SAKSFREMLEGG Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 19/8 Arkivsaksnr. 16/1473 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet mot vann og vassdrag for oppføring av hytte, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon med formannskapets tidligere vedtak om dispensasjon fra arealformål 2. Situasjonskart 3. Oversiktskart 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold 5. Uttalelse fra Bjørn Bruland vedrørende friluftsliv 6. Uttalelse fra Bjørn Petter Løfall vedrørende rødlisteart 7. Uttalelse fra søker vedrørende dispensasjonen 8. Skjøte fra 1947 9. Tegninger Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den 19.05.16 søknad om oppføring av fritidsbolig på eiendommen gnr. 19 bnr. 8. Hytta skal ersatte eksisterende hytte på eiendommen gnr. 18 bnr. 110. Eiendommen gnr. 18 bnr. 110 eies ikke av tiltakshaver, og det er et ønske om å rive eksisterende hytte og oppføre denne på tiltakshavers egen eiendom gnr. 19 bnr. 8. Hytta som skal oppføres er på 47 m2. Eiendommen ligger i et område som i arealdel av Kommuneplan 2011-2022 for Rakkestad kommune er avsatt til lanbruks-, natur- og friluftsformål hvor det er forbud mot oppføring av hytte. Videre følger det av Kommuneplan 5 at nybygg ikke tillates oppført nærmere enn 100 meter fra vann og vassdrag markert i kommuneplankartet. Den aktuelle eiendommen ligger inntil Honningen, som er et av vannene markert i kommuneplankartet. Formannskapet i Rakkestad ga i vedtak av 14.01.2015 dispensasjon fra arealdel av kommuneplan for oppføring av hytta på eiendommen gnr. 19 bnr. 8. Den aktuelle eiendommen består av en odde og det viste seg ettertid av formannskapets behandling at det ikke lar seg gjøre å plassere hytta 100 meter fra vannet Honningen.
Det ble derfor i brev av 27.06.16 søkt dispensasjon fra arealdel av Kommuneplan 5 for å plassere hytta ca. 70 meter fra vannet. Søknaden er begrunnet med at plasseringen anses som den mest fornuftige. Hytta blir liggende på nedsiden av fjellet og dermed lite synlig fra vannet. Videre er det vist til at dette er et område som svært sjelden brukes av allmennheten på grunn av tilgjengeligheten, og plasseringen vil ikke påvirke tilgjengeligheten til området. Ved oppføring av hytta på denne eiendommen skal eksisterende hytte på eiendommen gnr. 18 bnr. 110 rives. Eksisterende hytte ligger ved merket tursti og 40 meter fra Vestre Kølabonntjern. Å fjerne hytta øker tilgjengeligheten for allmennheten i dette området. Videre er rødlistearten Måneblåvann-nymfe registrert ved eksisterende hytte. Denne er oppført som sårbar. I forbindelse med oppføring av hytta på gnr. 19 bnr. 8 vil to festetomter på denne eiendommen slettes. Videre vil en grunnmur som ble oppført på eiendommen i 1968 fjernes. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. I brev av 12.07.16 uttalte Fylkesmannen at de vil fraråde en dispensasjon i dette tilfellet og vurderer å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fylkesmannen viste til at dersom det skal gis dispensasjon for byggetiltak i strandsonen må det føre til en forbedring av allmennhetens interesser som skal prioriteres her. Fra Fylkesmannens uttalelse siteres: «Omsøkte hytte vil bli oppført på en odde i Honningen som i dag er ubebygd. Odden fremstår i dag som et sammenhengende grøntbelte med gode muligheter for ulike typer friluftsliv. Vi ser det som svært viktig å bevare slike områder mest mulig intakte og tilgjengelige for allmennheten. Oppføring av en hytte i dette området vil medføre et inngrep i strandsonen som kan redusere mulighetene for allmenn bruk og ferdsel. Det er ikke bare hyttebebyggelsen som kan ha en uheldig innvirkning på allmennhetens bruk av området, også hytteeiernes bruk av selve hytta og området omkring kan medføre en unødig privatisering.» Når det gjaldt flytting av hytta kunne ikke Fylkesmannen se at det er fremlagt momenter i saken som tilsier at konskvensene ved å fjerne eksisterende hytte er mer positivt for allemennheten enn oppføring av en ny hytte med omsøkte plassering. Fra uttalelsen siteres videre: «Selv om eksisterende hytte ligger i nærheten av merket tursti er det, fra vårt synspunkt, tvilsomt om fjerning av hytta vil medføre en vesentlig forbedring av allmennhetens bruk av turstien og området omkring.» Vedrørende den rødlistede arten som er registrert ved eksisterende hytte, uttalte Fylkesmannen at det ikke foreligger informasjon om en en eventuell fjerning av hytta vil ha positive konsekvenser for artens utbredelse på stedet. Avslutningsvis fremgår av Fylkesmannens brev: «Slik saken fremstår, kan ikke vi se at en eventuell flytting av hytta til omsøkte plassering vil være av en karakter som medfører fordeler for allmennhetens bruk av området. Flytting av hytta vil etter vår vurdering medføre et unødig inngrep i et grøntområde som i dag fremstår som intakt og tilgjengelig for allmennheten.»
