1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i AS Hafrsfjordgate 24/26 avholdes 18.juni 2013 kl. 18:00 på Schafteløkken. Det innkalles med dette til ekstraordinær generalforsamling for aksjonærer i AS Hafrsfjordgate 24/26. Generalforsamlingen avholdes med det formål å få en beslutning om rehabilitering av vann og avløpsrør gjennom avstemming. Aksjonærer bes gjennomgå følgende redegjørelse for best mulig å kunne ta stilling i saken. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en person til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG REHABILITERING AV VANN OG AVLØPSRØR Aksjonærer bes gjennomgå følgende redegjørelse for best mulig å kunne ta stilling i saken. 1.0 OPPSUMMERING AV PROSESS 2003 Tilstandsvurdering utføres av Multiconsult. Høst 2010 Innledende tilstandsvurdering utføres av OBOS Prosjekt. Sommer/høst 2011 - Befaring av syv leiligheter, 1 forretning og kjellerarealer. Høst 2011 - Januar 2012 OBOS Prosjekt (ved Geir Iver Tvedt) utarbeider forprosjekt. Vår 2012 Multiconsult gjør en vurdering av OBOS Forprosjekt. Vår 2012 Styrets redegjørelse til aksjonærer. Høst 2012 Rørgruppen møter med OBOS Prosjekt (ved Vidar Hellstrand) Vår 2013 Informasjonsmøte for aksjonærene, avholdt av OBOS Prosjekt (ved Vidar Hellstrand) Ved en endelig avgjørelse vil OBOS Prosjekt engasjeres for å utforme et anbudsunderlag. Her vil det valgte tiltaket beskrives for prising. Innkomne tilbud vil så gjennomgås av styret i samråd med OBOS Prosjekt. Det inngås kontrakt med den valgte entreprenør. Videre framdrift og planlegging vil overlates utførende part (entreprenør)
2 2.0 TILSTANDSVURDERING Følgende redegjørelse er basert på Forprosjekt (OBOS), styrets arbeid, dialog med Vidar Hellstrand, samt Informasjonsmøte avholdt april 2013. I prinsippet skilles det mellom stigerør for varmt/kaldt vann og avløpsrør. Forventet levetid for stigerør (+/- 50 år) en noe lengre enn avløpsrør (+/- 40 år). For avløpsrør er belastningen størst for kjøkken grunnet omfanget av kjemikaler (vaskemidler etc). Det er en relativ stor belastning for avløpsrør på bad også grunnet kjemikalier, men i noe mindre omfang enn for kjøkken. Avløpsrør for toalett forventes derimot å ha en lengre levetid. For stigerør er belastningen relativt jevn uavhengig av rom. Det skilles i sistnevnte imidlertid noe mellom varmt og kaldt, der kaldtvann representerer en noe mindre belastning. For våtrom (bad) er det i tillegg forhold rundt membran/sluk etc som bør hensyntas. Her er variasjoner store avhengig av utførelse, alder og bruk. Det er ellers varierende hvorvidt stoppekraner er installert. Stoppekraner er et sikkerhetsmessig fortrinn og vil kunne redusere omfanget av skader ved en eventuell lekasje. 2.1 KJØKKEN De åtte separate avløpsstammene for kjøkken (to for hver oppgang) er i svært dårlig stand og det er påkrevd å gjennomføre tiltak på disse avløpsstammene, dvs. innvendig rehabilitering eller utskifting av avløpsstammene. Det er ikke registrert store problemer med de originale stigerørene for vann på kjøkken, men ut fra anbefalt brukstid fra SINTEF bør disse skiftes ut. Det anbefales å iverksette tiltak snarest. Avløpsrør: Svært dårlig forfatning. Stigerør varmt/kaldt: Noen skader påvist.! NB: Det bemerkes at avløpsstammer i svært dårlig forfatning kan briste ved en eventuell innvendig rørfornyen (jf pkt 3.1.2 og 3.1.3) grunnet trykkpåkjenning. Det bemerkes også at det ved en eventuell utskifting av avløpsrør er naturlig å skifte ut stigerør i samme omgang da disse ligger i samme sjakt og det kostnadmessig vurderes som mer for pengene. 