STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 147/1 Arkivsaksnr: 2010/3500-84 Saksbehandler: Bård Hubert Gustafson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 147/1 - Berg Østre - Søknad om dispensasjon fra LNF/ LNFR formål på Berg Østre gnr/bnr 147/1 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 2008 20-1 første ledd bokstav d og l samt samme lovs 19-2 gis det tillatelser til bruksendring samt dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel til følgende tiltak på eiendom gnr.147 bnr.1 Berg østre : Driftsbygningen til lokaler for diverse arrangement, garderober, toaletter, utsalg m.m. Mastu/vedbu til lokaler for mindre arrangement, som omsøkt. Vilkår: Før endring og organisert bruk av byggene kreves det at det er gitt tillatelse til tiltak etter Pbl 20-1, og brukstillatelse/ferdigattest etter SAK 8-1. For begrunnelse, se avsnittet Vurdering. En viktig forutsetning for bruksendring og dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel i dette tilfelle, er at virksomheten samlet sett holdes på inntil 150 besøkende/personer samlet i løpet av en uke. Til Komite Plan: 1. Oversiktskart 2. Merknader fra regionalemyndigheter 3. Regionale myndigheters uttalelse
4. Vedrørende søknad om dispensasjon 5. Gjenpart av nabovarsel og vedlegg til nabovarsel Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 6. Merknader fra naboer, støyutredning m.v. 86 sider. Ikke vedlagt 7. Hendelser i saken. 7 sider. 8. Øvrige dokumenter i sak 2010/3500 Sammendrag Søknad er mottatt den 24.8.2010. Merknader til nabovarsel ble mottatt før saken ble lagt frem for politisk behandling første gang. Høringsuttalelse fra NVE, Fylkesmannen, Nord Trøndelag Fylkeskommune og Sametinget var mottatt før saken ble lagt frem for politisk behandling første gang. Sikkerhetsmessig godkjenning av skytebane fra Lensmannen i Meråker ble mottatt 13.1.2011. Saken ble lagt frem for behandling i Komite Plan den 2.3.2011, men ble utsatt for befaring. Det ble fattet vedtak i saken den 16.3.2011. Innstilling til vedtak var at det skulle gis dispensasjon for enkelte tiltak, mens andre skulle avslås. Ved behandling i Komité Plan ble det foreslått at dispensasjonene skulle gis midlertidig. Dette ble enstemmig vedtatt. De deler av vedtaket som omhandlet midlertidig dispensasjon fra Kommuneplanens Arealdel ble påklaget den 14.4.2011. Det ble ved første behandling av saken i Komité Plan satt krav til reguleringsplan for videre aktiviteter og bygging på Berg østre. Det er kunngjort oppstart av reguleringsplanarbeid. Frist for innspill var satt til 16.mai 2011. Klagen ble behandlet i Komite Plan den 22.6.2011. Komite Plan opprettholdt sitt vedtak og saken ble så sendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Den 11.11.2011 ble det mottatt vedtak fra Fylkesmannen. Fylkesmannen opphevet vedtaket med bakgrunn i at det er gitt midlertidig dispensasjon, uten at midlertidigheten i tiltakene det ble gitt dispensasjon for var vurdert. Den 5.12.2011 ble det mottatt et brev med orientering om at søknad om de fleste av tiltakene trekkes. Det opprettholdes søknad om dispensasjon for bruksendring av låve, og av mastu. Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for bruksendring av låve, og av mastu til selskapslokaler med tilhørende garderomber og toalett m.m. på eiendommen Berg Østre gnr/bnr 147/1. Eiendommen er på totalt på 635 dekar, av dette er 115 fulldyrka. 28 dekar innmarksbeite og 324 dekar skog. Planstatus for eiendommen er LNF- formål i Kommuneplanens arealdel. Etter mottatt brev den 5.12.2011 er følgende tiltak trukket fra søknaden om dispensasjon:
