Ing. T.H. Ryen Tangvallveien 6 4640 SØGNE SØGNE KOMMUNE Arealenheten Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2015/2567-35616/2015 Terje Axelsen 37/50 29.03.2016 Dispensasjon for oppføring av bod og terrasse/platting på GB 37/50 - Einerholmen 1 Utv.saksnr Til behandling i: Vedtaksdato 559/15 Plansjefen Det søkes om dispensasjon for oppføring av frittstående bod samt terrasse/platting i forbindelse med fritidsbolig på GB 37/50 Einerholmen. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-område samt byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, jfr. plan- og bygningslovens 1-8. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i LNFR-område samt forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen, mottatt i kommunen 28.08.2015. Det vises til tegninger og situasjonskart mottatt 24.02.2016, samt revidert tegning av bod mottatt 04.03.2016. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Det må ikke foretas sprengning eller vesentlige endringer av underliggende terreng i forbindelse med tiltaket. Det foreligger ikke protester til søknaden. Bod og terrasse/platting er fritatt for søknadsbehandling, jfr. plan- og bygningslovens 20-5. Kommunen skal ikke behandle tiltaket videre etter endt dispensasjonsbehandling. Etter at tiltaket er ferdig skal det sendes inn melding om dette til kommunen. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Kommunen opplyser at ved innlevering av søknad om tillatelse til tiltak kan vedtaket føre til avslag på bakgrunn av andre forhold som ikke er blitt behandlet i dette vedtaket. Hilsen Anne Marit Tønnesland fungerende fagleder byggesak Terje Axelsen byggesaksbehandler Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: 964 967 091 MVA
Arealenheten behandler denne sak i henhold til delegert myndighet. Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens LNFR-område samt forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen for oppføring av terrasse/platting i tilknytning til fritidsbolig på GB 37/50 Einerholmen. Det søkes videre om dispensasjon for oppføring av en frittstående bod på 14,8 m² BYA. Spesielle forhold: I forbindelse med gjennomgang av saken viser det seg at det er oppført to mindre boder på eiendommen. Disse er ikke tidligere omsøkt eller godkjent. Det søkes nå om dispensasjon for å beholde den ene boden, samt utvide den til 14,8 m² BYA. Den andre boden skal rives. Fra 1. juli 2015 ble det innført enkelte endringer i plan- og bygningsloven. Dette innebar blant annet at flere tiltak enn før ble unntatt søknadsplikt, jfr. plan- og bygningslovens 20-5 og SAK10 kapittel 4. En platting som vist på innsendt tegning og situasjonskart ville imidlertid ha vært unntatt søknadsplikten også etter de gamle reglene. Dette betyr at etter endt dispensasjonsbehandling skal ikke kommunen realitetsbehandle selve oppføringen av plattingen. Bod som omsøkt vil også omfattes av unntaket i plan- og bygningslovens 20-5. Etter at boden og terrassen/plattingen er ferdig må det sendes melding om dette til kommunen. Hvis det gjøres endringer på tiltaket underveis, som avviker i forhold til innsendt dokumentasjon, kan dette medføre at det må søkes om ny dispensasjon. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Planen er egengodkjent den 20.12.2012. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Foreligger ikke.
Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Einerholmen har byggeforbud med hjemmel både i kommuneplanens LNFR-formål og pbl 1-8 med hensyn til tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Ut fra det opplyste antas at plattingen i liten grad å skade de interesser byggeforbudene skal ivareta. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker.» Viser for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken. Fagleder landbruk og miljø i Søgne kommune har ingen merknader til søknaden. Til informasjon: Søknaden om terrasse/platting har vært forelagt Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder fylkeskommune. De to ovennevnte bodene var vist på situasjonskartet som lå til grunn for uttalelsen. Det er dermed, etter administrasjonens vurdering, ikke fremkommet opplysninger som skulle tilsi at de må uttale seg på nytt. Administrasjonen legger derfor Fylkesmannens uttalelse, datert 07.09.2015, også til grunn for søknad om oppføring/ombygging av bod. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er ønske om en plan uteplass i front av hytta. Den utførselen som er planlagt vil være tilpasset terrenget. Det vil kun være fronten mot sør-vest som er synlig fra sjøsiden. Tiltaket vil derfor ikke virke privatiserende. For tiltakshaver er det åpenbart at en terrasse/platting foran hytta vil være en stor fordel. Dette er imidlertid en fordel av privat karakter og er ikke tillagt stor vekt i saksbehandlingen. Det er positivt at plattingen skal legges slik at den tilpasses eksisterende terreng. Uthus er bygd på 80-tallet og er lite synlig fra sjøsiden, plassert bak hytte og skjult av vegetasjon. Administrasjonen er enig i at uthuset vil bli lite eksponert mot sjøen. Administrasjonens samlede vurdering: Einerholmen er en øy på ca.13000 m² og