2.2 BAD Avløpsstammene fra bad er i bedre forfatning enn hva tilfellet er for kjøkken, det er likevel påvist slitasje. Det er også målt fukt på flere bad, og det antas at dette skyldes mislig omgang med vann (dusjing) og svakheter i avløpsrør og sluk. Det er registrert stor variasjon i standarden på bad i ulike leiligheter. I spørreundersøkelse framkommer det at omkring 2 av 3 bad er med membran og nytt sluk. De gjenstående 1/3 bad er da å anta uten membran og med originalt sluk (støpejern). Det er ikke registrert store problemer med de originale stigerørene for vann på bad, men ut fra anbefalt brukstid fra SINTEF bør disse skiftes ut. OBOS Prosjekt vurderer røranlegget sett under ett til å ha en tilstand som forventet for røranlegg fra samme periode. Forventet gjenværende levetid med dagens stand og bruk forventes å være kort og det anbefales derfor at tiltak vurderes igangsatt innen 5 år. Avløpsrør: Slitasje påvist. Stigerør varmt/kaldt: Ingen store skader påvist. Membran/sluk: Det er registrert fukt i enkelte bad. Flere bad har originalt sluk. NB! Ved en eventuell rørutskifting (jf 3.1.1) vil det kunne være enkelte bad, grunnet teknisk stand og posisjon i bygget som kan spares. Hvilke dette gjelder vites imidlertid ikke før arbeidet eventuelt påbegynnes.
3 2.3 TOALETT Det er registrert en bedre tilstand på de separate avløpsstammene fra toalettrom. Det vurderes derfor som mindre sannsynlig at det skal oppstå store problemer med disse avløpene i løpet av de nærmeste 10 årene. Teknisk sett er det derfor forsvarlig å utsette tiltak på disse rørende om man ikke ønsker å utbedre dem som ledd i et fellesprosjekt. OBOS Prosjekt AS påpeker likevel at anbefalt brukstid for disse rørene allerede er overskredet og det anbefales derfor at tiltak vurderes igangsatt innen 10 år. Avløpsrør: Stigerør: Ingen store skader påvist. Ingen store skader påvist. NB! Enkelte bad har toalett, ved en full rørutskifting på bad må disse toalettene nødvendigvis også medregnes. 2.4 OPPSUMMERING AV TILSTAND Rehabilitering eller utskiftning av avløpsstamme på kjøkken (med eller uten utskifting av vannrør) bør iverksettes snarest. Tiltak på bad bør iverksettes innen 5 år. Tiltak på toalett bør iverksettes innen 10 år. 3.0 ALTERNATIVE METODER FOR UTBEDRING Følgende redegjørelse er basert på Forprosjekt (OBOS), styrets undersøkelser, dialog med Vidar Hellstrand, samt Informasjonsmøte avholdt april 2013. 3.1 GENERELT På det nåværende tidspunkt tilbys det følgende metoder for utbedring. Kostnad og kvalitet vil variere. Det påpekes at det i samme sjakt ikke er bør kombineres flere løsninger. Om ulike løsninger skal benyttes, må disse avgrenses til hver enkeltsående sjakt. 3.1.1 FULL RØRUTSKIFTING (Full utskifting av alle avløpsrør og stigerør for varmt og kaldt vann ) Dette tiltaket innebærer i all hovedsak å skifte ut all rørføring for vann og avløp, og i den grad det er nødvendig gjøre bygningsmessige tilpasninger. Rørutskifting er det kvalitetsmessig foretrukne alternativet. Løsningen er imidlertid langt dyrere, både med hensyn til utskiftningen av rørene isolert sett, og ytterligere for baderom hvor en i praksis må oppføre en helt ny våtromssone, dvs full renovering av bad. Tiltaket vil også (4-6 uker per/leilighet) belaste beboere (aksjonærer) med støy og støv. Det må påberegnes alternative boløsninger. Man vil imidlertid ved et slik tiltak kunne imøtekomme dagens våtromstandard for bad og således sikre seg bedre mot eventuelle skader i fremtiden. Dette er også en løsning som har den antatt lengste levetiden (50 år) og som gir størst fleksibilitet på sikt ved senere renovering av bad vil alle søknadsmessige hensyn rundt etasjeskillere (brannskiller) allerede være håndtert. Tiltaket innebærer (for de ulike rom/sjakter) Alle vann- og avløpsrør skiftes (for aktuelle rom) Stoppekraner monteres. (for aktuelle rom) Vertikale rørføringer innkasses og flislegges (for aktuelle rom) Membran og fliser på gulv og vegger (for bad). Sluk skiftes. (for bad) Gipshimling i tak for å skjule nye rør. (for bad) Nytt toalett med P-lås, øvrig utstyr de- og remonteres. (for toalett og bad m/toalett)
