Arkiv: 201175F Arkivsaksnr: 2009/4091-76 Saksbehandler: Anne-Guri Ratvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging Tidligere behandlinger Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal- og samfunnsplanlegging 24/15 20.08.2015 Utvalg for areal- og samfunnsplanlegging 12/16 12.05.2016 Klagebehandling - reguleringsendring av detaljreguleringsplan for del av Svebergmarka felt B11. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9 tas klagen fra Frode Fallan Nilsen og Merete Daae Lohne, og advokat Jan E. Strand på vegne av beboerne i Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 ikke til følge. Saken sendes over til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Klage - Mindre endring reguleringsplan Svebergmarka felt B11 2. PlanID 201175F - Klage på vedtak fra Vidhaugen 11 - Varsel om mindre endring av detaljregulering for del av Svebergmarka felt B11 3. Særutskrift Planid 201175F - Vurdering av reguleringsendring Svebergmarka felt B11 4. Brev Strand 30.09.2015 5. Brev strand 16.03.2016 6. Revidert plankart - mindre endring av reguleringsplan for del av Svebergmarka, felt B11 7. Vegsnitt - mindre endring av reguleringsplan for del av Svebergmarka, felt B11 8. B11 Endring av veg_kart 9. Sak 46/488 - Honninghagen grendelag - Forslag til løsning for vei og reguleringsplan Saksdokumenter (ikke vedlagt) Dokumenter i saken kan sees i kommunens karttjenesten Planinnsynet, www.malvik.kommune.no/plan, søkeord: 201175F.
Saksopplysninger Sak: Klagebehandling av mindre reguleringsendring for Svebergmarka, felt B11 vedtatt 12.05.2016. Lokalisering: Gnr. 46/ bnr. 488, Svebergmarka i Malvik kommune. Forslagsstiller: Solem Arkitektur AS v/ planlegger Willy Wøllo Tiltakshaver: ECO Bygg AS Reg. 201175F Vurdering av reguleringsendring Svebergmarka felt B11 ble sluttbehandlet i Utvalg for areal- og samfunnsplanlegging den 12.05.2016, som utvalgssak 12/16. Planvedtaket ble kunngjort 05.07.2016. Innen klagefristen utløp, mottok kommunen klage på vedtaket fra Frode Fallan Nilsen og Merete Daae Lohne, og advokat Jan E. Strand på vegne av beboerne i Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11. Sistnevnte ba om utvidet klagefrist, og dette ble innvilget. Endelig vedtak i reguleringsplaner er å anse som enkeltvedtak og kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 2 og kap.vi. Grunnlag for endringsvedtaket og sakshistorikk Utgangspunktet reguleringsendringen er at opprinnelig plankart et utformet med byggegrense 4 meter fra felles veg. Krav om 5 meters biloppstillingsplass ble tatt inn i planbestemmelsene, da det ikke er vanlig å legge byggegrense slik at 5 meters biloppstillingsplass synliggjøres i plankartet. Garasjene ble bygd i strid med reguleringsbestemmelsene, da det ikke er 5 meter mellom regulert vegareal og garasjeport. For å sikre denne avstanden har det kommet flere forslag til løsning: Det første endringsforslaget foreslo å omdisponere ca. 1,5 meter av vegbredden til B1. Reguleringsendringen var først behandlet hos utvalget 20.08.2015, men forslaget ble avvist for uakseptabel vegløsning. Vedtaket fra denne behandlingen var som følger: Søknad om mindre endring av detaljregulering for del av Svebergmarka B11, Planid 201175F, avvises. Rådmannen ber om at en ny søknad om endring i tråd med konklusjonen utarbeides. I saksfremlegget konkluderte rådmannen med følgende: Rådmannen er ikke villig til å akseptere en løsning med mindre enn 4,5 m veibredde for f_v. Rådmannen ber om at en løsning med støttemur og veiutvidelse mot nord