Oppføring av klatretårn Bruksendring av redskapshus/lager Bruksendring av sommerfjøs Omlegging av atkomstveien til tunet Oppsetting av lavvoer på skogsteigen ved Kammyra Etablering av parkeringsplass vest for fjøset Etablering av skytebane Skilting Etablering og bruk av ski og sykkeltrasè Opprusting av jordbruksvei Opparbeiding av gjengrodd skogstjern i Kammyra Restaurering av torvstuene på Kammyra. Opprusting av vei til Kammyra Etablering og bruk av område til paintballaktivitet De tiltak som er trukket fra søknaden om dispensasjon vil ikke bli vurdert i saken. Det er søkt Enhet Kommunalteknikk om tillatelse til oppføring av skilt. Lovgrunnlaget tiltakene er vurdert etter: Dispensasjon er å finne i Pbl 2008 kap.19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen skal også legge særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bruksendring er å finne i Pbl 2008 20-1 pkt.d jf. pkt.a og SAK10 2-1. Når et bygg er oppført, skal det brukes til det formål og på den måte det er gitt byggetillatelse til. Hvis bygget skal brukes på annen måte kreves det søknad om og tillatelse til dette. Kommuneplanen: Omsøkte tiltak ligger i områder i kommunenplanen definert som LNFR formål. I gjeldene kommuneplan pkt.3.3: Bruksendring av eksisterende bygg på landbrukseiendommer kan tillates hvor formålet ligger innenfor begrepet tilleggsnæring (jfr. definisjon) til gårdsdriften, ikke sjenerer denne og hvor tiltaket ikke innebærer fradeling fra eiendommen. Merknader fra naboer: Et stort antall naboer og andre berørte har uttalt seg til nabovarslet. Hovedpunkter som går igjen i mange av uttalelsene er: Skepsis til etablering av skytebane med tanke på støy og den forringelse det vil ha på trivselen. Reaksjoner på at byggetiltak er igangsatt før søknad er levert. Uttalelser til hvorvidt det har vært et tjern i området ved Kammyra, eller ikke. Uttalelser knyttet til atkomsten til gården, som i dag går over en annen eiendom. Uttalelser til grunnforhold. Skepsis til den trafikkmengde aktiviteten på gården vil generere.
Høringsuttalelser: Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. De har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen har ingen merknader som spesifikt går på bruksendringen av eksisterende bygg. Høringsuttalelse fra NVE er ikke relevant for bruksendring av eksisterende bygg. Fylkeskommunen bemerker at tiltakene, slik først omsøkt, burde vært avklart gjennom en reguleringsprosess. Det foreligger ikke kjente kulturminner på eiendommen, men det opplyses om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Det ble den 29.10.2008 gitt tillatelse til oppføring av redskapshus. Denne ble det senere søkt bruksendring for. Bruksendringssøknaden er nå trukket. Tillatelsen fra 2008 hadde en gyldighet på tre år. Det vil si at vedtak 838/08 i sak 2008/3372 ikke lenger er gyldig hvis tiltaket ikke er igangsatt. Vurdering Det ble i sak 24/11 gitt midlertidig dispensasjon for de omsøkte tiltakene. Det var imidlertid ikke vurdert midlertidigheten i tiltakene. Det vil si at det bl.a. ble gitt midlertidig dispensasjon for bruksendring av låve til selskapslokale, toalett og garderobe. Bruksendringen betinget imidlertid en ombygging av lokalet som måtte godkjennes av bygningsmyndigheten. Låven lar seg ikke tilbakeføre til utgangspunktet. Det er verken teknisk eller økonomisk kurant å tilbakeføre bygg det er godkjent bruksendring for, til opprinnelig situasjon. Det gis derfor varig dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for bruksendring av låve og mastu. Det er i flere saker i Stjørdal Kommune gitt dispensasjon for bruksendring av driftsbygg i landbruket til publikumsrettet virksomhet. Andre saker hvor det er gitt dispensasjon for bruksendring av driftsbygning til selskapslokale er eksempelvis sak 5/09 på Ree Gård, gnr/bnr 113/1, og sak 17/10 på Kil Østre, gnr/bnr 218/1. Denne saken har skilt seg fra tidligere søknader når det gjelder omfanget av tiltak. Når hovedtyngden av tiltak er trukket fra søknaden vurderer Rådmannen med bakgrunn i praksis og likebehandling at det kan gis dispensasjon for bruksendring av låve og mastu til selskapslokale. Når det gjelder merknader fra naboer gjelder de i hovedsak anliggender som er trukket fra søknad om dispensasjon. Merknader som gjelder de tiltak hvor søknad opprettholdes går bl.a. på at tiltakene er igangsatt før det er gitt formell tillatelse. Det er imidlertid ordinær saksbehandling at tiltakshaver har anledning til å søke om tillatelse selv om tiltaket er igangsatt. At tiltaket er igangsatt er ikke av betydning ved vurdering av søknaden. Med bakgrunn i den belastning naboene gir uttrykk for å føle seg utsatt for ved omfattende publikumsrettet aktivitet ved gården Berg Østre, samt trafikkbelastning og parkeringsbehov aktiviteten genererer, stilles det krav om antallsbegrensning for bruk av tiltakene det gis dispensasjon for. Kravet settes til samlet sett maks 150 besøkende til gården i løpet av en uke. Dette krevet gjelder i tillegg til de generelle krav til maksimalt antall personer som hvert bygg