4 Eksisterende varme fjernes, el. varmekabler i gulvet monteres (for bad) Ny 15 amp. sikringskurs til bad. ( Bytte av kjellerstrekk forbruksvann inkl. bytte av alle oppleggskraner. (for aktuelle føring) Tilbakestilling av eventuell høy standard. 3.1.2 RØRFORNYING GJENNOM STRØMPING (Innvendig strømpekledning av avløpsrør merk: ikke stigerør) Et alternativ til full rørutskifting er rørfornying gjennom strømping. Metoden går ut på å trekke en strømpe mettet med polyester inn i avløpsrør (stammer og stikk). Deretter blåses denne opp og herdes. I prinsippet dannes det et nytt rør innenfor det opprinnelige. Ved en slik gjennomføring vil det også bli lagt tilsvarende materiale i sluk. Vanntettingen mellom innsatsen i sluket og selve sluket er basert på limstoff. Fordelene med denne løsningen kontra full rørutskifting er både kostandsmessige (alle bad kan spares) og i mht. til utførelsestiden Denne metoden anses ellers å være den kvalitetsmessig beste av alternativene til full rørutskifting (epoksy/polyester etc). Det er likevel knyttet usikkerhet til varighet og levetid rundt skjøter spesielt til skjøter sluk. Det finnes enkelte produkter (klemringsett) for dette, men om en får en fullverdige klemringløsninger mellom membran og sluk er diskutabelt. En annen problemstilling er at at rørets innvendige diameter reduseres, og at dette kan føre til økt belastning over tid. Resultatet vil her i stor grad avhenge av utførelsen, ved riktig utførelse kan det antas en levetid på + 15år. Tiltaket innebærer Avløpsrør fornyes innvendig. Tilpasset klemringløsning mot membran (gjelder kun våtrom) Mindre bygningsmessige inngrep.! NB: For avløpsstammer i svært dårlig forfatning kan denne metoden være en belastning de eksisterende rørene ikke vil tåle. Det nevnes ellers at metoden kan være problematisk å gjennomføre på mindre grenrør. (Hafrsfjordgate har 2tom grenrør). 3.1.3 RØRFORNYING GJENNOM SPRØYTEMALING MED EPOXY ELLER POLYESTER. (Innvendig sprøytemaling av avløpsrør merk: ikke stigerør) Et tredje alternativ er å sprøytemale avløpsrør med enten epoxy eller polyester. Metoden går ut på først å høytrykks spyle, så tørke, og til sist sprøytemale innsiden av avløpsrør med enten epoxy eller polyester. Denne metoden er den billigste og raskeste med hensyn til utførelse, men kvalitetsmessig anses den som den dårligste. Det foreligger ingen norsk godkjenning på anvendt material for benyttelse rundt sluk og membran. Det er også utfordrende å få til en jevn tykkelse på det påførte materialet (innside rør) og enda vanskeligere å kontrollere dette. Ved ujevn tykkelse risikerer en propp-dannelser. Levetid er usikkert - enkelte leverandører oppererer med en garanti på 10 år. Tiltaket innebærer Avløpsrør fornyes innvendig. Sprøytemaling mot membran (gjelder kun våtrom) Mindre bygningsmessige inngrep.! NB: For avløpsstammer i svært dårlig forfatning kan denne metoden være en belastning de eksisterende rørene ikke vil tåle. Det nevnes ellers at metoden kan være problematisk å gjennomføre på mindre grenrør (Hafrsfjordgate har 2tom grenrør).