I tillegg til det ovennevnte er det kommet inn uttalelse fra Bjørn Bruland på vegne av turistforeningen vedrørende bygging av hytte, samt uttalelse fra Bjørn Petter Løfall vedrørende den rødlistede arten ved eksisterende hytte. Bjørn Bruland viste til at det er positivt for allmennheten å fjerne/flytte eksisterende hytte fra eiendommen gnr. 18 bnr. 110. Det er en tursti som går gjennom tunet på eksisterende eiendom som det har vært snakk om å legge utenfor tunet. Dette vil ikke bli nørvendig dersom hytta fjernes. Etter hans vurdering er det mer positivt for allmennheten å samle hyttene ved Honningen hvor det er mange hytter fra før og fjerne spredte hytter i fjella. Videre uttalte Bruland at eiendommen hvor hytta ønskes flyttet til er et område uten turstier og området er ikke i dag benyttet til turterreng. Det er heller ikke egnet til dette, da det her gjelder en odde hvor man må gå samme vei tilbake og i veldig ulendt terreng. I brevet fra Bjørn Petter Løfall vedrørende biologisk mangfold bekreftet han at det ved nærmeste tjern til hytta er funnet måneblåvann-nymfe som er ført opp på den norske rødlista som sårbar (VU). Å fjerne hytta er i utgangspunktet positivt så lenge dette gjøres på en skånsom måte. I tillegg har eierne av eiendommen i brev av 05.10.16 gitt en oppsummering av saken. Vi viser til dette brevet i sin helhet. For ordens skyld bemerker administrasjonen at vi i saksfremlegget ikke vil gå nærmere inn på selve flyttingen av hytta og den rødlistede arten, da dispensasjon for flyttingen er gitt i eget vedtak av Formannskapet den 14.01.2015. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Andre faktaopplysninger Kommunen ved plan- og byggesaksbehandler og arealplanlegger var den 15.09.16 på befaring på eiendommen sammen med eier. Administrasjonens vurdering Planstatus Eiendommen ligger i et uregulert område som i arealdel av kommuneplan 2011-2022 for Rakkestad kommune er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) og tiltaket er dermed i strid med arealformålet. Tiltaket vil videre være i strid med forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs vann og vassdrag fastsatt i Kommuneplan 5. Som nevnt ovenfor under «Bakgrunn» ga formannskapet den 14.01.15 dispensasjon fra arealformålet. Det er derfor kun dispensasjon fra 100-metersbeltet som skal behandles her.