ligger like i utløpet av Trysfjorden. Eiendommen GB 37/50 er på 9530 m² og utgjør størsteparten av øya. GB 37/50 er bebygd med en hytte med et registrert bruksareal på 48 m². Det finnes i tillegg tre andre hytter på øya. Einerholmen inngår ikke som en del av skjærgårdsparken, men er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Omsøkte terrasse/platting er vist med en høyde på ca. 40 cm og en størrelse på 24,5 m², og søkes oppført på sørvestsiden av eksisterende hytte. Boden skal plasseres nord for hytta, og blir for en stor del skjult av terreng og vegetasjon. Tiltaket er i strid med byggeforbudet i plan- og bygningslovens 1-8, forbud mot tiltak i 100-metersbeltet lang sjø og vassdrag. Tiltaket er videre i strid med byggeforbudet i LNFRområdet i kommuneplanen og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Det er søkt om dispensasjon for ovennevnte forhold. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven:
19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder to kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Etter en konkret vurdering kan vi ikke se at intensjonen med forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag, nedfelt i plan- og bygningslovens 1-8, blir skadelidende som følge av omsøkte tiltak. Den samme vurderingen gjør seg gjeldende i forhold til byggeforbudet i LNFRområder. Det faktum at eiendommen allerede er bebygd, samt at boden og plattingen vil ligge delvis skjult fra sjøen, gjør at det ikke vil inntreffe særlige forandringer med hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap eller andre allmenne interesser i området. Den vestlige delen av holmen, som også tilhører GB 37/50, vil i samme grad som i dag være tilgjengelig for allmennheten. Det betyr at forholdet til allmennheten og offentlige myndigheter vil være uforandret etter tiltaket. I dette tilfellet er det en platting som skal oppføres i tilknytning til eksisterende hytte. Det skal videre oppføres en bod på 14,8 m² på nordsiden av hytta. Kommunen kan ikke se at å gi dispensasjon i denne saken vil være med på å undergrave lovens eller kommuneplanens bestemmelse siden tomten allerede er bebygd. Hytta blir ikke større eller mer synlig mot sjøen. Plattingen skal ligge lavt i terrenget og tilpasses dette. Boden oppføres der det tidligere har stått en bod, på nordsiden av hytta. På flyfoto er ikke eksisterende bod synlig fordi den ligger nedsenket i terrenget og er omgitt av vegetasjon. Fordelen ved terrassen/plattingen er at det opprettes et mer hensiktsmessig uteareal som dermed vil virke samlende på aktiviteten utenfor hytta. Oppholdssonen konsentreres rundt et egnet areal og vil dermed begrense privat aktivitet på resten av eiendommen. Dette gjør at vestsiden av holmen i stor grad vil ligge ubenyttet, noe som kan virke positivt for allmennheten. Fordelen med at det oppføres en bod på eiendommen er at man får en mer hensiktsmessig lagringsplass. Eksisterende hytte er liten, bare 48 m² bruksareal, og det er dermed lite plass i hytta til tilleggsareal som bodplass. Fordelen med bodens beliggenhet er at den ligger i en senkning i terrenget, og er omgitt av vegetasjon. Boden vil dermed være lite synlig, og ikke øke eiendommens bebygde preg. En ulempe med en slik utbygging kan være økt privatisering av eiendommen og økt eksponering mot sjøen. I dette tilfellet er eiendommen allerede bebygd, og tiltaket vil bli en naturlig del av eksisterende hytte. Plattingen vil ligge såpass lavt i terrenget at fasaden på eksisterende hytte vil overskygge det ekstra arealet som blir eksponert mot sjøen. Boden vil ligge skjermet av hytta sett fra sørsiden. Den ligger også ganske lavt i terrenget og er omgitt av vegetasjon.
I tillegg må det vurderes om det kan få presedensvirkning i resten av kommunen ved å innvilge en slik dispensasjon. I denne saken anses ikke dette som veldig sannsynlig siden det ikke tillates vesentlige terrengendringer og at tiltaket i liten grad vil bli synlig fra sjøen. Liknende saker må imidlertid behandles på samme måte. Arealenheten har vurdert dispensasjonssøknaden og konkluderer med at hensynene bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen etter plan- og bygningslovens 19-2 foreligger. Bortfall av tillatelse Dispensasjonen gjelder i 3 år fra vedtaksdato. Etter dette faller dispensasjonen bort. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for endelig vedtak i klagesaken. Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Klagen skal innen fristens utløp sendes til Søgne Kommune, arealenheten, p.b. 1051, 4682 Søgne. Gebyr: Behandlingsgebyr, jf. kommunens regulativ for byggesaker, blir på kr 9122,-. Regning blir sendt separat. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at gebyret vil bli belastet den til enhver tid gjeldende morarentesats, hvis fakturaen ikke betales til rett tid. Ved klage på gebyret vil det påløpe renter fra forfall, til betalingen skjer, såfremt klagen ikke tas til følge. Kopi til: Sven Jørgen Jensen Selskjær 14 4640 SØGNE Fylkesmannen i Vest-Agder Postboks 513 Lundsiden 4605 Kristiansand S Vest-Agder Fylkeskommune Serviceboks 517 4605 Kristiansand S GIS-avdelingen, her