utarbeides for f_v. Rådmannen ber om at det i endringsforlaget også innreguleres vei fram til alle parkeringsplassene i f_p. Et nytt forslag om en mindre reguleringsendring ble sendt ut på høring 15.09.2015. Dette forslaget la opp til å parallellforskyve atkomstvegen f_v ca. 2 meter i nordøstlig retning, slik at denne avskjærer eksisterende boligtomter i planens felt B1. Dette tilsier en arealreduksjon pålydende 134 m² for B1 og en tilsvarende økning for B2. I etterkant av høringen ønsket rådmannen å vurdere en løsning som er mer tilpasset dagens veg og allerede etablerte boligeiendommer. I samarbeid med tiltakshaver ble det utarbeidet et kompromissforslag som på en bedre måte ivaretar dagens situasjon. Dette alternativet ble sendt på høring den 08.03.2016. Forslaget er en kompromissløsning mellom de to forestående forslagene til reguleringsendring, der de arealmessige konsekvensene reduseres fra 134 m² til 81
m². Forslaget sikrer en vegutvidelse for å bedre trafikksikkerheten, samtidig som arealmessige konsekvensene minimeres. Reguleringsendringen for del av Svebergmarka B11 ble i utvalg for areal- og samfunnsplanlegging den 12.05.2016 vedtatt med følgende vedtak: Iht. Plan- og bygningslovens 12-14 vedtar Malvik kommune søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for del av Svebergmarka B11, Planid 201175F, som endringen fremkommer av vedlagte kart datert 13.01.2016. Bestemmelsene oppjusteres til å inneholde punktene slik disse fremkommer i Rådmannens konklusjon. Rådmannens konklusjon i saken var som følger: Rådmannen anbefaler at kompromissløsningen vedtas, og legges til grunn for ytterligere prosjektering og utbygging av ny utvidet veg. ( ). Rådmannen anbefaler også at gjeldende bestemmelse oppjusteres med følgende ordlyd: o Bestemmelse som omhandler vegen ( 6.1) revideres til å inneholde følgende ordlyd: Veg synt som f_v er felles adkomst til alle bustadar innan felt B2, i tillegg til felles ferdsel fram leikeplassen. Formålsgrense for f_v som grenser til området B1, er sammenfallende med vegkant. Der terrenget tilsier det må det settes opp støttemur for vegfundament. Vegen må sikres med kjøresikkert rekkverk der terrenget tilsier det. Vurdering Det er mottatt klage på følgende forhold, se tabell under: Klager Klage Vurdering Frode Fallan Nilsen og Merete Daae Lohne Henviser til brev fra advokat Strand datert 30.09.2015 og 16.03.2016, og e-post sendt 30.03.2016. Det er ikke noen nye momenter i klagen. Rådmannen har på tross av dette valgt å svare ut klagen. Brev datert 30.09.2015: En reguleringsendring med veiutvidelse vil føre til en beskjæring av boligtomtene i felt B1. Det påpekes at dette vil føre til at tillatt BYA vil overskride for enkelte tomter, muligens for hele området. Det reises tvil om beskjæringen av tomter på B1 kun utgjør 134 m². Krever nøyaktig oppmåling og markering i marken hvor ny støttemur er planlagt med koordinater og anvisning av høyde. Ber om at det blir avholdt befaring med reguleringsmyndighet til stede. Viser til illustrasjon, vedlegg 8. Denne illustrasjonen viser dagens situasjon med heltrukket linje, og reguleringsendringen med stripplet linje. Av denne illustrasjonen ser man i hvor stor grad eiendommene vil bli avskjært. Nøyaktig tall for dette er vist i tabell i vedlegg 3. Når det gjelder markering i marken ble dette gjort i forbindelse med varsel om vedtatt reguleringsendring og opplyst om i brev sendt til berørte parter. Det ble også holdt befaring i forbindelse med behandlingen i utvalg for areal og samfunnsplanlegging.