kan benyttes av ut fra krav til sikkerhet ved brann i TEK. Vilkåret er med på å avbøte ulempene ved å gi dispensasjon. Bruksendringene anses positivt i forhold til driftsgrunnlaget av gårdsbruket, og aktivitetspakker for bedrifter og private er en nisje som etterspørres i økende grad. Bruksendringen faller ikke direkte inn under bestemmelsen i pkt. 3.3 i de utfyllende planbestemmelser til kommuneplanens arealdel om tilleggsnæring til tradisjonelt jordsbruk, men bestemmelsen i pkt. 3.3 kan ses på som en støtte til vurderingen av en dispensasjon fra pkt. 3.1 LNF-formålet. Det skal ikke fradeles noe i forbindelse med bruksendringssøknaden, og tiltaket anses ikke å sjenere gårdsdriften. Med henvisning til denne bestemmelsen finner en å kunne anbefale at det dispenseres fra LNF-formålet i Kommuneplanens arealdel for deler av de omsøkte tiltakene. Ved en eventuell fremtidig videreutvikling av eiendommen innenfor aktivitets- og fornøyelseskonseptet må det påregnes at tiltak må underlegges en behandling gjennom utarbeidelse av reguleringsplan som omfatter hele eiendommen. I den forbindelse vises det til Plan- og bygningslovens 12-1 Reguleringsplan. I denne saken vil det være behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygg- og anleggstiltak, flerbruk og verv i forhold til berørte private og offentlige interesser. Bruksendring av driftsbygningen; andre etasje skal brukes til selskap, kurs, konferanse, sosialt sted. Første etasje er tenkt brukt til toaletter, garderobe/utsalg samt fjøs. Kommentar: I andre etasje skal det også være et caterings kjøkken. Det er skiftet bordkledning og tak, dette er isolert. Dette er et eksisterende bygg på eiendommen. Driftbygningen er lite tidsmessig for tradisjonell landbruksdrift. En bruksendring / dispensasjon som omsøkt bør tillates. Rådmannen anbefaler at det gis tillatelse til bruksendring av driftsbygningen slik som beskrevet. Før en videre endring og bruk av bygget kreves det byggesøknad/søknad om tiltak innlevert der personsikkerhet og brann vil være sentralt tema. I gjeldene kommuneplan pkt.3.3: Bruksendring av eksisterende bygg på landbrukseiendommer kan tillates hvor formålet ligger innenfor begrepet tilleggsnæring (jfr. definisjon) til gårdsdriften, ikke sjenerer denne og hvor tiltaket ikke innebærer fradeling fra eiendommen. Nå kan en ikke definere bruksendring til selskapslokale som tilleggsnæring til gårdsdrift, men bestemmelsen legger opp til at eksisterende bygg på landbrukseiendommer kan tillates bruksendret. Det vurderes ikke at hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon gi, og at dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel pkt 3.3 kan gis med hjemmel i Pbl 19-2. Ut fra dette bør en bruksendring tillates. Med krav om begrensing av aktivitet og at maks personantall samlet sett for gårdens aktivitet ikke overskrider 150 stk. samlet pr. uke. Bruksendring av vedskjul/mastu. Bygget er ombygd til oppholdsrom, varmestue og servering til mindre selskaper. Kommentar: Dette bygg er opprinnelig en gammel mastu (matstue) og vedbu som har stått i tilknytning til tunet på gården. Denne er nå flyttet ca 200 meter øst for selve tunet. Den er også isolert og inneholder en serverings krok (for catering) og et oppholdsrom. I kommunens
sakspapirer (salgsoppgave, konsesjon m.m. er bygget definert som mastu). Mastuene ble brukt til grovere matlaging og bespisning. Om sommeren var det vanlig at huslyden flytta til mastua. Dette vil si at dagens bruk ikke er så langt unna det bygget i utgangspunktet er blitt brukt til eller bygget for. Ut fra dette er det i utgangspunktet ikke behov for en bruksendring av deler av bygget. Bygget skal ikke brukes til overnatting kun til varmestue/oppholdsrom/til bruk i arrangement med enkel servering. En dispensasjon og bruksendring som omsøkt bør tillates. Også her må brukstillatelse foreligge før bygget tas i bruk.