eiendommen. Dermed beholdes noe av det grønne preget mot Stasjonsgata, og slipper også mer lys inn i gata.» Fylkesmannen viser til at høydene på bebyggelsen er tilpasset kravene i kommuneplanen. Planbeskrivelsen datert 14. november 2016 viser snitt-tegninger av bebyggelsen med tilbaketrukket femte etasje mot Stasjonsgata. Detaljplanen følger derfor opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og er innenfor høydebestemmelsen i punkt 3 i kommuneplanens arealdel. Saksbehandling i kommunen og ny varsling Klagerne har opplyst at naboer og berørte parter ikke fikk varsel om endrede planer og tegninger. Derfor mener de at saken skulle vært ute til annen gangs offentlig ettersyn. Kommunen mener at det ikke var nødvendig med nytt varsel ettersom endringene ble vurdert til å være i samsvar med de merknadene som var godt kjent gjennom innspill fra naboer. Fra reguleringsvedtaket gjengis: «Rådmannen har gjort en vurdering om det reviderte forslaget må sendes ut til nytt offentlig ettersyn, og har konkludert med at dette ikke er nødvendig. Det var ikke fremmet innsigelse til planforslaget etter offentlig ettersyn, og de endringene som er utført i den oversendte revisjonen går i favør av merknadene som har kommet fra naboer og andre innenfor planområdet». Pbl. 12-8 stiller krav om individuelt varsel ved oppstart. Slik Fylkesmannen ser saken er dette hensynet i ivaretatt i denne saken. Klagerne ble varslet ved oppstart av reguleringsarbeidet 20. juli 2015. Planen ble annonsert i Drammens Tidende samme dag. Gjennomgangen av planprosessen viser at det er lagt til rette for innspill i planprosessen og

Side 8 av 8 klagernes syn på dette. Når det gjelder klagernes anførsler om nytt varsel, fremgår det av kommunens redegjørelse at endringene ble gjort på grunn av klagernes innspill i saken. Når planen ble endret etter klagernes innspill, samtidig som klagerne ble gitt klageadgang på kommunens reguleringsvedtak, mener Fylkesmannen at hensynet til klagernes rettssikkerhet er ivaretatt i denne saken. Etter en samlet vurdering finner ikke Fylkesmannen at klagene gir grunnlag for å overprøve den skjønnsmessige avveiningen kommunestyret har foretatt ved godkjenningen av detaljplanen. Fylkesmannen har vurdert klagernes øvrige anførsler, men finner etter en samlet vurdering at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen har kommet til at detaljplanen for Stasjonsgata 29 og 31 er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og har ikke merknader til kommunens saksbehandling eller det utviste skjønn. Etter fullmakt Jørn-Tomas Einstabland fagsjef Shekib Lotfi Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Ragnhild Skretteberg Berit Solum Vestre Nøstegate 33 3300 HOKKSUND Elin og Bjørn Egil Kristoffersen Nøstetangen 5 3300 HOKKSUND Nøstetangen Vel Nøstetangen 5 3300 HOKKSUND Stenshorne Anders