Stiller seg uforstående til at en blindvei for seks eneboliger må oppgraderes. Stiller spørsmål ved om en bredere vei vil gi bedre sikkerhet da en også inviterer til større fart. Rådmannen er uenig i at en utvidelse av vegen vil invitere til høyere fart, da dette er en blindveg som kun benyttes av beboerne i området. Trafikksikkerheten vil bli bedre ettersom bilene vil stå parkert på biloppstillingsplasser i sin helhet og ikke delvis i vegbanen. Dette vil føre til bedre oversikt for både kjørende og myke trafikanter. Konsekvensene av reguleringsendringen blir at boligrekken på B1, som fra før har begrenset tilgang til lys og sol, får denne muligheten ytterligere begrenset. Mener at Vidhagen 3, 5, 7, 9 og 11 får avskåret solplass på grunn av en høy forstøtningsmur, samt at man mister to meter plen i lengderetningen. Mener at høyden på muren vil øke med >0,5 meter grunnet forskyvning og behov for sikring av eiendommene mot trafikkuhell. Mener det vil være behov for ny analyse av solforholdene før vedtaket fattes. Viser til vedlegg 8 I denne illustrasjonen viser heltrukken linje dagens situasjon, mens stripplet linje viser reguleringsendringen. Av illustrasjonen ser man at forskjellene for Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 vil bli små. For nr. 1,5,7,9 og 11 innebærer endringen ingen forandringer på plassering av støttemur, mens for nr. 3 må støttemuren flyttes litt. Dersom det vurderes at det er behov for ny støttemur vil denne i de fleste tilfeller kunne trekkes lengre ut mot veg og kunne gi større uteoppholdsareal for eiendommene. Alle eiendommene vil miste litt eiendom (se tabell i vedlegg 3). Det vil være behov for å sette opp et autovern på toppen av støttemuren. Dette kan medføre at beboerne mister litt sol. Ut over dette vil det ikke bli forandringer når det gjelder solforhold. For nr. 11 vil vegen beskjære terrassen slik at fremkommelighet rundt boligen på egen grunn blir vanskelig. Mener at planen forutsetter at deler av terrassen rives. Og at trafikksikkerheten til små barn reduseres fordi små barn tvinges ut i vegen. Samt at nærheten til veg fra soverom vil bli på ca. 1 meter. Mener at det må foretas en ny støymåling. Viser til vedlegg 8. Vidhaugen 11 vil i stor grad ha samme eiendomsgrense som i dag. Ut i fra ortofoto kan ikke rådmannen se at det vil være behov for å rive deler av terrassen da flytting av eiendomsgrensen ved terrassen er minimal. Ettersom eiendomsgrensen i liten grad blir endret kan ikke rådmannen se at trafikksikkerheten vil endres, ei heller at det vil føre til mere støy på soverom. Mener utvidelsen av vegen vil føre til et stort problem med tanke på snø og snøsmelting. Ettersom det i liten grad vil være behov for å flytte støttemuren, så er det ikke grunn til å anta at snøforholdene og snøsmeltingen vil forandre seg i vesentlig grad fra dagens situasjon.
En totalvurdering tilsier at boligfeltet B1 vil få en sterkt redusert trivsel og ikke det produktet de betalte for. Uteoppholdsarealene for eiendommene vil i liten grad forandres fra dagens situasjon. Rådmannen er derfor uenig i flyttingen av vegen vil redusere trivsel og forandre det produktet de betalte for. Mener at løsningen er å konstatere at B2 er feilplassert, og at utbygger ikke har holdt seg til foreliggende planer, og at ansvaret ligger der. Gjør oppmerksom på at grunnerstatning alene ikke vil bli akseptert. Fordeling av ansvar er ikke hensikten med denne reguleringsendringen. Det er søkt om reguleringsendring, og man har søkt å finne den beste løsningen som får minst negative konsekvenser fra alle parter ut i fra de gitte forutsetningene. Brev datert 16.03.2016: Beboerne i angjeldende boligfelt motsetter seg de inngrep som vil være en følge av de endringsforslagene som foreligger nå. Mener at inngrepene er uforholdsmessige og er til større skade enn fordelene. Viser til vedlegg 8, av denne illustrasjonen ser man at forandringene på opparbeidet tomt vil bli minimale. Rådmannen der derfor uenig i at inngrepene er uforholdsmessige, og