Dispensasjon Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven 11-6. I henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to hovedvilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon gis beror på en konkret vurdering. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det særlig legges vekt på statlige og regionale rammer og mål. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Eiendommen ligger som nevnt i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF og den ligger inntil vannet Honningen som har en byggegrense på 100 meter. Eiendommen ligger således i et område hvor kommunen har valgt å sette hensynet til ulike allmenne interesser foran private interesser. Når det gjelder byggeforbudet i 100-metersbeltet langs vann og vassdrag er det hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser som ligger bak. Når det gjelder det biologiske mangfoldet er det i naturbasen ikke registrert prioriterte, truede eller nær truede arter i tiltaksområdet. Videre vil ikke hytta være en særskilt forurensningskilde, da det ikke vil bli innlagt vann. Derimot er hytta som skal rives plassert i et område hvor det er registrert en rødlisteart. Dette er måneblåvannymfe som er oppført som sårbar. Det er allerede en del hytter andre steder rundt Honningen i nærheten av den aktuelle eiendommen. At det oppføres en hytte på eiendommen medfører ikke, så langt administrasjonen kan se, uheldig innvirkning på dyrelivet på/ved vannet. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke medføre at hensynet til natur- og kulturmiljø blir vesentlig tilsidesatt. Vedrørende hensynet til friluftsliv viser vi til at tiltaket ikke berører et statlig eller lokalt sikret friluftsområde. Eiendommen ligger i et område som omtales som Fjella og som benyttes til friluftsliv. Det er imidlertid ingen tursti over eiendommen og det aktuelle området er ikke i dag benyttet til turterreng. Som ovennevnt er området heller ikke egnet til dette, da det her gjelder en odde hvor man må gå samme vei tilbake og i veldig ulendt terreng. Den aktuelle eiendommen ligger utenfor turstinettet og er altså ikke et naturlig turområde/ferdselsdrag. Administrasjonen viser videre til at eiendommen er vanskelig tilgjengelig og den enkleste måten å komme til eiendommen på er med båt.
Tiltaket er omsøkt med en avstand til vannet på 70 meter og det opprettholdes således en viss avstand til vannet. På grunn av topografien på eiendommen, oppfattes avstanden til vannet som stor. Hytta er tilpasset terrenget og er ikke synlig fra avstand. Avstanden til vannet og utformingen av landskapet gjør at man enkelt kan ferdes langs vannet og på eiendommen i nærheten av hytta uen at den fremstår som en hindring eller virker privatiserende. Etter å ha befart eiendommen mener administrasjonen at plasseringen ikke vil påvirke allmennhetens mulighet til opphold, bading, rasting osv. For øvrig er terrenget slik at det er lite trolig at området vil bli brukt til telting o.l. Fylkesmannen har i uttalelsen til saken vist til at det ikke bare er hyttebebyggelsen som kan ha en uheldig innvirkning på allmennhetens bruk av området, men at også hytteeiernes bruk av selve hytta og området omkring kan medføre en unødig privatisering av området. Når det gjelder området rundt hytta viser vi til at eier ønsker å bevare eksisterende natur og landskap. Eiendommen består i stor grad av skog, og denne vil bevares selv om det bygges en hytte på eiendommen. Området mellom hytta og vannet vil i stor grad bli uberørt av tiltaket og det vil ikke bli gjort inngrep langs vannet. Vi kan ikke se at det vil ha vesentlig betydning for bruken av området omkring hytta om denne flyttes 30 meter lenger bort fra vannet. Det fremgår av Fylkesmannens uttalelse at odden i dag fremstår som et sammenhengende grøntbelte som det er viktig å bevare. I denne sammenheng nevner administrasjonen at det i dag ligger en grunnmur på eiendommen som ble oppført tilbake i 1968. Det er altså allerede en form for bebyggelse på eiendommen. Det er uklart for administrasjonen hvorfor det påbegynte prosjektet med grunnmuren i sin tid ikke ble fullført, men vi anser det positivt at den eksisterende grunnmuren fjernes. Denne grunnmuren ligger en del nærmere vannet enn omsøkt hytte, og det er en fordel for allmennheten at det ikke står en uferdig bygning på eiendommen. Etter å ha befart eiendommen mener administrasjonen at hytta ikke vil medføre at området blir vesentlig mer privatisert og at hytta i liten grad vil redusere allmennhetens mulighet til ferdsel og opphold. Administrasjonen anser ikke at hensynet til friluftsliv blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Vedrørende