5 4.0 ALTERNATIVER OG KOSTANDSOVERSLAG Alle beskrevne alternativer (med unntak av kombinasjonsløsninger innad i samme sjakt/rom) er her oppstilt i en matrise og med et tilhørende kostnadsoverslag for prosjektet totalt (TOT), samt en gjennomsnittskostnad for hver enkel leilighet (LEIL). Det gjøres ellers oppmerksom på at bad og bad med toalett er kostnadsmessig samstilt. Det understrekes at dette er et overslag og at kostnadene knyttet til alternativene først vil konkretiseres ved innkomne tilbud. Det anslås en margin på +/- 20%. Prosjektets totale kostnad vil imidlertid fordele seg etter gjeldende fordelingsnøkkel og ikke etter antall avløpsstammer i hver leilighet. (se 4.2 FORDELING AV KOSTNADER). KJØKKEN FULL RØRUTSKIFTING (stigerør / avløpsrør) 1 295 000,-(TOT) -------------------------- 35 000,-(LEIL) BAD/ BAD m/toalett 7 215 000,-( TOT) ----------------------------- 195 000,-( LEIL) TOALETT 1 295 000,-( TOT) ------------------------------ 35 000,-( LEIL) STRØMPELØSNING (avløpsrør) (1) 925 000,-(TOT) --------------------------- 25 000,-(LEIL) 1 480 000,-(TOT) ---------------------------- 40 000,-(LEIL) 925 000,-(TOT) ----------------------------- 25 000,-(LEIL) SPRØYTEMALING EPOXY/POLYESTER (avløpsrør) (1) 555 000,-(TOT) --------------------------- 15 000,-(LEIL) 740 000,-(TOT) ----------------------------- 20 000,-(LEIL) 555 000,-(TOT) ------------------------------ 15 000,-(LEIL) INGENTING/UTSETTES 0,- 0,- 0,- (1) Det bemerkes at rørene kan sprekke grunnet påkjenning ved metoden. 4.1 OMFANG - KOSTNADER OG TID Kostnadsmessig er det besparende å unngå oppdeling av arbeidet. Etablering og koordinering av arbeid (rigg og drift), samt innkjøp av materiell er alle kostnader som forholdsmessig er mindre ved et større prosjekt enn flere små. Anslagsvis vil kostnad for rigg og drift ligge mellom 5-15%, hvor mindre prosjekter tillegges en større ekstrakostnad og vica versa. Med hensyn til tiden utførelsen av arbeidet tar gjelder også samme prinsipp et stort prosjekt tar i sum kortere tid enn flere små. På sikt må alle rør utbedres på en eller annen måte. Det gjelder også stigerørene for varmt og kaldt vann som har en anslått levetid på 40-50 år. Om ingen tiltak iverksettes der nå, er OBOS s estimat fram til akutt nødvendighet for avløpsrør fra bad og toalett henholdsvis 5 og 10 år, for vannrørene muligens noe lengre. For avløpsrørene fra kjøkken er behovet allerede akutt og det har forekommet lekkasje fra stigerør.
6 4.2 FORDELING AV KOSTNADER Nedenfor er kostnadene fordelt under tre alternativer A) Full rørutskiftning nå, B) Kjøkken og bad nå og toalett senere C) Strømpeløsning i bad og toalett med full utskiftning i kjøkken. Kostnadene er fordelt på den enkelte aksjonær som engangssum og som månedlige bidrag. Fordelingsnøkkelen er etter gjeldende fordeling av felleskostnader. A) Full rørutskiftning nå Kjøkken Bad Toilett Sum Aksjer Ford.nøkkel 1 295 000 7 215 000 1 295 000 9 805 000 1 1,000621 12 958 72 195 12 958 98 111 6 2,100252 27 198 151 533 27 198 205 930 8 2,415184 31 277 174 256 31 277 236 809 9 2,529992 32 763 182 539 32 763 248 066 11 2,543685 32 941 183 527 32 941 249 408 14 2,966053 38 410 214 001 38 410 290 821 14 *) 4,574420 59 239 330 044 59 239 448 522 16 3,316797 42 953 239 307 42 953 325 212 *) inkl atelier Månedlig 1 1,000621 108 602 108 818 6 2,100252 227 1 263 227 1 716 8 2,415184 261 1 452 261 1 973 9 2,529992 273 1 521 273 2 067 11 2,543685 275 1 529 275 2 078 14 2,966053 320 1 783 320 2 424 14 *) 4,574420 494 2 750 494 3 738 16 3,316797 358 1 994 358 2 710 B) Kjøkken og bad nå, toalett senere 5 år + 25 % Kjøkken Bad Sum Toilett Aksjer Ford.nøkkel 1 295 000 7 215 000 8 510 000 1 625 000 1 1,000621 12 958 72 195 85 153 16 260 6 2,100252 27 198 151 533 178 731 34 129 8 2,415184 31 277 174 256 205 532 39 247 9 2,529992 32 763 182 539 215 302 41 112 11 2,543685 32 941 183 527 216 468 41 335 14 2,966053 38 410 214 001 252 411 48 198 14*) 4,574420 59 239 330 044 389 283 74 334 16 3,316797 42 953 239 307 282 259 53 898 *) inkl atelier Månedlig 1 1,000621 108 602 710 136 6 2,100252 227 1 263 1 489 284 8 2,415184 261 1 452 1 713 327 9 2,529992 273 1 521 1 794 343 11 2,543685 275 1 529 1 804 344 14 2,966053 320 1 783 2 103 402 14*) 4,574420 494 2 750 3 244 619 16 3,316797 358 1 994 2 352 449
7 C) Strømpeløsning i bad og toilett, full utskiftning kjøkken Kjøkken Bad Toilett Sum Aksjer Ford.nøkkel 1 295 000 1 480 000 925 000 3 700 000 1 1,000621 12 958 14 809 9 256 37 023 6 2,100252 27 198 31 084 19 427 77 709 8 2,415184 31 277 35 745 22 340 89 362 9 2,529992 32 763 37 444 23 402 93 610 11 2,543685 32 941 37 647 23 529 94 116 14 2,966053 38 410 43 898 27 436 109 744 14*) 4,574420 59 239 67 701 42 313 169 254 16 3,316797 42 953 49 089 30 680 122 721 *) inkl atelier Månedlig 1 1,000621 108 123 77 309 6 2,100252 227 259 162 648 8 2,415184 261 298 186 745 9 2,529992 273 312 195 780 11 2,543685 275 314 196 784 14 2,966053 320 366 229 915 14*) 4,574420 494 564 353 1 410 16 3,316797 358 409 256 1 023 De månedlige beregningene er basert på 20 års nedbetaling av serielån med 5 % rente. Beløpene viser fordelte kostnader det første året, som vil falle med innbetalte avdrag. Mht. fordelingsnøkkelen er det to kommentarer. Aksjonæren med én aksje disponerer et lite næringslokale hvis månedlige bidrag til felleskostnadene, tilsvarende 2.37, faller uforholdsmessig sterkt ut for et lite lokale. Vi har derfor forslagsvis redusert brøken i dette tilfelle til 1 %. Aksjonæren med 14 aksjer og atelier har inkludert i brøken felleskostnader for atelieret. Den ventede dommen fra ankesaken i Lagmannsretten kan endre på dette. Som det fremgår av det ovenstående er fordelingen av kostnadene foretatt etter prinsippet om fordeling av felleskostnader. Dette er i tråd med Borettslagsloven, som også gjelder for boligaksjeselskaper etter lovens introduksjon i 2004. En fordeling etter nytte, dvs. etter antall tilknyttede rørstammer, vil gi en høyere kostnad for fire aksjonærer med to stammer, mens for de resterende 32 vil kostnadene være høyere for de mindre leilighetene og lavere for de store. Kostnadsfordelingen er hhv ca. kr 276 000 og kr 236 000. Skal vi følge Borettslagsloven krever denne fordelingsmåten tilslutning fra samtlige aksjonærer 5.0 STYRETS INNSTILLING Styret ber om at løsningens kvalitet prioriteres framfor den umiddelbare kostnad. Styret understreker også at det på lenger sikt vil være kostnadsbesparende å ta alle sjakter/rom i samme omgang (se 4.1 OMFANG KOSTNADER OG TID), men bemerker imidlertid at en eventuell prioritering burde være kjøkken bad - toalett (se 2.4 OPPSUMMERING AV TILSTAND) - Styrets primære innstilling er å ta full rørutskifting på kjøkken, bad og toalett. - Styrets sekundære innstilling er å ta full rørutskifting på kjøkken og bad (dernest avvente toalett) Oslo, 04. juni 2013 I styret for AS Hafrsfjordgate 24/26 Peter A. Simonsen /s/ Eva Falleth /s/ Marcelle Maters /s/ Eric Sundqvist /s/
8 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i AS Hafrsfjordgate 24/26 Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av boligen gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i AS Hafrsfjordgate 24/26.. Eiers signatur (Dato)