vil føre til større skade en fordelene. Uteområdet blir skyggefulle og snøen blir liggende. Tomtene er allerede svært begrenser og ytterligere beskjæring er ikke akseptabel. Viser til vedlegg 8 I denne illustrasjonen viser heltrukken linje dagens situasjon, mens stripplet linje viser reguleringsendringen. Av illustrasjonen ser man at forskjellene for Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 vil bli små. For nr. 1,5,7,9 og 11 innebærer endringen ingen forandringer på plassering av støttemur, mens for nr. 3 må støttemuren flyttes litt. Dersom det vurderes at det er behov for ny støttemur vil denne i de fleste tilfeller kunne trekkes lengre ut mot veg og kunne gi større uteoppholdsareal for eiendommene. Alle eiendommene vil miste litt eiendom (se tabell i vedlegg 3). Det vil være behov for å sette opp et autovern på toppen av støttemuren. Dette kan medføre at beboerne mister litt sol. Ut over dette vil det ikke bli forandringer når det gjelder solforhold. Mener at det lempeligste inngrep synes å være at man dispenserer fra gjenboers avstandskrav mellom bolig og veg. En dispensasjon fra krav om størrelse på biloppstillingsplass vil ikke bedre utfordringene i området. Rådmannen
E-post datert 30.03.2016: Har allerede i dag lite tomteareal og kort avstand til internvegen. Internvegen er allerede lagt inn til tomtegrensen på grunn av plassmangel. Mener at den korte avstanden vil medføre at det blir uttrykt for barna å bruke utearealet på framsiden av huset, og at sikkerheten blir for dårlig. Har forstått det sånn at hovedargumentet for veiutvidelsen er trafikksikkerhet i form av at kjøretøy ikke skal havne utenfor veien der det er skråning. Mener at internvegen er tilstrekkelig sikker, spesielt ved deres tomt. Synes derfor det er unødvendig med veiutvidelse inne på deres tomt når ulempene er klart større enn fordelene. anser derfor ikke dette som en god løsning. Viser til vedlegg 8 Vidhaugen 11 vil i stor grad ha samme eiendomsgrense som i dag. Ettersom eiendomsgrensen i liten grad blir endret kan ikke rådmannen se at trafikksikkerheten vil endres. Vedtatt reguleringsendring som er påklagd viser en løsning der det er valgt å smale inn vegen ved Vidhaugen 11, veiutvidelsen ved klagers tomt er derfor minimal. Advokat Jan E. Strand på vegne av Vidhaugen 1,3,5,7,9 og 11 Viser til brev av 30.09.2015 og 16.03.2016, de samme anførslene fremmes også i denne klagen. Anser ikke endringene som er foretatt til å være av mindre endring, jfr. plan- og bygningsloven 12-14. Dette er svart ut under klagen fra Nilsen og Lohne. Se ovenfor. Det ble i tidlig saksbehandling gjort en vurdering om at en forenklet prosess kan benyttes dersom det var enighet mellom partene. Administrasjonen mottok et brev datert 09.02.2015 med «forslag til løsning for vei og reguleringsplan» fra Honninghagen grendelag (vedlegg 9). Alle beboerne signerte her et forslag til løsning (Vidhaugen 11 med forbehold). I pkt. 5 aksepterte beboerne «å utvide tomtene til husrekken mot vest (...), og at intern vei sikres og utvides mot øst». I punktet innebærer dette også støttemur og tilstrekkelig sikring. I kompromissløsningen er det foreslått en løsning som skal gi minst mulig inngrep på tomtene. Det kan ikke sees at en annen prosess ville gitt et annet resultat. Mener at fordelene ved reguleringsendringen ikke står i forhold til ulempene beboerne blir utsatt for. Inngrepet vil får store negative konsekvenser for de verdiene den enkelte familie Viser til vedlegg 8. I denne illustrasjonen viser heltrukken linje dagens situasjon, mens stripplet linje viser reguleringsendringen. Av illustrasjonen ser man at forskjellene