hensynet til landskapet består eiendommen som nevnt hovedsakelig av skog og det er en del trær rundt hytta og helt ned til vannkanten. Hytta ligger svært skjermet av trærne på eiendommen og er lite, eller ikke, synlig fra vannet. Material- og fargevalg på hytta er videre av en slik karakter at hytta glir naturlig inn i omgivelsene. Ved befaringen på eiendommen ga eier en forklaring på hvorfor plasseringen var valgt og det ble sett på flere alternative løsninger. Ettersom eiendommen består av en odde, vil det være svært vanskelig å plassere hytta noe annet sted på eiendommen uten å komme i konflikt med forbudet i 100-metersbeltet. Tomten har et skrånende terreng, og hytta skal plasseres på en naturlig flate som ikke medfører terrenginngrep. Terrenget gjør altså valgte plassering godt egnet for hytta. Etter administrasjonens syn vil hytta gli inn i terrenget på en måte som verken virker prangende eller dominerende. Skal man forsøke å komme 100 meter fra vannet må hytta plasseres på eiendommens høyeste punkt, og hytta vil bli liggende i silhuett og mer synlig fra vannet enn omsøkt plassering. Byggeforbudet langs vann og vassdrag er i dette tilfellet fastsatt i Kommuneplanen, men det er de samme hensynene som ligger bak dette som det lovfestede byggeforbudet
langs sjø som følger av plan- og bygningsloven. I henhold til statlige planretningslinjer fra 2011 skal det gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet av 100- metersbeltet er strengest i sentrale områder der presset på arealet er stort. I denne konkrete saken er det snakk om et område med liten byggeaktivitet og dette kan ikke karakteriseres som et typisk «pressområde». Forholdene i saken er veldig spesielle det er snakk om å rive en eksisterende hytte i et mer tilgjengelig område i Fjella og flytte den til en annen eiendom som eies av tiltakshaver. Etter administrasjonens vurdering er det er liten fare for at en dispensasjon i dette tilfellet vil skape uheldige presedensvirkninger. Arealutnyttelse fastsettes ut i fra et langsiktig perspektiv og forholdene på stedet kan variere. Administrasjonen bemerker det i dette tilfellet ikke er snakk om en fritt omsettelig hyttetomt. Skogen hvor hytta ønskes oppført tilhører gården Stalsberg og i skjøtet fra 1947 står det at skogen ikke kan fraskilles fra Stalsberg gård, se vedlegg. Det vil således ikke være aktuelt å fradele dette som en hytteeiendom og selge hytta som en selvstendig eiendom. Hytta vil tilhøre Stalsberg og til tider fungere som skoghusvær. Det vil heller ikke være aktuelt å oppføre flere hytter på eiendommen. Administrasjonen mener at lokalkunnskapen om området, friluftslivet og hvor det er naturlig å ferdes, samt øvrige forhold på stedet må tillegges stor vekt. Etter en vurdering av forholdene i saken har vi kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Spørsmålet er videre om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelen ved å gi dispensasjon er at hytta får en plassering som er godt tilpasset omgivelsene. Terrenget i området medfører at hytta vil ha minimal påvirkning på eksisterende landskap. Plasseringen vil i motsetning til en alternativ plassering 100 meter fra vannet ikke medføre noen silhuettvirkning. Etter administrasjonens vurdering er det bedre at hytta plasseres som omsøkt enn at den plasseres på det høyeste punktet på eiendommen. Administrasjonen anser det videre som en fordel at den eksiterende grunnmuren som ble oppført på eiendommen i 1968 fjernes, jf. det ovennevnte. Grunnmuren ligger enda nærmere vannet enn omsøkt hytte og det vil være positivt for allmennheten som ønsker å ferdes langs vannet at denne fjernes. I og med at det opprettholdes en avstand på 70 meter til vannet mener vi at en dispensasjon i dette tilfellet ikke vil virke negativt for allmennhetens mulighet til ferdsel på eiendommen eller at de øvrige hensynene blir vesentlig tilsidesatt, jf. det som er nevnt over. På grunn av de konkrete forholdene i saken foreligger det ikke betydelige ulemper ved å gi en dispensasjon. Etter administrasjonens vurdering er derfor fordelene klart større enn ulempene. Administrasjonen har etter en vurdering kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet. I vurderingen inngår blant annet at det ikke er registrert prioriterte, truede eller nært truede arter i området, at bebyggelsen anses lite inngripende i landskapet og at oppføring av hytta 70 meter fra vannet ikke anses å ha negativ innvirkning på friluftslivet og allmennhetens mulighet til ferdsel på eiendommen. Forholdene på stedet gjør saken spesiell og ettersom det også er flere hytter i nærområdet vil ikke hytta bryte med omgivelsene.