har lagt ned i egen bolig. Utomhusarealene på solsiden blir sterkt beskåret og skyggefull. Mener at dette ikke står i rimelig forhold til gjenboernes behov for større parkeringsplass. De mener at ved dagens løsning tilfredsstiller alle oppstillingsplassene kravet om 5 meters lengde. Dersom dette ikke er tilfeller bes det om at det gis dispensasjon for de oppstillingsplassene dette gjelder. Kan ikke se at trafikksikkerheten ivaretas bedre om vegen blir noen centimeter bredere. for Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 vil bli små. For nr. 1,5,7,9 og 11 innebærer endringen ingen forandringer på plassering av støttemur, mens for nr. 3 må støttemuren flyttes litt. Dersom det vurderes at det er behov for ny støttemur vil denne i de fleste tilfeller kunne trekkes lengre ut mot veg og kunne gi større uteoppholdsareal for eiendommene. Alle eiendommene vil miste litt eiendom (se tabell i vedlegg 3). Det vil være behov for å sette opp et autovern på toppen av støttemuren. Dette kan medføre at beboerne mister litt sol. Ut over dette vil det ikke bli forandringer når det gjelder solforhold. En dispensasjon fra krav om størrelse på biloppstillingsplass vil ikke bedre utfordringene i området. Rådmannen anser derfor ikke dette som en god løsning. Det har blitt vurdert som viktig å forbedre dagens parkerings- og vegløsningen for å øke trafikksikkerheten innenfor planområdet. Det er en smal veg som også fungerer som adkomst til lekearealet i enden av blindvegen. Det har derfor vært fokus å sikre en kompromissløsning som øker trafikksikkerheten samtidig som den gir et minst mulig inngrep på tomtene nordøst for adkomstvegen. Mener at kostnadene i denne saken ikke står i rimelig forhold til hva denne saken dreier seg om. Dette er en privat veg, så spørsmålet om kostnader er et privatrettslig forhold som kommunen ikke tar stilling til. Viser til brev av 30.09.2015, og påpeker at krav om ny analyse av solforholdene ikke er utarbeidet. Det samme gjelder for måling av støynivå. Mener at dette er en klar mangel ved saksbehandlingen, og krever derfor ny behandling av saken før den stedfestes. Viser til vedlegg 8. I denne illustrasjonen viser heltrukken linje dagens situasjon, mens stripplet linje viser reguleringsendringen. Av illustrasjonen ser man at forskjellene for Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 vil bli små. For nr. 1,5,7,9 og 11 innebærer endringen ingen forandringer på plassering av støttemur, mens for nr. 3 må støttemuren flyttes litt. Dersom det vurderes at det er behov for ny støttemur vil denne i de fleste tilfeller kunne trekkes lengre ut mot veg og
kunne gi større uteoppholdsareal for eiendommene. Alle eiendommene bli miste litt eiendom (se tabell i vedlegg 3). Det vil være behov for å sette opp et autovern på toppen av støttemuren. Dette kan medføre at beboerne mister litt sol. Ut over dette vil det ikke bli forandringer når det gjelder solforhold. Med tanke på støy viser illustrasjonen at det ikke vil bli små forandringer, og vegen vil ikke komme betydelig nærmere soveromsvinduet. Rådmannen har ut i fra dette vurdert at det ikke er behov for verken en ny sol-skyggeanalyse eller støymålinger. Klagene fra Frode Fallan Nilsen og Merete Daae Lohne og Advokat Jan E. Strand på vegne av Vidhaugen 1,3,5,7,9 og 11, henviser til tidligere sendte brev og e-post. De inneholder derfor ingen nye momenter i forhold til tidligere innspill til reguleringsendringen for del av Svebergmarka felt B11. Vedlegg 8 viser en illustrasjon av dagens veg, og framtidig veg. Illustrasjonen viser at endingene i liten grad vil påvirke det området som i dag benyttes som uteoppholdsareal av Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11. Nevnte eiendommer vil få mindre eiendom slik som vist i tabell i saksfremlegg ved behandling av reguleringsendringen (se vedlegg 3). Det er som sagt lite av dette arealet som i dag benyttes av eierne som uteoppholdsarealer da dette ligger mellom støttemuren og dagens veg. Oppsummert har det ikke kommet inn noen nye momenter i klagen som tilsier at planen må endres. Rådmannen har derfor følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9 tas klagen fra Frode Fallan Nilsen og Merete Daae Lohne, og advokat Jan E. Strand på vegne av beboerne i Vidhaugen 1, 3, 5, 7, 9 og 11 ikke til følge. Saken sendes over til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse.